【正文】 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 ? 六、正常利潤(rùn) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)在此是指企業(yè)在新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中所獲得的純收益。 投資利息依據(jù)投入資金所占用的時(shí)間計(jì)算，投資利息的利息率以銀行貸款利率為準(zhǔn)。 ? 四、投資利息 ? 投資利息是資金所有者由于向國(guó)家借出資金而取得的報(bào)酬，它來(lái)自生產(chǎn)者使用該筆資金發(fā)揮營(yíng)運(yùn)職能而形成的利潤(rùn)的一部分。 ? 三、期間費(fèi)用 ? 期間費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生地，不屬于開(kāi)發(fā)成本，直接列入當(dāng)期損益的費(fèi)用，包括管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。 ? 其五、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 ? ①環(huán)境保護(hù)費(fèi) ②文明施工費(fèi) ③安全施工費(fèi) ④臨時(shí)設(shè)施費(fèi) ⑤夜間施工費(fèi) ⑥二次搬運(yùn)費(fèi) ⑦大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)及安拆費(fèi) ⑧混凝土、鋼筋混凝土模板及支架費(fèi) ⑨腳手架費(fèi) ⑩已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi) ⑾施工排水、降水費(fèi) ? 其四、公共配套設(shè)施費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生地各種建筑安裝工程費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生地列入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工圖預(yù)算的各項(xiàng)費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生地各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供電、供水、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出。 ? “三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水 (含地下排水管、溝開(kāi)挖鋪設(shè)費(fèi)用 )、供電、道路 (含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi) )等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用 (包括開(kāi)工前垃圾清運(yùn)費(fèi) )等。前期工程費(fèi)是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程所發(fā)生地各項(xiàng)費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。這是對(duì)原城市土地使用者在土地上投資未收回部分的補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各地均有具體規(guī)定。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的綜合不得超過(guò)土地被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 30倍。 ? 征用城市郊區(qū)的 菜地 ，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。 ? 征用 其他土地 的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。 ? 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)被征地單位已投入土地而未收回的資金的補(bǔ)償，類(lèi)似地租中所包含的投資補(bǔ)償部分。 ? 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)： 是指原土地所有人或使用人投入勞動(dòng)和資金所建的依附在地上的工程物體，如水井、曬谷場(chǎng)、水渠管線、房屋等的補(bǔ)償費(fèi)。 ? 安置補(bǔ)助費(fèi) :是為保證被征地農(nóng)業(yè)人口在失去其生產(chǎn)資料后的生活水平不致降低而設(shè)立的，因而也可以看成具有從被征土地未來(lái)產(chǎn)生的增值收益中提取部分作為補(bǔ)償?shù)暮x。 第九節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用 ? 一、土地取得費(fèi) ? 土地取得費(fèi)包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥? 下列固定資產(chǎn)不得計(jì)算折舊扣除： （一）房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)； （二）以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的固定資產(chǎn)； （三）以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)； ? （四）已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)； （五）與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)的固定資產(chǎn)； （六）單獨(dú)估價(jià)作為固定資產(chǎn)入賬的土地； （七）其他不得計(jì)算折舊扣除的固定資產(chǎn)。 ? 企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。 ? 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。包括： （一）銷(xiāo)售貨物收入； （二）提供勞務(wù)收入； （三）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入； （四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益； ? （五）利息收入； （六）租金收入； （七）特許權(quán)使用費(fèi)收入； （八）接受捐贈(zèng)收入； （九）其他收入。 (符合規(guī)定條件的企業(yè)，可以減按 20%或者 15%的稅率繳納企業(yè)所得稅 ) ? 企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。 ? 特別需要說(shuō)明的是，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)不使用本法，這兩類(lèi)企業(yè)征收個(gè)人所得稅即可，這樣能消除重復(fù)征稅。 ? 個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策： ? 對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。納稅人出售以按揭貸款方式購(gòu)置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除： ? (1)已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的 15%； ? (2)商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的 10%。 ? 合理費(fèi)用是指，納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。 ? 城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù) 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》（國(guó)務(wù)院令第 305號(hào)）和 《 建設(shè)部關(guān)于印發(fā) 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 的通知 》 （建住房 [2023]234號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為： ? ?、房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置改房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及繳納的相關(guān)稅費(fèi)； ? ?、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《 房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 》 注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)； ? ?、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為 《 房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 》 注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額； ? ?、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換的房屋，又支付部分貨幣，所調(diào)換的房屋原值為《 房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 》 注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。 ? 已購(gòu)公有住房：原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)單位 交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。 ? 自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。 ? 房屋原值是指：出售方取得該房屋時(shí)所支付的購(gòu)置價(jià)款或建造費(fèi)用以及其他有關(guān)費(fèi)用。若納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。 ? （四）、應(yīng)納稅額 ? 應(yīng)納稅額 =應(yīng)納稅所得額 *適用稅率（ 20%） ? （五）、應(yīng)納稅所得額 ? 應(yīng)納稅所得額 =住房轉(zhuǎn)讓收入 房屋原值 轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金 合理費(fèi)用 ? 住房轉(zhuǎn)讓收入是指：個(gè)人出售自有住房取得的全部收入。 ? 應(yīng)納教育費(fèi)附加＝（實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅三稅稅額） 3％ 四、個(gè)人所得稅 ? (一 )、納稅義務(wù)人： ? 出售自有住房取得所得的個(gè)人 ? （二）、納稅范圍： ? 個(gè)人出售自有住房取得的所得。 ? 作用：發(fā)展地方性教育事業(yè)，擴(kuò)大地方教育經(jīng)費(fèi)的資金來(lái)源。 ? 大中型工礦企業(yè)所在地不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為 5%。城市、縣城、建制鎮(zhèn)的范圍應(yīng)根據(jù)行政區(qū)劃作為劃分標(biāo)準(zhǔn)，不得隨意擴(kuò)大或縮小各行政區(qū)域的管轄范圍。 ? 納稅人： 繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位（不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和進(jìn)口貨物者）和個(gè)人為城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅人。 ? 繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收，不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人。不同行業(yè)開(kāi)征的營(yíng)業(yè)稅稅率不同，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%。 ? 基本特點(diǎn)： ? ； ? ； ? ? 納稅人：中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供給應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。 ? 三、兩稅一費(fèi) ? （一）營(yíng)業(yè)稅 ? 營(yíng)業(yè)稅 (Business tax)，是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。印花稅票是繳納印花稅的完稅憑證，由國(guó)家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)監(jiān)制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采用萬(wàn)分之三的稅率。實(shí)行從量計(jì)稅的其他營(yíng)業(yè)賬簿和權(quán)利、許可證照，以計(jì)稅數(shù)量為計(jì)稅依據(jù)。 ? 各類(lèi)經(jīng)濟(jì)合同，以合同上記載的金額、收入或費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)； ? 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)以書(shū)據(jù)中所載的金額為計(jì)稅依據(jù)； ? 記載資金的營(yíng)業(yè)賬簿，以實(shí)收資本和資本公積兩項(xiàng)合計(jì)的金額為計(jì)稅依據(jù)。 ? 印花稅根據(jù)不同征稅項(xiàng)目，分別實(shí)行從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征兩種征收方式。 ? 現(xiàn)行印花稅只對(duì)印花稅調(diào)理列舉的憑證征稅，具體有五類(lèi)：經(jīng)濟(jì)合同，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。 ? 印花稅基本特點(diǎn)： ? ； ? ； ? ； ? 。原告主張應(yīng)按 4%法定稅率的優(yōu)惠稅率即 2%的基礎(chǔ)上再減半收取 1%，系對(duì)法律規(guī)定的誤解，且沒(méi)有法律依據(jù)，遂依法作出上述判決。按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 》 的規(guī)定，對(duì)原告購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房在法定稅率 4%的基礎(chǔ)上減半征收，并無(wú)不當(dāng)。被告鄭州市財(cái)政局（鄭州市契稅征收管理中心）向原告王女士所購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房按照 2%的優(yōu)惠稅率征收契稅是合法的，請(qǐng)求予以維持。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，是在法定稅率 4%基礎(chǔ)上減半征收契稅，而不是在優(yōu)惠稅率2%基礎(chǔ)上減半征收契稅。 ? 河南省財(cái)政廳 《 河南省契稅征管程序 》 第三條第一款第（二）項(xiàng)第 14目規(guī)定，契稅征收?qǐng)?zhí)行4%稅率；對(duì)單套住宅面積等于或小于 144平方米的按 4%稅率減半征收，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 》 （財(cái)稅 〔 2023〕 24號(hào)）第一條第（六）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。故原告提起訴訟，請(qǐng)求依法判令被告退還多征收的契稅 . ? 鄭州市財(cái)政局辯稱：鄭州市財(cái)政局（鄭州市契稅征收管理中心）向原告王女士所購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房按照 2%的優(yōu)惠稅率征收契稅，是合法的。由于原告所購(gòu)房屋面積在 144平方米以下，且為經(jīng)濟(jì)適用房，因此，按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 》 （財(cái)稅 〔 2023〕 24號(hào)）第一條第（六）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。在繳納契稅時(shí)，被征收機(jī)關(guān)鄭州市財(cái)政局告知，應(yīng)按 2%的稅率繳納稅款。 6月 21日，鄭州市二七區(qū)法院一身判決，王女士敗訴。 ? 納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起 10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。 ? 、免征契稅的項(xiàng)目。 ? 2．城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房，免征契稅。 ? 契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。 ? 計(jì)稅依據(jù)： ? 國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)； ? 土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定； ? 土地使用權(quán)交換、房屋交換、為所交換的土地使用權(quán)、房屋