【正文】 投資利潤率應(yīng)以當時當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均利潤率預(yù)測計算。是指貨幣資金在向?qū)嶓w經(jīng)濟部門注入并回流時所帶來的增值額。開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生地各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等，不包括企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生地管理費用。 ? （ 1）直接工程費 構(gòu)成工程實體的各種費用 ? ①人工費 ②材料費 ③施工機械使用費 ? （ 2）措施費 為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用。 ? 其二，基礎(chǔ)設(shè)施費。 二、開發(fā)成本 ? 房地產(chǎn)的開發(fā)成本主要包括： ? 其一，前期工程費。 ? 按照以上規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。 ? 每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準為該耕地征收前三年平均年產(chǎn)值的 46倍，但每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 15倍。附著物的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 ? 土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況： ? 其一，國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。 ? 在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)按照規(guī)定計算的固定資產(chǎn)折舊，準予扣除。 ? 收入總額中的下列收入為不征稅收入： （一）財政撥款； （二）依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性收費、政府性基金； （三）國務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入。 ? 企業(yè)所得稅的稅率為 25%的比例稅率。 ? 、公證費等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。 ? 。 ? 比如市民甲有一套面積為 120平米的公有住房，共有住房面積為 90平米，每平米為 2023元，超過的 30平米，價格為 5000元 /平方米，其向財政部門繳納的受益及相關(guān)稅費為 2萬元，那么甲某的住房原值為90X2023+30X5000+20230=350000元。 ? 房屋原值具體分為： ? 商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。在征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。 ? ? 教育費附加征收率：根據(jù)國務(wù)院 《 關(guān)于教育費附加征收問題的緊急通知 》 的精神，教育費附加征收率為“三稅”稅額的 3%。 ? 稅率按納稅人所在地分別規(guī)定為： ? 市區(qū) 7%，縣城和鎮(zhèn) 5%，鄉(xiāng)村 1%。 ? 城市維護建設(shè)稅的基本特點： ? ； ? ； ? 。 ? 營業(yè)稅的計稅依據(jù)為各種應(yīng)稅勞務(wù)收入的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓額、銷售不動產(chǎn)的銷售額（三者統(tǒng)稱為營業(yè)額），它是納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和在價款之外取得的一切費用，如手續(xù)費、服務(wù)費、基金等。 免稅情況 ? 已經(jīng)繳納印花稅憑證的副本或者抄本；財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)贈給政府，社會福利單位、學(xué)校所立的書據(jù)；無息貸款、貼息貸款合同；外國政府，國際金融組織向中國政府和國家金融機構(gòu)提供優(yōu)惠貸款書立的合同；農(nóng)林作物、牧業(yè)畜類保險合同，可以免稅。 ? 比例稅率有五檔，即千分之一、千分之四、萬分之五、萬分之三和萬分之零點五。 ? （一）從價計稅情況下計稅依據(jù)的確定。 ? 納稅人：中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個人，具體包括： ? ； ? ； ? ； ? 。原告主張應(yīng)按 4%法定稅率的優(yōu)惠稅在法定稅率 4%的基礎(chǔ)上減半征收，并無不當。原告王女士認為應(yīng)當按照 1%的稅率征收契稅，是對政策的誤解。 《 河南省契稅實施辦法 》 （ 1999年省政府令第 50號）第五條規(guī)定，契稅稅率為 4%。故其應(yīng)繳納的稅率應(yīng)在 4%減半即 2%的基礎(chǔ)上應(yīng)再減半征收，即按 1%征收，而不應(yīng)該與普通商品房一樣適用 2%的稅率。 據(jù)原告鄭州市民王女士訴稱：她于 2023年2月購買經(jīng)濟適用房一套 , 面積 。 ? 五、其他規(guī)定 ? 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。 ? 四、減免條件 ? 1．國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。 ? 二、征稅范圍和計稅依據(jù) ? 征稅范圍： ? ； ? ，包括出售、贈與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移； ? ； ? ； ? 。” 第七節(jié) 契稅 ? 一、基本情況 ? 契稅是以權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向不動產(chǎn)承受人征收的一種稅。 ? 此前，廣西、河南、廈門、重慶、北京等地相關(guān)部門已陸續(xù)出臺措施，要求企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)進行土地增值稅清算，有的還提高土地增值稅預(yù)征率、將核定征收改為查賬征收等。嚴格征收土地增值稅，將會增加開發(fā)商囤地和捂盤的成本，對開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生壓力，從而促使開發(fā)商加大開發(fā)力度、調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)、加快市場供給。多位開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士向記者表示，國稅總局此次明確土地增值稅的清算有關(guān)細節(jié)，可能意味著將加緊推進相關(guān)工作，這無疑會使那些沒有準備的開發(fā)商現(xiàn)金流迅速收緊 ? “在樓市成交量大跌的情況下，土地增值稅清算對開發(fā)商而言可謂雪上加霜。 ? 中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓也認為，通過提高土地增值稅的預(yù)征率和及時清算，可以在一定程度上收窄房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間。另外，土地增值稅在調(diào)控方面應(yīng)該是可以有明顯收效的。但隨后金融危機爆發(fā)，這一嚴厲政策未能得到執(zhí)行。 《 通知 》 最后指出，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。 ? 為了減少開發(fā)商通過虛報開發(fā)費用等方式來避稅的空間， 《 通知 》 明確，開發(fā)企業(yè)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；不能提供金融機構(gòu)證明的，開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。 4月份出臺的 “新國十條”指出，稅務(wù)部門要嚴格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。在“新國十條”和各地細則均提及要加大土地增值稅清算力度之后，國家稅務(wù)總局 26日發(fā)布《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》 ，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。當?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5％計算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。因城市實施規(guī)則、國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，以及其他法律法規(guī)規(guī)定的情況可以免稅。各部分增值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應(yīng)納的全部土地增值稅稅額。其扣除方法采取項目年終結(jié)算和竣工清算稅款時一并扣除的方法。 ? 這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和印花稅。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按房地產(chǎn)成本之和的 10%的比例計算扣除金額。 ? 第三，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用。具體為： ? 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金； ? 以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金； ? 以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。如專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽權(quán)等。 其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價款。 ? 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 ? 不論納稅人的機構(gòu)所在地、經(jīng)營所在地、居住所在地設(shè)在何方，均應(yīng)在房地產(chǎn)的所在地申報納稅。 ? 以一次交割、付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)在辦理過戶、登記手續(xù)前一次性繳納全部稅款。在銷售過程中，如果開發(fā)商堅持對外聲稱裝修費用為 20萬元，而房屋售價僅 90萬元，那么不僅所需要征收土地增值稅的部分從100萬元降至 90萬元，征收的比例也有可能下降至另一個稅率。 ? 基本特點： ? ； ? 2. 實行超額累進稅率；例如增值額未超過50%的部分，稅率為 30%，增值額超過200%的部分，稅率為 60%。 ? 房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。 ? 其他城市 2023房產(chǎn)稅征收標準 ? 房產(chǎn)稅征收標準從價或從租兩種情況： ? 從價計征的，其計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去 10%30%后的余值 。 ? 汪康說： “房產(chǎn)稅關(guān)系到千家萬戶，關(guān)系到民生問題，關(guān)系到每一個人的經(jīng)濟利益問題。 ? 國稅總局表示，房產(chǎn)稅試點擴容有難度。 ? 其他城市 2023房產(chǎn)稅如何征收 ? 作為首批推行房產(chǎn)稅試點的城市，重慶、上海的房產(chǎn)稅試點已進行近兩年，對于試點方案的總結(jié)和范圍擴大都可能在今年展開。 ? 2023年 11月 23日，上海市稅務(wù)局公布，截止當前，上海市認定 5萬套住房需繳房產(chǎn)稅。 ? 上海 2023房產(chǎn)稅如何征收 ? 2023年 1月 23日，上海公布今年房產(chǎn)稅稅率分界線為每平方米 27740元，與去年同期相比提高 844元。重慶市應(yīng)稅標準提高，但稅率不變。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納。 ? 其二，納稅期限和納稅地點。 ? 從租計征 ? 按照房產(chǎn)租金收入計征的，稱為從租計征，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。 ? 扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。 ? 納稅義務(wù)人 ? 產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。 第四節(jié) 房產(chǎn)稅 ? 一、基本情況 ? 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。 ? 一級地段為：農(nóng)業(yè)路 — 農(nóng)業(yè)東路 — 七里河 — 鄭汴路 — 東明路 — 隴海路 — 嵩山路 — 建設(shè)路 — 金水路 — 南陽路 — 農(nóng)業(yè)路的環(huán)形區(qū)域內(nèi)的土地。一級地段每平方米年稅額１８元，比過去提高了１０元。應(yīng)納稅額計算公式為： ? 應(yīng)納稅額 =計稅土地面積 使用稅額標準 三、稅額標準 ? 土地使用稅每平方米年稅額如下： （一）大城市 30元； （二）中等城市 24元； （三）小城市 18元； （四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 12元 四、減免情況 ? 下列土地免繳土地使用稅： （一）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地； （二）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地； （三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地； ? （四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地； （五）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地； （六）經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅 5年至 10年； （七）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地； ? （八）其他可以免征城鎮(zhèn)土地使用稅的情形。 ? 的，其土地的實際使用人和代管人為納稅人。 納稅時間 ? 有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為： ? 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。主要包括： ?