【正文】 第十章 房地產(chǎn)投資稅費(fèi) 第一節(jié) 房地產(chǎn)稅收概述 概念 稅收：是國家為實(shí)現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定，通過稅收工具強(qiáng)制地、無償?shù)卣鲄⑴c國民收入和社會產(chǎn)品的分配和再分配取得財(cái)政收入的一種形式。 稅收與其他分配方式相比，具有 強(qiáng)制性、無償性和固定性 的特征，習(xí)慣上稱為稅收的“三性”。 一、房地產(chǎn)稅收的特征 ? 房地產(chǎn)稅收，是指國家無償?shù)?、?qiáng)制地對納稅主體所擁有的 房地產(chǎn) 或者 憑借房地產(chǎn)從事經(jīng)營活動而得到的收益 所征收的相關(guān)稅負(fù)。 ? 房地產(chǎn)稅是指國家在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)征收的相關(guān)稅收種類，既包括與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種（土地增值稅、房產(chǎn)稅），也包括與房地產(chǎn)間接相關(guān)的稅種（印花稅、營業(yè)稅）。 ? 它是國家參與房地產(chǎn)收益分配、再分配活動的主要方式，也是國家借以調(diào)控房地產(chǎn)市場、促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和有效利用的重要經(jīng)濟(jì)手段。 房地產(chǎn)稅的特征 第一、征稅對象特定。 ? 房地產(chǎn)稅收是以 房地產(chǎn)投資行為、房地產(chǎn)價(jià)值或收益為特定征稅對象的，其征稅對象從 物質(zhì)角度看是土地和房屋，從產(chǎn)權(quán)角度看是附著在房地產(chǎn)商上的各項(xiàng)權(quán)益。 ? 第二、稅收體系復(fù)雜。 ? 房地產(chǎn)稅收體系是由許多稅種構(gòu)成的復(fù)雜體系，涉及10多個(gè)稅種，且稅類多，包括流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財(cái)產(chǎn)稅、資源稅和行為稅等。 ? 第三、稅源分布零散。涉及房地產(chǎn)的稅種大多是一些小稅種，征收對象不集中，從農(nóng)村到城鎮(zhèn)、從生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)到行政事業(yè)單位、再到居民個(gè)人，而且稅基較小，稅率較低，征管難度大。 ? 第四，稅收基礎(chǔ)穩(wěn)定。房地產(chǎn)具有長期性、耐久性等特點(diǎn)，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)的數(shù)量也在不斷增加。同時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格也由于人口的不斷增加和人們對房地產(chǎn)的需求日趨增加而上漲，這就保證了房地產(chǎn)稅收稅基的持續(xù)增長。 ? 第五，稅收主要?dú)w屬地方。房地產(chǎn)稅收收入大部分歸屬于地方財(cái)政收入，是地方稅收的重要組成部分。 房地產(chǎn)稅收的職能 ? 第一，保障財(cái)政收入，籌集公共建設(shè)資金。房地產(chǎn)稅收是國家財(cái)政收入的重要保障，這是房地產(chǎn)稅收最基本的功能。在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)帶來的稅收占年度財(cái)政收入的 1/3或 1/4。這些稅收一部分用于公共建設(shè)。 ? 今年以來，新疆伊犁尼勒克縣加大了對耕地占用稅的清理及征管工作，不斷創(chuàng)新征管措施，使征管工作卓有成效，成為拉動財(cái)政收入增收的主力。截至 9月底，耕地占用稅入庫稅收同比增收 1868萬元，占稅收收入增收總額的%，創(chuàng)耕地占用稅征收歷史的最高值。 ? 第二，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。 ? 稅收作為經(jīng)濟(jì)杠桿是國家實(shí)行宏觀調(diào)控的重要工具，國家通過稅收政策的調(diào)整來調(diào)節(jié)納稅人的經(jīng)濟(jì)利益，影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。通過發(fā)揮稅收杠桿調(diào)節(jié)作用，調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和發(fā)展方向，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。 ? 12月 9國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，決定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到 5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。 ? 第三，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，維護(hù)市場交易秩序。 ? 由于房地產(chǎn)的有限性，尤其是土地資源的稀缺性，使得房地產(chǎn)市場經(jīng)常呈現(xiàn)為賣方市場，這就為投機(jī)行為創(chuàng)造了條件。通過房地產(chǎn)稅收，可以在一定程度上抑制這種投機(jī)行為，創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境。 ? 第四，調(diào)節(jié)收入水平，縮小貧富差距。 ? 房地產(chǎn)價(jià)值的大小是房地產(chǎn)稅收的主要依據(jù)，房地產(chǎn)價(jià)值較大的占有者承擔(dān)的稅負(fù)也較多。所以，房地產(chǎn)稅也反映了納稅人的納稅能力，它可以調(diào)節(jié)納稅人的收入水平，體現(xiàn)平等負(fù)擔(dān)的原則，從而縮小貧富差距，推進(jìn)社會協(xié)調(diào)發(fā)展。 三、我國房地產(chǎn)稅收體系 ? 按照稅種的類別進(jìn)行劃分，我國的房地產(chǎn)稅可以分為四大類： ? 第一類，貨物和勞務(wù)稅類，如營業(yè)稅等； ? 第二類，所得稅類，如企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等； ? 第三類，財(cái)產(chǎn)稅類，如房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅等； ? 第四類，其他稅收，如印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。 ? 另外，我國的稅收體系還可以按照中央稅、地方稅和中央地方共享稅來進(jìn)行劃分。 ? 在該體系中涉及房地產(chǎn)稅的地方稅有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等，中央地方共享稅有營業(yè)稅、印花稅和企業(yè)所得稅等。 第二節(jié) 耕地占用稅 ? 一、基本情況 ? 耕地占用稅，是指國家對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，依其占用耕地的面積征收的稅。 ?所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、部隊(duì)以及其他單位； ?所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。 基本特點(diǎn) ? ； ? 新修訂的耕地占用稅暫行條例，大幅度提高了稅額標(biāo)準(zhǔn)，在原規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)的上、下限都提高 4倍左右，各地具體適用稅額由省、自治區(qū)、直轄市人民政府依照 《 條例 》 的規(guī)定根據(jù)本地區(qū)情況核定。同時(shí)，為重點(diǎn)保護(hù)基本農(nóng)田， 《 條例 》 規(guī)定，占用基本農(nóng)田的，適用稅額還應(yīng)當(dāng)在上述適用稅額的基礎(chǔ)上再提高 50%。 河南耕地占用稅提高 4倍切實(shí)保障耕地面積 ? 新華報(bào)業(yè)網(wǎng)訊 經(jīng)河南省政府同意，凡在河南境內(nèi)占用耕地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納耕地占用稅。全省平均稅額由每平方米４．５元提高到２２．５元，提高４倍，新的稅額標(biāo)準(zhǔn)從2023年１月１日起執(zhí)行。 ? 調(diào)整后的耕地占用稅，鄭州、洛陽市區(qū)為每平方米３８元，安陽、濮陽、鶴壁、新鄉(xiāng)、焦作、三門峽、許昌、漯河、平頂山九市市區(qū)為每平方米３１元，開封、商丘、南陽、信陽、周口、駐馬店六市市區(qū)和濟(jì)源市為每平方米２４元，縣及縣級市為每平方米２２元。 ? ； ? ； ? 耕地占用稅是國家為保護(hù)現(xiàn)有土地資源，對占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的單位或個(gè)人，依據(jù)其用地面積，按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)一次性計(jì)算征收的一種稅。 ? ，以人均耕地面積為標(biāo)準(zhǔn)，分別規(guī)定單位稅額； ? 。 納稅人 ? 負(fù)有繳納耕地占用稅義務(wù)的單位和個(gè)人。包括在我國境內(nèi)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人。 ? 具體可分為三類： ? （ 1）企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位； ? （ 2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)、事業(yè)單位； ? （ 3）農(nóng)村居民和其他公民。 ? 經(jīng)申請批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明的 建設(shè)用地人 ； ? 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標(biāo)明建設(shè)用地人的， 納稅人為用地申請人 。 ? 未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為 實(shí)際用地人 。 ? 耕地占用稅的納稅環(huán)節(jié)是在各級土地管理部門農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件下達(dá)后，發(fā)放征（占）土地批準(zhǔn)證書前。土地管理部門憑耕地占用稅完稅憑證或者免稅憑證和其他有關(guān)文件發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書。嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”制度。 ? 納稅期限： 經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地或者其他農(nóng)用地，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標(biāo)明建設(shè)用地人的，用地申請人應(yīng)當(dāng)在收到農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件之日起 30日內(nèi)繳納；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明建設(shè)用地人的，建設(shè)用地人應(yīng)當(dāng)在收到征收機(jī)關(guān)納稅通知書之日起 30日內(nèi)繳納；未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地或者其他農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)在實(shí)際占用耕地之日起 30日內(nèi)繳納。 二、征稅范圍和計(jì)稅依據(jù) ? 耕地占用稅的課稅對象： 是占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。 ? 耕地占用稅的征稅范圍： 包括國家所有和集體所有的耕地，包括用于種植農(nóng)作物的土地，也包括新開荒地、休閑地、輪歇地、草田輪作地等。 ? 耕地占用稅納稅依據(jù)： 以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定稅額標(biāo)準(zhǔn)一次性征收。 ? 應(yīng)納稅額 =納稅人實(shí)際占用的耕地面積 適用稅額標(biāo)準(zhǔn) 三、稅額標(biāo)準(zhǔn) ? 由于耕地占用稅實(shí)行地區(qū)差別定額稅率，因此，不同地區(qū)耕地占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)不一樣。 ? 耕地占用稅暫行條例規(guī)定的稅額分 4個(gè)檔次： ? （ 1）全縣人均耕地不超過 1畝的，單位稅額為每平方米 10至 50元； ? （ 2）全縣人均耕地在 1畝至 2畝之間的，單位稅額為每平方米 8至 40元； ? （ 3）全縣人均耕地在 2畝至 3畝之間的，單位稅額為每平方米 6至 30元； ? （ 4）全縣人均耕地超過 3畝的，單位稅額為每平方米 5至 25元。 四、減免條件 ? 下列情形免征減征耕地占用稅： ? （一）軍事設(shè)施、學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地，免征耕地占用稅。 ? （二） 鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場跑道、停機(jī)坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米 2元的稅額征收耕地占用稅。 根據(jù)實(shí)際需要，國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門商國務(wù)院有關(guān)部門并報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)后，可以對前款規(guī)定的情形免征或者減征耕地占用稅。 ? 依照上述兩項(xiàng)規(guī)定免征或者減征耕地占用稅后，納稅人改變原占地用途，不再屬于免征或者減征耕地占用稅情形的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)剡m用稅額補(bǔ)繳耕地占用稅。 ? （三）農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。 ? （四）農(nóng)村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨(dú)以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居區(qū)和邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)村居民，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)新建住宅繳納耕地占用稅確有困難的，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)后，可以免征或者減征耕地占用稅。 收入用途 ? 征收的耕地占用稅收入在地方建立農(nóng)業(yè)發(fā)展基金；中央建立農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)基金后的基本用途和支出范圍。主要包括： ? （ 1）用于提高耕地質(zhì)量，改造中低產(chǎn)田，興建排澇、改堿、荒灘治理、深翻改土、培養(yǎng)地力等工程措施所需的各項(xiàng)費(fèi)用； ? （ 2）擴(kuò)大耕地?cái)?shù)量，開墾宜耕荒地、灘涂、撂荒地、閑棄地等所需的費(fèi)用； ? （ 3）興建和整修小型農(nóng)田水利工程、灌區(qū)渠道、防滲工程、打井配套等工程所需的費(fèi)用； ? （ 4）在原有耕地和擴(kuò)大耕地周圍實(shí)施保護(hù)耕地的生物措施，營造農(nóng)田防護(hù)林，水上涵養(yǎng)保持等所需的種子、苗木、工具等所需的資金補(bǔ)助； ? （ 5）繁育推廣優(yōu)良品種，采取先進(jìn)農(nóng)業(yè)科技措施的費(fèi)用； ? ? （ 6）實(shí)施開墾和整治宜農(nóng)耕地工程等大面積開發(fā)項(xiàng)目及引進(jìn)外資項(xiàng)目所需的前期勘測、論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)所需的配套資金； ? （ 7）經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)，由銀行貸款開發(fā)農(nóng)用土地資源項(xiàng)目的貼息支出。 第三節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅 ? 一、基本情況 ? 城鎮(zhèn)土地使用稅是以實(shí)際占用的城鎮(zhèn)土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額標(biāo)準(zhǔn)對擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。 基本特點(diǎn) ? ； ? ； ? ； ? 、中、小城市稅額標(biāo)準(zhǔn)不一樣。 ? 按照修改后的內(nèi)容，城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額，大城市由 ~10元提高到 ~30元； ? 中等城市由 ~8元提高到 ~24元； ? 小城市由 ~6元提高到 ~18元； 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)由 ~4元提高到 ~12元。 納稅時(shí)間 ? 有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為： ? 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 納稅人 ? 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的各類單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。 前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)