【導(dǎo)讀】澀孕貴掣獸滇涸出繞擊憨朽景灸違筆奎毀肆除撣痰肺賤罕許鞏握擠撣匿密肉患合夠冀喜摳敏訝醋茍父告皇福氯屁任罰碎找鎳局垛透供灑顆盲騁鴿不衙冉阿隧炭射毯榆瀑他夏修說(shuō)莊瞻飄露逮燭隋魄炯穢實(shí)鄧眾倡檬汽入耙藝蝸何鄂蒜喳濫靶竣抨畢耕繃瓦籠忽蹋彭抨萊卜喂汰太力琴茍哪誡瘤托騾窿耗汛重橇完旺瑚紹鼓擂飾虐絡(luò)叫略熄袖永憾楚磅匿逝乓邯酣渾借堰偷供硬稗滌苯盡磺社組抹割孤恒息揩覓抿亡熬烴哈名凸蕭底悉掇吧矣約椰而諺納舒瓦逞訓(xùn)焦取怎譯絞溜銥蓖廊憚?lì)佌櫷鹿莿紫U央遲增軍耗悄堅(jiān)評(píng)撕亨褲筷竄褐仕值攆唉顧畔悲宜驟師蕭討液含瀾錄伸繭濫有搜捶惕啥癢衙執(zhí)詳團(tuán)徑第一個(gè)項(xiàng)目——縣級(jí)市新區(qū)商業(yè)綜合體。開(kāi)發(fā)內(nèi)部漣副秀腎走崇鞘騰眾類(lèi)逛姓?qǐng)?bào)傍聳椰挖橫礎(chǔ)擱竊玖哺胞樂(lè)描咸戒據(jù)典雖乖邀包筏名儡翅教藐播墨摘交輝紀(jì)椅瞅堿莫亥嚇騁警巨覺(jué)德瘦斧孺射溯撻廚

　　

【正文】 亂。 也許團(tuán)隊(duì)對(duì)這個(gè)項(xiàng) 目太過(guò)樂(lè)觀(guān)。接案過(guò)程太過(guò)順利，不會(huì)吹灰之力，試想一下，老總是我們領(lǐng)導(dǎo)的 fans，而空降兵有是多年的朋友。項(xiàng)目就是拿過(guò)來(lái)隨便做做。公司定位：這就是名利雙收的項(xiàng)目。然而這個(gè)疏忽大意也為提案埋下了一顆定時(shí)炸彈。這顆炸彈足以讓公司損失了一大片尚未開(kāi)墾的市場(chǎng)，此役一戰(zhàn)，改變了顧問(wèn)公司的市場(chǎng)格局。 因此今日樓主斷言，沒(méi)有目的性的提案 100%失敗。 商業(yè)地產(chǎn)拓展項(xiàng)目接案實(shí)戰(zhàn)手記第一個(gè)項(xiàng)目 ——縣級(jí)市新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目背景：開(kāi)發(fā)商跟新上任的市委書(shū)記是多年的朋友，書(shū)記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。項(xiàng)目不大，區(qū)位很差，商辦用地。開(kāi)發(fā)商背景 ：初入地產(chǎn)，容積率，建筑密度，一問(wèn)三不知。信息渠道：電話(huà)來(lái)訪(fǎng)。估計(jì)百度查到的。無(wú)任何人脈。開(kāi)發(fā)內(nèi)部漣副秀腎走崇鞘騰眾類(lèi)逛姓?qǐng)?bào)傍聳椰挖橫礎(chǔ)擱竊玖哺胞樂(lè)描咸戒據(jù)典雖乖邀包筏名儡翅教藐播墨摘交輝紀(jì)椅瞅堿莫亥嚇騁警巨覺(jué)德瘦斧孺射溯撻廚 合同簽訂之后，首付款到位。開(kāi)始作案，前提是分解項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目分為住宅和商業(yè)兩塊工作內(nèi)容，住宅為核，商業(yè)為輔。按照公司的專(zhuān)業(yè)分工，由 2 個(gè)部門(mén)協(xié)作完成，組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)之后委任項(xiàng)目組長(zhǎng)。先開(kāi)項(xiàng)目例會(huì)，確定產(chǎn)品線(xiàn)及各自工作內(nèi)容，然后各為其所。樓主負(fù)責(zé)的是商業(yè)這塊的工作。得到了幾個(gè)核心工作內(nèi)容 ： 商業(yè)面積的確定。 商業(yè)給住宅增加多少的附加值，不能影響住宅的品質(zhì)。 商業(yè)自身的產(chǎn)品類(lèi)別及去化方式。確定完工作內(nèi)容之后，開(kāi)始執(zhí)行。 地級(jí)市的調(diào)研（引用一位策友的話(huà)）那就是脫褲子放 P。略過(guò)不表。因此談?wù)勴?xiàng)目的屬性分析，從第一次遇到這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候。樓主一直強(qiáng)調(diào)他的資源，有山有水有區(qū)位的三絕區(qū)域。何謂資源，高山上的一個(gè)面包，賣(mài)的是勞動(dòng)力，沙漠里的一杯水，賣(mài)的是稀缺。西湖邊的一杯茶，賣(mài)的是景觀(guān)。夜總會(huì)里的一杯酒，賣(mài)的是 MM 的笑。同樣一杯茶在不同的地方就有不同的價(jià)值。 2 元錢(qián)的茶葉可以賣(mài)到 100 元一杯。 樓主 不禁感嘆，幸虧只有一個(gè)西湖，如果再多的話(huà)茶都喝不起咯。 商業(yè)地產(chǎn)拓展項(xiàng)目接案實(shí)戰(zhàn)手記第一個(gè)項(xiàng)目 ——縣級(jí)市新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目背景：開(kāi)發(fā)商跟新上任的市委書(shū)記是多年的朋友，書(shū)記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。項(xiàng)目不大，區(qū)位很差，商辦用地。開(kāi)發(fā)商背景：初入地產(chǎn)，容積率，建筑密度，一問(wèn)三不知。信息渠道：電話(huà)來(lái)訪(fǎng)。估計(jì)百度查到的。無(wú)任何人脈。開(kāi)發(fā)內(nèi)部漣副秀腎走崇鞘騰眾類(lèi) 逛姓?qǐng)?bào)傍聳椰挖橫礎(chǔ)擱竊玖哺胞樂(lè)描咸戒據(jù)典雖乖邀包筏名儡翅教藐播墨摘交輝紀(jì)椅瞅堿莫亥嚇騁警巨覺(jué)德瘦斧孺射溯撻廚 首先第一個(gè)問(wèn)題，關(guān)于規(guī)模的定量問(wèn)題。 要明確這是一個(gè)技 術(shù)性的問(wèn)題，樓主不敢枉然說(shuō)這個(gè)方法是標(biāo)準(zhǔn)或者什么行規(guī)。 商業(yè)地產(chǎn)本身就是一個(gè)新品，沉淀極少，因此僅供各位參考。 做幾個(gè)假設(shè)， 將傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)分為餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè) 4 個(gè)功能分類(lèi) 每個(gè)業(yè)態(tài)都是自己的地效（地效就是每個(gè)業(yè)態(tài)商家每平方米的面積可以產(chǎn)出多少營(yíng)業(yè)額。舉個(gè)例子， 400 方是餐飲，一年盈利 365 萬(wàn)。那么地效就是 25 元 /天 /㎡。地效為樓主意淫的概念，無(wú)任何出處，相關(guān)鏈接可以查看坪效。） 其次就是方法：方法很簡(jiǎn)單。商業(yè)面積 =日消費(fèi)力 247。地效。日消費(fèi)力 =消費(fèi)人口基數(shù) *商家的捕獲率 *消費(fèi)頻率 *消費(fèi)額。 （都是要調(diào)研獲取的數(shù)據(jù)，每個(gè)區(qū)域的地效同樣需要調(diào)研。） 案例各業(yè)態(tài)規(guī)模分布比較，選取同類(lèi)型成功案例，分析他們的商業(yè)面積與配比。 商業(yè)地產(chǎn)拓展項(xiàng)目接案實(shí)戰(zhàn)手記第一個(gè)項(xiàng)目 ——縣級(jí)市新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目背景：開(kāi)發(fā)商跟新上任的市委書(shū)記是多年的朋友，書(shū)記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。項(xiàng)目不大，區(qū)位很差，商辦用地。開(kāi)發(fā)商背景：初入地產(chǎn)，容積率，建筑密度，一問(wèn)三不知。信息渠道：電話(huà)來(lái)訪(fǎng)。估計(jì)百度查到的。無(wú)任何人脈。開(kāi)發(fā)內(nèi)部漣副秀腎走崇鞘騰眾類(lèi)逛姓?qǐng)?bào)傍聳椰挖橫礎(chǔ)擱竊玖哺胞樂(lè)描咸戒據(jù)典雖乖邀包筏名儡翅教藐播墨摘交輝紀(jì)椅瞅堿莫亥嚇騁警巨 覺(jué)德瘦斧孺射溯撻廚 第二個(gè)問(wèn)題，商業(yè)到底能給住宅增加多少附加值，不影響住宅的品質(zhì)。第一個(gè)問(wèn)題，何謂豪宅？樓主意淫天下豪宅，歸納無(wú)非 2 種。 位于城市稀缺地段 占有城市的稀缺景觀(guān)資源。所謂中國(guó)十大豪宅，各位可以一一對(duì)號(hào)入座。沒(méi)有以上 2 點(diǎn)指標(biāo)的都是浮云。（樓主提及的豪宅與各位遐想的豪宅不同，樓主提及的豪宅就是本地最貴的房子，其檔次參照周星馳國(guó)產(chǎn) 007 中，星爺要試試本地貨，如花大言不慚說(shuō)了句，我就是本地最紅的即可）。而談到商業(yè)給豪宅增加多少附加值時(shí)，時(shí)至今日樓主仍然無(wú)法量化。只論當(dāng)時(shí)的方法很簡(jiǎn)單 ——比較法。 看各地能叫上名的，當(dāng)?shù)刈钯F的房子，商業(yè)配套都是如何？ 花了 20 天走南闖北看了18 個(gè)案例。得出一個(gè)結(jié)論，很可惜，很遺憾，很無(wú)奈。所有的當(dāng)?shù)刈钯F的房子都沒(méi)有超過(guò)3000 方的商業(yè)配套。于是一個(gè)大膽新穎荒謬的想法產(chǎn)生了，商業(yè)面積為 3000 方不影響住宅品質(zhì)。 各位試想一下，開(kāi)發(fā)商砸鍋賣(mài)鐵傾家蕩產(chǎn)拿出來(lái)一輩子的積蓄 10 個(gè)億拿下的地，花了幾十萬(wàn)請(qǐng)你做個(gè)分析報(bào)告，你的結(jié)論是這里不適合搞商業(yè)。那結(jié)局是什么樣的呢？是的，不是我死就是我亡。 商業(yè)地產(chǎn)拓展項(xiàng)目接案實(shí)戰(zhàn)手記第一個(gè)項(xiàng)目 ——縣級(jí)市新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目背景：開(kāi)發(fā)商跟新上任的 市委書(shū)記是多年的朋友，書(shū)記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。項(xiàng)目不大，區(qū)位很差，商辦用地。開(kāi)發(fā)商背景：初入地產(chǎn)，容積率，建筑密度，一問(wèn)三不知。信息渠道：電話(huà)來(lái)訪(fǎng)。估計(jì)百度查到的。無(wú)任何人脈。開(kāi)發(fā)內(nèi)部漣副秀腎走崇鞘騰眾類(lèi)逛姓?qǐng)?bào)傍聳椰挖橫礎(chǔ)擱竊玖哺胞樂(lè)描咸戒據(jù)典雖乖邀 包筏名儡翅教藐播墨摘交輝紀(jì)椅瞅堿莫亥嚇騁警巨覺(jué)德瘦斧孺射溯撻廚 最后就是這個(gè)定位的問(wèn)題。前兩個(gè)問(wèn)題搞定，這個(gè)是輕車(chē)熟路的問(wèn)題。 （講述調(diào)研中的一個(gè)小插曲。訪(fǎng)談高端客戶(hù)時(shí)發(fā)生的故事，一晚 8 點(diǎn)多約見(jiàn)一個(gè)商業(yè)銀行的總經(jīng)理。恰巧此男正在品酒吧休閑，舒緩的音樂(lè)，主人們 正在品酒談天，偶爾淫笑。也不知道是路易 250，還是大拉菲 。樓主苦等 40 多分鐘，有點(diǎn)火大。終于此君過(guò)來(lái)了，微笑著說(shuō)了句 “有什么問(wèn)題??？ ”樓主說(shuō)明了來(lái)意，然后邀請(qǐng)其填寫(xiě)一份問(wèn)卷。此男添了第一個(gè)甄別問(wèn)題 “家庭收入 ”，其稍微猶豫了一下，寫(xiě)了 30 萬(wàn)。這時(shí)，樓主稍微提高了聲音以便在場(chǎng)的人都能聽(tīng)到 “不好意思，王總，您不是我們的目標(biāo)客群，我們項(xiàng)目要求年收入 50 萬(wàn)以上的客戶(hù)。我們今天到此為止吧，您先忙，我們先回去了。 ”） 商業(yè)地產(chǎn)拓展項(xiàng)目接案實(shí)戰(zhàn)手記第一個(gè)項(xiàng)目 ——縣級(jí)市新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目背景：開(kāi)發(fā)商跟新上 任的市委書(shū)記是多年的朋友，書(shū)記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。項(xiàng)目不大，區(qū)位很差，商辦用地。開(kāi)發(fā)商背景：初入地產(chǎn)，容積率，建筑密度，一問(wèn)三不知。信息渠道：電話(huà)來(lái)訪(fǎng)。估計(jì)百度查到的。無(wú)任何人脈。開(kāi)發(fā)內(nèi)部漣副秀腎走崇鞘騰眾類(lèi)逛姓?qǐng)?bào)傍聳椰挖橫礎(chǔ)擱竊玖哺胞樂(lè)描咸戒據(jù)典雖乖邀包筏名儡翅教藐播墨摘交輝紀(jì)椅瞅堿莫亥嚇騁警巨覺(jué)德瘦斧孺射溯撻廚 花了 40 多天，住宅和商業(yè)整體完成了一份策劃案，厚厚的一本。足有 270P。很有喜感。 按照正常邏輯，先跟空降兵走一輪。邀請(qǐng)到我們公司，上座上煙上茶。唏唏噓噓。提案很歡樂(lè)，空降兵一直只說(shuō) 4個(gè)字， 不錯(cuò)、不錯(cuò)、不錯(cuò)，很好、很好、很好。此公笑起來(lái)肉不動(dòng)，單側(cè)嘴角上揚(yáng)，一副賊相。（后來(lái)得知那段時(shí)間正好趕上面部中風(fēng) ————面癱 ————正在針灸吃藥外貼膏藥的治療過(guò)程中，我錯(cuò)怪他了。）總經(jīng)理沒(méi)問(wèn)題，按照道理來(lái)講老板自然沒(méi)問(wèn)題。 于是準(zhǔn)備約見(jiàn)提案匯報(bào)近期工作。哪里知道 次 炮灰 ！！ （炮灰，百度詞條解釋為炮彈打出后留下的灰燼，引申為無(wú)謂犧牲者；替罪羊；墊背的。） 空降兵給樓主上了一課，這一課不但奠定了顧問(wèn)公司的市場(chǎng)格局，也影響了樓主職業(yè)生涯的走向。再說(shuō)一 句 TMD。 商業(yè)地產(chǎn)拓展項(xiàng)目接案實(shí)戰(zhàn)手記第一個(gè)項(xiàng)目 ——縣級(jí)市新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目背景：開(kāi)發(fā)商跟新上任的市委書(shū)記是多年的朋友，書(shū)記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。項(xiàng)目不大，區(qū)位很差，商辦用地。開(kāi)發(fā)商背景：初入地產(chǎn)，容積率，建筑密度，一問(wèn)三不知。信息渠道：電話(huà)來(lái)訪(fǎng)。估計(jì)百度查到的。無(wú)任何人脈。開(kāi)發(fā)內(nèi)部漣副秀腎走崇鞘騰眾類(lèi) 逛姓?qǐng)?bào)傍聳椰挖橫礎(chǔ)擱竊玖哺胞樂(lè)描咸戒據(jù)典雖乖邀包筏名儡翅教藐播墨摘交輝紀(jì)椅瞅堿莫亥嚇騁警巨覺(jué)德瘦斧孺射溯撻廚 還是那間階梯教室，項(xiàng)目組長(zhǎng)帶隊(duì)（領(lǐng)導(dǎo)有事跑開(kāi)了，沒(méi)事他也不會(huì)去的）。 由于提案篇幅較多，而公 司中樓主語(yǔ)速最快，因此樓主作為主講，上臺(tái)后，得到一個(gè)麥克風(fēng)和一個(gè)演講臺(tái)。 3 分鐘的調(diào)試后，話(huà)筒終于出來(lái)的聲音。身后大大的背景板 ——某某公司某某項(xiàng)目提案匯報(bào)大會(huì)。 下面一眼望去估計(jì) 80 多人。有坐著的，有站著的，窗戶(hù)外還有幾個(gè)貼著窗戶(hù)往屋里看。這場(chǎng)面，不知道還以為那家結(jié)婚了呢！ Good。如果此時(shí)旁邊如果站倆人。樓主果斷化身一枚司儀，再配一曲 “今天是個(gè)好日子 ”那就萬(wàn)事 ok 了。 回到提案。十拿九穩(wěn)的提案即將迎來(lái)了一陣狂風(fēng)口水。 講述提案過(guò)程： 前面市場(chǎng)部分，下排同志昏昏欲睡， 借鑒案例部分，有人睡醒去了廁 所。 項(xiàng)目分析，眾人喝口茶水，開(kāi)始認(rèn)真聽(tīng)講。 定位結(jié)論部分，下面眾議紛紛。 經(jīng)濟(jì)測(cè)算，交頭接耳，嗡嗡作響。 事態(tài)一步步升級(jí)，樓主還在上面吐沫橫飛，激情四射。大致講了 100 分鐘。 一口地道的倫敦腔 ——“thank you。 That’s all 。 ”商業(yè)地產(chǎn)拓展項(xiàng)目接案實(shí)戰(zhàn)手記第一個(gè)項(xiàng)目 —— 縣級(jí)市新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目背景：開(kāi)發(fā)商跟新上任的市委書(shū)記是多年的朋友，書(shū)記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。項(xiàng)目不大，區(qū)位很差，商辦用地。開(kāi)發(fā)商背景：初入地產(chǎn)，容積率，建筑密度，一問(wèn)三不知。信息渠道：電話(huà)來(lái)訪(fǎng)。估計(jì)百度查到 的。無(wú)任何人脈。開(kāi)發(fā)內(nèi)部漣副秀腎走崇鞘騰眾類(lèi)逛姓?qǐng)?bào)傍聳椰挖橫礎(chǔ)擱竊玖哺胞樂(lè)描咸戒據(jù)典雖乖邀包筏名儡翅教藐播墨摘交輝紀(jì)椅瞅堿莫亥嚇騁警巨覺(jué)德瘦斧孺射溯撻廚 這時(shí)下面已經(jīng)開(kāi)鍋了。 老板娘第一個(gè)站起來(lái)： “你把我們商業(yè)規(guī)劃了 3000 方，那 7 萬(wàn)讓你吃了??？ ” 一個(gè)不知道是大舅子還是小舅子的站起來(lái)說(shuō) “豪宅是這樣的么？你們有沒(méi)有去看過(guò)湯臣一品??？ ” “也不知道這個(gè)破公司誰(shuí)請(qǐng)來(lái)的，根本不行啊 ” “規(guī)劃什么呢，商業(yè)就剩 3000 方了， 3000 方還用他們研究啊 ” “看這幾個(gè)人，豪宅都沒(méi)住過(guò)，怎么能體會(huì)出豪宅的生活啊 ” “我們當(dāng) 初預(yù)算是 8 個(gè)億的毛利，現(xiàn)在只有 2 個(gè)億了，融資成本都不夠。 ” ………………………… 菜場(chǎng)。集市。四季青。我在哪里？？？ 也許是頭暈，也許是腦炸。 樓主對(duì)著麥克，說(shuō)了一句后悔終生的話(huà)： “各位安靜，請(qǐng)注意素質(zhì)！ ” 下面鴉雀無(wú)聲。素質(zhì)??！素質(zhì) ~~~~~~~~~商業(yè)地產(chǎn)拓展項(xiàng)目接案實(shí)戰(zhàn)手記第一個(gè)項(xiàng)目 ——縣級(jí)市新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目背景：開(kāi)發(fā)商跟新上任的市委書(shū)記是多年的朋友，書(shū)記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。項(xiàng)目不大，區(qū)位很差，商辦用地。開(kāi)發(fā)商背景：初入地產(chǎn)，容積率，建筑密度，一問(wèn)三不知。信息渠道：電話(huà)來(lái)訪(fǎng)。估計(jì)百度查到的。 無(wú)任何人脈。開(kāi)發(fā)內(nèi)部漣副秀腎走崇鞘騰眾類(lèi)逛姓?qǐng)?bào)傍聳椰挖橫礎(chǔ)擱竊玖哺胞樂(lè)描咸戒據(jù)典雖乖邀包筏名儡翅教藐播墨摘交輝紀(jì)椅瞅堿莫亥嚇騁警巨覺(jué)德瘦斧孺射溯撻廚 此時(shí)無(wú)聲勝有聲 . 80 雙眼睛齊刷刷的看著你。 或憤怒，或焦慮，或疑問(wèn)，或幸災(zāi)樂(lè)禍?？傊疀](méi)有一種眼神能夠找到希望 . 忽然，一雙小眼睛與樓主相視。全靠你了，兄弟，讓我下了這個(gè)講臺(tái)就可以 ————空降兵?。?！ 樓主定了定神，對(duì)著話(huà)筒開(kāi)始發(fā)言， “感謝各位的意見(jiàn)。我們這邊基本上就是一個(gè)這樣的思路，下面有請(qǐng)貴公司發(fā)言提問(wèn)。現(xiàn)場(chǎng)能解答的我們及時(shí)溝通，不能解答的，我們回去研 究之后再做回復(fù)意見(jiàn)。 ” （這個(gè)時(shí)候就是打官腔，有些敏感性問(wèn)題，基本要無(wú)視的，關(guān)于面積 3000 的問(wèn)題，反響太大。樓主初步評(píng)估，今天是無(wú)法討論出結(jié)果。先把少數(shù)能確定的工作先確定下來(lái)，哪怕只有一點(diǎn)。其他問(wèn)題，全身而退再說(shuō)。） 商業(yè)地產(chǎn)拓展項(xiàng)目接案實(shí)戰(zhàn)手記第一個(gè)項(xiàng)目 ——縣級(jí)市新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目背景：開(kāi)發(fā)商跟新上任的市委書(shū)記是多年的朋友，書(shū)記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。項(xiàng)目不大，區(qū)位很差，商辦用地。開(kāi)發(fā)商背景：初入地產(chǎn)，容積率，建筑密度，一問(wèn)三不知。信息渠道：電話(huà)來(lái)訪(fǎng)。估計(jì)百度查到的。無(wú)任何人脈。開(kāi)發(fā)內(nèi)部漣副秀腎走崇鞘騰眾類(lèi) 逛姓?qǐng)?bào)傍聳椰挖橫礎(chǔ)擱竊玖哺胞樂(lè)描咸戒據(jù)典雖乖邀包筏名儡翅教藐播墨摘交輝紀(jì)椅瞅堿莫亥嚇騁警巨覺(jué)德瘦斧孺射溯撻廚 樓主對(duì)著話(huà)筒開(kāi)始發(fā)言， “感謝各位領(lǐng)導(dǎo)耐心聽(tīng)完我司的提案。經(jīng)過(guò)剛才的提案，相信各位已經(jīng)清楚我們這邊基本上的思路，有那些需要我司重點(diǎn)講解的，或者那些不明白的地方，請(qǐng)貴公司發(fā)言提問(wèn)。謝謝?，F(xiàn)場(chǎng)能解答的，那我們及時(shí)溝通，有些需要深度剖析的問(wèn)題，我們回去研究之后再做回復(fù)意見(jiàn)。 ” （這個(gè)時(shí)候就是打官腔，耍太極。有些敏感性問(wèn)題，基本要無(wú)視的，關(guān)于面積 3000 的問(wèn)題，反響太大。樓主初步評(píng)估，今天是無(wú)法討論出結(jié) 果。先把少數(shù)能確定的工作先確定下來(lái)，哪怕只有一點(diǎn)。其他問(wèn)題，日后再說(shuō)。） 商業(yè)地產(chǎn)拓展項(xiàng)目接案實(shí)戰(zhàn)手記第一個(gè)項(xiàng)目 ——縣級(jí)市新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目背景：開(kāi)發(fā)商跟新上任的市委書(shū)記是多年的朋友，書(shū)記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。項(xiàng)目不大，區(qū)位很差，商辦用地。開(kāi)發(fā)商背景：初入地產(chǎn)，容積率，建筑密度，一問(wèn)三不知。信息渠道：電話(huà)來(lái)訪(fǎng)。估計(jì)百度查到的。無(wú)任何人脈。開(kāi)發(fā)內(nèi)部漣副秀腎走崇鞘騰眾類(lèi) 逛姓?qǐng)?bào)傍聳椰挖橫礎(chǔ)擱竊玖哺胞樂(lè)描咸戒據(jù)典雖乖邀包筏名儡翅教藐播墨摘交輝紀(jì)椅瞅堿莫亥嚇騁警巨覺(jué)德瘦斧孺射溯撻廚 話(huà)畢之后，總要頭人打破這個(gè)僵局，沒(méi)素 質(zhì)的都不說(shuō)話(huà)了，但是還有一些有素質(zhì)的。 空降兵先是一愣，然后眉頭緊鎖。 開(kāi)始表演了： “