商業(yè)地產(chǎn)實戰(zhàn)基礎(chǔ)知識-資料下載頁
2025-02-06 20:27本頁面
【正文】 ? 商業(yè)定價的直接依據(jù)是租金及其預(yù)期上升空間 —— 和住宅不同的定價模型：資產(chǎn)定價模型 VS 市場供需模型； 商鋪售價的定價基礎(chǔ)是租金，租金有上升空間，售價才會有上升空間 ? 商業(yè)定位的出發(fā)點必須是開業(yè)后整體經(jīng)營成功 —— 商業(yè)運營的“馬太效應(yīng)”非常明顯；不能整體運營成功的商業(yè)，會逐漸整體衰落，形成真正的滯重資產(chǎn)；大體量商業(yè)整體運營不成功，會帶來長期的巨大負(fù)面影響（沈陽萬達(dá)廣場因運營失敗，不得不拆掉重建）； 即使是銷售型的商業(yè)，如果將來整體運營不成功，也必將引起廣泛的社會問題（如，沈陽等幾處一、二代萬達(dá)廣場群訴及造成巨大社會影響的事件） 理論基礎(chǔ) 不同 客戶 不同 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同 商業(yè)客戶研究目前還是我們不熟悉的領(lǐng)域 ? 商業(yè)服務(wù)的客戶規(guī)模遠(yuǎn)大于住宅業(yè)主 —— 一般來說，單個小區(qū)的業(yè)主難以支撐大體量商業(yè)的存活；一個 34萬平米商場的輻射范圍為 23公里，沿交通干道的輻射范圍還要有所延長； G類地塊商業(yè)輻射的客戶規(guī)模最大，通常十倍乃至百倍于住宅業(yè)主 ? 需要研究投資者需求 —— 除了個人投資者，還要研究機(jī)構(gòu)投資者；機(jī)構(gòu)投資者的需求不同于個人投資者，如，機(jī)構(gòu)投資者往往對整體運營的寫字樓比較感興趣 ? 需要研究各業(yè)態(tài)商家 —— 商業(yè)的最終使用者是商家；商家經(jīng)營的好壞決定持有型商業(yè)的收益；不同業(yè)態(tài)商家的組合可以有效分享人流，增大收益 規(guī)劃層面 不同 開發(fā)流程 不同 利益關(guān)系 不同 理論基礎(chǔ) 不同 客戶 不同 規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)地產(chǎn)項目的存亡 ? 業(yè)態(tài)組合紛繁復(fù)雜，規(guī)劃設(shè)計如何滿足商家要求，確保商家利益最大化，進(jìn)而確保開發(fā)項目 —— 大型商業(yè)地立項目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復(fù)雜，各種人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的組織相當(dāng)繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求（特別是可視性和可達(dá)性）以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要的問題。 ? 招商前置 —— 各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計必須在招商的基礎(chǔ)上進(jìn)行并伴隨著整個招商過程，才能避免因規(guī)劃設(shè)計不當(dāng)帶來的投資損失。 規(guī)劃層面 不同 開發(fā)流程 不同 利益關(guān)系 不同 理論基礎(chǔ) 不同 客戶 不同 ? 商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程更嚴(yán)謹(jǐn)； ? 商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜； ? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位比住宅開發(fā)定位系統(tǒng)化； ? 商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對性； ? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運營、管理三個環(huán)節(jié) 規(guī)劃層面 不同 開發(fā)流程 不同 利益關(guān)系 不同 理論基礎(chǔ) 不同 客戶 不同 租金收入 自營收入 銷售收入 其他收入 ?商業(yè)地產(chǎn)的利潤產(chǎn)生模型更為復(fù)雜 ?商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要平衡多種權(quán)益關(guān)系 開發(fā)商 小業(yè)主 經(jīng)營者 管理者 消費者 出售 出租 出租 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)鏈 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益基本模型 住宅開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型 總銷售收入 （銷售額） 總成本 利潤 總收入 總成本 利潤 投資者 規(guī)劃層面 不同 開發(fā)流程 不同 利益關(guān)系 不同 理論基礎(chǔ) 不同 客戶 不同 銀盆嶺橋 橘子洲大橋 猴子石大橋 湘府路大橋 營盤路隧道 南湖路隧道 阜埠河路口 麓山路 麓山南路 地鐵三號線（清水站） 清水路 后湖路 王家灣 勒江路 楓林一路 坪塘大路 洋湖大路 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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