【導(dǎo)讀】第一章宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。法》《中華人民共和國土地管理法》，都是對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控和管理的文件。貸款應(yīng)重點支持符合中低收入家庭購買能力。別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制。對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)。流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。布前，審慎發(fā)放此類貸款。對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收。購?fù)恋卦u估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金，并向

　　

【正文】 來源及一切手續(xù) ┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 建委工程處同意開工，辦理開工許可證 施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計、施工 ┏━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┓ 小區(qū)內(nèi)線 通知區(qū)園 按道路 到自來 到熱力 （自建鍋 到煤氣公司 路委托設(shè) 林局綠化 方案進(jìn) 水業(yè)務(wù) 公司報 爐房 ) 報裝 計 辦 行施工 科報裝 裝 環(huán)保 到規(guī)劃科定 委托施工 交綠化費 市政辦 委托線 委托線 局同 線路方案 27 配電室土 綠化施工 事處養(yǎng) 路設(shè)計、 路設(shè)計 意鍋 設(shè)計 建工程驗 路隊驗 施工及 施工及 爐房 看現(xiàn)場 收 收 驗收 驗收 規(guī)劃 施工 設(shè)備安裝 到市政 位置 業(yè)務(wù)科檢驗 及驗收 監(jiān)理所 委托 同意接氣 送電 下水報 設(shè)計 憑通氣單到 裝 到勞 管網(wǎng)所辦固 規(guī)劃設(shè) 動局報裝 定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 計 環(huán)保 手續(xù)及通氣 竣工驗 局審查消音除塵設(shè)備 手續(xù) 收 竣工 憑接氣單到 驗收 液化氣公司 辦各戶通氣 手續(xù) 通氣 28 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 四方驗收、檢驗單簽字蓋章 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓ 憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式 房屋驗收 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛ 辦理入住手續(xù) ,辦理產(chǎn)權(quán)證 項目的二次開發(fā) 3 項目開發(fā)各階段資金投入是怎樣？ 項目開發(fā)各階段，資金投入百分比 下列各項資金回收及投入的百分比，以估計資金投入量。 銷售成數(shù)。在預(yù)售公開時預(yù)計為 60%—— 70%，剩余的成數(shù)則假設(shè)于竣工交房時再全部售出。 客戶付款條件。通常其定金、簽約金、開工款合計占 12%—— 15%，客戶銀行貸款 60%—— 70%，剩余的 15%—— 28%為工程期款， 有些公司則另立名目，給予客戶公司貸款，不過公司貸款也大多是在結(jié)構(gòu)主體完成后至工程驗收這一段期間收款。 土地成本。這項成本為先期投入，所以土地融資也多在土地買受人并過戶完成時就取得，額度多為土地買入成本 50%—— 70%之間。 建筑施工融資額度。一般而言，為營建成本的 45%—— 60%，但撥款則要視銷售情況而定。若銷售率未達(dá) 30%—— 60%（視景氣狀況而定），即使已取得建筑施工融資的額度也可能無法利用，因為它是按照工程進(jìn)度撥款，一旦銷售不理想，金融機(jī)構(gòu)大多會凍結(jié)建筑施工融資，暫停核撥。 營建成本。這項 成本的投入也是依照工程進(jìn)度。 銷售費用。如果采用包銷，則只有銷售出去才須支付這筆費用，一般銷售代理公司收費的標(biāo)準(zhǔn)為銷售額的 3%左右。 土地增值稅。這項成本發(fā)生于土地過戶給客戶的時期。 29 管理費及雜費。此項成本則大多隨著時間而發(fā)生，約為銷售額的 3%—— 5%之間。有關(guān)各階段資金回收投入百分比的分配，見表 8—— 5。 表 8—— 5 各階段重要資金回收及投入百分比表 階段 預(yù)售期間 地下結(jié)構(gòu)施工期間 地上結(jié)構(gòu)主體施工期間 申請房屋銷售許可證期間 百分比 項目 銷售收入收款比例 12%— 15% 5%— 10% 20%— 30% 60%— 70% 建筑施工融資撥款 10%— 20% 50%— 60% 30%— 40% 營建成本付款比例 15%— 25% 20%— 35% 40%— 50% 廣告費付款比例 100%* 100% * 廣告費通常于各階段銷售完成即 100%時支付。 “自有資金”就是為竣工交房前的銷售收入，扣除客戶的銀行貸款，加上土地及建筑施工融資，再減去所有成本及費用后不足的額度；也等于是發(fā)展商針對某一預(yù)售個案，在土地買入后至完工前所應(yīng)籌措的資金，這筆資金應(yīng)事先籌劃，以避 免周轉(zhuǎn)發(fā)生困難，導(dǎo)致心血壓計付諸東流。 土地用途包括哪些種類？ 答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 對集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？ 答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者 出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權(quán)。 違反該條例的規(guī)定，擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議 30 無效；在非法取得的集體所有的土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。 什么是行政劃撥用地？ 答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交付其使用， 或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 對合作建房有哪些規(guī)定？ 答：對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在 2020 年 8 月 6 日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進(jìn)入土地交易市場，通過掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進(jìn)行審核，并補(bǔ)交市場地價后，再進(jìn)入土地交易市場以掛牌交易、招標(biāo) 、拍賣等方式尋找合作方。 什么是土地使用權(quán)出讓？ 答：土地使用權(quán)出讓，是指各地區(qū)人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？ 答：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： (一 )居住用地七十年； (二 )工業(yè)用地五十年； (三 )教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四 )商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； (五 )綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為 二十年。 土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？ 答：出讓合同應(yīng)具備以下主要條款： (一 )雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址； (二 )出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積； (三 )土地使用年期及起止時間； (四 )土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間； (五 )交付土地的時間； (六 )規(guī)劃、市政設(shè)計要點； (七 )項目竣工提交驗收時間； (八 )市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)； (九 )使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲?(十 )建設(shè)附屬、附加設(shè)施的項目及義務(wù)； (十一 )違約責(zé)任； (十二 )當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他條款。 出讓合同應(yīng)附上宗地圖，作為出讓合 同的組成部分。 31 1土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？ 答：一般情況下，土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。 對確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應(yīng)征得土地管理部門的同意。土地管理部門應(yīng)與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。 1哪些土地使用權(quán)出讓可采取協(xié)議方式？ 答：協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍：（一）工業(yè)用地（特區(qū)內(nèi)限高新技術(shù)項目用地）；（二）市、區(qū)政府 建設(shè)的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、區(qū)財政全額投資的機(jī)關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施用地等公益性、非營利性用地；（四）軍事用地。 1對原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產(chǎn)，如何進(jìn)入市場？ 答：原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進(jìn)入市場的房地產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)交市場地價。在該規(guī)定實施之日內(nèi)補(bǔ)交的，按下列辦法辦理：（一）補(bǔ)交地價的標(biāo)準(zhǔn)：1．市、區(qū)國有企業(yè)按市場地價的 20%補(bǔ)交地價。工業(yè)用途免予補(bǔ)交。 2．市、 區(qū)國有企業(yè)以外的