【正文】 1哪些土地使用權(quán)出讓可采取協(xié)議方式？ 答：協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍：（一）工業(yè)用地（特區(qū)內(nèi)限高新技術(shù)項(xiàng)目用地）；（二）市、區(qū)政府 建設(shè)的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、區(qū)財政全額投資的機(jī)關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施用地等公益性、非營利性用地；（四）軍事用地。 什么是土地使用權(quán)出讓？ 答：土地使用權(quán)出讓，是指各地區(qū)人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 土地增值稅。這項(xiàng)成本為先期投入，所以土地融資也多在土地買受人并過戶完成時就取得，額度多為土地買入成本 50%—— 70%之間。以上模式的選用是根據(jù)地產(chǎn)商的實(shí)際情況來定的。這就要求分管項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人有高超的管理項(xiàng)目群的能力。 4．項(xiàng)目清算。 5． 通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個項(xiàng)目實(shí)施過程）。 3． 確定項(xiàng)目組主要成員。 當(dāng)然，項(xiàng)目的各個階段沒有嚴(yán)格地分開，在執(zhí)行時經(jīng)常是交叉進(jìn)行的。一般情況下，可以劃分為準(zhǔn)備、施工和經(jīng)營三個階段。 人均可支配收入人口密度 =單位面積的支配收入 這兩個值驗(yàn)證單位面積的商業(yè)消費(fèi)量，即單位面積的商業(yè)支撐量。 區(qū)域的范圍界定中 分核心區(qū)域與輻射區(qū)域。 劃撥土地改為商用土地，改變土地利用性質(zhì)，或是工業(yè)、住宅用地改性為商業(yè)用地，此都是常見的一些案例。 道路規(guī)劃中如單行線的設(shè)立和道路中設(shè)置隔離帶，從而使地面交錯人流只有通過地道或高架橋相通，對兩旁商業(yè)的邊際價值大大減低，使在地道口或高架橋 兩頭商業(yè)物業(yè)價值因人流突增而升值。營業(yè)面積 1 萬平方米以上的大型倉儲式商場 只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。 四、未來規(guī)劃發(fā)展 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃； 政府的商業(yè)規(guī)劃是建立在城市的規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃的各種要素基礎(chǔ)上。2020—— 3000 美元，是恩格爾系數(shù)應(yīng)為 40—— 50%。 人口 全區(qū)人口總量低速增長。 GDP 值在 1000 美元以下，各類初級市場，集貿(mào)市場產(chǎn)生；在 1000 美元 —— 2020 美元，生活超市產(chǎn)生，食品類批發(fā)市場退出該區(qū)域；在 2020 美元 —— 15 3000 美元，產(chǎn)生建材超市、超市連鎖店在各領(lǐng)域發(fā)展；在 3000 美元 —— 4000 美元，產(chǎn)生商業(yè)開始郊區(qū)化發(fā)展， Shoppingmall 等產(chǎn)生；在 4000 美元以上開始產(chǎn)生旅游地產(chǎn)?？梢姡司?GDP 是一個重要指標(biāo)。 GDP 增長率，衡量的是經(jīng)濟(jì)增長速度。人口密度之高，造成其內(nèi)部商業(yè)火爆，而同等面積的區(qū)域放在豐臺區(qū)，則無法望其項(xiàng)背。 11 通過對市場中的消費(fèi)者或前來進(jìn)貨的商戶了解，很容易得知區(qū)域的輻射范圍，此可在定性訪談中得知，在如何界定輻射范圍的方法中 ，這是一個捷徑。 在三級城市中，如地級市中，如山西的運(yùn)城因地緣關(guān)系，去鄭州的距離比太原近，所以它的商業(yè)從地緣上講就是鄭州的輻射范圍，因三級城市輻射面小，其區(qū)域影響力一般也就是地級市范圍內(nèi)，但因其影響力弱，需要考慮的是對周邊的輻射力和隸屬關(guān)系，屬于哪一個更大一級商業(yè)圈的范疇中，判斷其商圈的范圍，區(qū)域內(nèi)商業(yè)范疇。 區(qū)域面積及人口，區(qū)域幅射面積及人口； 區(qū)域各省直轄市面積，人口表如下圖： 9 人口及面積 人口：據(jù) 1995 年全國抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，漢族人口為 109932 萬人，占全國總?cè)丝诘?％；其余55 個民族共 10846 萬人，占 ％。 不利的如 1998 年金融危機(jī)事件，造成對房地產(chǎn)資金鏈的影響。 五、強(qiáng)化個人商業(yè)用房貸款管理 借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過 60％，貸款期限最長不得超過 10 年，所購商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等）。 商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。如銀根緊縮、調(diào)息等。 謹(jǐn)以此書獻(xiàn)給我的妻子和女兒。 一、宏觀政策、法規(guī)、金融及重大事件。 商業(yè)地產(chǎn)作為一門新興的邊緣學(xué)科，市面上有關(guān)它的書籍很少，一般有的也是社區(qū)底商和國外shopping mall的書，而作為中國特色的市場類業(yè)態(tài)，其運(yùn)行規(guī)律在許多從業(yè)者中比較陌生。 國家、各省市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策，如房改政策，開發(fā)區(qū)政策，金融政策，土地政策，人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。對商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點(diǎn)監(jiān)控。對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的 70％，貸款期限最長不得超過 2 年。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行 20％的規(guī)定；對購買第二套以上 (含第二套 )住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。 請中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部將本通知轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)銀行、城鄉(xiāng)信用社。輻射區(qū)域就不包括甘肅，青海。西部臨河地區(qū)等離銀川近則屬于寧夏銀川的輻射范圍。 而蘭州的輻射雖可影響青海和寧夏部分地區(qū)，縱觀而言，無非 3000 萬人，其人口輻射基數(shù)差幾倍，也就使其市場商業(yè)規(guī)模與烏市相比相差甚遠(yuǎn)，租金價格也相差很大。這就是為什么同樣城市檔次，其租金的支撐力水平相差甚大。 GDP 總量，衡量的是一個國家（或地區(qū)）的經(jīng)濟(jì)規(guī)模。 2020 年，人均 GDP1980 美元為低收入組， 4600 美元為下中等收入 組，9120 美元為上中等收入組， 27770 美元為高收入組。其市區(qū)人口小于 100 萬，人均收入也低，二級城市人均收入一般在 800—— 1000 元 /月，廣東省的一些地級市，因其收入高可劃分為二級城市和社會經(jīng)濟(jì)計劃發(fā)展單列市。 消費(fèi)需求穩(wěn)步增長。農(nóng)民人均可支配收入口 元，比上年增長 %；農(nóng)民人均生活消費(fèi)性支出 元，比上年下降 %； 從這段我們常見的統(tǒng)計年鑒中，國內(nèi)生產(chǎn)總值，社會零售總額及人均可支配收入都可表明區(qū)域內(nèi)總的商業(yè)消化量，在投資中這就是一個總的需求量，它可換算出單位面積的利潤量，這樣就推算出一個區(qū)域商業(yè)租金的總收入量，一切租金的收益都是通過消費(fèi)者的購物消費(fèi)來最終體現(xiàn)的，這樣對現(xiàn)存量的客觀分析，就可知其供應(yīng)與需求之間的差距。 各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的依托性不同， 其區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將很大部分決定該區(qū)域收入和支出，具體考察區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對商業(yè)的特性了解有幫助，例如吉林通化市，從通化東寶等大藥廠、大上市公司可以推出區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)為醫(yī)藥，醫(yī)藥行業(yè)的興衰決定區(qū)域的收支，從而影響到商業(yè)的收入，影響到商業(yè)的供應(yīng)和支撐。郊區(qū)衛(wèi)星城要根據(jù)城市規(guī)模和發(fā)展趨勢，規(guī)劃發(fā)展 1—— 2個地區(qū)級商業(yè)中心和若干個社區(qū)商業(yè)中心，形成以地區(qū)級商業(yè)中心為核心，以社區(qū)商業(yè)中心為骨干，行業(yè)配套、布局合理、規(guī)模適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)體系。 十城，即開拓十個遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心； 十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街（區(qū)）； 400 社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn) 400 個左右社區(qū)商業(yè)中心。此類例子舉不勝舉。 如家電業(yè)，最初在百貨商場內(nèi)零售，到后來產(chǎn)生家電市場，再由國美、蘇寧、大中連鎖店的遍地開花，其營銷渠道也就逐漸轉(zhuǎn) 為在家電連鎖店內(nèi)營銷的模式。 面積，人口密度 人口247。 恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，與人均 GDP 驗(yàn)證值，是用來對城市性質(zhì)進(jìn)行互相驗(yàn)證做判斷。 規(guī)劃階段是對可行項(xiàng)目作好開工前的人財物及一切軟硬件準(zhǔn)備。 21 本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。 2． 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。 四、結(jié)束階段 1．項(xiàng)目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。 9．對項(xiàng)目組成員的考核延長 2～ 5 年。純項(xiàng)目制項(xiàng)目管理是地產(chǎn)商根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，設(shè)立若干個項(xiàng)目部。 客戶付款條件。這項(xiàng) 成本的投入也是依照工程進(jìn)度。 表 8—— 5 各階段重要資金回收及投入百分比表 階段 預(yù)售期間 地下結(jié)構(gòu)施工期間 地上結(jié)構(gòu)主體施工期間 申請房屋銷售許可證期間 百分比 項(xiàng)目 銷售收入收款比例 12%— 15% 5%— 10% 20%— 30% 60%— 70% 建筑施工融資撥款 10%— 20% 50%— 60% 30%— 40% 營建成本付款比例 15%— 25% 20%— 35% 40%— 50% 廣告費(fèi)付款比例 100%* 100% * 廣告費(fèi)通常于各階段銷售完成即 100%時支付。 對合作建房有哪些規(guī)定？ 答：對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 31 1土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？ 答：一般情況下，土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。工業(yè)用途免予補(bǔ)交。 土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？ 答：出讓合同應(yīng)具備以下主要條款： (一 )雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址； (二 )出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積； (三 )土地使用年期及起止時間； (四 )土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間； (五 )交付土地的時間； (六 )規(guī)劃、市政設(shè)計要點(diǎn)； (七 )項(xiàng)目竣工提交驗(yàn)收時間； (八 )市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)； (九 )使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲?(十 )建設(shè)附屬、附加設(shè)施的項(xiàng)目及義務(wù)； (十一 )違約責(zé)任； (十二 )當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他條款。 違反該條例的規(guī)定，擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議 30 無效；在非法取得的集體所有的土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。此項(xiàng)成本則大多隨著時間而發(fā)生，約為銷售額的 3%—— 5%之間。若銷售率未達(dá) 30%—— 60%（視景氣狀況而定），即使已取得建筑施工融資的額度也可能無法利用，因?yàn)樗前凑展こ踢M(jìn)度撥款，一旦銷售不理想，金融機(jī)構(gòu)大多會凍結(jié)建筑施工融資，暫停核撥。 銷售成數(shù)。部門制項(xiàng)目管理按照項(xiàng)目開發(fā)流程，一般設(shè)置拓展、工程、財務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況按矩陣模式設(shè)立項(xiàng)目部，也是大多數(shù)地產(chǎn)商所采用的一種模式。 7．對整個項(xiàng)目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。 8． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場。 本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。 2． 請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證（確定風(fēng)險等級、進(jìn)行資源測算等），提出項(xiàng)目建議書。 項(xiàng) 目的生命周期可以分為四大階段，即概念階段、規(guī)劃階段、實(shí)施階段及結(jié)束階段，項(xiàng)目的不同階段其項(xiàng)目管理的內(nèi)容是不相同的。 就可以換算出區(qū)域是否飽和，及飽和度大小。 人口 人均 GDP=GDP 總量 輻射區(qū)域人口 輻射區(qū)域的 GDP=輻射 GDP 總量。 行業(yè)特性及發(fā)展： 除區(qū)域性綜合類市場外，對一些特殊行業(yè)，如通訊、古董、郵幣卡、眼鏡等，在考慮區(qū)域的共性外，還要考慮其行業(yè)的特殊性及其行業(yè)發(fā)展的特殊過程，以通訊行業(yè)為例：其產(chǎn)生從最初專賣店，到街頭小店，從產(chǎn)品的高貴到平民化，從模擬到數(shù)字到 3G 的迅速更新?lián)Q代，到產(chǎn)生二手手機(jī)市場以及水貨、翻版機(jī)市場等，都有其商業(yè)發(fā)展的特殊性。 18 交通規(guī)劃中常見的有立交橋的興建，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)在很多地方都在十字路口，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，十字路口因不堪交通流量大，于是立交橋興建，立交橋使地面車流在橋上而過，從而原很熱鬧的商廈，因門前車輛不易到達(dá)變冷落，另一方面橫著一座橋 ，視覺影響很大，立交橋興建在投資初期尤為關(guān)注規(guī)劃。 北京市的發(fā)展重點(diǎn)是：提高三區(qū)，繁榮三圈，開拓十城，完善 400 社區(qū)，從而在總體上初步形成以城市中心區(qū)商業(yè)為核心，以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街 400 社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局；以 四類發(fā)揮北京優(yōu)勢的商業(yè)為龍頭、以突出北京特色的輻射型、服務(wù)型商業(yè)為主體的現(xiàn)代大都市商業(yè)體系。由于城市發(fā)展和住宅郊區(qū)化的趨勢，使三環(huán)路和四環(huán)路周邊地區(qū)成為北京商業(yè)最 有發(fā)展?jié)摿Φ牡貛?。它是停車量決定人流量的一個重要參考值。 2020 年全區(qū)在崗職工平均工資 22842 元。 2020 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。 二級城市，各省的省會城市及沿海經(jīng) 濟(jì)發(fā)展計劃單列市和天津、重慶直轄市。 12 人均 GDP，衡量的是一個國家的生活水平和富裕程度，同時也是劃分經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的重要指標(biāo)。在國民經(jīng)濟(jì)核算中，通常使用 GDP 總量、 GDP增長率和人均 GDP 三個重要指標(biāo)。海南三亞為旅游城市，新疆克拉瑪依市則是石油工業(yè)城市，各城市具有不同城市的特征。 如烏魯木齊市；市區(qū)人口 200 多萬，新疆全省人口 1680 萬，其為二級城市，與甘肅省