【正文】 其商業(yè)的輻射范圍和人口量就相比呼市而言大多了，山西省面積 萬平方公里，人口 3100 萬，這就是 它的輻射人口量。 在三級城市中，如地級市中，如山西的運城因地緣關系，去鄭州的距離比太原近，所以它的商業(yè)從地緣上講就是鄭州的輻射范圍，因三級城市輻射面小，其區(qū)域影響力一般也就是地級市范圍內(nèi)，但因其影響力弱，需要考慮的是對周邊的輻射力和隸屬關系，屬于哪一個更大一級商業(yè)圈的范疇中，判斷其商圈的范圍，區(qū)域內(nèi)商業(yè)范疇。三級城市除了和二級城市一樣考慮輻射力外，另一個就是隸屬性。 如河北的唐山市，其商業(yè)內(nèi)部區(qū)域為唐山市各區(qū)縣，但其隸屬于京津商圈，而不是河北省省會石家莊的區(qū)域，對區(qū)域的范圍界定，對界定區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)模及商業(yè)總 消化量和商業(yè)總支撐量有著非常重要的關系。 如烏魯木齊市；市區(qū)人口 200 多萬，新疆全省人口 1680 萬，其為二級城市，與甘肅省蘭州市相比而言，蘭州市區(qū)人口 200 萬，全省人口 2500 萬，在區(qū)域內(nèi)部都是二級行政城市，都是具有本省區(qū)域壟斷的城市，但從其商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，從表面看應該是蘭州大于烏市，而實際上烏市的商業(yè)遠遠大于蘭州，其原因除了人均 GDP 收入高外，另一個就是輻射力。 烏市面臨的中亞各國，其日常生活品的消費大都從烏市進口，哈薩斯坦，阿富汗，烏茲別克斯坦等共10 多個國家， 1 億多人口的總量從而造就烏市的商業(yè)規(guī)模、租金 ，消化量都是以 1 億多人口的基數(shù)在衡量，則遠大于其它省級城市。 而蘭州的輻射雖可影響青海和寧夏部分地區(qū)，縱觀而言，無非 3000 萬人，其人口輻射基數(shù)差幾倍，也就使其市場商業(yè)規(guī)模與烏市相比相差甚遠，租金價格也相差很大。在蘭州東部市場做服裝百貨交易也就 4000 商戶左右，而烏市大小西門，商貿(mào)城，邊疆華凌等地，有幾萬戶。一般商業(yè)的租金水平蘭州 2 元 ／ m2/天 ，烏市為 5 元 ／ m2天 ，這就是輻射人口造成的差別。 11 通過對市場中的消費者或前來進貨的商戶了解，很容易得知區(qū)域的輻射范圍，此可在定性訪談中得知，在如何界定輻射范圍的方法中 ，這是一個捷徑。 城市面積、人口及城市特性 各城市由于在歷史發(fā)展中形成各種特性，在其基本的城市機能中，體現(xiàn)著極強城市個性。例如：北京是首都，是中國政治、文化、經(jīng)濟中心，也是一座歷史名城、國際旅游城市。海南三亞為旅游城市，新疆克拉瑪依市則是石油工業(yè)城市，各城市具有不同城市的特征。 例如北京 萬平方公里；上海 萬平方公里，而人口北京 1345 萬，上海 1500 萬，則單位面積中，上海的人口密度是北京的 3 倍，這就在單位面積中，其商業(yè)的消化量和商業(yè)設施的需求量要遠大于北京，其單位商業(yè)面積的產(chǎn)值也高，相 應的租金支撐水平也高，同樣類比，香港 萬平方公里，人口 650 萬，其密度是北京的 10 倍，則相應的會更高。這就是為什么同樣城市檔次，其租金的支撐力水平相差甚大。 城市各區(qū)域的人口之間也存在密度不同，新開發(fā)區(qū)面積雖然大，但人口稀少，老城區(qū)面積雖然小，可人口基數(shù)大，從微觀上比較，在各區(qū)域板塊中，不同的人口密度，對商業(yè)的支撐力完全不同，例如北京方莊的面積 平方公里，常住人口 萬。每單位人口量為 萬 /m2。人口密度之高，造成其內(nèi)部商業(yè)火爆，而同等面積的區(qū)域放在豐臺區(qū)，則無法望其項背。 三、人口與 經(jīng)濟關系 一、 GDP 概述及劃分標準 GDP（ Gross Domestic Product），就一個國家而言，被稱國內(nèi)生產(chǎn)總值。表示居民在一特定時期內(nèi)生產(chǎn)的所有商品和服務的貨幣價值總和。在國民經(jīng)濟核算中，通常使用 GDP 總量、 GDP增長率和人均 GDP 三個重要指標。這三個指標分別具有不同的作用。 GDP 總量，衡量的是一個國家（或地區(qū)）的經(jīng)濟規(guī)模。主要用于反映一個國家（或地區(qū)）的經(jīng)濟實力；國際間和地區(qū)間進行比較；制定一國（或地區(qū)）經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略；經(jīng)濟分析和經(jīng)濟管理。GDP 指標為各級領導分析經(jīng)濟運行 狀況、政府調控管理經(jīng)濟提供了廣泛的用途。 GDP 增長率，衡量的是經(jīng)濟增長速度。它是宏觀經(jīng)濟的重要調控目標。主要表現(xiàn)為：經(jīng)濟增長、物價穩(wěn)定、充分就業(yè)和國際收支平衡；是經(jīng)濟周期性波動的重要測度指標和橫向、縱向比較的重要參照指標。 12 人均 GDP，衡量的是一個國家的生活水平和富裕程度，同時也是劃分經(jīng)濟發(fā)展階段的重要指標。資料顯示世界銀行按人均 GDP 水平（實際購買力平價），將各國分為低收入、下中等收入、上中等收入和高收入四個等級。 2020 年，人均 GDP1980 美元為低收入組， 4600 美元為下中等收入 組，9120 美元為上中等收入組， 27770 美元為高收入組。從作為劃分經(jīng)濟發(fā)展階段的重要指標來看，國際上通常把一國的發(fā)展水平按人均 GDP 分為幾個階段： 300— 400 美元以下是貧困階段； 400— 500 美元是擺脫貧困的階段； 800— 1000 美元是開始走向富裕階段，我國稱小康階段； 3000— 6000 美元是比較富裕階段，我國稱全面小康階段。另外我國提出的基本實現(xiàn)現(xiàn)代化主要評價指標體系中的第一項為人均 GDP9000 美元?？梢姡司?GDP 是一個重要指標。 區(qū)域城市 GDP 收入表： 2020 年中國各省市自治區(qū) GDP 排名 （香港澳門臺灣除外） 名次 名稱 GDP 總量（ RMB） 比上年增長 1 廣東 16040 億元 % 2 山東 億元 % 3 江蘇 超過 15000 億元 14%以上 4 浙江 11243 億元 % 5 河北 億元 % 6 河南 億元 % 7 上海 億元 % 8 遼寧 億元 % 9 四川 6556 億元 % 10 湖北 6320 億元 % 11 福建 6053 億元 % 12 湖南 億元 % 13 黑龍江 5303 億元 % 14 安徽 億元 % 13 15 北京 億元 % 16 江西 3500 億元 % 17 廣西 億元 % 18 山西 3042． 4 億元 14． 1％ 19 云南 2959． 48 億元 11． 5％ 20 吉林 億元 % 21 天津 億元 % 22 陜西 億元 % 23 內(nèi)蒙古 2700 億元 20% 24 重慶 2650 億元 12% 25 新疆 2203 億元 % 26 貴州 億元 % 27 甘肅 1540 億元 11% 28 湖南 億元 % 29 青海 億元 % 30 寧夏 億元 11% 31 西藏 200 億元 2020 年為 150 億元 2020 年中國城市 GDP 排名 位次 城市名稱 GDP 總量（億元） 人口 人均 GDP 排名 1 上海 1342 4 2 廣州 742 3 3 北京 1356 14 4 深圳 502 1 5 蘇州 601 5 6 天津 1004 15 7 重慶 3010 34 14 8 杭州 658 10 9 無錫 509 7 10 成都 1008 24 11 青島 765 16 12 寧波 550 9 13 武漢 781 19 14 大連 558 11 15 沈陽 712 18 16 南京 573 12 17 哈爾濱 955 29 GDP 作為動態(tài)的參考值，在 GDP 中由于官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)中存在無效成本，部分會出現(xiàn)失真，具體核實在項目當?shù)貙Τ鲎廛囆袠I(yè)，普通工人，迪廳這些城市窗口行業(yè)調查，即可知道。 其中各城市中需要分檔是中國現(xiàn)分為 4 個級別城市： 一級城市北京、上海、深圳，人均收入 2500 元 /月以上；即 GDP 在 3000 美元 /年以上。 二級城市，各省的省會城市及沿海經(jīng) 濟發(fā)展計劃單列市和天津、重慶直轄市。在二級城市中由于拉薩、銀川、西寧這幾個城市的人口量少，應當劃為第三級城市。其市區(qū)人口小于 100 萬，人均收入也低，二級城市人均收入一般在 800—— 1000 元 /月，廣東省的一些地級市，因其收入高可劃分為二級城市和社會經(jīng)濟計劃發(fā)展單列市。 三級城市：各地級市和沿海各縣級市，人均收入在沿海的縣級市人均收入雖然高，但其綜合能力小，所以也劃為三級城市，人均收入在 600 元 /月左右； 四級城市：各類小城市，人均收入在 400— 500/月標準，因為官方的統(tǒng)計比較有出入的，通過對每個城市窗口行 業(yè)的調查，其人均收入水平很快可得出一個比較接近實際的數(shù)據(jù)。 通過對 GDP 城市人均表中可見，人均過了 3000 美元 /年 GDP 收入，即跨入中等發(fā)展中的國家行列，前幾年，對于上海，北京率先跨入人均 3000 美元，進行了大肆報道，就是指 GDP 的影響力，在各層面的體現(xiàn)，它發(fā)展到一定值后，就對商業(yè)的結構產(chǎn)生巨大的影響，具體如： GDP 數(shù)值在不同階段，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的趨勢。 GDP 值在 1000 美元以下，各類初級市場，集貿(mào)市場產(chǎn)生；在 1000 美元 —— 2020 美元，生活超市產(chǎn)生，食品類批發(fā)市場退出該區(qū)域；在 2020 美元 —— 15 3000 美元，產(chǎn)生建材超市、超市連鎖店在各領域發(fā)展；在 3000 美元 —— 4000 美元，產(chǎn)生商業(yè)開始郊區(qū)化發(fā)展， Shoppingmall 等產(chǎn)生；在 4000 美元以上開始產(chǎn)生旅游地產(chǎn)。 三、 區(qū)域社會零售總額，人均可支配收入，恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額。這些參數(shù)常常在統(tǒng)計年鑒中見到，例如在北京市昌平區(qū) 2020 年的統(tǒng)計年鑒： 昌平區(qū) 全區(qū)經(jīng)濟持續(xù)快速增長。 2020 年全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。按當前匯率（ 1： ）折算，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值按戶籍人口計算達到 4331 美元，按 常住人口計算達到 3300 美元。 消費需求穩(wěn)步增長。全年實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，比上年增長 %。消費結構逐步升級“穿、用”消費增長快，去年同期分別增長 %、 %。 人口 全區(qū)人口總量低速增長。年末全區(qū)總人口 萬人，在區(qū)居住半年以上的常住人口共有 167 萬人，暫時人口 萬人。 居民收入： 城鄉(xiāng)居民收入水平較快增長。 2020 年全區(qū)在崗職工平均工資 22842 元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，比上年增長 %；全年人均消費性支出為 元，比上年 增長 %。農(nóng)民人均可支配收入口 元，比上年增長 %；農(nóng)民人均生活消費性支出 元，比上年下降 %； 從這段我們常見的統(tǒng)計年鑒中，國內(nèi)生產(chǎn)總值，社會零售總額及人均可支配收入都可表明區(qū)域內(nèi)總的商業(yè)消化量，在投資中這就是一個總的需求量，它可換算出單位面積的利潤量，這樣就推算出一個區(qū)域商業(yè)租金的總收入量，一切租金的收益都是通過消費者的購物消費來最終體現(xiàn)的，這樣對現(xiàn)存量的客觀分析，就可知其供應與需求之間的差距。 人均可支配收入中，思格爾系數(shù)是一個參考值，恩格爾系數(shù)介紹如下 恩格爾系數(shù) 是根據(jù)恩格爾定律得出的比例數(shù)，是表示生活水平高低的一個指標。 其計算公式如下： 食物支出金額 恩格爾系數(shù)＝ ─────── 16 總支出金額 它反映了：生活水平狀況，由于目前我國大部分地區(qū)所報的恩格爾系數(shù)有無效部分，具體參考時，可相應下降一個檔，如某區(qū)域所報恩格爾系數(shù)為 36%，則按國際糧農(nóng)標準衡量，此處則為小康，相應下一個檔，如恩格爾系數(shù)與 GDP 相配合使用，在中國的標準衡量，如果以人均收入過 6 萬元 /年，年家庭收入為高收入者，則定為富裕水平，則 GDP 人均過 3000 美元 /為中康， 2020 美元 —— 3000 元為小康水平， 1000 美元以下為溫飽，則相應的恩格爾系數(shù)就可知， 3000 美元 —— 4000 美元， 3040%。2020—— 3000 美元，是恩格爾系數(shù)應為 40—— 50%。 1000 美元以下 50—— 59%，此為參照值，具體可通過此作參考分析。 每百戶汽車擁有量是在 GDP 過 3000 美元 /年收入的城市需要考察的一個量，它對于商業(yè)的結構有很大影響，它是商業(yè)效區(qū)化的一個參考量，因汽車運動的發(fā)展，如北京 2020 年，汽車達 200 多萬量，百戶擁有量為 18，其刺激周邊區(qū)縣和臨近城市的商業(yè)消費，以 及沿 4 環(huán)線的交通便利地段的商業(yè)需求，燕莎 outlas 就是一個例子，它位于東南四環(huán)主要依靠汽車帶來人流，同時它對停車場要求很大。它是停車量決定人流量的一個重要參考值。 區(qū)域經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展特性。 各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的依托性不同， 其區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結構將很大部分決定該區(qū)域收入和支出，具體考察區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結構，對商業(yè)的特性了解有幫助，例如吉林通化市，從通化東寶等大藥廠、大上市公司可以推出區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)為醫(yī)藥，醫(yī)藥行業(yè)的興衰決定區(qū)域的收支，從而影響到商業(yè)的收入，影響到商業(yè)的供應和支撐。再例如包頭市，包鋼的每一 次發(fā)薪水，就是包頭各商廈營業(yè)收入最火的一日，作為包頭的主要支柱產(chǎn)業(yè)、包鋼效益影響著商業(yè)的方方面面。在藥業(yè)為主導性城市通化，或以旅游為主導城市如北戴河等，尤為明顯。 四、未來規(guī)劃發(fā)展 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃； 政府的商業(yè)規(guī)劃是建立在城市的規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃的各種要素基礎上。如北京市商業(yè)“十五”規(guī)劃明確規(guī)定。四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、