【正文】 蘭州市相比而言，蘭州市區(qū)人口 200 萬，全省人口 2500 萬，在區(qū)域內(nèi)部都是二級行政城市，都是具有本省區(qū)域壟斷的城市，但從其商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，從表面看應(yīng)該是蘭州大于烏市，而實際上烏市的商業(yè)遠遠大于蘭州，其原因除了人均 GDP 收入高外，另一個就是輻射力。屬于地廣人稀。區(qū)域的劃分遵循地形等自然條件而進行區(qū)域的地緣分配，而不是依照行政劃分的。 七 、加強個人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理 各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中國人民銀行關(guān)于加強住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知）（銀發(fā)［ 2020） 247 號）的有關(guān)規(guī)定，切實加強賬戶管理，理順委托關(guān)系，對違反規(guī)定的有關(guān)行為應(yīng)即刻糾正住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，商業(yè)銀行一律不得承辦。四、加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要、商業(yè)銀 行應(yīng)進一步擴大個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。貸款應(yīng)重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房。 5 第一章 宏觀 經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)。經(jīng)過幾千個市場的洗禮，終于對市場的客觀規(guī)律有深刻的理解。望著車外滾滾的車流，耳邊響起一首英文歌，歌詞大意是：“我有一 個夢，埋藏在心中，從來沒有想放棄過 第二章 投資技術(shù)參數(shù) 一、 地產(chǎn)方面 地產(chǎn)常用知識解答 二、商業(yè)方面 時機性； 進程性； 地段性； 規(guī)模性； 布局性； 人氣性； 硬件性； 穩(wěn)定性； 資源性； 競爭與兼容性； 1 人口分析； 1 商圈分析； 1 人性 a) SWOT 分析法 b) 13 參數(shù)分析法 第三章 技術(shù)分析方法 2 一、定量分析 二、定性分析 三、典型性商業(yè)分析 四、定價方法及換算 五、市 場各階段風(fēng)格介紹 六、圖形設(shè)計 第四章 各業(yè)態(tài)市場簡介、及北京市各業(yè)態(tài)市場之現(xiàn)狀 一、 服裝、鞋、百貨類市場 二、 食品類市場 三、 家居類市場 四、 機電類市場 五、 邊貿(mào)市場、旅游購物類市場 六、 電子類市場 七、 其他各類市場 第五章 運作手法 一、租賃模式 二、銷售模式 三、組合模式 四、炒鋪 概念介紹 1）各技術(shù)參數(shù)在炒鋪中的應(yīng)用 2）炒鋪操作程序 3）艾略特波浪理論介紹 4）波浪理論在炒鋪中的應(yīng)用 五、房地產(chǎn)證券化和信托介紹 第六章 節(jié)點控制 一、營銷節(jié)點 蓄水期 開業(yè)期： 3 養(yǎng)市期 經(jīng)營期 二、推廣節(jié)點 各 推廣工具的應(yīng)用 （一） 蓄水期 （二）開盤期 （三）開業(yè)期 （四）養(yǎng)市期 （五）日常運營期 三、 各類運營模式簡述 常見模式） 遠洋城模式 萬達模式 東方家園模式 香港豪德公司模式 賽博模式 天雅模式 四、 其它各類商業(yè)業(yè)態(tài)介紹 概念、分類 業(yè)態(tài)分類的變量 商業(yè)街及商業(yè)街設(shè)計 Shopping mall 第七章 使用工具 一、 經(jīng)營管理公約 二、 租賃合同 三、 商業(yè)策劃內(nèi)容 四、 消防管理文本 五、 各類實用圖形鑒賞 4 前言 2020 年夏天的一個炎熱早晨，我在北京堵塞得車流中緩緩前進。 鄭州、石家莊、西安、太原、沈陽、濟南等一個個熟悉的城市在腦海閃過，為了對各個區(qū)域市場的運行規(guī)律作分析研究，這些城市伴隨著我的步伐，令人多么親切。 謹(jǐn)以此書獻給所有鞭策過我的人們。例如（ 121號文 件）： 中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 中國人民銀行文件 銀發(fā)〔 2020〕 121 號 中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部，各國有獨資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：為進一步落實房地產(chǎn)信貸政策，防范金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，現(xiàn)就加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的要求通知如下： 一、加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的 30%。對自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)限制對其發(fā)放貸款。六、充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用 對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的 (高檔商品房、別墅除外 )，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率 (不得浮動 )執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上 (含第二套 )住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。 二、 地緣與人口關(guān)系 8 區(qū)域的范圍界定，區(qū)域地緣關(guān)系； 區(qū)域的地 緣關(guān)系在市場領(lǐng)域中，由于涉及商業(yè)的流通和物流業(yè)，則其范疇比住宅要廣闊多。 以內(nèi)蒙古自治區(qū)為例：呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)的省會位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，在行政劃分中屬于 10 2 級城市，但在市場領(lǐng)域中，內(nèi)蒙古面積 110 萬平方公里，而人口 2230 多萬人，每平方公里人口 200人。 如河北的唐山市，其商業(yè)內(nèi)部區(qū)域為唐山市各區(qū)縣，但其隸屬于京津商圈，而不是河北省省會石家莊的區(qū)域，對區(qū)域的范圍界定，對界定區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)模及商業(yè)總 消化量和商業(yè)總支撐量有著非常重要的關(guān)系。例如：北京是首都，是中國政治、文化、經(jīng)濟中心，也是一座歷史名城、國際旅游城市。表示居民在一特定時期內(nèi)生產(chǎn)的所有商品和服務(wù)的貨幣價值總和。主要表現(xiàn)為：經(jīng)濟增長、物價穩(wěn)定、充分就業(yè)和國際收支平衡；是經(jīng)濟周期性波動的重要測度指標(biāo)和橫向、縱向比較的重要參照指標(biāo)。 其中各城市中需要分檔是中國現(xiàn)分為 4 個級別城市： 一級城市北京、上海、深圳，人均收入 2500 元 /月以上；即 GDP 在 3000 美元 /年以上。這些參數(shù)常常在統(tǒng)計年鑒中見到，例如在北京市昌平區(qū) 2020 年的統(tǒng)計年鑒： 昌平區(qū) 全區(qū)經(jīng)濟持續(xù)快速增長。 居民收入： 城鄉(xiāng)居民收入水平較快增長。 每百戶汽車擁有量是在 GDP 過 3000 美元 /年收入的城市需要考察的一個量，它對于商業(yè)的結(jié)構(gòu)有很大影響，它是商業(yè)效區(qū)化的一個參考量，因汽車運動的發(fā)展，如北京 2020 年，汽車達 200 多萬量，百戶擁有量為 18，其刺激周邊區(qū)縣和臨近城市的商業(yè)消費，以 及沿 4 環(huán)線的交通便利地段的商業(yè)需求，燕莎 outlas 就是一個例子，它位于東南四環(huán)主要依靠汽車帶來人流，同時它對停車場要求很大。四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈。 北京市各級商業(yè)中心（區(qū)）的分布 根據(jù)北京的“十五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，將北京的商業(yè)區(qū)域劃分為，城市中心區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、中關(guān)村科技園區(qū)、商業(yè)圈、遠郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心、特色的商業(yè)街（區(qū)）社區(qū)商業(yè)中心。 道路規(guī)劃中如大型城市地鐵、輕軌的出入口的設(shè)立，使其地面物業(yè)因交通工具的便捷而形成新的商業(yè)熱點，如北京原五道口，因輕軌站的設(shè)立，使輕軌出口處開的盈通大廈，沃爾瑪入駐就是看出依靠輕軌便捷龐大的人流運輸。 在許多城市統(tǒng)計年鑒和未來發(fā)展計劃中，常?？梢娢磥硪?guī)劃區(qū)人口 萬，在未來 年，城市規(guī)劃人口可達 萬人，此與城市經(jīng)濟發(fā)展速度聯(lián)系一些，通過此可了解未來城市經(jīng)濟發(fā)展的一個總量 過程，了解商業(yè)的總需求的趨勢。核心區(qū)域人口與人均 GDP 值是驗證 GDP 總量的指標(biāo)。 從商業(yè)的規(guī)劃中得出商業(yè)面積的未來供應(yīng)量 從以上幾點的關(guān)系中得出區(qū)域總的商業(yè)消費量和單位消費量及未來放大量，針對區(qū)域 現(xiàn)量和未來放大量做比較。 房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項目”去實施的，而“項目”的實施則是要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來指導(dǎo)的。 一、 概念階段 1． 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高 、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。 6． 通過公司決策層批準(zhǔn)進入下一階段。 7． 項目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。 22 6．文檔總結(jié)。 現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目管理模式，主要可分為部門制、公司制、純項目制和專業(yè)管理制等四種。 出市政會議紀(jì)要 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 進行個體設(shè)計（大公共建 筑首規(guī)委審查） ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證 出施工圖 開節(jié)能證明 25 ┃ ┃ ┃ 制作資料 到計 委申請，列入計劃（建委會簽） 到稅務(wù)局取稅單 ┃ ┃ ┃ 報價小組審查 ,領(lǐng)取銷售 到建委工程處領(lǐng)開工 持年度計劃、稅單到區(qū)計、 許可證 審批表 經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡， ┃ 登記并取得許可證 建委、物價局下文批價 ┃ 銷售 ┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛ 到 市政部門蓋章證明市政條件落實 ┃ 四源費繳納 ┃ 到開發(fā)辦市政處核實任務(wù) ┃ 開發(fā)辦工程處同意招標(biāo) ┃ 填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記 ┃ 招標(biāo)辦看現(xiàn)場 ┃ 編制標(biāo)底 ┃ 招標(biāo)辦審查標(biāo)底