【文章內(nèi)容簡介】 批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈。由于城市發(fā)展和住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)，使三環(huán)路和四環(huán)路周邊地區(qū)成為北京商業(yè)最 有發(fā)展?jié)摿Φ牡貛А? 《北京城市總體規(guī)劃》中規(guī)劃的市級(jí)、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心約有 50%位于這一地帶。郊區(qū)衛(wèi)星城要根據(jù)城市規(guī)模和發(fā)展趨勢(shì)，規(guī)劃發(fā)展 1—— 2個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心和若干個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，形成以地區(qū)級(jí)商業(yè)中心為核心，以社區(qū)商業(yè)中心為骨干，行業(yè)配套、布局合理、規(guī)模適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)體系。新增加營業(yè)面積 17 在 5000 平方米以上的大中型零售商業(yè)設(shè)施，原則上只能布局在市級(jí)商業(yè)中心和規(guī)劃的大型多功能購物中心內(nèi)。每個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心一般只能安排 1—— 2個(gè)營業(yè)面積 5000 平方米以上的大中型零售商業(yè)設(shè)施。營業(yè)面積 1 萬平方米以上的大型倉儲(chǔ)式商場 只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。新發(fā)展 5000平方米以上的大型超市（包括大型倉儲(chǔ)式商場），與相鄰大型超市之間的距離不得小于 4000 米。 北京市各級(jí)商業(yè)中心（區(qū)）的分布 根據(jù)北京的“十五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，將北京的商業(yè)區(qū)域劃分為，城市中心區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、中關(guān)村科技園區(qū)、商業(yè)圈、遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心、特色的商業(yè)街（區(qū)）社區(qū)商業(yè)中心。 北京市的發(fā)展重點(diǎn)是：提高三區(qū)，繁榮三圈，開拓十城，完善 400 社區(qū)，從而在總體上初步形成以城市中心區(qū)商業(yè)為核心，以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街 400 社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局；以 四類發(fā)揮北京優(yōu)勢(shì)的商業(yè)為龍頭、以突出北京特色的輻射型、服務(wù)型商業(yè)為主體的現(xiàn)代大都市商業(yè)體系。 三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門 —— 大柵欄三個(gè)商業(yè)中心），商務(wù)中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個(gè)商業(yè)中心），中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平； 三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈； 《北京城市總體規(guī)劃》中規(guī)劃的市級(jí)、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心約有 50%位一這一地帶（三環(huán)、四環(huán)），大 部分已基本形成或正在形成。 十城，即開拓十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心； 十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街（區(qū)）； 400 社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn) 400 個(gè)左右社區(qū)商業(yè)中心。 有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，發(fā)展規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃； 城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，城市發(fā)展戰(zhàn)略等。 在二，三級(jí)城市中， 如市政府遷移，新城區(qū)建立這種大型規(guī)劃，對(duì)商業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。 道路規(guī)劃中如單行線的設(shè)立和道路中設(shè)置隔離帶，從而使地面交錯(cuò)人流只有通過地道或高架橋相通，對(duì)兩旁商業(yè)的邊際價(jià)值大大減低，使在地道口或高架橋 兩頭商業(yè)物業(yè)價(jià)值因人流突增而升值。 單行線的設(shè)置使其中一邊的商業(yè)因車流的單向行駛從而冷清。 道路規(guī)劃中如大型城市地鐵、輕軌的出入口的設(shè)立，使其地面物業(yè)因交通工具的便捷而形成新的商業(yè)熱點(diǎn)，如北京原五道口，因輕軌站的設(shè)立，使輕軌出口處開的盈通大廈，沃爾瑪入駐就是看出依靠輕軌便捷龐大的人流運(yùn)輸。 18 交通規(guī)劃中常見的有立交橋的興建，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)在很多地方都在十字路口，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，十字路口因不堪交通流量大，于是立交橋興建，立交橋使地面車流在橋上而過，從而原很熱鬧的商廈，因門前車輛不易到達(dá)變冷落，另一方面橫著一座橋 ，視覺影響很大，立交橋興建在投資初期尤為關(guān)注規(guī)劃。 某些區(qū)域因主干道貫通，從而使其原本商業(yè)很差，但因道路改變帶來新的人流車流從而欣欣向榮。此類例子舉不勝舉。 土地的利用規(guī)劃：在商業(yè)地產(chǎn)中很多市場的土地來源屬于政府劃撥土地或臨建物，例如全國各地在9 94 年，各地紛紛占道為市或封道為市的集貿(mào)市場，就是對(duì)土地利用的一種違規(guī)臨建，通過土地規(guī)劃，可以了解未來區(qū)域商業(yè)的拆遷量和未來主要商業(yè)區(qū)域的規(guī)劃所在。 例如：北京雅寶路市場以前是臨街小鐵皮房，由街道辦的，其土地規(guī)化為綠地，這就意味在不久將來這些大批臨建鐵皮房拆遷 ，將產(chǎn)生大的商機(jī)，于是雅寶路后來的吉利大廈的興起，就吸納了一大批這些拆遷戶，同樣的如秀水街，原建外街道的一條通往美國大使館的路，因經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而封道為市，哪怕秀水生意再好，違反土地利用規(guī)劃，不能長久，于 2020 年拆了。 劃撥土地改為商用土地，改變土地利用性質(zhì)，或是工業(yè)、住宅用地改性為商業(yè)用地，此都是常見的一些案例。 人口未來規(guī)劃。 在許多城市統(tǒng)計(jì)年鑒和未來發(fā)展計(jì)劃中，常?？梢娢磥硪?guī)劃區(qū)人口 萬，在未來 年，城市規(guī)劃人口可達(dá) 萬人，此與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度聯(lián)系一些，通過此可了解未來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)總量 過程，了解商業(yè)的總需求的趨勢(shì)。 行業(yè)特性及發(fā)展： 除區(qū)域性綜合類市場外，對(duì)一些特殊行業(yè)，如通訊、古董、郵幣卡、眼鏡等，在考慮區(qū)域的共性外，還要考慮其行業(yè)的特殊性及其行業(yè)發(fā)展的特殊過程，以通訊行業(yè)為例：其產(chǎn)生從最初專賣店，到街頭小店，從產(chǎn)品的高貴到平民化，從模擬到數(shù)字到 3G 的迅速更新?lián)Q代，到產(chǎn)生二手手機(jī)市場以及水貨、翻版機(jī)市場等，都有其商業(yè)發(fā)展的特殊性。導(dǎo)致其營銷渠道的改變，以及其商業(yè)模式的變革。 如家電業(yè)，最初在百貨商場內(nèi)零售，到后來產(chǎn)生家電市場，再由國美、蘇寧、大中連鎖店的遍地開花，其營銷渠道也就逐漸轉(zhuǎn) 為在家電連鎖店內(nèi)營銷的模式。 19 五、宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)使用方法。 宏觀、政策、法規(guī)及重大事件是用來界定趨勢(shì)的，是研判區(qū)域的趨勢(shì)上升或下降所用的（在某個(gè)階段）。 區(qū)域的范圍界定中 分核心區(qū)域與輻射區(qū)域。 在一、二級(jí)城市中輻射區(qū)域較大，在三級(jí)城市中一般較小，僅以核心區(qū)域計(jì)算，但要考慮商圈間隸屬關(guān)系。核心區(qū)域人口與人均 GDP 值是驗(yàn)證 GDP 總量的指標(biāo)。 人口 人均 GDP=GDP 總量 輻射區(qū)域人口 輻射區(qū)域的 GDP=輻射 GDP 總量。 區(qū)域社會(huì)零售總額，人均可支配收入，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額，與 GDP 總量是 得 出區(qū)域的總的商業(yè)消化量，即總的商業(yè)消費(fèi)支撐量的參考值。 面積，人口密度 人口247。面積 =人口密度 人均 GDP 與人均可支配收入是互相驗(yàn)證值 總的商業(yè)消費(fèi)量247。面積 =單位面積的商業(yè)消費(fèi)量。 人均可支配收入人口密度 =單位面積的支配收入 這兩個(gè)值驗(yàn)證單位面積的商業(yè)消費(fèi)量，即單位面積的商業(yè)支撐量。 總體規(guī)劃與人均 GDP 增長率 經(jīng)濟(jì)增長率是推出未來的發(fā)展量，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上乘以增長率就是未來的放大量。 從商業(yè)的規(guī)劃中得出商業(yè)面積的未來供應(yīng)量 從以上幾點(diǎn)的關(guān)系中得出區(qū)域總的商業(yè)消費(fèi)量和單位消費(fèi)量及未來放大量，針對(duì)區(qū)域 現(xiàn)量和未來放大量做比較。 就可以換算出區(qū)域是否飽和，及飽和度大小。 尤其是具有“盆地效應(yīng)”的城市其特別明顯 城市特性、支柱產(chǎn)業(yè)狀況，城市化進(jìn)程，人均 GDP 這四個(gè)參數(shù)是對(duì)區(qū)域商業(yè)運(yùn)行特征及特殊性的 20 驗(yàn)證值。 恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，與人均 GDP 驗(yàn)證值，是用來對(duì)城市性質(zhì)進(jìn)行互相驗(yàn)證做判斷。 以上的參數(shù)中，最重要的是：面積、人口數(shù)、人均 GDP、增長率，這 4個(gè)參數(shù)值，是必須要參考的，其余的都可以從中延伸，任何一個(gè)項(xiàng)目的前期分析中，這 4個(gè)值的分析是必備的。 第二章 投資技術(shù)參數(shù) 一、地產(chǎn)方面 地產(chǎn)常用知識(shí) 解答： 什么是房地產(chǎn)之項(xiàng)目管理程序 答：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。一般情況下，可以劃分為準(zhǔn)備、施工和經(jīng)營三個(gè)階段。前期的準(zhǔn)備階段，主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到客戶可以住用程度的過程；房地產(chǎn)經(jīng)營，是開發(fā)商通過對(duì)開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為。 房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項(xiàng)目”去實(shí)施的，而“項(xiàng)目”的實(shí)施則是要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來指導(dǎo)的。 項(xiàng) 目的生命周期可以分為四大階段，即概念階段、規(guī)劃階段、實(shí)施階段及結(jié)束階段，項(xiàng)目的不同階段其項(xiàng)目管理的內(nèi)容是不相同的。 概念階段的主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目并確定項(xiàng)目是否可行。 規(guī)劃階段是對(duì)可行項(xiàng)目作好開工前的人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備。 實(shí)施階段是按計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施項(xiàng)目工作。 結(jié)束階段是項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作。 當(dāng)然，項(xiàng)目的各個(gè)階段沒有嚴(yán)格地分開，在執(zhí)行時(shí)經(jīng)常是交叉進(jìn)行的。 下面簡單闡述一下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段主要工作內(nèi)容。 一、 概念階段 1． 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目（公司高 、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對(duì)選定項(xiàng)目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書。 2． 請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、進(jìn)行資源測算等），提出項(xiàng)目建議書。 3． 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。 21 本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。 二、 規(guī)劃階段 1． 確定項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（重點(diǎn)項(xiàng)目）。 2． 確定項(xiàng)目經(jīng)理。 3． 確定項(xiàng)目組主要成員。 4． 確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、 實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估） 5． 提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。 6． 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。 本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對(duì)項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。 三、 實(shí)施階段 1． 建立項(xiàng)目組織。 2． 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。 3． 制訂項(xiàng)目計(jì)劃（專業(yè)性、可行性）。 4． 通過項(xiàng)目（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、工程 招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項(xiàng)目營銷。 5． 通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程）。 6． 合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。 7． 項(xiàng)目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。 8． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場。 本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠抓廉政、陽光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場時(shí)間、按現(xiàn)代項(xiàng) 目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量 成本 進(jìn)度、項(xiàng)目的銷售等。 四、結(jié)束階段 1．項(xiàng)目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。 2．物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收。 3．配合物業(yè)公司交房。 4．項(xiàng)目清算。 5．資產(chǎn)清理。 22 6．文檔總結(jié)。 7．對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。 8．解散項(xiàng)目組。 9．對(duì)項(xiàng)目組成員的考核延長 2～ 5 年。 本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。 當(dāng)然，大多數(shù)地產(chǎn)商 是對(duì)項(xiàng)目群進(jìn)行管理。這就要求分管項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人有高超的管理項(xiàng)目群的能力。同時(shí)，還要求公司有較完善的規(guī)章制度與之配套。 現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式，主要可分為部門制、公司制、純項(xiàng)目制和專業(yè)管理制等四種。部門制項(xiàng)目管理按照項(xiàng)目開發(fā)流程，一般設(shè)置拓展、工程、財(cái)務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況按矩陣模式設(shè)立項(xiàng)目部，也是大多數(shù)地產(chǎn)商所采用的一種模式。公司制項(xiàng)目管理，多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作。純項(xiàng)目制項(xiàng)目管理是地產(chǎn)商根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，設(shè)立若干個(gè)項(xiàng)目部。項(xiàng)目部實(shí)行獨(dú)立核算，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營效益負(fù)責(zé)，這種模式 對(duì)地產(chǎn)商的規(guī)模要求很高，但這是以后的發(fā)展趨勢(shì)。專業(yè)管理公司項(xiàng)目制是在完成項(xiàng)目前期開發(fā)和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)后，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開始營造至交鑰匙的一應(yīng)事宜。以上模式的選用是根據(jù)地產(chǎn)商的實(shí)際情況來定的。 北京市房地產(chǎn)開發(fā)流程是怎樣？ 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程 選址研究 ,尋找合作伙伴 ,簽定合作意向 ,協(xié)議及合同書 進(jìn)行項(xiàng)目的初步可研評(píng)估 向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn) ,以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書 , 編制項(xiàng)目建議書 向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告