商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)決策系統(tǒng)實(shí)戰(zhàn)應(yīng)用體系(編輯修改稿)
2024-09-18 15:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ；50分鐘車程范圍內(nèi)的“60公里基本性消費(fèi)商圈”（指覆蓋廣州、深圳、順德、中山、惠州等將近74個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，這里集中了珠三角大約70%的GDP、70%以上的工業(yè)產(chǎn)值、65%以上的人口），此商圈是全國人流、資金流、物流、信息流及消費(fèi)最為集中的區(qū)域；80分鐘車程范圍內(nèi)的“100公里旅游性消費(fèi)商圈”（覆蓋幾乎珠三角所有大中型城市、158個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，GDP近7000億元，社會(huì)零售總額在2800億元左右，擁有4000萬消費(fèi)人口）?？尚行詧?bào)告結(jié)論認(rèn)為，華南MALL的立項(xiàng)是可行的。但對(duì)比今天華南MALL經(jīng)營狀況不佳的局面，這樣的數(shù)據(jù)有意義嗎？一個(gè)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)客觀、公正、理性，這一點(diǎn)對(duì)于發(fā)展商來說是難能可貴的。、商圈范圍的中國特色沒有開發(fā)商不愿意選擇在人口密度高的區(qū)域開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)樵谌丝诿芏雀叩膮^(qū)域，單位面積內(nèi)人口的數(shù)量會(huì)比較大。同時(shí)，一般人口密度高的地方，往往也是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)比較活躍的區(qū)域和消費(fèi)能力比較強(qiáng)的區(qū)域。在人口密度比較高的地區(qū)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成開業(yè)后，因?yàn)橹苓呌旋嫶蟮幕A(chǔ)消費(fèi)群體支撐項(xiàng)目的運(yùn)營，項(xiàng)目要取得成功也就相對(duì)比較容易，這樣就大大降低項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)。由于中國目前正在快速城市化的進(jìn)程之中，城市的中心區(qū)域人口密度相對(duì)會(huì)比較高，一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國城市中心型購物中心占到購物中心總數(shù)的將近80%，如廣州的天河城，深圳的萬象城，上海的新天地等等，這些項(xiàng)目都取得了成功。反觀郊區(qū)型購物中心，要取得成功在目前會(huì)有比較大的難度，如東莞的華南MALL等。這些項(xiàng)目難以成功的原因，有很大因素就在于周邊的人口密度不高，人口較少，居民喜歡居住在城市中心和就近購物的習(xí)慣在短時(shí)間內(nèi)仍無法改變。，哪些消費(fèi)者會(huì)來消費(fèi)？對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人口密度進(jìn)行分析，首先就要對(duì)人口的分布和人流的動(dòng)向進(jìn)行研究。人口密度對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)選址的重要性人所共知，但是在現(xiàn)實(shí)的工作中，傳統(tǒng)的操作思路對(duì)選址地塊人口密度的理解仍然比較模糊。對(duì)該如何分析項(xiàng)目周邊的人口密度，以及對(duì)項(xiàng)目周邊人口密度如何進(jìn)行量化的分析，都缺乏一個(gè)科學(xué)的程序。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行人口密度分析時(shí)，很多人都會(huì)產(chǎn)生以下三種困惑：困惑一：項(xiàng)目建成后，哪些消費(fèi)者會(huì)來消費(fèi)？這其實(shí)就是我們常說輻射商圈的問題，也就是分析和研究，哪些區(qū)域的消費(fèi)者可能來項(xiàng)目消費(fèi)，根據(jù)消費(fèi)者購物的習(xí)慣，和不同區(qū)域消費(fèi)都對(duì)項(xiàng)目的影響程度。我們將輻射商圈劃分為三個(gè)層次，分別是：n 第一層次，即所謂的核心商圈。核心商圈的消費(fèi)群體對(duì)項(xiàng)目而言，是最重要的，是支撐項(xiàng)目經(jīng)營的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，其消費(fèi)要占到項(xiàng)目總體銷售份額的80%以上。核心商圈的輻射半徑因項(xiàng)目的大小、位置不同而不同，對(duì)于中等城市中心型的購物中心，例如10萬平米左右的購物中心，－2公里，或步行距離在20分鐘左右。n 第二層次，即所謂的次要商圈。次要商圈的消費(fèi)群體是項(xiàng)目經(jīng)營的重要補(bǔ)充力量，其消費(fèi)占到項(xiàng)目總體銷售份額的15%左右，輻射半徑在5公里以內(nèi)，消費(fèi)者一般開車或乘坐公共交通工具，行車時(shí)間約30－40分鐘。n 第三層次，即所謂的邊緣商圈，邊緣商圈的消費(fèi)群體對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營的影響不大，其消費(fèi)總額約占項(xiàng)目總體銷售份額的5%左右，輻射半徑在5公里以上，行車時(shí)間約40－60分鐘。一個(gè)項(xiàng)目的消費(fèi)商圈既不會(huì)無限的大，也會(huì)具有一定的擴(kuò)散性，重點(diǎn)是交通可達(dá)性，對(duì)此，我們一定要有清晰的認(rèn)識(shí)。中國城市GDP各有不同，上海、北京、廣州等中心城市與內(nèi)地地級(jí)市的總體消費(fèi)力和人均購買力也各有不同，同樣，在一個(gè)城市內(nèi)部，各個(gè)不同的區(qū)塊的人均購買力也有所不同。開發(fā)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅要著眼于城市總體的人均購買力和發(fā)展水平，其實(shí)最重要的還是要掌握本區(qū)域內(nèi)，尤其是核心商圈范圍內(nèi)的人均可支配收入狀況?？土骶褪清X流，無論是經(jīng)營商戶，還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，在選址階段，對(duì)意向地人流量的調(diào)查和研究都是比較重視的，一般情況下，應(yīng)該沒有商家不愿意選擇在人流多的地方開店。人流多，消費(fèi)的群體就大，消費(fèi)的商品就多，當(dāng)然錢也就越多，但是并不是只要人流足夠多，商場(chǎng)每個(gè)月的營業(yè)額就足夠大。在現(xiàn)實(shí)中，我們就接觸過這樣的一些開發(fā)商，他們的項(xiàng)目周邊人流量很大，進(jìn)入商場(chǎng)的顧客也很多，但是商場(chǎng)的經(jīng)營情況卻很不理想。例如，我們?cè)?jīng)接觸過這樣一位發(fā)展商，他在廣州的白云區(qū)開發(fā)了一個(gè)2萬平方米的綜合商場(chǎng)，主要是自營百貨，但經(jīng)營狀況并不理想。商場(chǎng)周邊每天經(jīng)過門口的人少說也有幾萬人，但商場(chǎng)的經(jīng)營卻連年虧損，對(duì)此，發(fā)展商提出了疑問：為什么我們的客流量大，但商場(chǎng)經(jīng)營狀況就不理想呢？相反，反觀旁邊的幾家商場(chǎng)為什么經(jīng)營就沒有問題呢？在經(jīng)過對(duì)周邊的客流狀況進(jìn)行分析以后，我們指出：當(dāng)初選址的時(shí)候?qū)ι倘φJ(rèn)識(shí)不足是導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營狀況不理想的重要原因之一。傳統(tǒng)的選址思路認(rèn)為只要人流量多，商場(chǎng)就能做成功，但是并沒有注重分析人流與人均可支配收入之間的差別。以項(xiàng)目為例，周邊幾家商場(chǎng)的經(jīng)營業(yè)績(jī)都不錯(cuò)，主要原因是因?yàn)樗鼈兯麄兘?jīng)營的大多是價(jià)格比較廉價(jià)的商品。而本百貨商場(chǎng)經(jīng)營的商品以中檔為主，商品檔次和價(jià)格偏高，而本項(xiàng)目所處的區(qū)域位于白云區(qū)，這一區(qū)域聚居的人群以打工者為主，消費(fèi)能力不高，因此，本商場(chǎng)的定位與選址之間是存在問題的。江南MALL位于嘉興市秀洲區(qū)行政中心南側(cè)，地處嘉興市西區(qū)最繁華的洪興路上，四周高檔樓盤林立，是嘉興市著力打造的中心商務(wù)區(qū)。江南MALL的總體定位為：浙北地區(qū)檔次品位最高、文化娛樂氛圍最濃、景觀綠化最優(yōu)，集文化娛樂、美食購物、休閑健身于一體的一站式大型主題購物公園。全面提升嘉興秀洲新城的商業(yè)氣氛和城市氛圍，不但成為嘉興市的副中心，更成為浙北各縣市具有強(qiáng)大輻射力的現(xiàn)代商業(yè)中心。雖然商場(chǎng)定位與選址之間經(jīng)過專家論證，兩者表面看起來結(jié)合的也比較好，但是沒有充分考慮到選址的地塊過大的原因和周邊實(shí)際的消費(fèi)客流是很難支撐一個(gè)這么大體量項(xiàng)目存活的，所以江南mall的商場(chǎng)定位與選址之間是存在矛盾的，不應(yīng)該將大面積地塊規(guī)劃做商業(yè)地產(chǎn)。？一個(gè)城市有消費(fèi)力高的區(qū)域，也有消費(fèi)力低的區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址一定要對(duì)此有一個(gè)清晰的判斷和認(rèn)識(shí)，并進(jìn)行針對(duì)性的數(shù)據(jù)分析。在進(jìn)行覆蓋商圈人均可支配收入分析的時(shí)候，我們需要知道的是：你的客源來自哪里？他們的收入水平怎么樣？他們的消費(fèi)能力強(qiáng)不強(qiáng)？他們的消費(fèi)欲望強(qiáng)不強(qiáng)？……這些，都是指導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目指導(dǎo)選址決策時(shí)的關(guān)鍵數(shù)據(jù)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目
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