商業(yè)地產(chǎn)風險決策系統(tǒng)實戰(zhàn)應用體系(編輯修改稿)
2025-09-18 15:06 本頁面
【文章內容簡介】 ；50分鐘車程范圍內的“60公里基本性消費商圈”（指覆蓋廣州、深圳、順德、中山、惠州等將近74個鎮(zhèn)區(qū)，這里集中了珠三角大約70%的GDP、70%以上的工業(yè)產(chǎn)值、65%以上的人口），此商圈是全國人流、資金流、物流、信息流及消費最為集中的區(qū)域；80分鐘車程范圍內的“100公里旅游性消費商圈”（覆蓋幾乎珠三角所有大中型城市、158個鎮(zhèn)區(qū)，GDP近7000億元，社會零售總額在2800億元左右，擁有4000萬消費人口）。可行性報告結論認為，華南MALL的立項是可行的。但對比今天華南MALL經(jīng)營狀況不佳的局面，這樣的數(shù)據(jù)有意義嗎？一個項目的數(shù)據(jù)應當客觀、公正、理性，這一點對于發(fā)展商來說是難能可貴的。、商圈范圍的中國特色沒有開發(fā)商不愿意選擇在人口密度高的區(qū)域開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，因為在人口密度高的區(qū)域，單位面積內人口的數(shù)量會比較大。同時，一般人口密度高的地方，往往也是一個城市經(jīng)濟比較活躍的區(qū)域和消費能力比較強的區(qū)域。在人口密度比較高的地區(qū)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目建成開業(yè)后，因為周邊有龐大的基礎消費群體支撐項目的運營，項目要取得成功也就相對比較容易，這樣就大大降低項目開發(fā)和運營的風險。由于中國目前正在快速城市化的進程之中，城市的中心區(qū)域人口密度相對會比較高，一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全國城市中心型購物中心占到購物中心總數(shù)的將近80%，如廣州的天河城，深圳的萬象城，上海的新天地等等，這些項目都取得了成功。反觀郊區(qū)型購物中心，要取得成功在目前會有比較大的難度，如東莞的華南MALL等。這些項目難以成功的原因，有很大因素就在于周邊的人口密度不高，人口較少，居民喜歡居住在城市中心和就近購物的習慣在短時間內仍無法改變。，哪些消費者會來消費？對商業(yè)地產(chǎn)項目的人口密度進行分析，首先就要對人口的分布和人流的動向進行研究。人口密度對項目立項選址的重要性人所共知，但是在現(xiàn)實的工作中，傳統(tǒng)的操作思路對選址地塊人口密度的理解仍然比較模糊。對該如何分析項目周邊的人口密度，以及對項目周邊人口密度如何進行量化的分析，都缺乏一個科學的程序。商業(yè)地產(chǎn)項目在進行人口密度分析時，很多人都會產(chǎn)生以下三種困惑：困惑一：項目建成后，哪些消費者會來消費？這其實就是我們常說輻射商圈的問題，也就是分析和研究，哪些區(qū)域的消費者可能來項目消費，根據(jù)消費者購物的習慣，和不同區(qū)域消費都對項目的影響程度。我們將輻射商圈劃分為三個層次，分別是：n 第一層次，即所謂的核心商圈。核心商圈的消費群體對項目而言，是最重要的，是支撐項目經(jīng)營的堅實基礎，其消費要占到項目總體銷售份額的80%以上。核心商圈的輻射半徑因項目的大小、位置不同而不同，對于中等城市中心型的購物中心，例如10萬平米左右的購物中心，－2公里，或步行距離在20分鐘左右。n 第二層次，即所謂的次要商圈。次要商圈的消費群體是項目經(jīng)營的重要補充力量，其消費占到項目總體銷售份額的15%左右，輻射半徑在5公里以內，消費者一般開車或乘坐公共交通工具，行車時間約30－40分鐘。n 第三層次，即所謂的邊緣商圈，邊緣商圈的消費群體對項目經(jīng)營的影響不大，其消費總額約占項目總體銷售份額的5%左右，輻射半徑在5公里以上，行車時間約40－60分鐘。一個項目的消費商圈既不會無限的大，也會具有一定的擴散性，重點是交通可達性，對此，我們一定要有清晰的認識。中國城市GDP各有不同，上海、北京、廣州等中心城市與內地地級市的總體消費力和人均購買力也各有不同，同樣，在一個城市內部，各個不同的區(qū)塊的人均購買力也有所不同。開發(fā)一個商業(yè)地產(chǎn)項目，不僅要著眼于城市總體的人均購買力和發(fā)展水平，其實最重要的還是要掌握本區(qū)域內，尤其是核心商圈范圍內的人均可支配收入狀況?？土骶褪清X流，無論是經(jīng)營商戶，還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，在選址階段，對意向地人流量的調查和研究都是比較重視的，一般情況下，應該沒有商家不愿意選擇在人流多的地方開店。人流多，消費的群體就大，消費的商品就多，當然錢也就越多，但是并不是只要人流足夠多，商場每個月的營業(yè)額就足夠大。在現(xiàn)實中，我們就接觸過這樣的一些開發(fā)商，他們的項目周邊人流量很大，進入商場的顧客也很多，但是商場的經(jīng)營情況卻很不理想。例如，我們曾經(jīng)接觸過這樣一位發(fā)展商，他在廣州的白云區(qū)開發(fā)了一個2萬平方米的綜合商場，主要是自營百貨，但經(jīng)營狀況并不理想。商場周邊每天經(jīng)過門口的人少說也有幾萬人，但商場的經(jīng)營卻連年虧損，對此，發(fā)展商提出了疑問：為什么我們的客流量大，但商場經(jīng)營狀況就不理想呢？相反，反觀旁邊的幾家商場為什么經(jīng)營就沒有問題呢？在經(jīng)過對周邊的客流狀況進行分析以后，我們指出：當初選址的時候對商圈認識不足是導致項目經(jīng)營狀況不理想的重要原因之一。傳統(tǒng)的選址思路認為只要人流量多，商場就能做成功，但是并沒有注重分析人流與人均可支配收入之間的差別。以項目為例，周邊幾家商場的經(jīng)營業(yè)績都不錯，主要原因是因為它們他們經(jīng)營的大多是價格比較廉價的商品。而本百貨商場經(jīng)營的商品以中檔為主，商品檔次和價格偏高，而本項目所處的區(qū)域位于白云區(qū)，這一區(qū)域聚居的人群以打工者為主，消費能力不高，因此，本商場的定位與選址之間是存在問題的。江南MALL位于嘉興市秀洲區(qū)行政中心南側，地處嘉興市西區(qū)最繁華的洪興路上，四周高檔樓盤林立，是嘉興市著力打造的中心商務區(qū)。江南MALL的總體定位為：浙北地區(qū)檔次品位最高、文化娛樂氛圍最濃、景觀綠化最優(yōu)，集文化娛樂、美食購物、休閑健身于一體的一站式大型主題購物公園。全面提升嘉興秀洲新城的商業(yè)氣氛和城市氛圍，不但成為嘉興市的副中心，更成為浙北各縣市具有強大輻射力的現(xiàn)代商業(yè)中心。雖然商場定位與選址之間經(jīng)過專家論證，兩者表面看起來結合的也比較好，但是沒有充分考慮到選址的地塊過大的原因和周邊實際的消費客流是很難支撐一個這么大體量項目存活的，所以江南mall的商場定位與選址之間是存在矛盾的，不應該將大面積地塊規(guī)劃做商業(yè)地產(chǎn)。？一個城市有消費力高的區(qū)域，也有消費力低的區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)項目的選址一定要對此有一個清晰的判斷和認識，并進行針對性的數(shù)據(jù)分析。在進行覆蓋商圈人均可支配收入分析的時候，我們需要知道的是：你的客源來自哪里？他們的收入水平怎么樣？他們的消費能力強不強？他們的消費欲望強不強？……這些，都是指導商業(yè)地產(chǎn)項目指導選址決策時的關鍵數(shù)據(jù)。商業(yè)地產(chǎn)項目
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