【正文】 計委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會簽返計委 23 計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽 進行項目投資的詳細(xì)可研測算，編制可研報告 計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告 對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)；進行融資運作 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知 規(guī)劃局發(fā)征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 ┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科 結(jié)果報市房地局 結(jié)果報市房管局 ┗━━━━ ━━━━━━┳━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 畫樁位并給釘樁條件，測繪院 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃 據(jù)此到地政部門辦理 釘樁，成果給設(shè)計人 許可證 用地批準(zhǔn)書 ,評估項目建設(shè)用地地 價 ┃ ┃ 申請確定規(guī)劃設(shè)計條件 凍結(jié)戶口并抄戶口 ,交納地價款 ,取得土地使用證 ┃ ┃ 按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意 地政部門審查 24 安置方案、 見表到區(qū)配套部門征求意見 安置房 ┃ ┃ 規(guī)劃局審 查后下規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證 ┃ ┃ 委托進行規(guī)劃方案設(shè)計 動遷會及拆遷安置 ┃ ┃ 到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書 場地三通一平 ,領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊 ┃ ┃ 規(guī)劃局審方案提出意見 到園林局申請伐樹許可證 ┃ 了解線路情況與供電局運行班協(xié)商改造、 移線方案 修改后送首規(guī)委審圖 煤氣、道路、上下水改路由 ┃ 到供電局業(yè)擴處申請用電報裝， 做正式 供電方案， 首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會 申請臨時施工用電，委托施工。純項目制項目管理是地產(chǎn)商根據(jù)項目開發(fā)情況，設(shè)立若干個項目部。同時，還要求公司有較完善的規(guī)章制度與之配套。 9．對項目組成員的考核延長 2～ 5 年。 5．資產(chǎn)清理。 四、結(jié)束階段 1．項目驗收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。 6． 合同管理（質(zhì)量、費用、進度、范圍、安全等控制）。 2． 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。 4． 確認(rèn)項目的有效性（項目最終產(chǎn)品的范圍界定、 實施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項目的資源保證、項目經(jīng)費及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項目的工作結(jié)構(gòu)分解、項目政策與程序的制訂、風(fēng)險評估） 5． 提出項目概要報告（營銷、物業(yè)等機構(gòu)參與）。 21 本階段的工作重點是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進行評估與論證以確定項目的可行性。 下面簡單闡述一下房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段主要工作內(nèi)容。 規(guī)劃階段是對可行項目作好開工前的人財物及一切軟硬件準(zhǔn)備。前期的準(zhǔn)備階段，主要是策劃分析、辦理項目立項和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到客戶可以住用程度的過程；房地產(chǎn)經(jīng)營，是開發(fā)商通過對開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為。 恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，與人均 GDP 驗證值，是用來對城市性質(zhì)進行互相驗證做判斷。 總體規(guī)劃與人均 GDP 增長率 經(jīng)濟增長率是推出未來的發(fā)展量，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上乘以增長率就是未來的放大量。 面積，人口密度 人口247。 在一、二級城市中輻射區(qū)域較大，在三級城市中一般較小，僅以核心區(qū)域計算，但要考慮商圈間隸屬關(guān)系。 如家電業(yè)，最初在百貨商場內(nèi)零售，到后來產(chǎn)生家電市場，再由國美、蘇寧、大中連鎖店的遍地開花，其營銷渠道也就逐漸轉(zhuǎn) 為在家電連鎖店內(nèi)營銷的模式。 人口未來規(guī)劃。此類例子舉不勝舉。 單行線的設(shè)置使其中一邊的商業(yè)因車流的單向行駛從而冷清。 十城，即開拓十個遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心； 十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街（區(qū)）； 400 社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn) 400 個左右社區(qū)商業(yè)中心。新發(fā)展 5000平方米以上的大型超市（包括大型倉儲式商場），與相鄰大型超市之間的距離不得小于 4000 米。郊區(qū)衛(wèi)星城要根據(jù)城市規(guī)模和發(fā)展趨勢，規(guī)劃發(fā)展 1—— 2個地區(qū)級商業(yè)中心和若干個社區(qū)商業(yè)中心，形成以地區(qū)級商業(yè)中心為核心，以社區(qū)商業(yè)中心為骨干，行業(yè)配套、布局合理、規(guī)模適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)體系。如北京市商業(yè)“十五”規(guī)劃明確規(guī)定。 各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的依托性不同， 其區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將很大部分決定該區(qū)域收入和支出，具體考察區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對商業(yè)的特性了解有幫助，例如吉林通化市，從通化東寶等大藥廠、大上市公司可以推出區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)為醫(yī)藥，醫(yī)藥行業(yè)的興衰決定區(qū)域的收支，從而影響到商業(yè)的收入，影響到商業(yè)的供應(yīng)和支撐。 1000 美元以下 50—— 59%，此為參照值，具體可通過此作參考分析。農(nóng)民人均可支配收入口 元，比上年增長 %；農(nóng)民人均生活消費性支出 元，比上年下降 %； 從這段我們常見的統(tǒng)計年鑒中，國內(nèi)生產(chǎn)總值，社會零售總額及人均可支配收入都可表明區(qū)域內(nèi)總的商業(yè)消化量，在投資中這就是一個總的需求量，它可換算出單位面積的利潤量，這樣就推算出一個區(qū)域商業(yè)租金的總收入量，一切租金的收益都是通過消費者的購物消費來最終體現(xiàn)的，這樣對現(xiàn)存量的客觀分析，就可知其供應(yīng)與需求之間的差距。年末全區(qū)總?cè)丝? 萬人，在區(qū)居住半年以上的常住人口共有 167 萬人，暫時人口 萬人。 消費需求穩(wěn)步增長。 三、 區(qū)域社會零售總額，人均可支配收入，恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額。其市區(qū)人口小于 100 萬，人均收入也低，二級城市人均收入一般在 800—— 1000 元 /月，廣東省的一些地級市，因其收入高可劃分為二級城市和社會經(jīng)濟計劃發(fā)展單列市。 區(qū)域城市 GDP 收入表： 2020 年中國各省市自治區(qū) GDP 排名 （香港澳門臺灣除外） 名次 名稱 GDP 總量（ RMB） 比上年增長 1 廣東 16040 億元 % 2 山東 億元 % 3 江蘇 超過 15000 億元 14%以上 4 浙江 11243 億元 % 5 河北 億元 % 6 河南 億元 % 7 上海 億元 % 8 遼寧 億元 % 9 四川 6556 億元 % 10 湖北 6320 億元 % 11 福建 6053 億元 % 12 湖南 億元 % 13 黑龍江 5303 億元 % 14 安徽 億元 % 13 15 北京 億元 % 16 江西 3500 億元 % 17 廣西 億元 % 18 山西 3042． 4 億元 14． 1％ 19 云南 2959． 48 億元 11． 5％ 20 吉林 億元 % 21 天津 億元 % 22 陜西 億元 % 23 內(nèi)蒙古 2700 億元 20% 24 重慶 2650 億元 12% 25 新疆 2203 億元 % 26 貴州 億元 % 27 甘肅 1540 億元 11% 28 湖南 億元 % 29 青海 億元 % 30 寧夏 億元 11% 31 西藏 200 億元 2020 年為 150 億元 2020 年中國城市 GDP 排名 位次 城市名稱 GDP 總量（億元） 人口 人均 GDP 排名 1 上海 1342 4 2 廣州 742 3 3 北京 1356 14 4 深圳 502 1 5 蘇州 601 5 6 天津 1004 15 7 重慶 3010 34 14 8 杭州 658 10 9 無錫 509 7 10 成都 1008 24 11 青島 765 16 12 寧波 550 9 13 武漢 781 19 14 大連 558 11 15 沈陽 712 18 16 南京 573 12 17 哈爾濱 955 29 GDP 作為