【正文】 ? (四 )續(xù)期權 ? (五 )請求交付約定地塊的權利 ? 二、建設用地使用權人的義務 ? 建設用地使用權人基于法律規(guī)定、合同約定負有嚴格的義務，當事人違反此種義務可能導致嚴重的后果。其義務主要包括： ? (一 )合理利用土地，不得改變土地用途的義務 ? (二 )支付土地出讓金的義務 ? (三 )支付其他相應補償和費用的義務 ? (四 )返還土地的義務 第十章 土地承包經營權 第一節(jié) 土地承包經營權的概念與特征 第二節(jié) 土地承包經營權的取得 第三節(jié) 土地承包經營權的效力 第四節(jié) 土地承包經營權的流轉與消滅 第一節(jié) 土地承包經營權的概念與特征 ? 一、土地承包經營權的概念 ? 土地承包經營權，是指民事主體 (主要是農村集體經濟組織成員 )，為了從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)，根據(jù)土地承包經營合同而對其承包的集體所有或者國家所有由農民集體使用的土地所享有的占有、使用和收益的權利。 ? 二、土地承包經營權的特征 ? 土地承包經營權具有以下特征： ? (一 )土地承包經營權的主體主要是農村集體經濟組織成員 ? （二）土地承包經營權的客體具有復合性 ? （三）土地承包經營權的用途是從事農業(yè)生產 ? （四）土地承包經營權具有期限性 第二節(jié) 土地承包經營權的取得 ? 土地承包經營權的取得主要有兩種：一個是原始取得，另一個是繼受取得。前者稱為設立，后者稱為流轉。 ? 一、土地承包經營權的設立 ? 《 物權法 》 第 127條第 1款規(guī)定： “ 土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。 ” 這一點與 《 農村土地承包法 》 第 22條規(guī)定： “ 承包合同自成立之是起生效。承包方自承包合同生效時取得土地承包經營權。 ” 從總體上 《 物權法 》 與 《 農村土地承包法 》 的規(guī)定是一致的。 ? 二、土地承包經營權的流轉 ? 按照 《 物權法 》 第 128條的規(guī)定，土地承包經營權人依照 《 農村土地承包法 》 的規(guī)定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。因此，在法律規(guī)則上需要適用 《 農村土地承包法 》 的規(guī)定。但是，關鍵問題在于土地承包經營權的流轉什么時候取得土地承包經營權。 ? 關于土地承包經營權的流轉，有兩個問題需要特別注意： ? 第一個問題是，在實踐中發(fā)包方就同一土地簽訂兩個以上的合同，承包方均主張取得土地承包經營權，究竟如何處理？ ? 第二個問題是，土地承包經營權證與土地承包經營權的關系如何？ 第三節(jié) 土地承包經營權的效力 ? 土地承包經營權的效力主要包括承包人、發(fā)包人的權利和義務。 ? 一、承包人的權利 ? （一）占有、使用、收益權 ? （二）處分權 ? （三）補償權 ? （四）生產經營自主權 ? 二、承包人的義務 ? （一）繳納承包費的義務 ? （二）合理使用土地的義務 ? 三、發(fā)包方的義務 ? （一）無法定事由不得在承包期內收回土地 ? （二）無法定事由不得在承包期內調整承包地 ? （三）應當交付約定的土地 ? （四）發(fā)包方的違約責任 ? 四、發(fā)包方的權利 ? （一）發(fā)包權 ? （二）監(jiān)督與制止權 ? （三）物權請求權和損害賠償請求權 ? （四）法定情形下收回和調整承包地的權利 ? （五）其他權利義務 第四節(jié) 土地承包經營權的流轉與消滅 ? 一、土地承包經營權流轉的原則 ? （一）平等協(xié)商、自愿、有償 ? 土地承包經營權流轉的雙方主體為民事主體，處于平等的地位，必須遵循民法的自愿、有償?shù)然驹瓌t。 ? （二）流轉期限不得超過承包期的剩余期限 ? 土地承包經營權流轉合同的流轉期限不得超過原土地承包合同的期限，如果超過的，超過部分無效。但是需要說明的是，土地的承包期與合同期限不同，前者是規(guī)定的土地承包合同的最長期限，而后者則是由雙方當事人在承包期范圍內所約定的合同的有效期限。兩者不能混淆。 ? （三）不得改變土地所有權性質和土地的使用用途 ? 我國是社會主義公有制國家，土地所有權只有兩種，即國家所有權和集體所有權。土地承包經營權只是用益物權、定限物權，其無論如何也不可能改變所有權的性質。因此任何試圖通過土地承包經營權流轉改變土地所有權的性質，都違反法律強制性規(guī)定。 ? 按照 《 物權法 》 第 128條后段規(guī)定，土地承包經營權人依照農村土地承包法的規(guī)定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉 …… 未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。 ? （四）受讓方須有農業(yè)經營能力 ? 家庭承包取得土地承包經營權流轉，主要是在從事農業(yè)生產經營的農戶之間，但不限于此，也應當允許其他具有農業(yè)生產經營能力的受讓人受讓。但無論如何應當是具有農業(yè)生產經營能力的人。 ? （五）集體經濟組織成員的優(yōu)先權 ? 農業(yè)集體經濟組織所有的土地上的承包經營權流轉，必須照顧到組織成員的利益。為了保護本集體經濟組織成員的土地利益，《 農村土地承包法 》 規(guī)定了本集體經濟組織成員的優(yōu)先權，但是優(yōu)先權是有條件的，即同等條件。這里的同等條件在實踐中主要考慮的是價格因素和時間因素。 ? 二、土地承包經營權流轉的方式 ? 《 農村土地承包法 》 第 37條明確規(guī)定： “ 土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。采取轉讓方式流轉的，應當經發(fā)包方同意；采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發(fā)包方備案。 ” 第 31條規(guī)定： “ 承包人應得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承。林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期內繼續(xù)承包。 ” 因此，我國主要的流轉方式，有轉包、出租、互換、轉讓、繼承、入股、抵押。 ? （一）土地承包經營權轉讓 ? （二）土地承包經營權抵押 ? 三、土地承包經營權的消滅 ? 土地承包經營權的消滅事由主要有： ? 其一，土地承包期限屆滿。 ? 其二，承包人在承包期內交回承包。 ? 其三，發(fā)包人在承包期依法收回土地。 ? 其四，農地被依法征收。 第十一章 宅基地使用權 第一節(jié) 宅基地使用權的概念與特征 第二節(jié) 宅基地使用權的內容 第三節(jié) 宅基地使用權的取得 第四節(jié) 宅基地使用權的消滅 第一節(jié) 宅基地使用權的概念與特征 ? 一、宅基地使用權的概念 ? 《 物權法 》 第 152條規(guī)定： “ 宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。 ” 由此可見，宅基地使用權是指自然人依法對集體所有的土地享有占有和通過建造房屋及其他附屬設施等方式予以使用的權利。 ? 二、宅基地使用權的特征 ? （一）主體的限定性 ? （二）客體僅限于農民集體所有的土地 ? （三）宅基地使用權的用途特定 ? 三、宅基地使用權與建設用地使用權的關系 ? 宅基地使用權與建設用地使用權有相似之處，如都是在他人土地上建造建筑物，但宅基地使用權與建設用地使用權存在很多區(qū)別，具體表現(xiàn)如下： ? 其一，權利主體的構成有區(qū)別。 ? 其二，權利內容也有很大不同。 ? 其三，權利取得的方式也不同。 第二節(jié) 宅基地使用權的內容 ? 一、宅基地使用權人的權利 ? （一）在宅基地上建造房屋及其他附著物的權利 ? （二）在宅基地空閑處建造其他建筑物、附著物或種植竹木 ? （三）宅基地使用權的有限處分權 ? 二、宅基地使用權人的義務 ? （一）按照批準的用途使用宅基地的義務 ? （二）按照批準的面積建造房屋的義務 ? （三）服從規(guī)劃的義務 ? （四）行使宅基地使用權不得妨礙鄰人合法權益的義務 第三節(jié) 宅基地使用權的取得 ? 一、宅基地使用權的初使取得 ? （一）宅基地使用權的初使取得的條件 ? 1．主體資格 ? 2．申請宅基地使用權的客觀條件 ? （二）宅基地使用權初始取得的程序 ? 根據(jù) 《 土地管理法 》 第 62條第 3款和省、自治區(qū)、直轄市有關 《 土地管理法 》 實施辦法的規(guī)定，宅基地使用權申請人應當向農村集體經濟組織或者村民委員會提出用地申請，經村民代表大會或者村民大會依民主議事程序對其申請進行審查，經討論通過后，報人民政府批準。其中，需要使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地的，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準，需要使用耕地的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，經縣級人民政府土地管理部門的審核同意后，報縣級人民政府批準。經有批準權的人民政府批準后，由村主管機構派專人丈量劃清四周，發(fā)給 《 宅基地使用權證 》 確認宅基地使用權。 ? 二、宅基地使用權的繼受取得 ? 我國現(xiàn)行法律不允許宅基地使用權的單獨轉讓，但是農村村民所有的房屋的轉讓則不為法律所禁止，因此，農村村民私有房屋的轉讓勢必在房屋轉讓時一并轉讓宅基地使用權，這也就是說，盡管有人不能通過初始取得的方式取得宅基地使用權，但卻可以通過受讓的方式繼受取得宅基地使用權。 ? 此外，私有房屋依法為可以繼承的標的，故宅基地使用權也可因房屋的繼承而取得。 第四節(jié) 宅基地使用權的消滅 ? 一、宅基地的收回和調整 ? 二、宅基地的征收 ? 三、宅基地使用權的拋棄 ? 四、宅基地的滅失 ? 五、其他致宅基地使用權消滅的情形 第十二章 地役權 地役權的概念、特征與分類 第一節(jié) 地役權的取得 第二節(jié) 地役權的效力 第三節(jié) 地役權的消滅 地役權的概念、特征與分類 ? 一、地役權的概念 ? 地役權，是指為使用自己不動產的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產的權利。 ? 其一，地役權是按照當事人的約定設立的用益物權。 ? 其二，地役權是存在于他人不動產上的用益物權。 ? 其三，地役權是為了需役地的便利而設立的用益物權。 ? 二、地役權的特征 ? （一）地役權以存在兩項不動產為前提 ? （二）地役權具有很強的意定性 ? （三）地役權具有從屬性 ? 地役權不得與需役地分離而為讓與 ? 地役權不得由需役地分離而為其他權利的標的 ? 地役權隨需役地所有權或使用權的消滅而消滅 ? （四）地役權具有不可分性 ? 分生上的不可分性 ? 消滅上的不可分性 ? 享有與負擔上的不可分性 ?三、地役權的分類 ? （一）積極地役權與消極地役權 ? 以地役權的實現(xiàn)方式為標準，可將其劃分為積極地役權和消極地役權。積極地役權是指地役權人可在供役地上為一定的積極行為的地役權，也稱作為地役權。消極地役權是指以供役地人不得為一定行為為內容的地役權，因其負有一定不作為的義務，而非單純的容忍義務，又稱不作為地役權。 ? （二）地役權的繼續(xù)地役權與非繼續(xù)地役權 ? 以地役權的行使方式或權利實現(xiàn)的時間是否繼續(xù)為標準，可以將其劃分為繼續(xù)地役權和非繼續(xù)地役權。前者指權利的行使無須每次都有地役權人的行為，而權利卻能不間斷地實現(xiàn)的地役權，道路與設施的存在本身就意味著權利人在持續(xù)地行使地役權。消極地役權一般均為繼續(xù)地役權。后者又稱間斷間斷地役權，是指權利的行使每次都需要由權利人實施一定的行為，否則無法實現(xiàn)其權利的地役權。 ? （三）表見地役權與非表見地役權 ? 以地役權的存在是否表現(xiàn)于外部為標準，可將其劃分為表見地役權和非表見地役權。前者是指權利的存續(xù)，能自外界得以知曉，有外部事實予以表現(xiàn)地役權，如通行地役權或地面排水地役權等。后者是指權利的存續(xù)，不能從外界予以認識，無外部事實作為表現(xiàn)的地役權，如埋設地下管線的地役權、眺望地役權、采光地役權、特定營業(yè)禁止地役權。 ? （四）以地役權的內容為標準的分類 ? 通行地役權 ? 即以在他人土地上通行以便到達自己土地為目的的地役權 ? 有關水的地役權 ? 具體包括：（１）取水或汲水地役權，即為了需役地的便利在供役地上取水或汲水的權利；（２）導水地役權，即利用管道或溝渠經過供役地把水導入需役地的權利；（３）排水地役權，即把生活或生產過程中產生的廢水排入供役地或經過供役地排向他處的權利。 ? 眺望地役權 ? 即為了確保在自己的土地或建筑物中能夠眺望風景，約定供役地的物權人不得建造或種植超過一定高度的建筑物或竹木的權利。 ? 采光地役權 ? 即為了改善自己的土地或建筑物的采光效果，約定供役地的物權人在一定的區(qū)域不得建造建筑物或種植竹木，或者建筑物、竹木不得超出一定高度的權利。 ? 支撐地役權 ? 即利用他人已經建成的墻壁搭建房屋或其他地上定著物的權利，設立此種地役權往往為了節(jié)省建筑成本或為了擴大房屋的使用面積。 ? 放牧地役權 ? 即按照約定在供役地上放牧牛、馬、驢等牲畜的地役權。 ? 建造附屬設施或安設臨時附著物的地役權 ? 需役地的物權人為了更好地利用自己的土地或建筑物，可以與供役地的物權人協(xié)商，支付一定的對價，取得一項在供役地上建造建筑物之附屬設施或安設臨時附著物的役權。 ? 排污地役權 ? 在生產過程中