【文章內(nèi)容簡介】 之分時，雙方當(dāng)事人按動產(chǎn)的價值共有此合成物。 ? 其三，主物所有權(quán)人取得合成物的所有權(quán)時，因其所有權(quán)并未消滅，故主物上第三人的權(quán)利仍舊存續(xù)，并及于合成物的全部；從物的原所有權(quán)消滅，其上原存在的權(quán)利也消滅，但如系擔(dān)保物權(quán)，則基于擔(dān)保物權(quán)的物上代位性，其權(quán)利可存在于從物所有人所得的受償金上；動產(chǎn)所有人如共有該合成物，原動產(chǎn)所有權(quán)均消滅，但存在其上的擔(dān)保物權(quán)，則移存在該合成物的應(yīng)有部分上。債權(quán)效果與動產(chǎn)和不動產(chǎn)的附合類似。 ? (三 )混合 ? (四 )加工 ? 四、善意取得 ? (一 )善意取得的概念與立法理由 ? 1．善意取得的概念 ? 所謂善意取得，又稱即時取得，是指讓與人無權(quán)處分他人之物，并且已經(jīng)將該物交付給受讓人或者已經(jīng)辦理物權(quán)變動登記，如果受讓人是善意的，即可取得該物的物權(quán)。 ? 2．善意取得的立法理由 ? 善意取得制度的立法理由主要包括： ? 其一，善意取得制度是公示公信力在邏輯上的當(dāng)然結(jié)果。 ? 其二，善意取得制度有利于維護(hù)交易安全。 ? 其三，善意取得制度有利于維護(hù)市場信用，促進(jìn)市場交易。 ? 其四，善意取得制度有利于維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序。 ? （二）動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件 ? 標(biāo)的物須為動產(chǎn) ? 讓與人是動產(chǎn)的占有要 ? 讓與人對動產(chǎn)沒有處分權(quán) ? 讓與人與受讓人之間成立了一項以特權(quán)變動為目的的民事法律行為 ? 該民事法律行為是有償?shù)那覍r合理 ? 受讓人已經(jīng)取得動產(chǎn)的占有 ? 受讓人必須是善意的 ? （三）不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件 ? 標(biāo)的物為不動產(chǎn) ? 讓與人被登記為不動產(chǎn)的所有權(quán)人 ? 讓與人對不動產(chǎn)沒有處分權(quán) ? 讓與人與受讓人之間成立了一項以物權(quán)變動為目的的民事法律行為 ? 該民事法律行為是有償?shù)那覍r合理 ? 受讓人已經(jīng)被登記為不動產(chǎn)物權(quán)人 ? 受讓人必須是善意的 ? （四）善意取得的法律效果 ? 善意取得的法律效果包括物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系兩個方面。第一，在物權(quán)關(guān)系方面，一旦構(gòu)成善意取得，受讓人即成為標(biāo)的物的所有人，同時原所有權(quán)人喪失所有權(quán)。第二，在債權(quán)關(guān)系方面善意取得將會引發(fā)一定的債權(quán)關(guān)系。 ? （五）善意取得的性質(zhì) ? 關(guān)于善意取得的性質(zhì)，主要有三種學(xué)說： ? 其一，原始取得說。 ? 其二，繼受取得說。 ? 其三，原始取得或繼受取得無意義說。 第六章 不動產(chǎn)所有權(quán) 第一節(jié) 土地所有權(quán) 第二節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán) 第三節(jié) 不動產(chǎn)相鄰關(guān)系 第一節(jié) 土地所有權(quán) ? 一、土地所有權(quán)的概念 ? 土地所有權(quán)，即對土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 ? 土地所有權(quán)是一國經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)。 ? 我國土地所有權(quán)按照權(quán)利主體的不同可以分為國家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)，這也是我國土地所有權(quán)的基本分類。 ? 二、國家土地所有權(quán) ? (一 )國家土地所有權(quán)的主體 ? 國家土地所有權(quán)的主體是國家。此時，國家具備雙重身份，一方面是作為民事權(quán)利的所有權(quán)的主體，另一方面是公權(quán)力的主體。 ? (二 )國家土地所有權(quán)的客體 ? 國家土地所有權(quán)的客體即國家所有的土地。 ? 三、集體土地所有權(quán) ? 集體土地所有權(quán)是指農(nóng)民集體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、收益、處分自己所有的土地的權(quán)利。 ? (一 )集體土地所有權(quán)的主體 ? 集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)民集體，即一定區(qū)域內(nèi)的農(nóng)民按照一定的建制組織起來的統(tǒng)一體，包括村 (行政村 )農(nóng)民集體、村內(nèi)各農(nóng)民集體以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體。 ? (二 )集體土地所有權(quán)的客體 ? 集體土地所有權(quán)的客體是依法確定給集體的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，包括集體所有的耕地、山嶺、灘涂、草原、荒地、森林、宅基地以及其他集體建設(shè)用地。 第二節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán) ? 一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 ? 建筑物區(qū)分所有權(quán)，通說認(rèn)為是指由區(qū)分所有權(quán)人對建筑物的專有部分享有的所有權(quán)、對共有部分享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成的統(tǒng)一體。 ? 二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征 ? 建筑物區(qū)分所有權(quán)具有如下幾個特征： ? (一 )復(fù)合性 ? 建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán) (對專有部分享有的所有權(quán) )、共有權(quán) (對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán) )以及成員權(quán) (對共有部分共同管理的權(quán)利 )等三個要素構(gòu)成的特別所有權(quán)；而一般不動產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成則是單一的，是權(quán)利主體對某一不動產(chǎn)享有排他性的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 ? (二 )專有權(quán)的主導(dǎo)性 ? 在構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三個要素中，專有權(quán)居于主導(dǎo)地位，是共有權(quán)及成員權(quán)的前提與基礎(chǔ)。 ? (三 )一體處分性 (四 )權(quán)利主體身份的多重性 ? 三、建筑物區(qū)分所有權(quán)的類型 ? (一 )縱向分割式區(qū)分所有權(quán) ? 縱向分割式區(qū)分所有權(quán)，也稱縱切式區(qū)分所有權(quán)，指的是對二棟建筑物進(jìn)行縱向分割，并分別由兩個或兩個以上的人所有，如連體別墅。此種建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分較少，因此其法律關(guān)系也較為簡單。 ? (二 )橫向分割式區(qū)分所有權(quán) ? 橫向分割式區(qū)分所有權(quán)，也稱橫切式區(qū)分所有權(quán)，是指對一棟建筑物作橫向分割，使各層分別屬于不同區(qū)分所有權(quán)人所有。于此情形，各區(qū)分所有權(quán)人之間的共用部分，除共同的墻壁外，尚有共同的屋頂、樓梯、走廊和基地等。 ? (三 )混合式區(qū)分所有權(quán) ? 混合式區(qū)分所有權(quán)，是指對一棟建筑物進(jìn)行上下橫切、左右縱割，分套所有。 ? 四、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的專有權(quán) ? 專有權(quán)，又稱專有所有權(quán)，是指在區(qū)分建筑物的專有部分上成立的所有權(quán)。 ? (一 )專有部分 ? 專有部分必須具有獨立性。關(guān)于專有部分的范圍，民法學(xué)界存在四種學(xué)說：壁心說、最后粉刷表層說、空間說和折衷說 (壁心和最后粉刷表層說 )。 ? (二 )專有權(quán)行使的限制 ? 區(qū)分所有建筑物的專有部分具有獨立性，專有權(quán)人有權(quán)對其專有部分進(jìn)行自由使用、收益及處分，無須征得他人同意，這種專有權(quán)在效力上與一般的單獨所有權(quán)并無本質(zhì)區(qū)別。專有權(quán)人在行使專有權(quán)時應(yīng)當(dāng)遵守 《 物權(quán)法 》 第7l條、 77條、 83條的規(guī)定。 ? 其一，專有權(quán)人行使專有權(quán)不得危及建筑物的安全，不得損害其他專有權(quán)人的合法權(quán)益。 ? 其二，專有權(quán)人不得違反法律 j法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改為經(jīng)營性用房。 ? 其三，專有權(quán)人不得任意排放污染物或噪聲，不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動物。 ? 五、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán) ? 共有權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物之共用部分享有的權(quán)利。 ? (一 )共有部分 ? 區(qū)分所有建筑物的共有部分即專有部分以外的建筑物其他部分。 ? （二）建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有權(quán)的特征 ? 從屬性 ? 不可分割性 ? 客體范圍的廣泛性 ? 法律關(guān)系的多重性 ? 不涉及優(yōu)先購買權(quán) ? （三）區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的權(quán)利與義務(wù) ? 區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的權(quán)利包括：（ 1）共有部分的使用權(quán)。 (2)共有部分的收益權(quán)。 (3)共有部分的單純的修繕改良權(quán)。 (4)物權(quán)請求權(quán)。 ? 區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的義務(wù)主要包括： (1)依共有部分本來的用途進(jìn)行使用的義務(wù)。 (2)分擔(dān)共同費用和負(fù)擔(dān)，如維修費和稅費等。 ? 六、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán) ? (一 )成員權(quán)的含義 ? 所謂成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為基于建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的建筑物管理團(tuán)體成員之一而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。 ? (二 )成員權(quán)的內(nèi)容 ? 成員權(quán)人享有的權(quán)利： (1)投票表決權(quán)； (2)參與訂立建筑物管理規(guī)約權(quán)； (3)選舉及解除管理者權(quán)； (4)對公共管理事項的請求權(quán) (如請求召集成員大會的權(quán)利 )； (5)撤銷權(quán)，按照 《 物權(quán)法 》 第 78條第 2款的規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 ? 成員權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)： (1)執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的會議作出的決議的義務(wù)； (2)遵守管理規(guī)約的義務(wù)。 ? (三 )成員權(quán)的行使方式 ? 成員權(quán)的行使往往表現(xiàn)為管理團(tuán)體的設(shè)立及其運作。 ? 管理團(tuán)體或管理組織，包括區(qū)分所有權(quán)人大會與管理委員會。 ? 業(yè)主大會決定區(qū)分所有建筑物的重大事項。 ? 業(yè)主大會與業(yè)主委員會的決定屬于業(yè)主的共同意志，對全體業(yè)主具有約束力，這是私法自治的體現(xiàn)。 ? 業(yè)主大會和業(yè)主委員會除了具有決議權(quán)以外，還有如下權(quán)利：對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)等費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 ? 區(qū)分所有建筑物日常事務(wù)的管理有兩種方式：一是自行管理，二是委托管理。 第三節(jié) 不動產(chǎn)相鄰關(guān)系 ? 一、相鄰關(guān)系的概念 ? 所謂相鄰關(guān)系，是指法律為調(diào)整相鄰不動產(chǎn)的利用，而就兩個或者兩個以上不動產(chǎn)權(quán)利人之間所規(guī)定的相互提供便利和接受限制的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如相鄰不動產(chǎn)權(quán)利人之間的利用鄰地通行、采光、安設(shè)管線、用水排水等法律關(guān)系。 ? 相鄰關(guān)系在性質(zhì)上是所有權(quán)內(nèi)容的限制或擴(kuò)張。 ? 相鄰關(guān)系制度的功能在于，通過對不動產(chǎn)相鄰各方的法律上的最小限度的調(diào)整，達(dá)到對整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和穩(wěn)定的結(jié)果，體現(xiàn)效益和公平的均衡。 ? 二、相鄰關(guān)系的特征 ? 相鄰關(guān)系的特征，源于不動產(chǎn)相鄰的自然屬性和地盡其利的宗旨，具體表現(xiàn)以下幾方面： ? 第一，相鄰關(guān)系的主體必須是相鄰不動產(chǎn)的所有權(quán)人和使用權(quán)人，動產(chǎn)的所有權(quán)人或者使用權(quán)人不能成為相鄰權(quán)的主體。 ? 第二，相鄰關(guān)系的客體不是相鄰的不動產(chǎn)本身，而只能是相鄰的不動產(chǎn)各方在行使不動產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)時，要求互相提供便利或接受限制過程中所體現(xiàn)和追求的利益。 ? 第三，相鄰關(guān)系的內(nèi)容是指相鄰不動產(chǎn)的所有權(quán)人或使用權(quán)人行使不動產(chǎn)權(quán)利的擴(kuò)張或限制，表現(xiàn)為一方有權(quán)要求對方提供必要的便利或接受必要的限制，同時不得損害他方的合法權(quán)益。 ? 第四，相鄰關(guān)系是一種法定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是法律上基于地盡其利和物盡其用而生的對毗鄰不動產(chǎn)的最小限度的利用的調(diào)節(jié)，而非基于當(dāng)事人的約定所產(chǎn)生的權(quán)利。 ? 三、相鄰關(guān)系的種類 ? 按照 《 物權(quán)法 》 第七章的規(guī)定，相鄰關(guān)系主要有以下幾種： ? （一）因用水、排水而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系 ? 相鄰用水關(guān)系 ? 相鄰排水關(guān)系 ? （二）相鄰?fù)恋氐耐ㄐ嘘P(guān)系 ? （三）營繕的鄰地利用關(guān)系 ? （四）相鄰管線安設(shè)關(guān)系 ? （五）相鄰?fù)L(fēng)、采光、日照關(guān)系 ? （六）不可量物的侵害 ? （七）相鄰防險關(guān)系 ? 四、相鄰關(guān)系的處理 ? （一）相鄰關(guān)系的處理根據(jù) ? （二）相鄰關(guān)系的處理原則 ? 有利生產(chǎn)、方便生活原則 ? 互諒互讓、團(tuán)結(jié)互助原則 ? 公平合理、兼顧各方利益原則 第七章 共 有 第一節(jié) 共有概述 第二節(jié) 按份共有 第三節(jié) 共同共有 第四節(jié) 準(zhǔn)共有 第五節(jié) 共有物的分割 第一節(jié) 共有概述 ? 一、共有的概念和特征 ? （一）共有的概念 ? 共有是指由兩個以上的權(quán)利主體共同享有某項財產(chǎn)所有權(quán)的制度。 ? （二）共有的特征 ? 共有作為復(fù)合的所有權(quán)關(guān)系，具有以下特征： ? 共有的權(quán)利主體是多元化的 ? 2．共有的客體為統(tǒng)一的同一項財產(chǎn) ? 3．共有的內(nèi)容表現(xiàn)為雙重的權(quán)利義務(wù)關(guān)系 ? 4．共有的性質(zhì)是所有權(quán)的聯(lián)合，而不是一種獨立的所有權(quán)類型 ? 二、共有與相關(guān)概念的區(qū)別 ? (一 )共有與公有的區(qū)別 ? 公有通常具有雙重含義：其一是指社會經(jīng)濟(jì)制度，即公有制；其二是指一種財產(chǎn)權(quán)形式。由于共有可以是公有制在法律上的表現(xiàn)形式，也可以是個人或者私人所有制在法律上的體現(xiàn)。因此，公有與共有有著一定的聯(lián)系。但是，兩者具有明顯區(qū)別： ? 1．性質(zhì)不同 ? 2．主體不同 ? 3．兩者所屬的組織性質(zhì)不同 ? 4，財產(chǎn)性質(zhì)不同 ? (二 )共有與總有的區(qū)別 ? 總有，是存在于日耳曼社會的一種特有現(xiàn)象，是一種共同體的所有方式。具體說，是日耳曼法中村落共同體對于土地 (耕地、山林、水面等 )的管理與分配權(quán)及其成員的用益權(quán)的總稱?？傆信c公有的區(qū)別在于： ? 1．主體資格不同 ? 2．權(quán)利行使方式不同 ? 3．特征不同 ? 三、共有的成立原因與分類 ? 共有的發(fā)生原因通常有兩個：一是基于當(dāng)事人的意思而發(fā)生。二是基于法律的直接規(guī)定而發(fā)生，如夫妻財產(chǎn)、家庭財產(chǎn)的共有，遺產(chǎn)分割前繼承人對遺產(chǎn)的共有，數(shù)人基于先占、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物、添附等而形成的共有法律關(guān)系等。 第二節(jié) 按份共有 ? 一、按份共有的含義和特征