【文章內(nèi)容簡介】 —— 先設(shè)定的物權(quán)優(yōu)先。 ?典型情況 ? 對同一物抵押權(quán)的順序問題依登記在先主義。 ? 買賣不破租賃 ? A、租賃權(quán)若被承認為物權(quán)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)先力而對新所有權(quán)人有約束力。 ? B、租賃權(quán)若未被承認為物權(quán)，則依誠實信用、公序良俗原則而對新所有權(quán)人有約束力。 ? 同理，買賣也不能破任何在先設(shè)定的，且符合公示要求物權(quán)，如地役權(quán)、抵押權(quán)等等。 ?黃河公司以其房屋作抵押，先后向甲銀行借款 100萬元，乙銀行借款 300萬元，丙銀行借款 300萬元，并依次辦理了抵押登記。后丙銀行與甲銀行商定交換各自抵押權(quán)的順位，并辦理了變更登記，但乙銀行并不知情。因黃河公司無力償還三家銀行的到期債務，銀行拍賣其房屋，僅得價款 600萬元。關(guān)于三家銀行對該價款的分配，下列哪一選項是正確的？ ? 100萬元、乙銀行 300萬元、丙銀行200萬元 ? 、乙銀行 100萬元、丙銀行 300萬元 ? 、乙銀行 300萬元、丙銀行 300萬元 ? 100萬元、乙銀行 200萬元、丙銀行300萬元 ? 答案： C ? 解析： 《 物權(quán)法 》 第 194條規(guī)定，抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。本題中，甲銀行和丙銀行協(xié)議變更抵押權(quán)的順位，未經(jīng)抵押權(quán)人乙銀行的書面同意，不得對其產(chǎn)生不利影響。因此，雖然排在第一位的抵押權(quán)人丙銀行有 300萬的債權(quán)，但是其中只有 100萬可以先于乙銀行受償，否則就對乙銀行造成了不利影響，這是法律所不允許的。至于丙銀行的其余 200萬債權(quán)，只有乙銀行受償 300萬之后，才可以受償，所以最終受償順序如下：丙銀行的 100萬債權(quán) —— 乙銀行的 300萬債權(quán) —— 丙銀行的 200萬債權(quán) —— 甲銀行的 100萬債權(quán)。因為黃河公司的房產(chǎn)只有 600萬，所以最終實際上甲銀行的 100萬債權(quán)無法得到清償，答案 C是正確的。 ? 例：王某為出入方便，便在緊臨自己地界的李某土地上修了一條連接公共道路的便道。為此王某與李某簽定了為期 20年的地役權(quán)合同，并辦理了物權(quán)登記，但期限卻變?yōu)?10年，在第 7年時，李某將自己土地使用權(quán)及所在房屋均轉(zhuǎn)讓給丁某。問丁某對于地役權(quán)承擔與否判斷正確的是： ? A、丁不是地役權(quán)合同的當事人，所以不受地役權(quán)負擔 ? B、丁應與王某重新協(xié)商，在簽定新的地役權(quán)合同，重新登記的情況下，承擔地役權(quán)負擔。 ? C、王某須在滿足丁的重新規(guī)定地役權(quán)代價的條件下，令丁承擔地役權(quán) ? D、丁必須承擔剩余 3年的地役權(quán) ? E、丁必須承擔剩余 13年的地役權(quán) ? 答： D ? (二）物權(quán)相對于債權(quán)或其他權(quán)利的優(yōu)先性 ? 原則上說，物權(quán)與債權(quán)是平等民事主體享有的兩種權(quán)利，無所謂何者優(yōu)先保護。所謂物權(quán)對債權(quán)的優(yōu)勢，僅僅對三種情況而言 ? “一物二賣”場合，對同一個物，已經(jīng)取得所有權(quán)的買受人的權(quán)利，比僅僅享有請求出賣人交付標的物的債權(quán)的買受人的權(quán)利，更為優(yōu)越。 ? 其實，在這里并不存在以一個物為共同標的的兩個權(quán)利的真正爭奪。物權(quán)的勝出，是由于它相對于債權(quán)，率先解決了財產(chǎn)的靜態(tài)關(guān)系中的秩序問題。 ? 有擔保物權(quán)保障的債權(quán)優(yōu)于無擔保物權(quán)的債權(quán)。 ? 其實，在此處優(yōu)先的并不是物權(quán)本身，而是受到物權(quán)效力強化的債權(quán)，與未受到此強化的債權(quán)相比，當然效力更優(yōu) ? 他物權(quán)人相對于其他主體的對標的物的優(yōu)先購買權(quán)。 ?四、追及效力 ? 標的物無論輾轉(zhuǎn)至何人之手，權(quán)利人皆可追及至物之所在地行使權(quán)利。 ? 注意：該效力受到物權(quán)公示公信原則的嚴格限制 ? 例如，在物被第三人“善意取得”時，原物權(quán)人喪失權(quán)利，自然也無從追及。 ? 第四節(jié) 物權(quán)的種類 ? 一 、所有權(quán)與他物權(quán) ? 重在比較二者的特征，特別是他物權(quán)的“限制物權(quán)”屬性 ? 二、用益物權(quán)與擔保物權(quán) ? 重在分清二者欲保護的利益上的區(qū)別：一為使用價值，一為交換價值。進而理解為什么用益物權(quán)以占有為基本權(quán)能，而擔保物權(quán)卻不必如此。 ? 思考，為什么用益物權(quán)實際上就是不動產(chǎn)用益物權(quán)，動產(chǎn)被他主利用，物權(quán)法如何調(diào)整？ ? 三、動產(chǎn)與不動產(chǎn)物權(quán) ? 注意二者在被民法調(diào)整的同時，引起公法干預的程度不同。這些不同體現(xiàn)在哪些方面（特別是不同民事主體對物權(quán)的取得能力、物權(quán)消極行使的合法性問題、物權(quán)變動中的國家干預度等方面）？ ? 為什么會有那樣的不同，從法學、經(jīng)濟社會學之角度都可以去回答。 ? 四、物權(quán)與類物權(quán) ? 尤其要注意，這里的類物權(quán) —— 占有 —— 究竟是一種“物權(quán)”，還是某種物權(quán)存在的“證據(jù)”？ ? 為什么在完備的物權(quán)體系外，還要搞出一個“類”物權(quán) ? 五、普通物權(quán)與特別物權(quán) ? 注意特別物權(quán)，“特別”在哪？ ? 特別法規(guī)定的 ? 往往依據(jù)行政許可而取得 ? 這些權(quán)利，還有將他人的不動產(chǎn)，“化整為零”的變?yōu)樽约旱膭赢a(chǎn)的，所謂“物權(quán)取得權(quán)”的效果。從而擁有某種“特殊權(quán)利能力”的意味。 ? ?六、有期物權(quán)與無期物權(quán) ? 注意，在我國，除了所有權(quán)以外，還有哪些類型的無期物權(quán)？ ? 七、登記與非登記物權(quán) ?注意登記物權(quán)的范圍 ? 八、獨立物權(quán)與從屬物權(quán) ? 注意將這種分類，與獨立物與非獨立物的分類區(qū)別開來，明確從屬物權(quán)不是針對非獨立物的物權(quán) 明確從屬物權(quán)的范圍 ?第五節(jié) 物權(quán)變動 ?一、物權(quán)變動的概述 ? （一）物權(quán)變動 ? 概念 ? 廣義的物權(quán)變動，即物權(quán)法律關(guān)系的主體、客體與內(nèi)容的變更。 ? 狹義的物權(quán)變動，僅僅指物權(quán)法律關(guān)系的 主體變動，即物權(quán)對特定主體的取得、變更與終止。 ? 教材使用狹義的物權(quán)變動 ? 物權(quán)變動的原因 ? A、物權(quán)法律行為 ? B、其他法律事實 ? 注意把握“其他法律事實”的類型 ： ? ①事實行為和事件，如 先占 、加工、附合等 ? ②法律的直接規(guī)定，如留置權(quán)、優(yōu)先權(quán)等的取得是基于法律的直接規(guī)定 ? ③公法上的原因，如征收、沒收等。 ? 物權(quán)變動的基本模式 ? A、物權(quán)的絕對發(fā)生 —— 絕對消滅 ? B、物權(quán)的相對發(fā)生 —— 相對消滅 ? （二）物權(quán)變動 —— 物權(quán)取得 原始取得 —— 不依據(jù)原權(quán)利人自愿而取得的物權(quán) ? A、絕對的原始取得 ? B、相對的原始取得 ? 原始取得的特征是排斥了原權(quán)利人的自由意思，所以導致原始取得的法律原因都是物權(quán)法律行為以外的原因 繼受取得 —— 基于原權(quán)利人的權(quán)利及權(quán)利人的同意而取得物權(quán) ? A、轉(zhuǎn)移之繼受取得 ? B、創(chuàng)設(shè)之繼受取得 ?下列哪一選項屬于所有權(quán)的繼受取得？ ? ? 3萬元存款得利息 1000元 ? ? ? ? 答案： A、 E ?法定繼承屬于非基于法律行為的繼受取得。 ? （三）物權(quán)變動 —— 物權(quán)的消滅 ? 物權(quán)的絕對消滅 ? A、法律行為導致的絕對消滅 —— 如拋棄所有權(quán) ? B、其他法律事實導致的絕對消滅 —— 如對標的物以毀滅的方式進行事實處分 ? 物權(quán)相對消滅 —— 相對發(fā)生 ?例：以下屬于物權(quán)相對發(fā)生的是： ? A、在森林里采來野 蘑菇 ? B、在路邊拾到一塊手表 ? C、出資、加入某合伙企業(yè)而獲得該合伙企業(yè)財產(chǎn)的一定共有份額 ? D、基于善意取得而獲得一幅畫的所有權(quán)。 ?答： C ? 二、物權(quán)變動的重要原因 —— 物權(quán)行為 ? （一）概念 ? 物權(quán)行為是以變動物權(quán)的效果意思為內(nèi)容，并根據(jù)這一意思產(chǎn)生法律后果的法律行為。 ? 它是民事主體關(guān)于物權(quán)變動效果的“心想而事成”，它包括單方行為（如拋棄所有權(quán)）與雙方行為（又稱物權(quán)契約）組成，而雙方物權(quán)行為是其主要形式 ? 無論如何，承認物權(quán)行為概念，就意味著承認一個連貫的交易行為被分成了追求債權(quán)債務關(guān)系的確立的行為階段，與追求物權(quán)變動后果，從而消滅債的關(guān)系的行為階段。 ? （二）物權(quán)行為獨立性理論的提出，及其反駁 ? 提出該理論的依據(jù) ? 物權(quán)行為理論為 19世紀的德國著名歷史法學派大家薩維尼提出，它的提出主要有兩個理論依據(jù) ? （ 1）法律行為理論中的“具體目的性” ? （ 2）以不動產(chǎn)登記為主的物權(quán)公示方法的強大公信力 ? 反對該理論的理由 ? 法國民法理論認為，物權(quán)行為理論有人為割斷連續(xù)交易行為，過度追求邏輯美感之嫌。 ? 對反對意見的再評價 ? 這種反對意見有明顯的不徹底性，法國民法迄今無法將它所否定的，德國民法中的物權(quán)行為的全部效力，歸并到統(tǒng)一的合同行為中來。 ? 在法國民法中，實際仍然貫徹了“區(qū)分性原則”的。 ? （三）物權(quán)行為的無因性理論，及其反對意見 ? 物權(quán)行為的無因性 ? （ 1）無因性的基本含義：物權(quán)行為獨立發(fā)生物權(quán)變動的效力，這種效力不會因為債權(quán)行為嗣后被宣告無效、被撤消，而自動消失，在物權(quán)格局上自動恢復原狀。 ? （ 2）理論基礎(chǔ) ? 物權(quán)變動的公示性與由此引起的公信力，使物權(quán)變動的效力發(fā)生與消滅機制，都必須具有公示要件。 ? 債權(quán)債務關(guān)系的發(fā)生與消滅機制卻都不要求公示。 ? 所以，未公示的債權(quán)關(guān)系的消滅過程，當然不能引起已經(jīng)完成的物權(quán)變動的回轉(zhuǎn) ? 對物權(quán)行為無因性的反對意見 ? （ 1）基本含義：作為原因的債權(quán)行為無效，則物權(quán)行為自然失去效力，原物權(quán)人未喪失物權(quán)，而所謂“新物權(quán)人”也視為未取得過物權(quán)。 ? （ 2）理論基礎(chǔ) ? A、債權(quán)行為的原因地位要求它從正反兩方面影響物權(quán)行為的效力 ? B、堅持物權(quán)行為無因性，會對原物權(quán)人造成重大損失，違背公平原則 ? C、從實踐中看，很難想象在債權(quán)行為中導致行為無效、可撤消的原因，就完全不能也體現(xiàn)在物權(quán)行為中 ? D 、善意取得制度的出現(xiàn)使無因性失去了效力空間。 ? 評述 ?物權(quán)行為肯定說：承認獨立性與無因性 ?物權(quán)行為折中說：承認獨立性否認無因性 ?物權(quán)行為否定說：否認獨立性與無因性 ? 三、基于其他法律事實進行的物權(quán)變動 ? 對國家征用等非物權(quán)法律行為取得不動產(chǎn)物權(quán)的場合。例如生產(chǎn)、繼承、征收、法院判決、仲委會等法律文書等其他非物權(quán)行為方式取得不動產(chǎn)物權(quán)的情況，物權(quán)自上述行為發(fā)生時生效。 ? 但未經(jīng)登記，不得處分（德國、瑞士等國民法） ? 或未經(jīng)過登記，該處分行為不發(fā)生物權(quán)效力（我國物權(quán)法第 31條） ? —— 該處分行為卻可以引起債之效力。 ? 第七節(jié) 物權(quán)的公示 ? 一、物權(quán)公示的概念 ? 物權(quán)的公示是關(guān)于物權(quán)存在狀態(tài)與物權(quán)變動過程的，使外界可以感知，可以信賴的外部形式。 ? 物權(quán)公示的對象 —— 物權(quán)是否存在，物權(quán)是否發(fā)生了主體變更，怎樣變更。 ? 物權(quán)公示的意義，在于賦予物權(quán)以完全的存在、變動的效力，反之，要么根本不發(fā)生物權(quán)變動的效力，或雖發(fā)生變動效力，卻不能使公眾相信已經(jīng)變動 —— 不發(fā)生對抗第三人的效力 ? ? 物權(quán)公示與物權(quán)行為、物權(quán)變動等范疇的比較 ? 物權(quán)行為是以一起物權(quán)變動后果為目的的法律行為，物權(quán)公示僅僅是該行為的外觀，是生效要件之一，缺乏公要件，僅僅說明物權(quán)行為欠缺生效要件，而完全或部分失去效力。 ?物權(quán)變動，它要么指物權(quán)法律關(guān)系變更的結(jié)果，要么籠統(tǒng)的指導致物權(quán)變動結(jié)果及其法律原因的總和，與物權(quán)公示顯著不同。 ?二、不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示 ?（一）不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法 —— 登記 ? 概念 不動產(chǎn)登記機關(guān)依當事人申請，在少數(shù)情況下依職權(quán)（主要是因公權(quán)力行使而變動物權(quán)時），將不動產(chǎn)物權(quán)的發(fā)生、變更與終止的情況記載于登記簿的職權(quán)過程。 ? 登記的性質(zhì)： ? A、在我國，首先是行政行為 ? B、不動產(chǎn)物權(quán)行為或其他變動物權(quán)原因的外在表現(xiàn)形式 ? （二）特殊 登記形式 ? 異議登記 —— 一種關(guān)于物權(quán)真實性的特殊登記，第三人對不動產(chǎn)物權(quán)提出權(quán)利爭議性要求，而記載于登記簿上。 ? 效力：對已有物權(quán)存在或變動公示效力的抵消。這意味著在異議登記有效期內(nèi)，被質(zhì)疑的原物權(quán)登記失去了應有的公信力，從而阻止了關(guān)于原登記的善意相對人的形成。 ? 異議登記本身的限制：異議登記是對他人物權(quán)效力的貶損，所以要求有關(guān)于異議的充分證據(jù)，而且在登記后應及時進行訴訟、仲裁，由法院等機關(guān)判斷爭議是否成立，如敗訴，異議登記人將向原登記人進行損害賠償。 ?更正登記和異議登記：物權(quán)法第 19條 ?“權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可