【導讀】六、風險分析與對策???????通過自行開發(fā)該地塊?；孛娣e合計公頃。用途性質(zhì)變更手續(xù)由濰坊市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。有員工人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟管理人員人，誠為社會各界服務(wù)。道路用地公頃，可建設(shè)用地公頃?！蛾P(guān)于“宏鼎—暢溪園”項目建議書的批復》；濰坊新興設(shè)計研究院《“宏鼎—暢溪園”項目初步規(guī)劃方案》；解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。偏低住宅，根據(jù)對濰坊市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風險。占據(jù)半島城市群中心位置。空郵件處理中心之一。為主的東南部經(jīng)濟區(qū)和青州、林朐為主的西部經(jīng)濟區(qū)迅速崛起。壯大、提升中心城服務(wù)項目功能的主體?！耙惠S”即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。

　　

【正文】 商鋪價格； S 為商鋪面積； N 為收益年限 (按 50 年計算 )；R 為市場租金； λ 為人民銀行 10 年期抵押貸款常數(shù)。 PS=12RS[1－ (1＋ K)N]/K P=12R[1－ (1＋ K)50]/K=12 60[1－ (1＋ %)50]247。 % =4500 元 /平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為： 4500 元 /平方米 （ 三）、車位銷售價格的確定 根據(jù)濰坊市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價格為 5 萬元 /個 ~8宏鼎置業(yè)股份有限公司 39 萬元 /個。 （四）、建議銷售價格 綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為： 多層住宅： 2950 元 /平方米 高層住宅： 3020 元 /平方米 商鋪： 4500 元 /平方米 車位： 5 萬元 /個 項目投資估算 一、 本項目物業(yè)銷售租賃價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米 2950元，高層住宅每平方米 3020 元；商鋪每平方米 4500 元；地下車位每個5 萬元； 二 、銷售進度及付款回收計劃 本項目計劃在 3 年 （ 36 個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表。 本項目銷售計劃表（ %） 項目 合計 2020 2020 2020 2020 2020 多層住宅 100 60% 30% 10% 高層住宅 100 20% 50% 20% 10% 商業(yè) 100 30% 50% 20% 停車位 100 30% 50% 20% 宏鼎置業(yè)股份有限公司 40 車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還 50%，第二年還剩余 50%。 回款進度詳 見表 ： 回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元） 銷售 期間 項目 2020 2020 2020 2020 面積 銷售收入 面積 銷售收入 面積 銷售收入 面積 銷售收入 銷 售 計 劃 合計 多層 高層 商業(yè) 車位 百分比 回款金額 百分比 回款金額 百分比 回款金額 百分比 回款金額 收 款 計 劃 2 0 0 9 多層 高層 商業(yè) 車位 2 0 1 0 多層 高 層 商業(yè) 車位 宏鼎置業(yè)股份有限公司 41 2 0 1 1 多層 高層 商業(yè) 車位 注：車位面積未計算在內(nèi)。 三、稅費率 本報告采用的各種稅費率見表 。 稅費率表（ %） 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅 5 土地增值稅 1 城市維護建設(shè)稅 7 法定盈余公積金 10 教育費附加 3 公益金 5 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 3 管理費用 5 不可預(yù)見費 2 銷售費用 房產(chǎn)稅（按租金） 12 四、項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算 前期工程費。 本項目 前期工程費估算見表 前期工程費估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費 % 2 可行性研究費 建安工程費 5? 宏鼎置業(yè)股份有限公司 42 3 水文地質(zhì)勘探費 建安工程費 5? 4 通水、通電、通路費 建安工程費 1% 5 場地平整費 10 元 /平方米 合計 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 本項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算見表 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工程費 3% 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 6 通訊工程 7 照明工程 8 排污工程 9 環(huán)衛(wèi)工程 合計 建安工程費用 本項目建安工程費用估算見表 建安工程費用估算表 單位：萬元 序號 項目 單價 計價數(shù)量 金額 1 多層住宅 元 /平方米 23000 平方米 高層住宅 元 /平方米 21000 平方米 宏鼎置業(yè)股份有限公司 43 2 商業(yè) 元 /平方米 2000 平方米 合計 公共設(shè)施配套費 本項目公共設(shè)施配套費估算見表 公共設(shè)施配套費估算表 單位：萬元 序號 項目 單價 計價數(shù)量 金額 1 居委會 元 /平方米 2 托兒所 3 公共廁所 4 停車場 5 健身設(shè)施 合計 開發(fā)間接費用 本項目開發(fā)間接費用估算見表 開發(fā)間接費 用估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費 建安工程費 5% 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費 建安工程費 4? 3 供水管網(wǎng)補償費 住宅 商業(yè) 住宅： ， 元 /T 商業(yè)： ， 元 /T 住宅： 商業(yè)： 4 供電用電負荷費 住宅 商業(yè) 住宅： 4KVA/戶， 元 /KVA 商業(yè)： 8KVA/百㎡， 元 /KVA 住宅： 商業(yè)： 6 其他 建安工程費 5? 合計 宏鼎置業(yè)股份有限公司 44 其他費用 本項目其他費用估算見表 其他費用估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 預(yù)算定額管理費 建安工程費 5? 2 竣工檔案保證金 3 報建手續(xù)費 4 工程合同預(yù)算或標底審查費 6 其他 合計 不可預(yù)見費用 本項目的不可預(yù)見費用按項目 1~6 項和的 2%估算。 2020 年不可預(yù)見費用： 萬元； 2020 年不可預(yù)見費用： 萬元； 2020 年不可預(yù)見費用： 萬元； 2020 年不可預(yù)見費用： 萬元； 合計： 萬元。 管理費用 本項目的管理費用按項目 1~5 項和的 3%估算。 2020 年管理費用： 萬元； 2020 年管理費用： 萬元； 2020 年管理費用： 萬元； 2020 年管理費用： 萬元； 合計： 萬元。 銷售費用 宏鼎置業(yè)股份有限公司 45 本項目的銷售費用按銷售收入的 %估算。廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的 1%，即 萬元。合計為 萬元 。 五、資金籌措 項目總投資 萬元，其中項目資本金 萬元，第一年全部投入；商業(yè)性銀行貸款 萬元，第一年貸款 萬元，第二年貸款 萬元；不足的部分擬由預(yù)售房款解決。 財務(wù)分析 盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入為 萬元，可獲利潤 萬元，扣除所得稅、資本公積后還有 萬元可分配利潤。項目繳納的營業(yè)稅金為 萬元，所得稅為 萬元，土地增值稅為 萬元，合計繳納稅金 萬元。和項目業(yè)主投入的資本金 萬元相比，在 年內(nèi)項目盈利和繳納的稅金的絕對值是相當高的，表明項目的盈利能力是比較強的。 項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為 %，在預(yù)期可接納內(nèi)部收益率為 %，項目凈現(xiàn)值為 萬元，項目投資回收期為 年。資本金內(nèi)部收益率為 %，項目凈現(xiàn)值為 萬元。 投資利潤率 =利潤總額247?？偼顿Y 100% 資本金凈利潤率 =稅后利潤247。資本金 100% 風險分析與對策 一、市場風險分析 從濰坊市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房結(jié)構(gòu)供過于求的情況，市場有效需求不足。 宏鼎置業(yè)股份有限公司 46 本項目定位于中檔偏底住宅，項目在區(qū)位、配套設(shè) 施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定的風險。按照國際慣例，房價一般是居民收入的 3~6 倍，而目前濰坊市房價每平方米為 2922 元（一般市區(qū)住宅），一套 90 平方米的住宅總價在 28 萬左右，相當于家庭收入的 8 倍，難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標準的近 倍，銷售有一定市場風險。 雖然目前濰坊市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走高，銷售相當不理想，但隨著國家采取的穩(wěn)健的貨幣政策和開放的財政政策的成功，擴大內(nèi)需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房銷售前景看好。為 保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風險。 做好方案規(guī)劃，項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風險。 二、經(jīng)營管理風險分析 本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項目的市場銷售風險。 在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案， 在施工管理中，控制各項開 發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本 。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險因素之一。 做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 三、金融財務(wù)風險分析 本項目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分宏鼎置業(yè)股份有限公司 47 預(yù)售房款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風險，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③七成銀行按揭方式；④建筑分期付款＋銀行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財務(wù) 風險。 研究結(jié)論和建議 一、研究結(jié)論 通過對濰坊市社會經(jīng)濟總量和城市發(fā)展規(guī)劃的分析，具備總量需求條件，該項目具有良好的開發(fā)前景。 濰坊目前的住宅房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀為項目提供了良好的開發(fā)機會，具備開發(fā)的市場可行性。 項目確定了科學、準確的市場定位，并進行了科學、富有市場新意的規(guī)劃設(shè)計，容易形成市場競爭優(yōu)勢。 可行性分析研究報告提出了了系統(tǒng)、整體的營銷策略。 項目運作團隊具有房地產(chǎn)運營和策劃、銷售的豐富的市場經(jīng)驗，具有優(yōu)秀的管理團隊，為項目成功提供了有力的保障。 項目各項財務(wù)分析表明項目 具有良好的贏利能力、償債能力和抗風險能力，運作周期短，具備財務(wù)上的可行性。 因此，可行性分析研究認為，項目具有實施的可行性。 二、建議 項目應(yīng)加快融資進度，以期盡快投入實施，以保證市場機會優(yōu)勢。 宏鼎置業(yè)股份有限公司 48 本方案作為初步研究方案，應(yīng)在進一步研究的基礎(chǔ)上，進行多方案比較研究，對本方案作必要的完善，選擇最優(yōu)方案。 項目應(yīng)密切注意市場變化和市場競爭因素，及時科學調(diào)整營銷策略。 項目應(yīng)更注重人才的重要性，努力吸引優(yōu)秀的管理、策劃人才，與優(yōu)秀施工隊伍合作，保障產(chǎn)品質(zhì)量和項目銷售目標的實現(xiàn)，獲得預(yù)期的經(jīng)濟目標。 宏鼎置業(yè)股份有限公司 49 附 表 附表 1：主要經(jīng)濟指標表 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 項目設(shè)計參數(shù) 1 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 平方米 商品住宅銷售面積 商業(yè)用房建筑面積 車位銷售面積 平方米 平方米 平方米 Ⅱ 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 萬元 其中：財務(wù)費用 萬元 2 單方成本 元 /平方米