【正文】 資額的增長率雙雙出 現(xiàn) 80%以上的增長率，可以看做濰坊市房地產(chǎn)出現(xiàn)了集體井噴的現(xiàn)象，總投資額的增長率高達 %增長絕對值達 36 億元，住宅投資額增長率為 %，而其他類（主要為商業(yè)物業(yè)）增長率更是高達210%，增長絕對值高達 20 億元，與外界盛行的“ 2020 年為商業(yè)地產(chǎn)年的說法吻合”。房宏鼎置業(yè)股份有限公司 10 地產(chǎn)投資快速增長的原因主要是市委、市政府“拉大城市筐架、擴大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。可是市場卻 在與消費者的房價漲停愿望繼續(xù)開著玩笑，直到 2020 年 10月份，全國 70 個大中城市的房價似脫僵野馬般直線竄升的勢頭才有所收斂，其中仍有個別城市的漲幅不斷履新。 一主五副兩翼 “一主” 是指中心城區(qū)； “五副”是指依托便捷的交通 網(wǎng)絡(luò)構(gòu)筑的半小時交通圈中的五個副中心城市，包括壽光、昌樂、安丘、昌邑及濱海新城； “兩翼”指以高密 和諸城為主 組成的東南部經(jīng)濟區(qū)和以青州、臨朐為主宏鼎置業(yè)股份有限公司 8 組成的西部經(jīng)濟區(qū)。 宏鼎置業(yè)股份有限公司 7 研究結(jié)論及建議 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。 項目概況 （ 1）項目名稱：“宏鼎 — 暢溪園” （ 2）建筑 規(guī)模：七棟多層、一棟高層 （ 3）建設(shè)地點：濰坊市新華路北首 （ 4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè) （ 5）建設(shè)單位：宏鼎置業(yè)股份有限公司 （ 6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營 （ 7）企業(yè)性質(zhì)：股份有限公司 宏鼎置業(yè)股份有限公司 5 （ 8）企業(yè)概況：宏鼎置業(yè)股份有限公司于 年 月正式成立。 該項 目初步方案設(shè)計已經(jīng)完成，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼展開 。 可行性研究報 告編制依據(jù) （ 1）《關(guān)于“宏鼎 — 暢溪園”項目建議書的批復(fù)》； （ 2）濰坊新興設(shè)計研究院《“宏鼎 — 暢溪園”項目初步規(guī)劃方案》； （ 3）建筑工程公司地質(zhì)勘測資料； （ 4）審計事務(wù)所驗資證明； （ 5）《濰坊市土地使用變更通知書》 （ 6）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》； （ 7）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； （ 8）《投資項目可行性研究指南 》 宏鼎置業(yè)股份有限公司 6 可行性研究報告的范圍 根據(jù)“宏鼎 — 暢溪園”項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資 金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。 濰坊 市轄４區(qū)、６市、 ２縣、３個市屬開發(fā)區(qū)，面積１ .５８萬平方公里，人口８５０萬，是著名的世界風(fēng)箏都、中國優(yōu)秀旅游城市、中國人居環(huán)境獎、水環(huán)境治理優(yōu)秀范例城市、入選２００６年中國特色魅力城市。 規(guī)劃還確立了“兩基地、一中心、一樞紐”的戰(zhàn)略定位，提出了“壯大中心城市、帶動區(qū)域發(fā)展”的城市發(fā)展策略，確定了市域“一主五副兩翼”的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，重點打造以中心城區(qū)為核心，以安丘、昌邑、昌樂、壽光和濱海新城為副中心的半小時核心城市圈，帶動以高密、諸城為主的東南部經(jīng)濟區(qū)和青州、林朐 為主的西部經(jīng)濟區(qū)迅速崛起。年內(nèi)宏鼎置業(yè)股份有限公司 9 的土地增值稅清算、物權(quán)受法律保護，遍及全國的房地產(chǎn)市場專項整治，央行六次加息、 10 次提高存款準備金率，二套房首付四成，打擊囤地和叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)”“限制”加碼等，一把把利劍分斬房價高位運行的支柱。 今年以來，我市經(jīng)濟發(fā)展速度屢創(chuàng)新高，主要得益于投資的拉動，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持 50%以上的增長，占固定資產(chǎn)投資的比重 1/3，對經(jīng)濟的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟的發(fā)展基本同步。 （三） 、近年來濰坊市整體房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 近幾年來，濰坊市房地產(chǎn)呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，房地產(chǎn)投資額呈高位運行狀態(tài)；整體市場格局由原來的 城中心一支獨秀發(fā)展到“東部領(lǐng)銜，多宏鼎置業(yè)股份有限公司 11 點開花”的局面；銷售面積持續(xù)增長，銷售價格平穩(wěn)增長；住宅地產(chǎn)在波瀾不驚的表面下暗流涌動，商業(yè)地產(chǎn)在風(fēng)起云涌暗藏危機；住宅產(chǎn)品經(jīng)歷著由多層向小高層、高層轉(zhuǎn)化的過程，目前市場上多層產(chǎn)品大受追捧，但產(chǎn)品類型仍顯一般，未有實質(zhì)性的突破；小戶型公寓放量持續(xù)增大， 80— 120 平方米中等戶型產(chǎn)品成為市場主流。 宏鼎置業(yè)股份有限公司 13 2020年濰坊市土地供應(yīng)進入一個前所未有的高峰值，可以遇見的是，2020— 2020 年濰坊市的房屋供應(yīng) 量將持續(xù)增大， 2020 年，濰坊是房地產(chǎn)市場供應(yīng)量尤其是住宅市場將迎來供應(yīng)量的高峰期。 在配套方面，購房者將更多的注重實用性，并相對應(yīng)個不同階層產(chǎn)生多元化、多層次的特征，如必要的智能化設(shè)施、合理的車位配比率、相應(yīng)的會所設(shè)施等等。 四、當(dāng)前濰坊市房地產(chǎn)開發(fā)狀況及其特征 （一）、總體狀況 地價持續(xù)上升 據(jù)有關(guān)資料表明，濰坊市從 2020 年地價水平較 2020 年公布的標準地宏鼎置業(yè)股份有限公司 16 價相較，開發(fā)用地地價增長 20%，總體增長明顯，其中，市中心區(qū)地價增長幅度較大；而且，由于可開發(fā)利用的市區(qū)土地的稀缺性日趨突出，地價水平將呈持續(xù)上升的勢頭。 市場細分呈極端化特點，樓市存在結(jié)構(gòu)性失衡的狀況 從目前各樓盤的檔次特點看，眾多項目想中高檔次發(fā)展，目標鎖定同一階層客戶，并由次造成樓市總體結(jié)構(gòu)性失衡 ，符合新生代客戶需求的小戶型住宅及符合普通工薪階層需求的中檔樓盤總體比例偏小，且在區(qū)域分布的結(jié)構(gòu)上也一定程度失衡。多衛(wèi)、多廳設(shè)計以及錯層、躍層、復(fù)式等戶型結(jié)構(gòu)已成為住宅戶型設(shè)計的趨勢。 置業(yè)目的呈現(xiàn)多樣化，但 改善居住條件仍是多數(shù)購房者的主要目的 隨房地產(chǎn)供給市場上各類型檔次住宅項目的開發(fā)和各種居住概念的引入，中高收入階層人士的居住觀念逐漸得到引導(dǎo)，二次或多次置業(yè)者數(shù)量呈增長趨勢，純投資型購房目的 購房者有所縮減。 （一）問卷調(diào)查的問題及匯總 對濰坊市新的中心線商品房有投資購買興趣的意向 65%表示有興趣購買， 25%表示可以考慮， 10%表示不買。 對建筑外立面顏色的選擇 10%希望是白色， 25%希望是黃色， 35%希望是紅色， 25%希望是青色。 1在購買商品房時，考慮哪些因素 70%主要考慮交通和環(huán)境因素 60%主要考慮生活配套 60%主要考慮地段 50%主要考慮教育配套 70%主要考慮房價和房型。 2希望小區(qū)有什么樣的保安服務(wù) 宏鼎置業(yè)股份有限公司 25 60%希望有防盜、防火報警系統(tǒng) 55%希望有中央呼叫系統(tǒng)和室內(nèi)求救報警系統(tǒng) 45%希望有 24 小時電子巡更系統(tǒng)和單元入口防盜門。 在價格定位上，以中檔偏底住宅為基準，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價格策略。 區(qū)域個案品質(zhì)較高，對中等收入者具有較強的吸引力。預(yù)計今年將有 13 個城中村項目建設(shè)，面積達 60 萬平方米，同時仁和盛庭、五洲花園、美麗華小區(qū)、新海楓景等 13 個住宅項目陸續(xù)開發(fā)，總面積達到 150 萬平方米。 市場競爭激烈的同時也有效的吸引了客戶的關(guān)注，認可程度不斷宏鼎置業(yè)股份有限公司 29 提高，購買欲望被逐漸挖掘。 新城市中心，真正理解財富的價值 —— 自然、和諧、舒適的生態(tài)居住環(huán)境；新城市形象，“時尚與品位”打造更完善的新興商業(yè)、文化、居住、社交、休閑中心。 四、項目建筑設(shè)計定位 宏鼎置業(yè)股份有限公司 32 本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標準的規(guī)定。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。各種功能空 {間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間 }的使用面積滿足規(guī)定的要求。（ 2 10000）?????②（月租大于月供） 由①、②可推出 N≤（年）； K=1/N=%（年收益率） 注： P 為商鋪價格； S 為商鋪面積； N 為收益年限 (按 50 年計算 )；R 為市場租金； λ 為人民銀行 10 年期抵押貸款常數(shù)。 本項目 前期工程費估算見表 前期工程費估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費 % 2 可行性研究費 建安工程費 5? 宏鼎置業(yè)股份有限公司 42 3 水文地質(zhì)勘探費 建安工程費 5? 4 通水、通電、通路費 建安工程費 1% 5 場地平整費 10 元 /平方米 合計 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 本項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算見表 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工程費 3% 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 6 通訊工程 7 照明工程 8 排污工程 9 環(huán)衛(wèi)工程 合計 建安工程費用 本項目建安工程費用估算見表 建安工程費用估算表 單位：萬元 序號 項目 單價 計價數(shù)量 金額 1 多層住宅 元 /平方米 23000 平方米 高層住宅 元 /平方米 21000 平方米 宏鼎置業(yè)股份有限公司 43 2 商業(yè) 元 /平方米 2000 平方米 合計 公共設(shè)施配套費 本項目公共設(shè)施配套費估算見表 公共設(shè)施配套費估算表 單位：萬元 序號 項目 單價 計價數(shù)量 金額 1 居委會 元 /平方米 2 托兒所 3 公共廁所 4 停車場 5 健身設(shè)施 合計 開發(fā)間接費用 本項目開發(fā)間接費用估算見表 開發(fā)間接費 用估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費 建安工程費 5% 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費 建安工程費 4? 3 供水管網(wǎng)補償費 住宅 商業(yè) 住宅： ， 元 /T 商業(yè)： ， 元 /T 住宅： 商業(yè)： 4 供電用電負荷費 住宅 商業(yè) 住宅： 4KVA/戶， 元 /KVA 商業(yè)： 8KVA/百㎡， 元 /KVA 住宅： 商業(yè)： 6 其他 建安工程費 5? 合計 宏鼎置業(yè)股份有限公司 44 其他費用 本項目其他費用估算見表 其他費用估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 預(yù)算定額管理費 建安工程費 5? 2 竣工檔案保證金 3 報建手續(xù)費 4 工程合同預(yù)算或標底審查費 6 其他 合計 不可預(yù)見費用 本項目的不可預(yù)見費用按項目 1~6 項和的 2%估算。 財務(wù)分析 盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入為 萬元，可獲利潤 萬元，扣除所得稅、資本公積后還有 萬元可分配利潤。 宏鼎置業(yè)股份有限公司 46 本項目定位于中檔偏底住宅，項目在區(qū)位、配套設(shè) 施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定的風(fēng)險。 在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案， 在施工管理中，控制各項開 發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本 。 可行性分析研究報告提出了了系統(tǒng)、整體的營銷策略。 宏鼎置業(yè)股份有限公司 49 附 表 附表 1：主要經(jīng)濟指標表 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 項目設(shè)計參數(shù) 1 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 平方米 商品住宅銷售面積 商業(yè)用房建筑面積 車位銷售面積 平方米 平方米 平方米 Ⅱ 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 萬元 其中：財務(wù)費用 萬元 2 單方成本 元 /平方米