【正文】 %希望有 LED 滾屏顯示系統(tǒng)和背景音樂廣播， 30%希望有智能卡。 項目綜合定位 一、 項目整體定位 在規(guī)劃設(shè)計上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動靜結(jié)合。 （ 2）、本項目地塊優(yōu)劣分析（ SWOT） S— 優(yōu)勢： 依靠新華路，周邊有 1 25 路公交車站點，距離玄武街僅百米之遙，出行相對便利。 隨著該區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，周遍的配套設(shè)施正逐步完善，錦繡學(xué)校的建設(shè)，玄武街眾多餐飲娛樂品牌的入駐，正加速該板塊的成熟速度。 （ 4）、 項目外部資源 政策 優(yōu)勢，政府投資 48 個億，打造四平方公里商住區(qū)，玄武街片區(qū)所有工業(yè)園“退城進園”。 產(chǎn)品核心競爭優(yōu)勢體現(xiàn) 讓生活更純粹 —— 強調(diào)生活格調(diào)與居住質(zhì)量的“新城市”生活理念新宏鼎置業(yè)股份有限公司 30 城市價值不如郊區(qū)化的價值那么外在， 不想布置一條景觀軸那么顯形，但這些價值對于人，對于滿足人們從簡單的居住到社會交往，自我發(fā)展等各層次的需求有著深刻的意義。 政府機 關(guān) 的公務(wù)員 1 享受公房的待遇； 2 房價 不 斷 上 漲 促使 他 們 不得不考慮 在城市 邊緣 ，交通、配套便利的地方置 業(yè) 。 建設(shè)部根據(jù)我國住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如下： 套型面積適中，配置合理，有較舒適的起居、炊事、衛(wèi)生和儲藏空間； 平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地； 房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高 1~2 個等級； 根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚； 合理分隔衛(wèi)生 間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾； 宏鼎置業(yè)股份有限公司 33 管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調(diào)機專用線路； 設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽臺，提供室外休憩常識，合理設(shè)計過度空間，既保護了居室的寬敞豁亮，又使實際的面積大大超過建筑面積； 垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫，預(yù)留汽車停車車位； 住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會服務(wù)設(shè)備配套； 有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達到 ㎡ ~ ㎡，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護生態(tài) 原則； 小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計建議標(biāo)準(zhǔn)見表 住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表 小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計建議標(biāo)準(zhǔn) 一 二 三 四 套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)（平方米） 使用面積 42~48 53~60 64~71 75~90 建筑面積 55~65 70~80 85~90 100~120 功能 空間 使用 面積 標(biāo)準(zhǔn) （平方米） 起居廳 18~25 主臥室 12~16 雙人次臥室 12~14 單人臥室 8~10 廚房 ≥ 6 餐廳 ≥ 8 衛(wèi)生間 4~6（雙衛(wèi)可適當(dāng)增加） 門廳 2~3 儲藏 2~4（吊柜不計入） 工作室 6~8 設(shè) 施 配 套 標(biāo) 準(zhǔn) 廚 房 Ⅰ型 灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機 （操作面延長 ≥ 2700mm） Ⅱ型 灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油煙機 （操作面延長 ≥ 2700mm） 衛(wèi) 生 間 Ⅰ型 淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機位、自然換氣（風(fēng)道） Ⅱ型 浴盆（ ）和淋浴器、洗面化裝臺、化妝鏡、坐便器（ 1~2 個）、洗衣機位、機械換氣（風(fēng)道） 設(shè) 備 電器設(shè)備 用電量 80~120 KWH/月 負荷 1560~4000W（大套可增至 6000W） 宏鼎置業(yè)股份有限公司 34 標(biāo) 準(zhǔn) 電表 5（ 20） A~10（ 40） A 電源插座 小居室 2~3 組 小居室 2 組 廚房 3 組 衛(wèi)生間 3 組 電視插口 起居、主臥個一個 電話 1~2 臺 空調(diào)線 設(shè)專用線 寬帶接口 每個臥室一個 給水設(shè)備 用水量 200~300 升 /人 多層住宅 E 戶型二房二廳：每戶建筑面積 90 平方米（ 60 套） 多層住宅 F 戶型三房二廳：每戶 建筑面積 110 平方米（ 90 套） 多層住宅 G 戶型三房二廳：每戶建筑面積 120 平方米（ 28 套） 宏鼎置業(yè)股份有限公司 36 多層住宅三種戶型共計 168 套。 394011 平方米 10000 元 /萬元 =3311 元 /平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項目多層住宅單價為： 2933 元 /平方米 高層住宅單價為： 3238 元 /平方米 （二）、商鋪部分 收益還原法定價過程 目前濰坊市同類地段的市場租金在 50 元 /月 /㎡ ~70 元 /月 /㎡左右，按60 元 /月 /㎡估算商鋪的售價。 三、稅費率 本報告采用的各種稅費率見表 。合計為 萬元 ?？偼顿Y 100% 資本金凈利潤率 =稅后利潤247。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風(fēng)險。 濰坊目前的住宅房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀為項目提供了良好的開發(fā)機會，具備開發(fā)的市場可行性。 項目應(yīng)密切注意市場變化和市場競爭因素，及時科學(xué)調(diào)整營銷策略。 項目各項財務(wù)分析表明項目 具有良好的贏利能力、償債能力和抗風(fēng)險能力，運作周期短，具備財務(wù)上的可行性。 做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。本項目銷售房價是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 倍，銷售有一定市場風(fēng)險。和項目業(yè)主投入的資本金 萬元相比，在 年內(nèi)項目盈利和繳納的稅金的絕對值是相當(dāng)高的，表明項目的盈利能力是比較強的。 管理費用 本項目的管理費用按項目 1~5 項和的 3%估算。 % =4500 元 /平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為： 4500 元 /平方米 （ 三）、車位銷售價格的確定 根據(jù)濰坊市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價格為 5 萬元 /個 ~8宏鼎置業(yè)股份有限公司 39 萬元 /個。 交易日期修正系數(shù)以本次市場調(diào)查的日期為基數(shù) 100，以本項目的預(yù)售期為終 點， 2020 年濰坊市商品住宅均價增長 %，濰坊市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動 +%，其他條件見表 本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 序號 成交 價格 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交易情況修正 比準(zhǔn)價格 交通 配套 環(huán)境 小計 交房 標(biāo)準(zhǔn) 社區(qū) 規(guī)劃 小計 宏鼎置業(yè)股份有限公司 37 A 2600 109/100 +3 +1 0 100/104 0 +1 100/101 100/100 2698 B 2900 3300 109/100 +2 0 +3 100/105 0 +2 100/102 100/100 2951 3359 C 2880 3100 109/100 +3 +1 +2 100/106 0 +2 100/102 100/100 2903 3528 D 3000 109/100 +3 +2 0 100/105 0 +1 100/101 100/100 3186 E 2750 109/100 +2 +2 +1 100/105 0 +1 100/101 100/100 2826 本項目住宅價格市場比 較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 項目 名稱 比準(zhǔn)價格 （元 /平方米） 銷售狀況權(quán)重 （銷售率） 加權(quán)的相對價格 （元 /平方米） 本項目住宅銷售價格 （元 /平方米） A 2698 100% 2698 B 2951 3359 0% C 2903 3528 80% 2322 2822 D 3186 80% 2549 E 2826 90% 2543 合計 多層： 180% 多層： 5020 多層： 2789 高層： 250% 高層 ： 7914 高層： 3166 多層住宅銷售價格 =5020 元 /平方米247。 （四）、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護等基本要求必須符合《山東省城市 住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)宏鼎置業(yè)股份有限公司 35 標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和 21 世紀新的居住理念。塑造出一個簡約明朗 、有質(zhì)感又實而不華的格調(diào)，回映現(xiàn)代都市人渴望重回自然，需要一個可以讓心靈沉淀、無拘無束的居住空間要求。 （ 5）、項目內(nèi)部資源 公交線路直達小區(qū)門口，交通條件可以進行渲染。 （ 3）、 負 面因素分析 城市概念 — 升值空間提前預(yù)支以及供應(yīng)爆發(fā)引發(fā)的價格競爭導(dǎo)致價格上漲受阻； 本項目的缺陷在于項目規(guī)模偏小，缺乏組團效應(yīng)，并且周邊有海信順峰蘭郡，高速仁和，新海風(fēng)景等競爭項目規(guī)劃完善，因此本項目從環(huán)藝、綠化、景觀以及配套設(shè)施都難以與上述樓盤相比較。 地處新華路北首，屬于單向交通，業(yè)主出行受到一定影響。 綜合分析 地塊周邊區(qū)域在市政和生活配套等方面所表現(xiàn)出來的嚴重不足，將一定程度上影響項目后期的銷售進度，但是本版塊所面臨的區(qū)域發(fā)展政策是極為有利的，無論是“貫通軸線、提升干道、完善外環(huán)、拓展出口”的市政建設(shè)政策，還是 政府投資 48 個億，打造四平方公里商住區(qū)，玄 武街片區(qū)所有工業(yè)園“退城進園”。 2是否有向購買 60%有意向， 40%無意向。 1對綠化形式的選擇 45%希望是草坪， 20%希望是樹木， 35%希望是花草灌木。 1對屋頂造型的選擇 40%希望坡頂式， 15%希望平頂式， 45%希望飄帶式。 對開發(fā)區(qū)房價的預(yù)期 40%希望價格范圍在 3000 元 /㎡之內(nèi)； 30%希望價格范圍在25002900 元 /㎡； 30%的人 希望價格范圍在 2500 元 /㎡。 受房價和居住環(huán)境的影響，購房者更趨向于選擇多層住宅 高層住宅比多層住宅的三高（房價高、公攤比例高、物管費高），以及傳統(tǒng)居住于多層住宅的習(xí)慣，使目前市場上對多層住宅的需求仍為主流。 宏鼎置業(yè)股份有限公司 19 公建配套的建設(shè)從早期功能或?qū)嵱眯郧啡钡暮啒阈凸ㄅ涮紫蚨鄻有?、多元化、個性化發(fā)展，以對應(yīng)目標(biāo)客戶的需求 早期住宅項目公建配套設(shè)計思路幾乎千篇一律，不能交好地適應(yīng)消費需求的新變化 ,創(chuàng)新性與靈活性明顯不足，突出的表現(xiàn)在停車位、高檔次休閑娛樂配套、智能化配套等等，而目前住宅項目公建配套的設(shè)計產(chǎn)生了新的變化，公建配套趨于齊全，新概念配套 如會所，雙語幼兒園等的涌現(xiàn)與發(fā)展。 中高檔樓盤 已大量入市，圣榮三期、泰華、九龍山莊、金巒御景灣、盛世豪庭、國大東方天韻、圣榮廣場等 …… . 項目規(guī)劃布局趨向人性化，越來越多的項目采用圍合、半圍合布局 隨著住宅項目規(guī)劃布局設(shè)計理念的更新，以及市場需要的變化，除單體住宅項目和部分小項目外，多數(shù)中大型住宅項目一屏棄傳統(tǒng) 的行列式布局，因地制宜、因項目大小而異設(shè)計多種更為人性化的建筑規(guī)劃布局，以營造更適宜居住與鄰里交流的空間意向。 樓市總供給量呈迅猛上升的態(tài)勢 從 2020 年房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，竣工總建筑面積達 247 萬平方米，就2020 年來看整體下降了 124 萬平方米，但是另有很多項目在報建之中，預(yù)計 2020 年開發(fā)商面積將達到 1300 萬平方米。 在項目素質(zhì)方面，建筑質(zhì)量仍將是購房者關(guān)注的重中之重，另外，戶型設(shè)計產(chǎn)品規(guī)劃是否合理，項目細部處理 是否較為新穎等也是購房者較為注重的方面。此外，進幾年濰坊市正在大力實施“退城進園（既老工業(yè)廠房退出中心市區(qū)，遷入工業(yè)園）和“城中村”改造戰(zhàn)略。 2020 年整體市場投資額增長率有所下挫，理性回歸，趨于平穩(wěn)增長。 （二）濰坊市競爭格局分析 板快 競爭 A 板塊 — 中心板塊：主要以商業(yè)地產(chǎn)為主，是濰坊的傳統(tǒng)商圈，將為未來的發(fā)展中進一步強化其商業(yè)及商務(wù)功能，而弱化起居住功能。但 10 月份以后，國家宏觀調(diào)控終于顯靈，在國家宏觀調(diào)控的作用下，雖然市民持幣態(tài)度較為濃厚，但濰坊房地產(chǎn)因主要以自住購買為市場依然穩(wěn)健發(fā)展，房價繼續(xù)走高，宏觀調(diào)控波及的影響面尚未完全顯現(xiàn)。 四大板塊 中心城區(qū)：重點發(fā)展服務(wù)業(yè)，滿足商貿(mào)、文化、教育、經(jīng)濟運行和居住生活等方面的 需要；