【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。為商業(yè)、住宅一級(jí)。開(kāi)封市火車站和長(zhǎng)途汽車中心站位于該地塊南部，周邊有布。匹批發(fā)市場(chǎng)、五金電料市場(chǎng)，燈具市場(chǎng)、華美家具中心和中大商貿(mào)城等。開(kāi)封古稱汴梁，位于河南省東部，在中國(guó)版圖上處于豫東大平原的中心位置，東臨商丘地區(qū)，西連省會(huì)鄭州市，南接許昌市、周口。地區(qū)，北靠黃河。開(kāi)封市轄5個(gè)市轄區(qū)、5個(gè)縣；全市共有24個(gè)街道、34個(gè)鎮(zhèn)、55個(gè)鄉(xiāng)。崛起”的發(fā)展戰(zhàn)略。禹王臺(tái)區(qū)則是開(kāi)封市的門(mén)戶之一，發(fā)展?jié)摿薮?。開(kāi)封素有“北方水城”之稱。開(kāi)封城墻內(nèi)的市區(qū)面積現(xiàn)為。由此可見(jiàn)，開(kāi)封市自然環(huán)境優(yōu)越，人文底蘊(yùn)深厚，人居環(huán)境優(yōu)良。各組團(tuán)以河流綠化帶相隔，明確定位。均生產(chǎn)總值達(dá)到12190元，比上年增長(zhǎng)%。億元，占生產(chǎn)總值的比重為%。由此可見(jiàn)，開(kāi)封市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　

【正文】 。 開(kāi) 發(fā) 商： 開(kāi)封富寓房地產(chǎn)有限公司 公司地址： 河南省開(kāi)封市曹門(mén)大街 90 號(hào) 公司電話： 03782861703 綜合評(píng)述： 交通便利 ， 出行方便快捷 。 周邊 學(xué)校，醫(yī)院，超市，商場(chǎng)一應(yīng)俱全。 江南民居的現(xiàn)代潮流融會(huì)古都水韻的精深儒雅 ， 南北風(fēng)情交相輝映 。 花園圍簇 ， 潺潺澗流 ， 滿園青蔥 ， 步換影移 ， 江南美景 ， 盡情享受 。 300 平方米健身會(huì)所 ， 地?zé)崴?， 寬帶網(wǎng)配套齊全 ， 社區(qū)可視臨控系統(tǒng) ， 舒適安全 。 88 平方米到 249 平方米多種經(jīng)典戶型 ， 滿足多個(gè)層次需求 1 中大義 烏商貿(mào)城 區(qū)域位置： 中山路南段（中國(guó)銀行大廈對(duì)面） 開(kāi) 發(fā) 商： 開(kāi)封市 中大 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 投 資 商： 上海春舜投資（集團(tuán)）有限公司 規(guī) 劃： 建筑面積 26000 ㎡ 建筑類型： 商業(yè)城 面 積 ： 沿街商鋪 100 ㎡左右，內(nèi)圈商鋪 1328 ㎡ ； 起價(jià)均價(jià)： 6000 元 /㎡ 起 ， 均價(jià) 10000 元 /㎡ 左右 出租起價(jià)： 免租一年， 元 /㎡天 交付日期： 2020 年 7 月底 開(kāi)業(yè)日 期 ：預(yù)計(jì) 2020 年年底 銷售策略 ：內(nèi)圈商鋪返租三年，每年 8%。 銷售現(xiàn)狀： 小五金、飾品、工藝品區(qū)商鋪基本告罄，其余剩余少量 配套設(shè)施： 五部自動(dòng)扶梯、貨梯，中央空調(diào)，電子保安監(jiān)控系統(tǒng) 售樓地址： 中山路南段（中國(guó)銀行大廈對(duì)面） 售樓電話： 03782583888 招商熱線： 03783933335 主打廣告語(yǔ)： 對(duì)接義烏，打造豫東一級(jí)小商品批發(fā)市場(chǎng) 綜合評(píng)述： 萬(wàn)平米商業(yè)旗艦，打造開(kāi)封首座集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 餐飲及商務(wù)的現(xiàn)代化小商品批發(fā)市場(chǎng)，特別規(guī)劃特色專業(yè)步行街，以市場(chǎng)中庭為內(nèi)核，以空中環(huán)廊為中環(huán)，以 項(xiàng)目周邊的城市道路為外環(huán)形成多層次、立體交叉相結(jié)合的商業(yè)環(huán)境。 由此可見(jiàn)，開(kāi)封市 目前商品住宅主要為多層普通住宅，只有少量小高層、別墅等。 項(xiàng)目規(guī)模普遍較小， 產(chǎn)品單一，社區(qū)配套設(shè)施較為匱乏。 普通住宅戶型 從二室一廳一衛(wèi)到四室兩廳兩衛(wèi)，其中以三室戶居多，面積 從90 ㎡到 200 ㎡不等，小戶型所占比例較小。 住宅價(jià)格則根據(jù)區(qū)域、檔次 等因素有較大的區(qū)別，單價(jià)從 1000 元 /㎡左右到3500 元 /㎡左右，總體均價(jià)在 2500 元左右。 八、 項(xiàng)目區(qū)域可類比房產(chǎn)品綜合 分析 （一） 可類比房產(chǎn)品綜合說(shuō)明 佳境天城 要素 說(shuō)明 （ 1） 位置 /地段 五一路和魏都路交匯處 （ 2） 交通 人車分流，靠近火車站、汽車站 （ 3） 周邊配套 周邊有學(xué)校、醫(yī)院、超市、銀行等， 生活配套設(shè)施齊全 （ 4）小區(qū) 配套 900 平方米高檔水晶會(huì)所，位于社區(qū)的中央位置，周圍水系環(huán)繞，會(huì)所前是休閑長(zhǎng)廊和美景噴泉。功能包括咖啡廳、棋牌室、健身房、多功能房等小區(qū)內(nèi)部完善的配套 （ 5）內(nèi)部景觀綠化 蘇州園林景觀、大面積水系、超大中央景觀廣場(chǎng) ， 廣場(chǎng)和樓宇組團(tuán)綠化完美結(jié)合 ，城市中心花園，綠樹(shù)成蔭，碧水清流 （ 6）戶型 戶型面積選擇面大，設(shè)計(jì)較合理，符合市場(chǎng)需求 。設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)科 學(xué)，得房率高，南北通透、采光充足。超大面寬起居室與陽(yáng)臺(tái)相連，客廳與餐廳之間空間流淌。 （ 7）住宅建筑品 低密度四至五層為主的建筑。 內(nèi)墻外保溫材料引入， 冬暖夏 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 質(zhì) 涼。 （ 8）開(kāi)發(fā)商實(shí)力 鑫鋒地產(chǎn) 實(shí)力一般，口碑良好 （ 9）物業(yè)管理 安全人性化 錦繡皇城 要素 說(shuō)明 （ 1）位置 /地段 開(kāi)封市內(nèi)環(huán)南路與臥龍街交匯處 （ 2）交通 傲踞內(nèi)城中心，四面臨路 ， 周邊條條主干道 ，出行順暢便捷 （ 3）周邊配套 開(kāi)封一高、包公湖、兒童醫(yī)院、車站、大型超市環(huán)侍左右，生活、休閑 、商業(yè)配套 一應(yīng)俱全。 （ 4）小區(qū) 配套 內(nèi) 設(shè) 以餐飲、休閑為主的 沿街 大型 仿古風(fēng)情商業(yè)街 。 （ 5）內(nèi)部景觀綠化 景觀設(shè)計(jì)結(jié)合現(xiàn)有地貌及名貴樹(shù)種的分布 ， 以 樹(shù)蔭、綠草、花叢、天然巨石、花坡、臺(tái)地、石階、駁坎、石砌小徑串起整個(gè) 花 園；曲折幽深的小徑路通向每戶住家，路邊設(shè)有造型質(zhì)樸的山石，在庭院間植以成片竹林，配以高大的松柏，形成松柏繁茂、竹篁成林 （ 6）戶型 戶型 遵循著采光性、通透性、舒適性、景觀性的原則，設(shè)計(jì)合理。戶型 面積 從 80 多平米到 130 多平米，可選豐富。 （ 7）住宅建筑品質(zhì) 容積率為 ， 由 43 棟低密度多層住宅和仿古風(fēng)情商業(yè)街組成的綜合體。建 筑設(shè)計(jì)上崇尚文化和城市文脈，尊重自然要素，講究尺度，追求視覺(jué)和景色的享受，注重細(xì)部和建筑的材質(zhì)感；中國(guó)韻味的人文主義建筑風(fēng)格 （ 8）開(kāi)發(fā)商實(shí)力 開(kāi)封興和集團(tuán)，堅(jiān)持品牌化、品質(zhì)化、精品化、規(guī)?；囊?guī)劃發(fā)展方針，先后成功開(kāi)發(fā)了電腦科技城和鼓樓商城兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目 （ 9）物業(yè)管理 一流物業(yè)管理公司， 24 小時(shí)服務(wù) 中大義烏商貿(mào)城 要素 說(shuō)明 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 1）位置 /地段 中山路南段（中國(guó)銀行大廈對(duì)面），火車站商圈黃金地段 （ 2）交通 靠近火車站、汽車站 ，多路公交車環(huán)繞四周 （ 3）周邊配套 周邊有 商場(chǎng) 、超市、銀 、專業(yè) 服飾專賣市場(chǎng) 等， 生活配套設(shè)施齊全 （ 4） 商城 整體規(guī)劃 以市場(chǎng)中庭為內(nèi)核，以空中環(huán)廊為中環(huán)，特別規(guī)劃步行商業(yè)街， 萬(wàn)平米的商業(yè)旗艦 （ 5）規(guī)劃定位 小商品批發(fā)市場(chǎng) （ 6）業(yè)態(tài)規(guī)劃 飾品掛件、工藝品、辦公文具、小五金、小電器、文化用品、化妝品、箱包皮具、服飾等 （ 7） 商鋪面積 沿街單雙層商鋪 100 平米左右，內(nèi)圈每戶 1328 平米，適合中小投資者經(jīng)營(yíng)。 （ 8） 硬件設(shè)施 5 部自動(dòng)扶梯和貨梯、中央空調(diào)、電子保安監(jiān)控系統(tǒng)、中央廣播系統(tǒng) （ 9）開(kāi)發(fā)商實(shí)力 公司是由南關(guān)區(qū)人民政府為加快城區(qū)危舊房改造而從外省招商引資而來(lái)，公司成立于 2020 年 3 月 9 日，公司注冊(cè)資本 2300 萬(wàn)元 （ 二 ）周邊樓盤(pán)價(jià)格分析 普通 六層以下住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，均價(jià)在 2500/平米 左右 ； 高檔小區(qū)六層 以 下住宅平均售價(jià) 3000 元 /平米 以上 ； 沿街 商鋪均價(jià)在 6000 元 /平米 左右 ； 商城商鋪價(jià)格在 9000 元 /平米和 11000 元 /平米兩個(gè)主力價(jià)位波動(dòng) （ 三 ） 周邊樓盤(pán) 戶型面積分析 主力戶型面積在 120 平米左右， 小 戶型一般集中于 90 平米 左右，大戶型則有 150 平米 、 170 平米左右 ，戶型以 三 室 一 廳一衛(wèi)、三室 兩 廳 一 衛(wèi)為主。 對(duì)于 開(kāi) 封 市的需求狀況，當(dāng)前小戶型比較缺乏，適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā) 可能帶來(lái)不錯(cuò)的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 銷售前景 。小戶型的消費(fèi)群體主要是：（ 1） 個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶 ；（ 2）城市中的有較高學(xué)歷的年青人；（ 3）一些投資人群 ；（ 4）公務(wù)員；（ 5）企事業(yè)單位職工。 九、消費(fèi)者問(wèn)卷 調(diào)查 報(bào)告 訪問(wèn)時(shí)間 ： — 08 訪問(wèn)地區(qū) ： 開(kāi)封 市區(qū) 訪問(wèn)對(duì)象 ： 開(kāi)封 市潛在購(gòu)房目標(biāo)客戶群體 訪問(wèn)形式 ：走訪式定位問(wèn)卷調(diào)查 訪問(wèn)成果 ： 150 份問(wèn)卷中取得 104 份有效問(wèn)卷 請(qǐng)問(wèn)您是否有在淮南購(gòu)買 商鋪 的計(jì)劃？ （單選，畫(huà)“○”） ① 一年以內(nèi) ② 一年后，兩年內(nèi) ③ 兩年 后，三年內(nèi) ④ 三年以上 ⑤ 沒(méi)有購(gòu)房計(jì)劃 1年1年后，兩年兩年后，三年三年以上沒(méi)有23%11%38%15%13% 一年以內(nèi) 一年后，兩年內(nèi) 兩年后，三年內(nèi) 三年以上 沒(méi)有購(gòu)房計(jì)劃 11 24 16 13 40 結(jié)論 :據(jù)本次針對(duì)性走訪數(shù)據(jù)分析有 62%的潛在客戶將來(lái)有購(gòu)商鋪的意向 ，其中 38%的潛在客戶計(jì)劃在 1 到 3 年內(nèi)購(gòu)買 。 請(qǐng)問(wèn)您是否有在淮南購(gòu) 住房 的計(jì)劃？ （單選，畫(huà)“○”） ① 一年以內(nèi) ② 一年后，兩年內(nèi) ③ 兩年后，三年內(nèi) ④ 三年以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ⑤ 沒(méi)有購(gòu)房計(jì)劃 1年1年后，兩年兩年后，三年三年以上沒(méi)有購(gòu)房計(jì)劃25%10%15%32%18% 一年以內(nèi) 一年后，兩年內(nèi) 兩年后，三年內(nèi) 三年以上 沒(méi)有購(gòu)房計(jì)劃 12 27 37 17 11 結(jié)論 :本次針對(duì)性調(diào)查反映大多數(shù) (82%)的潛在客戶有購(gòu)房計(jì)劃 ， 且大部分(57%)又集中打算在 1 到 3 年內(nèi)購(gòu)房 ， 因此我們要做的就是有合適的產(chǎn)品加合適的性價(jià)比 ， 再配以廣告宣傳 ， 將消費(fèi)者的購(gòu)房意愿轉(zhuǎn)化為對(duì)我們產(chǎn)品的下單 ,這還是很有希望的 。 請(qǐng)問(wèn)您在 淮南 購(gòu)買商鋪（住宅）的主要目的是什么？（單選，畫(huà)“○”） ① 滿足居住需要 ② 自己經(jīng)營(yíng)商鋪 ③ 投資（轉(zhuǎn)手或出租） ④ 其他目的（請(qǐng)注明）： 滿足居住需求自己經(jīng)營(yíng)商鋪投資其他目的61%3%14%22% 滿足居住需要 自己經(jīng)營(yíng)商鋪 投資（ 轉(zhuǎn)手或出租） 其他目的 58 21 13 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 結(jié)論 : 調(diào)查數(shù)據(jù)表明絕大多數(shù) (83%)的潛在客戶對(duì) 購(gòu)買商鋪（住宅）的主要目的是 自住或自營(yíng) .也有 14%的投資客 ,這個(gè)比例是符合房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的規(guī)律的 . 您最希望購(gòu)買何種結(jié)建筑形式的房屋？ ① 多層住宅（總層數(shù)在 4— 6層）② 小高層住宅（總層數(shù)在 7— 11層，帶電梯） ③ 高層住宅（總層數(shù)在 15層以上，帶電梯） ④ 獨(dú)立商鋪（自主經(jīng)營(yíng)） 多層小高層高層獨(dú)立商鋪61%3%14%22% 多層住宅 小高層住宅 高層住宅 獨(dú)立商鋪 60 23 15 5 結(jié)論 :按調(diào)查結(jié)果本 項(xiàng)目應(yīng)以多層為主 ,建議多層戶數(shù)比例為 60%左右 ,再配以一定比例的小高層和高層 ,以符合開(kāi)封人生活的習(xí)慣 .可在一期中組合多層、小高層、高層各推出幾幢看市場(chǎng)的反映再對(duì)后期的開(kāi)發(fā)調(diào)整 . 您最希望購(gòu)買何種結(jié)構(gòu)的住宅？ ① 普通單元房 ② 挑高（可分割出兩層）或頂樓 復(fù)式結(jié)構(gòu) ③ 錯(cuò)層 式 結(jié)構(gòu) ④ 有天有地的 別墅式結(jié)構(gòu) ⑤ 其他（請(qǐng)注明）： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 普通單元房挑高或頂樓復(fù)式結(jié)構(gòu)錯(cuò)層式結(jié)構(gòu)有天有地的別墅68%3%14%12% 普通單元房 挑高（可分割出兩層）或頂樓復(fù)式結(jié)構(gòu)