【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。西新聞大廈”項(xiàng)目進(jìn)行投資分析研究。我司在依據(jù)六安市有關(guān)建筑定額和現(xiàn)在的市場(chǎng)售價(jià)與租金情況的基礎(chǔ)。由于時(shí)間倉促，報(bào)告中定有不妥之處，請(qǐng)貴單位指正。六安市區(qū)行政區(qū)域土地面積3583平方公里，市區(qū)行政區(qū)域面積為全省之最。其中非農(nóng)人口萬人，僅占市區(qū)總?cè)丝跀?shù)的%。截止20xx年底，全市常住人口萬人，其中居住在城鎮(zhèn)的人口140萬，市化現(xiàn)象將持續(xù)下去。20xx年，六安市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元，人均GDP約422美元。在外地打工收入?yún)R入本地，六安市實(shí)際人均GDP應(yīng)處于600～700美元的水平。根據(jù)增長(zhǎng)速度預(yù)測(cè)，六安未來20年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展采用兩步走的戰(zhàn)略部署。起霍邱縣周集鎮(zhèn)，南至裕安區(qū)二天門，與六葉一級(jí)公路相接，全長(zhǎng)公里，大商機(jī)，大力促進(jìn)六安經(jīng)濟(jì)騰飛。開發(fā)相結(jié)合；在規(guī)劃近期要著重優(yōu)化建成區(qū)范圍內(nèi)的土地資源配置。向發(fā)展，在規(guī)劃中期形成功能完善的城市組團(tuán)。規(guī)劃遠(yuǎn)期依托合武高速公路，城

　　

【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二 、 項(xiàng)目 SWOT 分析 : （ 1） 優(yōu)越的地理位置： 位于政務(wù)文化新區(qū)，相距市中心與火車站及客運(yùn)南站不過 1000 米，往東 200 米即是市政務(wù)大樓及金安區(qū)行政中心，向東 20xx 米為市客運(yùn)東站； （ 2） 緊鄰城市交通主干道： 處于政務(wù)區(qū)與老城區(qū)的連接的城市景觀大道 —— 梅山南路與長(zhǎng)安南路交口處， 4條公交路線連接客運(yùn)東站及客運(yùn)南站、火車站，向南 500 米即是 312 國(guó)道，交 通便捷通暢； （ 3） 優(yōu)美的周邊景觀資源： 濱河公園 2 期、淠河景觀帶、水上公園、梅山南路景觀大道，都使本案獨(dú)具優(yōu)越景觀資源的核心地位； （ 4） 政務(wù) 新 區(qū)日趨成熟： 本項(xiàng)目所處的城南大型高尚生活板塊框架顯現(xiàn)：和順名都城、天盈星城、水云澗、 御景 龍湖山莊、上城國(guó)際、香格里拉花園 、華府等項(xiàng)目正在開發(fā)建設(shè) 中 。 目前， 市 110 指揮中心、市政務(wù)服務(wù)中心、市工會(huì)、市廣電中心、徽商銀行、中國(guó)移動(dòng)通訊、中國(guó)聯(lián)通等單位的入駐，已經(jīng)營(yíng)造了良好的區(qū)域商務(wù)功能，而隨著 南華路商業(yè)街、萬佛路大型超市、沃爾特酒店、皖西中學(xué)、水上公園、濱河公園 2期 以 及 市體育中心的規(guī)劃建成， 政務(wù)新區(qū) 必將形成一個(gè)輻射廣泛的新商業(yè)文娛中心； 不久 的 將來 本 項(xiàng)目周邊將 形成 高 起點(diǎn) 文化 新區(qū)。 （ 5） 主樓 21 層 ，區(qū)域地標(biāo)建筑 ： 城南政務(wù)區(qū)第一高度、標(biāo)志性建筑，純高層高尚社區(qū)（以房地產(chǎn)開發(fā)為例），與廣電中心建筑交相輝映，更加彰顯出它的磅礴氣勢(shì)，由此所帶來的投資熱情將是不言而喻； 另外，新聞單位的公眾形象，有利于提升項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和引導(dǎo)投資置業(yè)。 : 高層住宅置業(yè)觀念尚需引導(dǎo)， 目前 面臨 著一定 的市場(chǎng)抗性 。 : 政府即將搬遷入駐政務(wù)中心，直接刺激商業(yè)配套、生活配套、 商務(wù)配套、市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 政配套的加速建設(shè)進(jìn)程，增加辦公與居住的多重氛圍。 皖西中學(xué)開工建設(shè)、水上公園建設(shè)，進(jìn)一步增進(jìn)板塊的教育與休閑功能。 政府入駐后，必定回加快對(duì)梅山南路以東大幅地塊的出讓、開發(fā)建設(shè)，土地升值，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，更多精品項(xiàng)目大量涌現(xiàn)。 : 城南版塊房地產(chǎn)開發(fā)量較大，競(jìng) 爭(zhēng) 激烈，有一定的 市場(chǎng)壓力 。 小 結(jié)： 綜合上述 SWOT 分析，我們認(rèn)為 該項(xiàng)目地塊是不可多得的黃金地塊，只要操作得當(dāng)， 將有著良好的 開發(fā)前景。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 六 部分 項(xiàng)目“開發(fā)思路Ⅰ ”（ 出讓 ） 投資效益 分析 一 、 項(xiàng)目開發(fā)建議 政府將地塊 掛牌 出讓，報(bào)社獨(dú)資或合資成立開發(fā)公司 摘牌 ，建設(shè)皖西新聞大廈項(xiàng)目。按照委托方初步構(gòu)想，擬建 21F 酒店辦公主樓 1 座（含群樓）、 2幢高層 寫字樓（沿街設(shè)計(jì)部分 2F商鋪）、 1 幢高層 住宅，整體設(shè)計(jì)呈圍合式布局，中庭花園下設(shè) 7000 ㎡地下車庫?？偨ㄖ娣e 820xx ㎡，其中 寫字樓 11000 ㎡ ,住宅 31500 ㎡、 酒店辦公面積 26000 ㎡、商業(yè)面積 2300 ㎡， 地平面以下不計(jì)入容積率，面積 7000 ㎡，車庫面積 4200 ㎡。 主樓及群樓留作報(bào)社辦公及酒店賓館經(jīng)營(yíng)，其余面向市場(chǎng)銷售，通過項(xiàng)目開發(fā)獲得銷 售利潤(rùn)彌補(bǔ)報(bào)社大廈建設(shè)投入，實(shí)現(xiàn)政府資金“零投入”建設(shè)新聞大廈的目標(biāo)。 1． 關(guān)于產(chǎn)品建議 通過我們對(duì)六安的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城南的板塊的細(xì)致了解、調(diào)查和分析。對(duì)于本項(xiàng)目所在城區(qū)、地段、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的研究已有深度的把握和思考。再通過了解投資方的意向，給本項(xiàng)目一個(gè)準(zhǔn)確的投資性分析，市場(chǎng)的定位，切合市場(chǎng)的空白點(diǎn)，以求在強(qiáng)手如林，發(fā)展態(tài)勢(shì)如火如荼的城南政務(wù)新區(qū)板塊下尋求突圍，取得多方共贏局面將是合作的目標(biāo)。 在此我們結(jié)合一系列科學(xué)的分析和研究，對(duì)本項(xiàng)目提出以下參照性建議。 （ 1） 酒店辦公 六安市目前上檔次酒 店僅 有 警星樓、明都賓館，這兩個(gè)酒店經(jīng)常爆滿，尤其是政府大型會(huì)議期間，從總體上講，六安中高檔酒店尚不能滿足市場(chǎng)需求 。政務(wù)新區(qū)目前尚無酒店，和順名都城的沃爾特大酒店尚 在建 設(shè)中 ，離政府辦公中心較 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 遠(yuǎn)，政務(wù)區(qū)政府事業(yè)單位林立，在梅山南路濱河環(huán)境優(yōu)越之地建設(shè)這一標(biāo)志性酒店辦公樓，市場(chǎng)前景無疑非常理想。 在此結(jié)合項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)想及要求，我們認(rèn)為本項(xiàng)目 21層酒店辦公樓可謂是區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性建筑， 因此在外立面和內(nèi)部布局上都要彰顯出鮮明特色。 建議酒店辦公樓內(nèi)設(shè)一層會(huì)所，為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，作為小區(qū)配套，提升小區(qū)的品質(zhì)，推動(dòng)高層住宅銷售價(jià) 格。 （ 2） 高層 寫字樓 沿長(zhǎng)安西路、梅山南路設(shè)計(jì)高層寫字樓， 底層設(shè)置 酒店式挑高大堂 ，配置品牌高速電梯 。 （ 3）高層住宅 建筑風(fēng)格上，建議外墻磚采用現(xiàn)代的具有質(zhì)感材料搭配，將建筑的美感與現(xiàn)代建筑材料和工藝相結(jié)合，如 采用落地玻璃窗，以 體現(xiàn)出品位高雅、清新、明快的現(xiàn)代簡(jiǎn)約式建筑風(fēng)格。同時(shí)力求做到功能和造型的完美結(jié)合，從而體現(xiàn)皖西高端物業(yè)品質(zhì)的優(yōu)越性。 戶型設(shè)計(jì)上，考慮到地塊的地理位置偏向，東西和南北向上充分考慮陽臺(tái)的層次，利用瓢窗的優(yōu)點(diǎn)，盡量多偏南向采光， 戶型南北通透，明廚明衛(wèi)。結(jié)合 調(diào)研分析，以 3房為主 力戶型 。具 體可細(xì)分為 80－ 100平米兩房，比例 占 35%左右；110－ 140平 米三房單位，比例控制在 50%左右 ； 140平米 以上 占 15%左右 。頂層可做大露臺(tái)，營(yíng)造空中別墅的感覺，底層一 、 二層可做成復(fù)式，另外，一層可部分架空，增強(qiáng)視覺通透感，達(dá)到“借景”效果，提升小區(qū)品質(zhì)，提高住宅售價(jià)。 （ 4） 環(huán)境景觀 環(huán)境是整個(gè)小區(qū)的靈魂，小區(qū)內(nèi)環(huán)境、景觀綠化走中高檔路線，同時(shí)充分考慮業(yè)主自由活動(dòng)空間，讓景觀能讓業(yè)主“進(jìn)入”、“可觸”。 （ 5） 商業(yè) 沿梅山南路商業(yè)與酒店配套經(jīng)營(yíng)，銀行、保險(xiǎn)或經(jīng)營(yíng)特色餐飲，沿長(zhǎng)安南路商業(yè)作便利店設(shè)計(jì) ， 以 服務(wù)小區(qū)業(yè)主。 2．關(guān)于開發(fā)建設(shè)步驟及實(shí)施建議 根據(jù)本報(bào)告前面的論述與分析，在此對(duì)關(guān)于本項(xiàng)目前期開發(fā)相關(guān)策略，對(duì)項(xiàng)目的工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取 “ 整體規(guī)劃、分期實(shí)施、力創(chuàng)精品 ”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。 整體規(guī)劃：本地塊處在兩條干道交匯處，占地 60畝，因此必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。 分期實(shí)施：該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積達(dá) 820xx平米，預(yù)計(jì)總投資約 ，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資 金籌取難度較大。 如何分期根據(jù)自身實(shí)力量力而行。 力創(chuàng)精品 :酒店建議建設(shè)中高檔酒店 ；辦公物業(yè)要 符合現(xiàn)代辦公環(huán)境需求；小高層、高層住宅設(shè)計(jì)按中高檔設(shè)計(jì)，住宅因有得天獨(dú)厚景觀環(huán)境，和優(yōu)越地段支持，又有酒店配套，具備了打造高檔品質(zhì) 社區(qū) 的條件 。建議 住宅使用高檔材料，配備供暖、 24小時(shí)熱水、雙層中空玻璃等，銷售定價(jià)可在 2500— 3000元 /㎡ 之間。 (2) 具體 實(shí)施意見 報(bào)社方聯(lián) 合 與有資金實(shí)力 的 單位合作，成立項(xiàng)目 開發(fā) 公司； 工程采用招標(biāo)形式， 可 要求工程承建方墊資至 具備 預(yù)售許可證領(lǐng)取條件時(shí)； 銷售委托有實(shí)力的房地 產(chǎn)代理公司全程營(yíng)銷策劃；物業(yè)管理引入知名的物業(yè)管理公司，以提升項(xiàng)目的品位和獨(dú)特營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。 二 、 投資與成本費(fèi)用估算 1． 土地費(fèi)用： 按 掛牌價(jià) 70 萬元 /畝， 實(shí)際使用 土地 30畝測(cè)算，則 土地 費(fèi)用為 2100 萬元。 2． 前期工程費(fèi)用 ： 包括勘察、規(guī)劃、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、 防雷審圖費(fèi)、 測(cè)繪費(fèi)、住宅“一站式”費(fèi)用、 商業(yè)“一站式”費(fèi)用、 日照分析、環(huán)保、 建筑工程交易費(fèi)、開道口綠化補(bǔ)償費(fèi)、開道口補(bǔ)償費(fèi)用、規(guī)劃綜合技術(shù)服務(wù)費(fèi)、六安市區(qū)約合 100元 /㎡，總計(jì) 820 萬元 。 3． 建安工程費(fèi)： 11522 萬元 在 六安 項(xiàng)目 建安 費(fèi) 一般造價(jià) 為 ： 小高層 住宅 1200 元 /㎡、高層寫字樓 和 酒店辦公樓 20xx元 /㎡ ，地下造價(jià) 20xx 元 /㎡， 本項(xiàng)目總建筑面積： 820xx㎡ 。 31500 ㎡ 1200 元 /㎡ =3780 萬元， 39300 ㎡ 1400 元 /㎡ =5502 萬元， 11200 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ㎡ 20xx 元 /㎡ =2240 萬元。 以上合計(jì)： 3780 萬元 +5502 萬元 +2240 萬元 =11522 萬元 4． 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 557 萬元 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量（ ㎡ ） 單位成本（元） 總費(fèi)用（萬元） 1 排水工程 / 暫定 60 2 給水工程 / 暫定 60 3 小區(qū)智能化 / 暫定 40 4 供電 / 暫定 200 5 燃?xì)? 315 戶 (31500 ㎡ ) 2700 85 6 景觀工程 40141 ㎡ 45% 40 元 /㎡ 7 其他設(shè)施費(fèi) 40 合計(jì) 557 5． 其它： 181 萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 費(fèi) 用 金額（萬元） 1 監(jiān)理費(fèi) 建筑 造價(jià) 11522 萬元 % 58 2 審計(jì)費(fèi) 建筑造價(jià) 11522 萬元 % 23 3 不可預(yù)見費(fèi) / 100 合計(jì) 181 6． 開發(fā)成本： 以上 1～ 5 項(xiàng) 小計(jì) 即： 2100萬 +820 萬 +11522萬 +557 萬 +181萬 = 15180 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二 、 項(xiàng)目銷售價(jià)格 及銷售額 測(cè)算 1． 綜合 住宅銷售 均價(jià) 預(yù)計(jì) 2700 元 /㎡ 目前，六安市場(chǎng)高層住宅在售項(xiàng)目 較 少， 只有 明珠廣場(chǎng) 等為數(shù)不多的幾個(gè)項(xiàng)目有高層發(fā)售，結(jié)合目前 明珠 市場(chǎng)價(jià) 2500 元 /㎡ 、名都陽光水岸小高層 2200 元 /㎡的市場(chǎng)行情，在 考慮 目前房?jī)r(jià)上漲因素 及本案綜合 優(yōu)勢(shì) ,估計(jì)本案 到 20xx 年年底面市時(shí)銷售均價(jià)應(yīng) 在 2700 元 /㎡ 左右 ， 本案 住宅銷售總價(jià)約為 8505 萬元 ； 寫字樓 3300 萬元 。 即： 銷售面積 31500 ㎡ 均價(jià) 2700元 /㎡ =總額 8505 萬元 。 寫字樓 11000 ㎡ 3000 元 /㎡ =3300 萬元 2． 商鋪 銷售均價(jià)預(yù)計(jì) 5500元 /㎡ 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查， 市中心商鋪銷售價(jià)格在 6500— 7500 元 /㎡，城南社區(qū)商鋪銷售價(jià)格在 4000— 4500 元 /㎡，考慮到投資商家較普遍看好新城區(qū)商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，?20xx 年初期， 本案作為 新城區(qū) 核心發(fā)展 商鋪 預(yù)計(jì) 均價(jià) 應(yīng)在 5500 元 /㎡ 左右