【正文】 十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商鋪面積也反映了經(jīng)營(yíng)者對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)特色、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、所在地段等方面要求的不同。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 3． 關(guān)于對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶的問(wèn)卷調(diào)查 （ 1） 經(jīng)營(yíng) 者店面經(jīng)營(yíng)模式狀況調(diào)查 89%11%租賃 產(chǎn)權(quán) （ 2） 經(jīng)營(yíng)商品傾向性選擇調(diào)查 53%9%9%8%7%14%服裝類 文化體育類 百貨、超市類鞋、帽、皮具類 五金類 其他類種 鋪面房受到較多數(shù)經(jīng)營(yíng)者（ 48%）的歡迎，同時(shí)市場(chǎng)類商鋪 也受一定數(shù)量經(jīng)營(yíng)者（ 39%）青睞。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2． 商業(yè)發(fā)展機(jī)遇 商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件將進(jìn)一步完善 ： 隨著六安舊城改造力度的加大，六安在信息、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的快速發(fā)展和 科技、管理人才資源、旅游資源等諸多優(yōu)勢(shì)的進(jìn)一步發(fā)揮，為城市商業(yè)發(fā)展提供了非常有利的條件。 其中皖西路沿線以皖西路與梅山北路形成的“十字”形軸線為中心商業(yè)區(qū)；大別山路沿線主要以大別山路周邊的沿街店鋪和專業(yè)市場(chǎng)，東大街沿線以興美花園商業(yè)街、沿街商鋪和服裝城為主。 六安商業(yè)整體上可分為皖西路沿線、大別山路沿線、東大街沿線 3個(gè)部分， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三 、 商業(yè) 地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 1． 六安商業(yè)概況 六安市是大別山區(qū)域中心城市，有大別山明珠之譽(yù)。 在未來(lái)期望購(gòu)買兩房和三房的，面積在 100130㎡ 人群占絕大多數(shù)，數(shù)據(jù)結(jié)果從側(cè)面反映了 當(dāng)?shù)匚磥?lái)住宅的一個(gè)發(fā)展方向，將在滿足基本居住功能的同時(shí)逐步向舒適性過(guò)渡，三房是未來(lái)市場(chǎng)的主導(dǎo) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。而由于六安外來(lái)人口較少，二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍，沒(méi)有專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，所以用作出租的也只占 7%。 5． 受訪者預(yù)期購(gòu)房單價(jià)調(diào)查 被調(diào)查者認(rèn)可的商品房單價(jià)都集中在 15002500 元 /㎡ ，有 5%的受訪者選擇了 1000元以下 /㎡ 的價(jià)格，分別占 12%、 31%、 30%、 20%的受訪者選擇了 10001500元 /㎡ 、 15001800 元 /㎡ 、 18002100 元 /㎡ 、 21002500 元 /㎡ 的價(jià)格。 23%37%18%14%1 0 1 5 萬(wàn)（含） 1 5 2 0 萬(wàn)（含） 2 0 2 5 萬(wàn)（含） 2 5 萬(wàn)以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。小 高層住宅是住宅類型中的一個(gè)重要的有機(jī)組成部分，而 以小高層面世的住宅個(gè)案必將引領(lǐng)當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)在居住理念，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)和聲望。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 39%49%3% 9%自己有房 與父母同住 租房 其他 2． 受訪者購(gòu)買有完全產(chǎn)權(quán)的商品房的潛在意愿調(diào)查 近年隨著六安市商品房住宅的開(kāi)發(fā)力度逐步加大，新的住宅理念正逐步被當(dāng)?shù)厥忻袼邮堋? 售價(jià)格和銷售情況都較為理想。 ： 主要指靠近六安一中、皋城中學(xué)、匯文中學(xué)等省市重點(diǎn)中學(xué)旁邊的項(xiàng)目，該板塊項(xiàng)目也以住宅為主，主打教育牌， 代表樓盤“上院小區(qū)”， 銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。龍湖山莊”、“天盈星城”、“上城國(guó)際”、“和順 而住宅由于地理位置優(yōu)越，市場(chǎng)需求旺盛，銷售情況理想。上海天盈投資、安徽水利股份、安徽省高速公路等 省內(nèi)外大型企業(yè)紛紛投資六安地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這三個(gè)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總規(guī)模超過(guò) 100 萬(wàn)㎡，加上盛唐地產(chǎn)項(xiàng)目、水云澗、華府項(xiàng)目等，城南在建項(xiàng)目總規(guī)模突破 150 萬(wàn)㎡，占全市在建項(xiàng)目 總 量的 50%以上，因此城南地產(chǎn)一定意義上昭示六安地產(chǎn)風(fēng)貌，引領(lǐng)地產(chǎn)投資置業(yè)方向。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 六安市房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于健康狀態(tài)，住宅供不應(yīng)求，銷售形勢(shì)理想，價(jià)格上漲較快。各家都分別成立了招商部，奔赴合肥、上海、江浙等地，吸引外商投資。 徽商在住宅市場(chǎng)風(fēng)光無(wú)限，始終引領(lǐng)六安房?jī)r(jià)，為瘋狂上漲的 房?jī)r(jià)推波助瀾。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從消費(fèi)熱點(diǎn)來(lái)看，住宅集中在城南板塊、六安一中周圍、環(huán)九墩塘和中心廣場(chǎng)區(qū)域，分別具有政務(wù)區(qū)、教育、環(huán)境和時(shí)尚概念，區(qū)位特色十分明顯。 從產(chǎn)品特征來(lái)看，六安市現(xiàn)有住宅建筑面積在 80130 平方米（二居室及三居室為主）樓層在二 、 三 、 四 、 五層的 去 化較快 。 從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看， 由于城市居 民自建 房或單位集資建房相對(duì)較少，大部分人都接受了商品房的概念。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 20xx 年 6 月以后新 開(kāi)工面積 激增 ， 如：香格里拉花園 1期、龍湖山莊 1 期 B 組團(tuán)、上城國(guó) 際等紛紛大體量開(kāi)工，因此到 20xx年 底 或 20xx 年初 將 有大量可售房源集中上市，加劇 市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng) 。 20xx 年多層住宅城區(qū)都在 2200元 /平方米以上， 其中城南板塊住宅均價(jià)也已超出 20xx 元 /㎡ 。每戶 80 平方米以內(nèi)按建設(shè)成本價(jià)提供，超出部分按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 結(jié)合 近三 年的情況可見(jiàn)： 土地市場(chǎng)出讓和開(kāi)發(fā)比較活躍，在總體儲(chǔ)備總量的支撐下，開(kāi)發(fā)空間較大，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 20xx 年來(lái)明顯增多，從中也可看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增速較快，競(jìng)爭(zhēng) 漸趨激烈 ，但土地的價(jià)格仍在一個(gè)穩(wěn)步上漲的層面上前行。通過(guò)建立統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，加快了老城改造步伐 ，同時(shí)新區(qū)的土地也有計(jì)劃推出，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出空前活躍的局面 。 除市政務(wù)中心、體育中心及城市道路等用地外，現(xiàn)儲(chǔ)備土地庫(kù)中能出讓的土地約 5200 畝，近 幾年老城改造可供開(kāi)發(fā)土地面積約 4000 畝 。 第 二 部分 近三年 六安市房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析 一 、 土地儲(chǔ)備與用地規(guī)劃情況 1． 土地儲(chǔ)備狀況 城市近期 規(guī)劃居住用地 萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)期規(guī)劃 萬(wàn)平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 綜 述 ： 六安 城市 綜合條件優(yōu)越，同時(shí)城市規(guī)劃更是為我們描繪了一幅新六安繁盛藍(lán)圖， 方興未艾的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 又在當(dāng)前 全面推動(dòng) 了 城市 住宅建 設(shè) 。 （ 2）近期集中建設(shè)開(kāi)發(fā)南部、西南城區(qū)以及東部開(kāi)發(fā)區(qū)。 （ 4）規(guī)劃要求在城區(qū)主要河道兩側(cè)及規(guī)劃建成區(qū)外圍，建設(shè)生態(tài)綠地。 （ 3）規(guī)劃確定城市公共綠地系統(tǒng) ： ① 城市公園：中央公園、人民公園、濱河公園、烈士陵園、皋陶文化園、中心廣場(chǎng)綠地、城 南公園。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。規(guī)劃城市綠地面積 萬(wàn) ㎡ ，占城市建設(shè)總用地 %，人均綠地面積 ㎡ ，其中公共綠地面積 萬(wàn) ㎡ ，人均公共綠地面積 ㎡ 。 6． 城市主干道格局 規(guī)劃主干道格局為“六縱三橫，雙環(huán)結(jié)合”，其中“六縱”是指西 城路、磨子潭路、解放北路 解放南路、梅山北路 梅山南路、西望北路 西望南路、朝陽(yáng)北路 朝陽(yáng)中路 朝陽(yáng)南路；“三橫”指壽春路、皋城西 路 ～ 皋城中 路 ～ 皋城東路、大別山 路 ～ 皖西西 路 ～ 皖西東路；雙環(huán)指安豐北 路 ～ 安豐南 路 ～ 佛子嶺 路 ～ 響洪甸路以及華山 路 ～ 寧平北 路 ～ 寧平南路。 （ 7）舊區(qū)更新改造項(xiàng)目應(yīng)以低層高密度的形式為主，嚴(yán)格控制建筑體量和建筑高度，以保持老城區(qū)的尺度和風(fēng)貌。 （ 4） 城區(qū)以二類居住用地為主，住宅以多層為主；為了滿足居民的不同需求及豐富城市景觀，今后可開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的小高層住宅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。舊區(qū)改造的日照標(biāo)準(zhǔn)及綠地配置等要符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。相對(duì)集中緊湊地組織生活居住區(qū)和組團(tuán)，分級(jí)配置各類社會(huì)性公共設(shè)施，完善各項(xiàng)市政設(shè)施的配套。規(guī)劃遠(yuǎn)期依托合武高速公路，城市向北越過(guò)淠河總干渠發(fā)展相對(duì)獨(dú)立的綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)。 高速公路及鐵路的規(guī)劃建設(shè)，將密切 六安與長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈及周邊省份的聯(lián)系，擴(kuò)大商機(jī)，大力促進(jìn)六安經(jīng)濟(jì) 騰飛。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 （ 4）商景高速六安 —— 潛山段： 六安境內(nèi)北起裕安區(qū)二天門至黃尾結(jié)束，全長(zhǎng) 公里，將于 20xx 年建成通車。 （ 2）六武高速： 是國(guó)家重點(diǎn)公路上海 — 武漢公路的重要支線，是連接華東及中南地區(qū)的交通大動(dòng)脈，該道路將與 105 國(guó)道、 312 國(guó)道、 210 省道、 209 省道一起形成大別山區(qū)公路網(wǎng)的骨架。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三 、 六安城市規(guī)劃發(fā)展概況 根據(jù)增長(zhǎng)速度預(yù)測(cè)，六安未來(lái) 20 年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展采用兩步走的戰(zhàn)略部署?？紤]到在外地打工收入?yún)R入本地，六安市實(shí)際人均 GDP 應(yīng)處于 600～ 700 美元的水平。市區(qū)人均居住面積 ㎡。行政區(qū)內(nèi)實(shí)際已經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)（市政和公共設(shè)施基本具備）的建成區(qū)面積 46 平方公里，建成率僅 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。我司 在 依據(jù)六安市有關(guān)建筑定額和現(xiàn)在的市場(chǎng)售價(jià)與租金 情況的基礎(chǔ)上 ，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析，茲將 《 皖西新聞大廈 項(xiàng)目 投資分析報(bào)告 》 呈獻(xiàn)給貴單位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本投資 研究 分析的參考 資料來(lái)源有： 六安市政府部門公布的資料和相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)研。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 六安市區(qū)行政區(qū)域土地面積 3583 平方公里，市區(qū)行政區(qū)域面積為全省之最。 截止 20xx 年底，全市常住人口 萬(wàn)人， 其中居住在城鎮(zhèn)的人口 140 萬(wàn)，占市域總?cè)丝诘谋戎兀ǔ擎?zhèn)化水平）僅 %，遠(yuǎn)低于全省的 %。 二 、 六安經(jīng)濟(jì)與歷史文化概況 20xx 年，六安市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，人均 GDP 約 422 美元。六安有著名的將軍縣，茶葉六安瓜片作為歷代的貢茶早已聞名遐邇，酒文化以霍山的百年迎駕酒為首。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 規(guī)劃城市人口規(guī)模： （ 1）寧西高速六安段： 國(guó)家 20xx 年遠(yuǎn)景規(guī)劃中加快西部地區(qū)公路交通重點(diǎn)建設(shè)的 8 條公路大通道之一，六安境內(nèi)東起高店西至葉集，全長(zhǎng) 公里， 20xx年全面建成；建成后將成為連接西北與華東地區(qū)的便捷公路通道，對(duì)縮短?hào)|西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距并促進(jìn)沿線經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要意義。 該項(xiàng)目建成后，將與滬蓉高速公路、京福國(guó)道主干線以及規(guī)劃的六安 — 武漢高速公路等連接起來(lái)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 6）滬漢蓉高速鐵路： 上海 — 武漢 — 成都高速鐵路經(jīng)過(guò)六安，目前方案還在研討中。 （ 2） 依托寧西鐵路和 312 國(guó)道的便利交通運(yùn)輸條件，城市向西南和南部方向發(fā)展，在規(guī)劃中期形成功能完善的城市組團(tuán)。 5． 居住用地規(guī)劃 （ 1） 堅(jiān)持居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，創(chuàng)建優(yōu)美、舒適、安全、方便的現(xiàn)代生活居住環(huán)境。要控制舊城改造的建筑密度，大力改善居住環(huán)境。城西南部結(jié)合站前區(qū)建設(shè)，因地制宜的發(fā)展住宅新區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 6） 舊區(qū)的更新改造應(yīng)以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居住環(huán)境改善為核心，降低人口密度 和建筑密度，適當(dāng)提高老城區(qū)的綠化率。 （ 9）舊區(qū)改造應(yīng)科學(xué)制定合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，合理確定容積率、建筑密度、日照間距和拆建比等控制性指標(biāo)。結(jié)合六安城市的自然環(huán)境特色與人文景觀，合理布局公共綠地，形成完整的城市綠地系統(tǒng)，并形成城市綠化 景觀特色。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 遠(yuǎn)期（ 2020 年），以提高完善為重點(diǎn)，優(yōu)化濱河綠帶，新建并完善大型街頭綠地及各類公園。 ④ 此外，在各個(gè)居住組團(tuán)和街道設(shè)置社區(qū)綠地和街頭綠地。 8． 近期發(fā)展和建設(shè)重點(diǎn) （ 1）規(guī)劃城市近期人口為 32 萬(wàn)人，建設(shè)用地 萬(wàn) ㎡ ，人均建設(shè)用地 ㎡ 。東部以市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展為主，