【正文】 以上合計： 3780 萬元 +5502 萬元 +2240 萬元 =11522 萬元 4． 基礎設施費： 557 萬元 基礎設施費估算表 序號 項 目 數(shù)量（ ㎡ ） 單位成本（元） 總費用（萬元） 1 排水工程 / 暫定 60 2 給水工程 / 暫定 60 3 小區(qū)智能化 / 暫定 40 4 供電 / 暫定 200 5 燃氣 315 戶 (31500 ㎡ ) 2700 85 6 景觀工程 40141 ㎡ 45% 40 元 /㎡ 7 其他設施費 40 合計 557 5． 其它： 181 萬元 序號 項 目 費 用 金額（萬元） 1 監(jiān)理費 建筑 造價 11522 萬元 % 58 2 審計費 建筑造價 11522 萬元 % 23 3 不可預見費 / 100 合計 181 6． 開發(fā)成本： 以上 1～ 5 項 小計 即： 2100萬 +820 萬 +11522萬 +557 萬 +181萬 = 15180 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 遠，政務區(qū)政府事業(yè)單位林立，在梅山南路濱河環(huán)境優(yōu)越之地建設這一標志性酒店辦公樓，市場前景無疑非常理想。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個。 銷售進度 基本售空 基本售空 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 城南板塊最早開發(fā)的項目，規(guī)模大，商住分離，所處城南板塊目前配套不全，因此銷售去化情況最好。 5． 經(jīng)營者預期租賃商鋪價格調(diào)查（元 /月 /間） 3%19%39%23%3%9% 4%100 0以 下 10011500 150120xx 20xx250025013000 30013500 350 0以 上 調(diào)查顯示，就月租金支出而言， 20xx2500 元 /月的租金是大部分經(jīng)營戶的承受上限，少數(shù)實力較強經(jīng)營規(guī)模較大的經(jīng)營戶能接受 3500 元 /月的租金。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。擁有各類市場 350 個，營業(yè)面積 126 萬平方米，年交易總額 55億元。在購房者中，屬一次置業(yè)和屬二次置業(yè)的占 72%，投資只占 5%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 該 板塊 項目 開發(fā)規(guī)模大 、品質(zhì)高， 開發(fā)項目主要有“御景 2． 地產(chǎn)銷售價格整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升 的 態(tài)勢，其中住宅上漲幅度最快。但是現(xiàn)階段仍然存在“大面積戶型的去 化難度大和購買力不足 ”等 特點 ，尤其是社區(qū) 商業(yè)街區(qū)偏多 ，呈現(xiàn)出商鋪供過于求的局面。 由于 20xx 年 度開工面積較少， 導致 20xx 年竣工房屋市場放量相對較少 ，加上 舊城改造帶來的需求拉 動 、城區(qū)常住人口增加等因素，自 20xx 年 初 起，住房價格 呈現(xiàn)出 迅速 增長 的發(fā)展勢頭。 20xx 年 上半年出讓 土地 30 余 宗，約 1428 畝 。 六安城市的快速發(fā)展，為“皖西新聞大廈”項目建設奠定了良好的經(jīng)濟環(huán)境和市場基礎。 ④ 此外，在各個居住組團和街道設置社區(qū)綠地和街頭綠地。 （ 9）舊區(qū)改造應科學制定合理的技術(shù)經(jīng)濟指標，合理確定容積率、建筑密度、日照間距和拆建比等控制性指標。要控制舊城改造的建筑密度，大力改善居住環(huán)境。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。六安有著名的將軍縣，茶葉六安瓜片作為歷代的貢茶早已聞名遐邇，酒文化以霍山的百年迎駕酒為首。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個。行政區(qū)內(nèi)實際已經(jīng)開發(fā)建設（市政和公共設施基本具備）的建成區(qū)面積 46 平方公里，建成率僅 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 高速公路及鐵路的規(guī)劃建設，將密切 六安與長三角經(jīng)濟圈及周邊省份的聯(lián)系，擴大商機，大力促進六安經(jīng)濟 騰飛。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。規(guī)劃城市綠地面積 萬 ㎡ ，占城市建設總用地 %，人均綠地面積 ㎡ ，其中公共綠地面積 萬 ㎡ ，人均公共綠地面積 ㎡ 。 （ 2）近期集中建設開發(fā)南部、西南城區(qū)以及東部開發(fā)區(qū)。 第 二 部分 近三年 六安市房地產(chǎn)市場 分析 一 、 土地儲備與用地規(guī)劃情況 1． 土地儲備狀況 城市近期 規(guī)劃居住用地 萬平方米，遠期規(guī)劃 萬平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ： 主要指靠近六安一中、皋城中學、匯文中學等省市重點中學旁邊的項目，該板塊項目也以住宅為主，主打教育牌， 代表樓盤“上院小區(qū)”， 銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。小 高層住宅是住宅類型中的一個重要的有機組成部分，而 以小高層面世的住宅個案必將引領當?shù)氐默F(xiàn)在居住理念，提升項目整體品質(zhì)和聲望。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個。 其中皖西路沿線以皖西路與梅山北路形成的“十字”形軸線為中心商業(yè)區(qū)；大別山路沿線主要以大別山路周邊的沿街店鋪和專業(yè)市場，東大街沿線以興美花園商業(yè)街、沿街商鋪和服裝城為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個。 租賃價格反映了經(jīng)營者在自身經(jīng)濟實力和對商鋪經(jīng)營特色、經(jīng)營環(huán)境、所在地段等方面要求的不同。 銷售價格 尚未推出 4000～ 4500 元 /㎡ 分 析 尚未推出 以火車站商圈為主導賣點，宣傳火車站將帶來巨大人流、廣闊商業(yè)前景，銷售情況不理想 銷售進度 尚未推出 40%左右 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。目前推出小套房，面積 45㎡左右，共約 240套，已經(jīng)銷售 40套 75% 店面情況 主力戶型 云路街雙層店面 105㎡，內(nèi)街單層店面 20～ 50㎡ 雙層店面，云路街 20㎡，內(nèi)街 80㎡ 銷售價格 5500～ 6000元 /㎡ 云路街 5500元 /㎡， 內(nèi)街 3500元 /㎡ 分 析 該區(qū)域人口密度高，且項目以單層小店面為主，總價低，銷售情況理想 該區(qū)域店面供應量有飽和跡象，項目以社區(qū)店為主，面積大總價較，定位沒有與原有周邊店面形成差異化，因此銷售難度較大 銷售進度 全部售磬 尚未開始銷售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 / 銷售進度 / / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 : 高層住宅置業(yè)觀念尚需引導， 目前 面臨 著一定 的市場抗性 ?？偨ㄖ娣e 820xx ㎡，其中 寫字樓 11000 ㎡ ,住宅 31500 ㎡、 酒店辦公面積 26000 ㎡、商業(yè)面積 2300 ㎡， 地平面以下不計入容積率，面積 7000 ㎡，車庫面積 4200 ㎡。同時力求做到功能和造型的完美結(jié)合，從而體現(xiàn)皖西高端物業(yè)品質(zhì)的優(yōu)越性。 力創(chuàng)精品 :酒店建議建設中高檔酒店 ；辦公物業(yè)要 符合現(xiàn)代辦公環(huán)境需求；小高層、高層住宅設計按中高檔設計，住宅因有得天獨厚景觀環(huán)境，和優(yōu)越地段支持，又有酒店配套，具備了打造高檔品質(zhì) 社區(qū) 的條件 。 即： 銷售面積 31500 ㎡ 均價 2700元 /㎡ =總額 8505 萬元 。 31500 ㎡ 1200 元 /㎡ =3780 萬元， 39300 ㎡ 1400 元 /㎡ =5502 萬元， 11200 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 5） 商業(yè) 沿梅山南路商業(yè)與酒店配套經(jīng)營，銀行、保險或經(jīng)營特色餐飲，沿長安南路商業(yè)作便利店設計 ， 以 服務小區(qū)業(yè)主。 （ 1） 酒店辦公 六安市目前上檔次酒 店僅 有 警星樓、明都賓館，這兩個酒店經(jīng)常爆滿，尤其是政府大型會議期間，從總體上講，六安中高檔酒店尚不能滿足市場需求 。 皖西中學開工建設、水上公園建設，進一步增進板塊的教育與休閑功能。 在規(guī)劃上，這里過去是郊區(qū)， 現(xiàn) 在是新城區(qū)， 將來是 六安政務區(qū)的 行政中心。 銷售進度 多層住宅已經(jīng)銷磬，高層即將推出。 銷售進度 基本售空 基本售空 店面情況 主力戶型 沿龍河路共 25套店面，主力面積110～ 120平方米，面寬 ，進深 14～ 16米，層高 ～ 米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)市場管理將進一步規(guī)范 ： 六安現(xiàn)階段的專業(yè)市場，如魁星閣家具市場、溫州裝飾建材批發(fā)市場、等存在著管理比較混亂，結(jié)構(gòu)布局不合理等弊端，隨著商業(yè)的不斷發(fā)展升級，必將形成有效的管理機制來規(guī)范商 業(yè)市場。 數(shù)據(jù)反映出六安市民在購房時最看重的是地段、價格、交通和建筑質(zhì)量，分別占受訪者總數(shù)的 30%、 25%、 12%、 10%，購房者對周邊環(huán)境的極大關(guān)注也說明了周邊環(huán)境對樓盤項目的重要性以及購房者成熟度的提高 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個。 二 、 商品住宅消費者特征及其需求特點 1． 受訪者目前居住狀況調(diào)查 目前六安市民自有住房比例較高，但主要還是以單位自建房和經(jīng)濟適用房為主，考慮到受訪者在接受訪問時心理因素所導致的誤差，實際擁有完全產(chǎn)權(quán)的商品房的市民所占比例可能會低一些， 49%的受訪者與父母同住，隨著這部分受訪者經(jīng)濟實力的提高和新的住宅理念的認同，這表明目前商品房在六安的住宅市場中尚未占據(jù)主導地位，商品房對于希望改善和講求自身居住環(huán)境和品質(zhì)的客戶還有相當大的發(fā)展空間。從一般項目規(guī)劃看，由于住宅多數(shù)回遷安置，可售部分較少。 豪門花園商業(yè)鋪面更是創(chuàng)下單月無銷售的尷尬 記錄。六安房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了謹慎啟動、盲目開拓，到政府有序管理后，正逐漸走向理智和成熟，培育了一批有信譽、上規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和企業(yè)家。同時， 一批投資較大、檔次較高的項目，如天盈星城、 和順名都城、龍湖山莊、 徽商 國貿(mào)中心、 明珠廣場、 沃爾特大酒店， 也 正在 加速開發(fā) 建設 中。 2． 土地出讓與開發(fā) 自 20xx 年起六安在土地供應環(huán)節(jié)嚴格執(zhí)行法律規(guī)定，對商業(yè)、旅游、娛樂和房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地，全面停止協(xié)議出讓方式，一律實行招標、拍賣、掛牌。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 5） 規(guī)劃居住用地面積 萬㎡ ，占城市建設總用地的 %，人均居住用地 ㎡ 。 （ 4） 城市東南部、 312 國道以南、寧西鐵路以北的部分區(qū)域，以及城市西南部、佛子嶺路 以南、 312 國道以北的部分區(qū)域，作為城市遠期發(fā)展備用地。六安境內(nèi)北起霍邱縣周集鎮(zhèn)，南至裕安區(qū)二天門，與六葉一級公路相接，全長 公里，擬于 20xx 年底建成通車?？梢灶A見，日益龐大的農(nóng)村剩余勞動力人群異地城市化現(xiàn)象將持續(xù)下去。 安徽高速房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 二 OO 六 年 十一 月 二十 八 日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 由于時間倉促，報告中定有不妥之處，請貴單位指正。 六安常年外出流動就業(yè)人口達 107 萬人，季節(jié)性外出務工者約 35 萬人，大部分人在省外從事勞務活動。 （ 3）商景高速周集 —— 六安段： 是國家重點干線公路規(guī)劃中東營至香港公路的一段，安徽省“三縱四橫七連”公路主骨架規(guī)劃中的“縱 3”。 （ 3） 以現(xiàn)有的省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和金安經(jīng)濟園為基礎，城市完成東部的開發(fā)，完善基礎設施配套建設，在規(guī)劃中期形成以工業(yè)主要發(fā)展內(nèi)涵的功能區(qū)。 規(guī)劃在景觀條件較好的淠河總干渠沿岸及城市西南部布置部分高級住宅區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個。 陸續(xù)建成的錦繡花園、興美花園、明都花園以及開發(fā)建設中的龍湖山