【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤。東與省會(huì)合肥市相連，南與安慶市接壤，西與信陽市毗鄰，北接淮南市、金寨、霍山、舒城五縣，以及省級(jí)六安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和葉集改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)。20xx年末六安市總?cè)丝跒?95萬人，人口自然增長率為%，城市人口持續(xù)增長，從人口規(guī)。模來看，六安市人口規(guī)模已位于安徽省前列。在交通方面，合六巢之間取消。目前，重點(diǎn)加強(qiáng)旅游景點(diǎn)聯(lián)結(jié)線路的建設(shè)，打通巢湖至萬佛湖、佛子嶺水庫、萬佛山和天堂寨的快速旅游道路。培養(yǎng)試驗(yàn)區(qū)成為省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈高度融合的示。合六巢三市下轄12個(gè)縣，人口約占全省24%。省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈要力爭(zhēng)成為全省經(jīng)濟(jì)最具活力、輻射力最強(qiáng)的核心增長區(qū)域。同時(shí)大量高品質(zhì)大盤上市，使得整體市場(chǎng)的主導(dǎo)方向已轉(zhuǎn)向品牌的營造和。20xx年前，六安房地產(chǎn)市場(chǎng)上開發(fā)的項(xiàng)目，基本以多層為主；但是到20xx年20xx年，市中心板塊如濱

　　

【正文】 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 44 四、投資回報(bào)分析 對(duì)投資者的不同回報(bào)利率對(duì)發(fā)展商的影響 假設(shè)一個(gè) A 單位鋪位，面積 10 平方米，總價(jià) 10 萬元，實(shí)際租金水平是 30 元 /平方米 /月。 成交條件： 5 成十年按揭。 我們分別來比較投資回報(bào)率在 %， %， %， 8%不同水平下發(fā)展商與投資者在前十年內(nèi)的 收益 發(fā)展商收益（未考慮打折銷售，利息，管理費(fèi)等情況） 回報(bào)率 總價(jià)（萬） 十年收益（萬） 十年付出（萬） 實(shí)際收入（萬） 相當(dāng)于售價(jià) （元 /平方米） 實(shí)際總收入 （萬） % 10 7100 16411 %. 10 7 7000 16179 % 10 . 6800 15717 8% 10 8 5600 12943 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 45 投資者收益分析 （ 1） 不同回報(bào)比率對(duì)投資者的影響 根據(jù)上面分析，建議采用 %的方案， 既保證了發(fā)展商的合理的收益，又保證了投資者在十年的供樓期內(nèi)，回報(bào)率正好可以抵供樓款。而多出來的 17 元可以考慮稅的問題。 回報(bào)率 總價(jià) 首期 5 成 5 年一次性回報(bào) 實(shí)付首期 5 成 10 年月供 月回報(bào) 回報(bào)與月供差額 % 10 5 549 542 7 % 10 5 549 550 +1 % 10 5 549 566 +17 8% 10 5 4 1 549 667 +117 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 46 （ 2） 8%的年回報(bào)率下，投資者投資分析 仍假設(shè)三樓 A 鋪位，面積 10 平方米，總價(jià) 10 萬元，選擇 5 成十年的供樓方式。以下分析投資者的收益。 投資者的回報(bào)分為 2 個(gè)階段，前十年的供樓階段和十年后收取租金階段。 A、按揭方式投資分析 ? 供樓階段 回報(bào)率 總價(jià) 首期 5 成 5 年一次性 回報(bào) 實(shí)付首期 5成 10年月供 月回報(bào) 5 年總月供 投資者實(shí)付 回報(bào)與月供 差額 % 10 5 549 566 32940 48940 +17 在這一階段，投資者的利益體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一次性回報(bào) 5 年，使投資者只要付出少量的資金就可以參與投資。再付 5 年月供， 5 年后回報(bào)抵供 樓款。投資者實(shí)際付出不到總價(jià)的 5 成（ 48940）就可以完全擁有產(chǎn)權(quán)。 ? 10 年到 70 年內(nèi)的回報(bào) 預(yù)計(jì)十年后租金水平 每月租金收入 60 年租金收入 商鋪增值收益 總回報(bào) 60 元 /平方米 600 元 約 43 萬 15 萬 58 萬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 47 B、一次性付款方式投資分析： 回報(bào)率 總價(jià) 折扣 一次性付款 5 年一次性 回報(bào) 實(shí)付 5~10年月回報(bào) 5~10年總回報(bào) 10年內(nèi)月總付樓款 10~70 年總收益 商鋪升 值 % 10 萬 折 萬 31850 元 66150 元 元 31850 元 34300 元 43 萬 15 萬 如果投資者選擇一次性投資的方式，在前十年內(nèi)他只要付出相當(dāng) 1/3 的樓款（ 34300）即可獲得一個(gè)總價(jià) 10 萬元的商鋪?？偨Y(jié)：在產(chǎn)權(quán)式投資的模式下，投資者前期付出 3~5 萬的投資，可獲得超過 58 萬元的投資回報(bào)。 C、永不付月供方式投資分析： 回報(bào)率 總價(jià) 首期 10 年回報(bào) 5 成 10 年月供 每月回報(bào) 每月毛利 10 年毛利 % 10 萬 5 萬 萬 549 元 566 元 17 元 2040 元 此種方式的特點(diǎn)是購鋪不直接返還租金，租金每月由發(fā)展商代交投資者按揭款，投資者只需投資首期， 10 年不用交一分 錢， 10 年后得到一個(gè)完整的具有 60 年產(chǎn)權(quán)的黃金商鋪。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 48 產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)運(yùn)作關(guān)系圖： 五大關(guān)系人在產(chǎn)權(quán)式商城運(yùn)作模式中都承擔(dān)著各自的同時(shí)又相互關(guān)聯(lián)的角色。 商鋪買賣 發(fā)展商 租賃方 商鋪?zhàn)赓U 經(jīng)營單位 商鋪?zhàn)赓U 小業(yè)主 可代交月供 按揭銀行 委托經(jīng)營 交月供 辦理按揭 租金代交 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 49 Part 5 推廣建議 總體營銷策略 “產(chǎn)權(quán)式商城”作為先進(jìn)的投資置業(yè)模式在 六安 市場(chǎng)是首次出現(xiàn)，其概念被目標(biāo)客戶接受有必然的過程，結(jié)合本專案的其他特點(diǎn)，歸納總體推廣策略如下： 核心流程策略 （ 1） 流程要點(diǎn)：炒熱概念、吸引關(guān)注、引導(dǎo)消費(fèi)、引爆購買 （ 2）將項(xiàng)目整體營銷工作按時(shí)間劃分如下： 編號(hào) 項(xiàng)目階段 工作重點(diǎn) 目標(biāo) A、 第一次銷售高潮 完成順利銷售所需一切準(zhǔn)備形成目標(biāo)受眾對(duì)本案的高度關(guān)注與概念初步接受?；鹜瓿煽偙P的 40% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 50 爆熱銷， B、 第二次銷售高潮 結(jié)合好又多開業(yè)、延續(xù)火爆熱銷， 形成二次搶購。 完成總量的 80% C、 第三次銷售高潮 完成全部銷售， 同時(shí)良好營造發(fā)展商品牌 完成 余量 核心推廣策略 （ 1） 采用 IMC（整合營銷傳播）的手法，將實(shí)際銷售與廣告、 SP、公關(guān)等緊密結(jié)合。強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)術(shù)上的高度統(tǒng)一性。 （ 2）傳播的主要力量放在對(duì)投資、盈利概念以及信心保證的大力渲染， 而不是常規(guī)宣傳商鋪本身功能的做法。要點(diǎn)是對(duì)消費(fèi)者的攻心戰(zhàn)。 核心媒體組合策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 51 （ 1） 以報(bào)紙軟硬廣告和戶外形象廣告作為主要媒體迅速炒熱本案概念和商鋪知名度 （ 2） 外賣場(chǎng)和銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝作為促成交易的最直接媒體 （ 3） CATELOGO 和 DM作為賣場(chǎng)包裝和銷售講解最有力的補(bǔ)充。 （ 4） 以各類型活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)作為非常規(guī)媒體，以活動(dòng)為各銷售時(shí)段的市場(chǎng)導(dǎo)火索；并通過常規(guī)媒體報(bào)道使之成為當(dāng)階段社會(huì)焦點(diǎn)。 （ 5） 以 TV 座談式欄目和本案的報(bào)道作為火爆局面的助燃劑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 52 新聞炒作、軟性宣傳 報(bào)紙宣傳主題 A1《商業(yè)恐龍入 六安 消息篇》 A2《義烏人真的來了 消息被證實(shí)篇》 A3《幕后巨頭浮出水面 全佳福醞釀大動(dòng)作》 A4《商家如何應(yīng)對(duì)“恐龍 — 義烏》 A5《義烏簽約 全佳福 》 以上部分在第一次銷售高潮期間投放 A6《商鋪投資模式大型研討會(huì)在六安召開》 A7《 義烏 引起商業(yè)中心轉(zhuǎn)移？ 現(xiàn)象分析篇》 A8《產(chǎn)權(quán)式商城炙手可熱、熱銷場(chǎng)景報(bào)道》 以上部分在第二次銷售高潮期間投放 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 53 TV 報(bào)道、欄目 〈 義烏 簽約 全佳福 、 全佳福 產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)售〉 社會(huì)新聞 〈產(chǎn)權(quán)式商鋪始開盤即滿堂彩〉 經(jīng)濟(jì)專欄、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象研究 〈創(chuàng)富講座、聽者云集〉 社會(huì)新聞報(bào)道 〈商業(yè)研討會(huì)專題報(bào)道〉 經(jīng)濟(jì)類報(bào)道 〈剖析“ 全佳福 現(xiàn)象”〉 談話類專題欄目 報(bào)紙硬廣 廣告主題 （ 1）軟文式廣告主題 B1《一個(gè)革命性的投資模式》 B2《創(chuàng)富時(shí)代完全攻略篇》 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 54 B3《“民工排隊(duì)買鋪”？之怪 現(xiàn)象篇》 B4《產(chǎn)權(quán)商鋪火爆 六安 之跟蹤報(bào)道 采訪發(fā)展商篇》 B5《產(chǎn)權(quán)商鋪火爆 六安 之跟蹤報(bào)道 采訪策劃機(jī)構(gòu)篇》 B6《 六安 人的遺憾篇》 以上部分在第一次銷售高潮期間投放 B7《 六安 人掀起第三次投資浪潮》 B8《投資模式分解 之 終身回報(bào)老年保障計(jì)劃》 B9《投資模式分解 之 子女教育保障計(jì)劃》 B10《投資模式分解 之 家庭幸福計(jì)劃》 B11《老會(huì)計(jì)師終于投資了生平第一單生意》 B12《金山是怎樣被鍬動(dòng)的？ 投資原理分析》 B13《你也能做個(gè)富爸爸》 以上部分在三次銷售高潮期間循環(huán)投放