【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤。東與省會合肥市相連，南與安慶市接壤，西與信陽市毗鄰，北接淮南市、金寨、霍山、舒城五縣，以及省級六安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和葉集改革發(fā)展試驗區(qū)。20xx年末六安市總?cè)丝跒?95萬人，人口自然增長率為%，城市人口持續(xù)增長，從人口規(guī)。模來看，六安市人口規(guī)模已位于安徽省前列。在交通方面，合六巢之間取消。目前，重點加強(qiáng)旅游景點聯(lián)結(jié)線路的建設(shè)，打通巢湖至萬佛湖、佛子嶺水庫、萬佛山和天堂寨的快速旅游道路。培養(yǎng)試驗區(qū)成為省會經(jīng)濟(jì)圈高度融合的示。合六巢三市下轄12個縣，人口約占全省24%。省會經(jīng)濟(jì)圈要力爭成為全省經(jīng)濟(jì)最具活力、輻射力最強(qiáng)的核心增長區(qū)域。同時大量高品質(zhì)大盤上市，使得整體市場的主導(dǎo)方向已轉(zhuǎn)向品牌的營造和。20xx年前，六安房地產(chǎn)市場上開發(fā)的項目，基本以多層為主；但是到20xx年20xx年，市中心板塊如濱

　　

【正文】 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 44 四、投資回報分析 對投資者的不同回報利率對發(fā)展商的影響 假設(shè)一個 A 單位鋪位，面積 10 平方米，總價 10 萬元，實際租金水平是 30 元 /平方米 /月。 成交條件： 5 成十年按揭。 我們分別來比較投資回報率在 %， %， %， 8%不同水平下發(fā)展商與投資者在前十年內(nèi)的 收益 發(fā)展商收益（未考慮打折銷售，利息，管理費等情況） 回報率 總價（萬） 十年收益（萬） 十年付出（萬） 實際收入（萬） 相當(dāng)于售價 （元 /平方米） 實際總收入 （萬） % 10 7100 16411 %. 10 7 7000 16179 % 10 . 6800 15717 8% 10 8 5600 12943 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 45 投資者收益分析 （ 1） 不同回報比率對投資者的影響 根據(jù)上面分析，建議采用 %的方案， 既保證了發(fā)展商的合理的收益，又保證了投資者在十年的供樓期內(nèi)，回報率正好可以抵供樓款。而多出來的 17 元可以考慮稅的問題。 回報率 總價 首期 5 成 5 年一次性回報 實付首期 5 成 10 年月供 月回報 回報與月供差額 % 10 5 549 542 7 % 10 5 549 550 +1 % 10 5 549 566 +17 8% 10 5 4 1 549 667 +117 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 46 （ 2） 8%的年回報率下，投資者投資分析 仍假設(shè)三樓 A 鋪位，面積 10 平方米，總價 10 萬元，選擇 5 成十年的供樓方式。以下分析投資者的收益。 投資者的回報分為 2 個階段，前十年的供樓階段和十年后收取租金階段。 A、按揭方式投資分析 ? 供樓階段 回報率 總價 首期 5 成 5 年一次性 回報 實付首期 5成 10年月供 月回報 5 年總月供 投資者實付 回報與月供 差額 % 10 5 549 566 32940 48940 +17 在這一階段，投資者的利益體現(xiàn)在兩個方面：一次性回報 5 年，使投資者只要付出少量的資金就可以參與投資。再付 5 年月供， 5 年后回報抵供 樓款。投資者實際付出不到總價的 5 成（ 48940）就可以完全擁有產(chǎn)權(quán)。 ? 10 年到 70 年內(nèi)的回報 預(yù)計十年后租金水平 每月租金收入 60 年租金收入 商鋪增值收益 總回報 60 元 /平方米 600 元 約 43 萬 15 萬 58 萬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 47 B、一次性付款方式投資分析： 回報率 總價 折扣 一次性付款 5 年一次性 回報 實付 5~10年月回報 5~10年總回報 10年內(nèi)月總付樓款 10~70 年總收益 商鋪升 值 % 10 萬 折 萬 31850 元 66150 元 元 31850 元 34300 元 43 萬 15 萬 如果投資者選擇一次性投資的方式，在前十年內(nèi)他只要付出相當(dāng) 1/3 的樓款（ 34300）即可獲得一個總價 10 萬元的商鋪?？偨Y(jié)：在產(chǎn)權(quán)式投資的模式下，投資者前期付出 3~5 萬的投資，可獲得超過 58 萬元的投資回報。 C、永不付月供方式投資分析： 回報率 總價 首期 10 年回報 5 成 10 年月供 每月回報 每月毛利 10 年毛利 % 10 萬 5 萬 萬 549 元 566 元 17 元 2040 元 此種方式的特點是購鋪不直接返還租金，租金每月由發(fā)展商代交投資者按揭款，投資者只需投資首期， 10 年不用交一分 錢， 10 年后得到一個完整的具有 60 年產(chǎn)權(quán)的黃金商鋪。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 48 產(chǎn)權(quán)式商場運作關(guān)系圖： 五大關(guān)系人在產(chǎn)權(quán)式商城運作模式中都承擔(dān)著各自的同時又相互關(guān)聯(lián)的角色。 商鋪買賣 發(fā)展商 租賃方 商鋪租賃 經(jīng)營單位 商鋪租賃 小業(yè)主 可代交月供 按揭銀行 委托經(jīng)營 交月供 辦理按揭 租金代交 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 49 Part 5 推廣建議 總體營銷策略 “產(chǎn)權(quán)式商城”作為先進(jìn)的投資置業(yè)模式在 六安 市場是首次出現(xiàn)，其概念被目標(biāo)客戶接受有必然的過程，結(jié)合本專案的其他特點，歸納總體推廣策略如下： 核心流程策略 （ 1） 流程要點：炒熱概念、吸引關(guān)注、引導(dǎo)消費、引爆購買 （ 2）將項目整體營銷工作按時間劃分如下： 編號 項目階段 工作重點 目標(biāo) A、 第一次銷售高潮 完成順利銷售所需一切準(zhǔn)備形成目標(biāo)受眾對本案的高度關(guān)注與概念初步接受?；鹜瓿煽偙P的 40% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 50 爆熱銷， B、 第二次銷售高潮 結(jié)合好又多開業(yè)、延續(xù)火爆熱銷， 形成二次搶購。 完成總量的 80% C、 第三次銷售高潮 完成全部銷售， 同時良好營造發(fā)展商品牌 完成 余量 核心推廣策略 （ 1） 采用 IMC（整合營銷傳播）的手法，將實際銷售與廣告、 SP、公關(guān)等緊密結(jié)合。強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)術(shù)上的高度統(tǒng)一性。 （ 2）傳播的主要力量放在對投資、盈利概念以及信心保證的大力渲染， 而不是常規(guī)宣傳商鋪本身功能的做法。要點是對消費者的攻心戰(zhàn)。 核心媒體組合策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 51 （ 1） 以報紙軟硬廣告和戶外形象廣告作為主要媒體迅速炒熱本案概念和商鋪知名度 （ 2） 外賣場和銷售現(xiàn)場包裝作為促成交易的最直接媒體 （ 3） CATELOGO 和 DM作為賣場包裝和銷售講解最有力的補充。 （ 4） 以各類型活動現(xiàn)場作為非常規(guī)媒體，以活動為各銷售時段的市場導(dǎo)火索；并通過常規(guī)媒體報道使之成為當(dāng)階段社會焦點。 （ 5） 以 TV 座談式欄目和本案的報道作為火爆局面的助燃劑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 52 新聞炒作、軟性宣傳 報紙宣傳主題 A1《商業(yè)恐龍入 六安 消息篇》 A2《義烏人真的來了 消息被證實篇》 A3《幕后巨頭浮出水面 全佳福醞釀大動作》 A4《商家如何應(yīng)對“恐龍 — 義烏》 A5《義烏簽約 全佳福 》 以上部分在第一次銷售高潮期間投放 A6《商鋪投資模式大型研討會在六安召開》 A7《 義烏 引起商業(yè)中心轉(zhuǎn)移？ 現(xiàn)象分析篇》 A8《產(chǎn)權(quán)式商城炙手可熱、熱銷場景報道》 以上部分在第二次銷售高潮期間投放 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 53 TV 報道、欄目 〈 義烏 簽約 全佳福 、 全佳福 產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)售〉 社會新聞 〈產(chǎn)權(quán)式商鋪始開盤即滿堂彩〉 經(jīng)濟(jì)專欄、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象研究 〈創(chuàng)富講座、聽者云集〉 社會新聞報道 〈商業(yè)研討會專題報道〉 經(jīng)濟(jì)類報道 〈剖析“ 全佳福 現(xiàn)象”〉 談話類專題欄目 報紙硬廣 廣告主題 （ 1）軟文式廣告主題 B1《一個革命性的投資模式》 B2《創(chuàng)富時代完全攻略篇》 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 54 B3《“民工排隊買鋪”？之怪 現(xiàn)象篇》 B4《產(chǎn)權(quán)商鋪火爆 六安 之跟蹤報道 采訪發(fā)展商篇》 B5《產(chǎn)權(quán)商鋪火爆 六安 之跟蹤報道 采訪策劃機(jī)構(gòu)篇》 B6《 六安 人的遺憾篇》 以上部分在第一次銷售高潮期間投放 B7《 六安 人掀起第三次投資浪潮》 B8《投資模式分解 之 終身回報老年保障計劃》 B9《投資模式分解 之 子女教育保障計劃》 B10《投資模式分解 之 家庭幸福計劃》 B11《老會計師終于投資了生平第一單生意》 B12《金山是怎樣被鍬動的？ 投資原理分析》 B13《你也能做個富爸爸》 以上部分在三次銷售高潮期間循環(huán)投放