【正文】 設，即可先期建設200個－600個單位的攤位，建筑面積為10000－30000平方米。該部分計劃投資700－2100萬元。三期工程靜態(tài)投資為700萬元。計劃建設住宅樓四座，建筑面積10000平方米，每戶住宅面積75平方米,約可住133戶。該部分按每平方米700元建筑成本計算，需投入資金700萬元。四期工程靜態(tài)投資為2000萬元。該酒店總建筑面積約12000平方米，總投資約2000萬元。（需要說明的是，該項目投資時考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。）總投資估算表如下：總投資估算表單位：萬元項目全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“漁港船歌”廣場及市場大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，售樓接待中心的建設和大規(guī)模的廣告宣傳炒作海鮮美食街商鋪的開發(fā)建設海鮮批發(fā)市場的建設住宅建設“海鮮大酒店”的開發(fā)建設建設時間2004年2004－2005年2005年2005年2006年投資額2001540700－21007002000總投資5140－6540該項目靜態(tài)總投資為5140－6540萬元。資金投入計劃與資金籌措方式： 　　該項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資；預售收入扣除與銷售的關稅費后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。具體工程資金投入、需求與資金籌集方式如下：一期工程： 　　公司自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部分，即完成全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“海港之歌”廣場及市場大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，同時建設售樓處和相應廣告宣傳、炒作約需200萬元，由公司自有資金解決。第二部分即22000平方米上下雙層商鋪的開發(fā)建設，公司自籌資金投入300萬元及工程總包單位融資，完成進度至商鋪封頂，約1540萬元。由于一期工程所需資金量較大，建設單位如墊資300－500萬元，加上內部認購的部分資金（暫定為100萬元）可以全部投入，則還有將近700－900萬元的資金缺口，該資金缺口可以企業(yè)目前所有的開發(fā)項目土地所有權或在建工程作抵押向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款。二期工程： 　　此期工程由于受規(guī)劃限制，目前暫定兩種方式可供選擇，一是先期建設200個交易攤位，建筑面積為10000平方米；二是一次建設600個攤位，建筑面積30000平方米。兩種方式各有利弊，前者雖可降低風險但不容易形成規(guī)模，后者容易形成規(guī)模但風險相對較大，資金需求量也較大。在此分別進行估算。首先計算10000平方米海鮮交易攤位的建設資金投入和資金來源。資金投入：700元/平方米10000平方米＝700萬元資金籌措：上述700萬元可由一期工程建設所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例，700萬元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即210萬元左右即可開工建設，此210萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。其次計算30000平方米海鮮交易攤位的建設資金投入和資金來源。資金投入：700元/平方米30000平方米＝2100萬元資金籌措：上述2100萬元可由一期工程建設所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例，2100萬元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即630萬元即可開工建設，此630萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。三期工程資金投入：700元/平方米10000平方米＝700萬元資金籌措：上述700萬元可由二期工程建設所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例，700萬元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即210萬元即可開工建設，此210萬元資金來源為售出第二期的交易攤位利潤。四期工程以三期工程回款作為四期工程的建設投入資金，完成四期工程的建設。 　　四期工程視前三期開發(fā)實際效果暫不進行具體估算，只假定一個1000萬元的利潤目標。三、不同價格下銷售收入和利潤變動分析我們假定商鋪、海鮮批發(fā)市場和住宅樓建筑成本均為700元/平方米，建設期銷售比例均定為60%，全部項目銷售完畢不超過兩年，分別設計三種不同的產(chǎn)品價格組合，由此分析不同價格下銷售收入和銷售利潤水平（不考慮價格對銷售進度的影響）。（見附表）按比例銷售收入和銷售利潤分析表：四、經(jīng)濟效益分析（一）價格分析雖然從目前來看，該項目還存在諸如水、電、路、訊等基礎設施落后、常駐人口較少、海洋資源較少等不容忽視的問題，但總的說來還是一個人氣問題，只要前期“造景升值，分步開發(fā)”能按照計劃進行，則可實現(xiàn)既定利潤目標。從建筑市場原材料及各種費用價格來看，沿街商鋪及海鮮批發(fā)市場和酒店建筑成本完全可控制在700元/平方米左右。前期炒作工作結束后，該項目的升值空間將十分巨大。保守的估計，上述部分建設項目建成后售價能上升一倍，即平均達到1500元/平方米，利潤空間十分巨大。在本篇第三部分我們已經(jīng)對不同價格下的銷售收入和利潤情況進行了詳細分析和測算，這里不再贅述。（二）總利潤分析一期工程：如定價每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400－700）22000平方米＝1540萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）22000平方米＝1760萬元如定價每平方米1600元，則全部售出后銷售利潤：（1600－700）22000平方米＝1980萬元二期工程：建設10000平方米交易市場時：如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）10000平方米＝600萬元如定價每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400－700）10000平方米＝700萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）10000平方米＝800萬元建設30000平方米交易市場時：如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）30000平方米＝1800萬元如定價每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400－700）30000平方米＝2100萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）30000平方米＝2400萬元三期工程：如定價每平方米1100元，則全部售出后銷售利潤：（1100－700）10000平方米＝400萬元如定價每平方米1200元，則全部售出后銷售利潤：（1200－700）10000平方米＝500萬元如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）10000平方米＝600萬元四期工程不進行分析，假定一個銷售利潤1000萬元。為便于計算總利潤，我們取每個項目定價的最低值和最高值。由此計算出該項目完工并按計劃出售后可實現(xiàn)利潤3540萬元－4380萬元（建設10000平方米市場時），或4740萬元－5980萬元（建設30000平方米市場時）?？偫麧櫆y算表總利潤測算表單位：萬元內容項目最低價最高價海鮮城沿街商鋪的出售（可出售面積22000平方米）15401980海鮮批發(fā)交易攤位的出售（可出售面積10000平方米或30000平方米）600　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。?800）800　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2400）住宅樓出售（可出售建筑面積10000平方米400600海洋渡假村1000合計3540　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。?740）4380　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。?980）（三）各項目產(chǎn)出及盈虧保本點分析一期工程保本點分析：一期工程單位面積造價約700元/平方米，企業(yè)需投入資金1540萬元，加上前期造景投入的200萬元，合計投入1740萬元。工程完工后每平方米我們擬訂1400－1600三種價格方案，分別計算相應的資金回收額，并假定在項目開始接受預訂直到全部售出的時間為一年，也就是投資回收期暫定為一年，建設期銷售比例定為60%，則可計算出不同價格下的盈虧保本點。如定價每平方米1400元計算，賣出全部可出售面積22000平方米的57%，即12540平方米即可回籠資金1755萬元，從而達到盈虧保本點。1400元/平方米125400平方米－1740萬元≈0萬元如定價每平方米1500元計算，賣出全部可出售面積22000平方米的54%，即11880平方米即可回籠資金1782萬元，從而達到盈虧保本點。1500元/平方米11880平方米－1740萬元≈0萬元如定價每平方米1600元計算，賣出全部可出售面積22000平方米的49%，即10800平方米即可回籠資金1728萬元，從而達到盈虧保本點。1600元/平方米10800平方米－1740萬元≈0萬元二期工程保本點分析：二期工程單位面積造價700元/平方米，企業(yè)需要投入資金700－2100萬元，工程完工后每平方米以三種不同的價格計算保本點：建設10000平方米時：如定價每平方米1300元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬元，從而達到盈虧保本點。1300元/平方米5400平方米－700萬元≈0萬元如定價每平方米1400元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的50%，即5000平方米即可回籠資金700萬元，從而達到盈虧保本點。1400元/平方米5000平方米－700萬元≈0萬元如定價每平方米1500元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的47%，即4700平方米即可回籠資金705萬元，從而達到盈虧保本點。1500元/平方米4700平方米－700萬元≈0萬元建設30000平方米時：如定價每平方米1300元計算，賣出全部可出售面積30000平方米的54%，即16200平方米即可回籠資金2106萬元，從而達到盈虧保本點。1300元/平方米16200平方米－