【正文】 動情況，一期工程如能如期建設并按計劃實現銷售，則一方面可以解決二期工程的開工資金，另一方面也會為二期海鮮批發(fā)市場交易攤位的出售打下堅實的基礎。在此我們針對建設10000平方米和30000平方米兩種方案的資金來源分別進行特別分析說明。如建設10000平方米，總投資為700萬元，開工建設所需資金為總投資的30%，即210萬元，這筆資金可從一期商鋪的銷售利潤中得到，具體為：當一期商鋪定價分別為1400、1500、1600元/平方米銷售時，銷售利潤分別為151760、1980萬元，%、%、%時即可籌措到此筆資金。如建設30000平方米，總投資為2100萬元，開工建設所需資金為總投資的30%，即630萬元，這筆資金可從一期商鋪的銷售中利潤得到，具體為：當一期商鋪定價分別為1400、1500、1600元/平方米銷售時，銷售利潤分別為151760、1980萬元，%、%、%時即可籌措到此筆資金。附表：二期項目開工建設資金來源分析表附：房地產開發(fā)貸款運作需要準備的材料清單向商業(yè)銀行房地產信貸部提出申請，并提供相關材料供銀行方面調查核實。所提供的主要材料應包括：企業(yè)的基本情況、法人和法人代表的證明文件；財政部門或會計事務部門審核通過的上年度的及近期的財務會計報表，主要經營狀況和經營利潤報告表、信用等級證明和資質等級證明；基本賬戶開戶銀行開戶證明和貸款證；項目用地土地使用證明和計劃局、城建部門、土地管理部門批準的立項、規(guī)劃和施工文件；項目設計草圖和資信機構的預算（匡算）說明書；項目開發(fā)可行性研究報告；擔保人的基本情況及擔保人擬同意擔保的有關證明文件、或抵押單、質物清單。房地產抵押貸款運作說明房地產抵押貸款是房地產開發(fā)商（抵押人）以一定的房地產或其它固定的、有價值的財產或有價證券作為如期償還貸款的保證物，向商業(yè)銀行進行抵押從而取得貸款的融資方法。抵押貸款對借貸雙方均有利，但也存在一定風險。隨著政治、經濟和社會環(huán)境的變化，特別是通貨膨脹的影響經及利率的變化，對借貸雙方均存在一定風險。因此開發(fā)商和商業(yè)銀行為保護各自的利益，在利息計算和本金償還方面會達成一定共識才開始放貸。從還貸的方式來看，抵押貸款主要存在以下幾種形式：（一）漸進式抵押貸款這種方式往往由借貸雙方協(xié)商確定，并不一定是平均地分期還貸，可能會根據借貸方的收益水平規(guī)定合理的償還期，或者每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小。（二）遞減式還款這種還款方式的特點是每個還款期的償還本金一定，但應付本息逐期減少，這種方式在個人購房抵押貸款中運用非常普遍。（三）定息抵押此種還款方式是商業(yè)銀行規(guī)定的整個還款期內抵押貸款利率固定的做法。這種情況下，銀行則可能要承擔未來利率變動的風險，但銀行為降低風險，通常貸款利率均定在一個較高的水平。（四）重新協(xié)議利率抵押這種還款方法是借貸雙方考慮利率變動因素的影響，為保護各自的利益，允許雙方在還款期限內每隔一定年期（三至五年）重新協(xié)議抵押貸款利率的做法。一般來說，房地產開發(fā)商獲取抵押貸款時要經過申請、銀行審核、協(xié)議簽約、公證幾個階段才能落實。通常情況下，銀行方面根據開發(fā)商的資信程度、經營收益、申請借款余額和時間長短，以及抵押物價值評估的結果來定，一般不超過抵押物現時價值的70%，對住房按揭貸款最高為七成按揭。銀行為項目投資的抵押貸款，期限通常不超過5年，而為房地產消費市場上的購房抵押貸款，期限通常在10年以上，最多不超過20年。銀行貸款發(fā)展商向銀行或其他金融機構借入資金，按償還期限的不同，可分為短期貸款和長期貸款。其中短期貸款必須在一年內償還，一般可作為企業(yè)短期資金周轉；而在房屋建成一定的階段，發(fā)展商或可用以作抵押，籌集長期貸款?！　“l(fā)展商無論自有資金多少，在每一個具體開發(fā)項目上，相當程度上充當“皮包公司”的角色。自有資金多的發(fā)展商，同時可從事多個項目的開發(fā)，而在每個項目上自有資金運用較小，大多數的資金靠貸款。因此，發(fā)展商一般都與銀行或其他形式的金融機構保持著較緊密的聯(lián)系?！　“l(fā)展商進行銀行貸款，一般可采取以下幾種方式，即短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。一般情況下，應優(yōu)先考慮以開發(fā)項目土地使用權或在建工程作抵押的房地產抵押貸款?！　》康禺a抵押貸款有時也稱為建筑貸款，它的特征是彈性大和變化大，這是因為貸款形式和條款沒有固定的標準，往往是根據借款人的需要和市場的情況而確定，并隨著市場情況變動而改變。其中有針對項目可行性的項目貸款，亦有針對公司的信譽和實力的公司貸款。貸款年期一般與房產建筑期相同，但還應根據發(fā)展商的需要而延長或縮短。銀行提供貸款主要是按項目的可行性、借款人的資信和還款能力來考慮的。貸款金額可包括兩部分，一是土地使用費的貸款，二是建筑費用的貸款?！　〗ㄖJ款的好處是當發(fā)展商沒有足夠開發(fā)資金時，可利用其土地作用權向銀行借款，確保有充裕資金周轉；或發(fā)展商本身雖已有足夠資本，但無需全部投入，而透過這類融資途徑，使其更能靈活運用自有資金發(fā)展其他業(yè)務。房產抵押貸款這類貸款的對象是購買發(fā)展商所建造的房產的購房者。購房者無論是預購樓花或購買現成房屋，只要愿意將其所屬的預購房屋合同的權益或房屋產權抵押予銀行，皆可向銀行申請貸款來支付部分的樓價款。房產抵押貸款不像建筑貸款的彈性大和變化大，反而每宗貸款模式都大致相同的。按現時我國房地產市場情況來看，對新造房屋，銀行一般可提 供長達二十年的房產抵押貸款。借款入以分期付款方式，按月攤還本金和利息予銀行，這種還款方式的好處是不會給予借款人造成經濟上的過重負擔。此外，在貸款期內，若借款人有充裕資金，銀行是容許其提前償還部分或全部借款，給予彈性處理。房產抵押貸款不但能賦予購房者直接的財務上幫助，而且還能給予發(fā)展商以莫大的收益。因為每一位購房者，未必都有足夠的經濟實力支付全部樓價款，倘若發(fā)展商能成功地安排銀行提供房產抵押貸款服務，便可支持那些缺乏足夠資金而又有意購置房地產的個人或機構，直接將銷售對象范圍擴大，從而增促房地產的銷售數量。銷售數量的上升，可使發(fā)展商很快地回收其已支出的部分或全部資金，甚至計劃中的利潤也能于短時間內賺取得到。因此，發(fā)展商都樂意主動與銀行聯(lián)絡，安排這類貸款服務于購房者，而有些更借此間接融資，籌措足夠資金來發(fā)展房地產項目，既簡單便利而又不用支付銀行利息，可謂一舉兩得，從而減免了建筑貸款的負擔?！　°y行在提供融資服務時，一般要按以下條件對貸款項目進行評估：借款用途、擬投資項目的可行性、借款人的資信和還款能力、還款來源、抵押物的實際價值以及市場情況等?！　√峁┵J款的首要原則，是擬作抵押的土地使用權的地塊或房產的所在地必須已實施有關房地產抵押的規(guī)定和辦法。目前，我國很多地區(qū)和城市都已頒布了此類辦法和規(guī)定，這將有利于房地產開發(fā)項目的融資，并促進當地房地產業(yè)的繁榮和發(fā)展?！航M織管理篇』有了好的項目，有了好的策劃，有了好的市場，有了充足的資金支持，如何加強項目的組織和管理就顯得尤為重要。簡單說就是如何建立一個組織機構，用什么樣的人去組織管理，如何發(fā)　揮公司員工積極性和主動性的問題。它包括以下幾個方面：機構：人員構成智力構成組織培訓管理費用預算一、組織構架及人員編制、安排及人選建議成立項目開發(fā)建設總公司，名稱待定。公司設總經理、副總經理、財務總監(jiān)，主要業(yè)務職能部門包括：工程部、市場策劃部（招商部）、銷售部、財務部、行政部（物業(yè)管理部暫時不設）。人員編制、安排及人選建議（共二十人）1：總經理1人副總經理1人財務總監(jiān)1人工程部2人市場策劃部（招商部）2人銷售部12人財務部（由財務總監(jiān)1人組成）行政部1人其中：工程部招聘有一定資質和經驗的工程技術人員2名市場策劃部招聘有一定經驗和較專業(yè)的市場營銷人員2名。銷售部招聘有一定經驗和客戶資源的售樓管理及售樓員10人財務部暫由總公司指定1名。行政部暫定員1名。根據設置，成立后的公司有管理人員6人，一般工作人員14名。由于公司有總公司的大力支持，先期可以解決大部分人員。二、各崗位職權內容董事會（1）決定公司的經營計劃和投資方案；（2）制訂公司年度財務預算方案、決策方案；（3）制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；（4）制訂公司增加或減少注冊資本的方案；（5）擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；（6）決定公司內部管理機構的設置；（7）聘任或解聘公司總經理、總經理及財務負責人，決定其報酬事項；（8）制訂公司的基本管理制度；總經理（1）主持公司的生產經營管理工作。組織實施董事會決議；（2）組織實施公司年度經營計劃的投資方案；（3）擬訂公司內部管理機構設置方案；（4）擬訂公司的基本管理制度；（5）制訂公司的具體章程；（6）聘任或解聘應由董事會聘任或解聘以外的管理人員；（7）對下屬部分及人員進行及指導及監(jiān)督。副總經理（1）在總經理的領導下進行公司的生產經營管理工作；（2）協(xié)助組織、實施公司年度經營計劃和投資方案；（3）配合總經理完成公司內部管理機構設置方案；（4）配合總經理擬訂公司基本管理制度及規(guī)章；（5）具體分管下屬各個部門的工作；（6）在總經理缺席時經總經理指派代替總經理職權。工程部（1）組織各類工程招標、議標；（2）組織管理各類工程；（3）監(jiān)督各類工程的進度、技術指標及質量；（4）各類工程的驗收及評議；（5）進行各類工程圖紙的的設計、修改及評議；（6）進行各類工程預算用決策；（7）制定本部門工作制度和工作計劃；（8）組織培訓本部門工作人員。市場策劃（招商部）（1）制訂總體市場策略及操作方法；（2）策劃與操作各類市場推廣活動；（3）負責項目的整體對外招租、合資合作開發(fā)；（4）組織培訓本部門工作人員；（5）制定本部門工作制度和工作計劃；（6）進行市場調查研究與分析，提供公司決策依據。財務部（1）辦理各種財務事務；（2）制定月、年度財政預決算文件；（3）合理分配、核算、監(jiān)督公司各種財政行為；（4）制定各類財務制度；（5）處理與各類金融機構的相關關系。銷售部：（1）銷售策略的制訂；（2）銷售模擬過程的預案制訂；（3）銷售資料的準備；（4）銷售組織與日常管理；（5）售樓中心的管理與維護；行政部（1）負責公司的人力資源管理；（2）處理日常辦公室工作；（3）制定公司日常辦公室規(guī)章制度；（4）全面負責房地產開發(fā)業(yè)務及申報產權工作；（5）整理保存各類文件檔案；（6）申報辦理各類有關公司駝作的手續(xù)。三、人員智力構成為保證該項目能取得成功，人才是一個非常重要的因素，我們建議，在未來的公司人員智力組成中至少應包括以下專業(yè)人才：市場營銷專家主要參與市場調查、市場定位、市場研究和銷售策劃工作，負責制訂價格、競爭策略和具體銷售方案。建筑設計專家：主要參與公司的建筑設計工作，負責建筑設計創(chuàng)意、建筑評議選擇。工程管理專家主要參與工程施工管理，負責監(jiān)控工程質量、進度及成本控制、提供技術指導。建筑材料行家主要參與建筑設計要求工作，負責建筑材料成本的控制、比較、優(yōu)化選擇，保證建筑設計要求能夠到到規(guī)定標準。公關能手參與項目的全過程，負責各種社會關系。方案高手參與項目全過程，負責起草和設計所有的文案。律師參與合同文本的起草及審核，負責規(guī)避相應的法律風險。行政主管參與項目的全過程，負責處理日常事務性工作。善于用人的老板參與項目的全過程，負責將眾多個人的能力集合成企業(yè)優(yōu)勢。四、管理費用的支出管理費用按行業(yè)慣例可以用總投資的3%進行估算，三年的管理費用約為4500萬元3%=135萬元每年的管理費用約為135萬元247。3＝45萬元。如按成立后每人每年12000元工資計算，20名員工理人員每年需支出工資240000元?！喉椖抗ぷ鬟M度』項目實施工作進度安排本項目計劃在兩年零九個月（33個月）左右的時間內全部建成。項目工作計劃進度如下表：階段劃分時間實施項目工作內容負責部門項目建設準備階段2004年3月4月組建公司成立項目公司，部門設置，人員招聘，培訓鑫奧特公司項目手續(xù)申辦前期考察，項目可行性報告編制，項目策劃，建筑方案設計，綜合管網設計，施工圖設計，辦理建設規(guī)劃許可證等項目公司建筑公司銷售準備項目策劃方案的實施，項目宣傳炒作，項目形象推廣，銷售接待中心的設置，東西城售樓處的設置，項目公司項目建設與銷售階段2004年4月10月一期工程建設相關景觀的建設，沿街商鋪的開發(fā)建設項目公司建筑公司項目銷售內部認購，招商招租，項目預售，資金回籠2004年9月2005年12月二、三期工程建設批發(fā)市場商和品住宅的開發(fā)建設項目公司建筑公司項目銷售內部認購，招商招租，項目預售，資金回籠2006年1月2006年12月四期工程建設酒店的開發(fā)建設項目公司建筑公司項目銷售產權銷售，資金回籠項目招商招商會議的舉辦，客戶洽談，招商成功市場經營與項目銷售同步進行市場經營市場經營公司的組建或對外合作，商鋪招租、市場招商，市場經營項目公司物業(yè)管理根據項目建設進度和業(yè)主入住情況物業(yè)管理物業(yè)管理公司的組建或對外合作，項目物業(yè)管理工作開展項目公司63 / 63