【導(dǎo)讀】建建設(shè)設(shè)““東東營(yíng)營(yíng)廣廣利利港港海海鮮鮮批批發(fā)發(fā)市市場(chǎng)場(chǎng)””是是東東營(yíng)營(yíng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)社社會(huì)會(huì)的的一一件件。大大事事，，項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)在在即即將將興興起起的的國(guó)國(guó)家家一一級(jí)級(jí)漁漁港港--廣廣利利港港，，被被東東營(yíng)營(yíng)。市市政政府府列列為為發(fā)發(fā)展展““海海上上東東營(yíng)營(yíng)””的的龍龍頭頭項(xiàng)項(xiàng)目目，，項(xiàng)項(xiàng)目目建建成成后后將將產(chǎn)產(chǎn)生生。明明顯顯的的社社會(huì)會(huì)效效益益和和巨巨大大的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益。。本本策策劃劃書書在在““效效益益，，謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎，，創(chuàng)創(chuàng)新新””的的原原則則下下，，注注重重項(xiàng)項(xiàng)目目的的可可行行性性、、創(chuàng)創(chuàng)新新性性、、價(jià)價(jià)值值性性、、集集中中。然然本本策策劃劃有有別別于于““項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告””，，但但也也是是基基于于項(xiàng)項(xiàng)目目的的。不不能能解解決決人人類類一一切切領(lǐng)領(lǐng)域域里里的的不不幸幸和和苦苦惱惱的的，，甚甚至至可可能能給給世世界界上上。的的生生活活增增加加潛潛在在的的危危險(xiǎn)險(xiǎn)。。

　　

【正文】 體體 呈呈上上 升升 趨趨 勢(shì)勢(shì) ， 有有 些些 城城 市市 和和 地地 區(qū)區(qū) 的的 房房 價(jià)價(jià) 持持 續(xù)續(xù) 上上 漲漲 。 如如 山山 東東 青青 島島 的的 住住宅宅 價(jià)價(jià) 格格 平平 均均 已已 達(dá)達(dá) 6000 元元 /平平 方方 米米 以以 上上 ， 廈廈 門門 、 珠珠 海海 、 蘇蘇 州州 等等 地地專專 業(yè)業(yè) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 的的 鋪鋪 面面 價(jià)價(jià) 格格 已已 高高 達(dá)達(dá) 萬(wàn)萬(wàn) /平平 方方 米米 以以 上上 。 個(gè)個(gè) 人人 購(gòu)購(gòu) 房房 者者 中中的的 絕絕 大大 多多 數(shù)數(shù) 又又 以以 置置 業(yè)業(yè) 投投 資資 為為 目目 的的 ， 因因 此此 ， 當(dāng)當(dāng) 前前 中中 國(guó)國(guó) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 熱熱 是是由由 個(gè)個(gè) 人人 投投 資資 置置 業(yè)業(yè) 消消 費(fèi)費(fèi) 的的 有有 效效 需需 求求 所所 推推 動(dòng)動(dòng) 的的 。 二二 、 東東 營(yíng)營(yíng) 商商 業(yè)業(yè) 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 現(xiàn)現(xiàn) 狀狀 東東 營(yíng)營(yíng) 作作 為為 新新 興興 城城 市市 ， 隨隨 著著 城城 市市 經(jīng)經(jīng) 營(yíng)營(yíng) 戰(zhàn)戰(zhàn) 略略 的的 實(shí)實(shí) 施施 ， 地地 價(jià)價(jià) 迅迅 猛猛上上 漲漲 ， 掀掀 起起 東東 營(yíng)營(yíng) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 的的 新新 一一 輪輪 高高 潮潮 。 在在 東東 城城 ， 黃黃 河河 工工 貿(mào)貿(mào) Page 19 11/24/2020 Created by 牛金鋒 （ : 4052035） —————————————————————————————————————————————— 園園 內(nèi)內(nèi) 的的 東東 營(yíng)營(yíng) 市市 裝裝 飾飾 材材 料料 市市 場(chǎng)場(chǎng) 、 市市 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 適適 用用 房房 中中 的的 商商 業(yè)業(yè) 步步 行行 街街 、沿沿 清清 風(fēng)風(fēng) 湖湖 的的 商商 業(yè)業(yè) 街街 等等 持持 續(xù)續(xù) 熱熱 銷銷 ；； 在在 西西 城城 ， 老老 商商 業(yè)業(yè) 街街 （（ 商商 河河 路路 ））改改 造造 項(xiàng)項(xiàng) 目目 、 長(zhǎng)長(zhǎng) 途途 客客 運(yùn)運(yùn) 西西 站站 附附 近近 的的 小小 商商 品品 城城 等等 商商 鋪鋪 價(jià)價(jià) 格格 一一 路路 攀攀 升升 ；；在在 東東 西西 城城 之之 間間 ， 金金 大大 地地 建建 材材 城城 、 鑫鑫 都都 建建 材材 市市 場(chǎng)場(chǎng) 、 鴻鴻 基基 大大 廈廈 、 方方大大 建建 材材 城城 等等 的的 建建 設(shè)設(shè) 也也 是是 如如 火火 如如 荼荼 。 調(diào)調(diào) 查查 表表 明明 ， 東東 營(yíng)營(yíng) 商商 品品 房房 價(jià)價(jià) 格格呈呈 總總 體體 上上 漲漲 趨趨 勢(shì)勢(shì) ， 其其 中中 住住 宅宅 10 年年 間間 從從 800 多多 元元 /平平 方方 米米 漲漲 到到 現(xiàn)現(xiàn)在在 2020 元元 /平平 方方 米米 左左 右右 ；； 商商 鋪鋪 10 年年 間間 從從 1000 多多 元元 /平平 方方 米米 漲漲 到到現(xiàn)現(xiàn) 在在 的的 30004000 元元 /平平 方方 米米 左左 右右 。 東東 營(yíng)營(yíng) 市市 人人 均均 儲(chǔ)儲(chǔ) 蓄蓄 和和 人人 均均 消消 費(fèi)費(fèi)連連 續(xù)續(xù) 幾幾 年年 位位 居居 山山 東東 前前 列列 ， 特特 別別 是是 油油 田田 居居 民民 手手 中中 閑閑 置置 資資 金金 較較 多多 ，對(duì)對(duì) 于于 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 需需 求求 巨巨 大大 ， 期期 望望 有有 物物 美美 價(jià)價(jià) 廉廉 、 升升 值值 潛潛 力力 大大 的的 項(xiàng)項(xiàng)目目 出出 現(xiàn)現(xiàn) ， 本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目 個(gè)個(gè) 性性 鮮鮮 明明 ， 是是 東東 營(yíng)營(yíng) 為為 數(shù)數(shù) 不不 多多 的的 海海 鮮鮮 批批 發(fā)發(fā) 市市 場(chǎng)場(chǎng) ，項(xiàng)項(xiàng) 目目 集集 多多 種種 功功 能能 于于 一一 身身 ， 不不 但但 是是 廣廣 利利 港港 當(dāng)當(dāng) 地地 及及 相相 關(guān)關(guān) 漁漁 民民 、 水水 產(chǎn)產(chǎn)品品 經(jīng)經(jīng) 營(yíng)營(yíng) 商商 戶戶 的的 首首 要要 考考 慮慮 ， 還還 將將 是是 油油 城城 人人 民民 投投 資資 置置 業(yè)業(yè) 的的 重重 要要 選選 擇擇 。 三三 、 本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目 優(yōu)優(yōu) 劣劣 勢(shì)勢(shì) 與與 機(jī)機(jī) 會(huì)會(huì) 分分 析析 劣劣 勢(shì)勢(shì) 分分 析析 ：： 項(xiàng)項(xiàng) 目目 周周 邊邊 暫暫 時(shí)時(shí) 不不 能能 形形 成成 規(guī)規(guī) 模模 龐龐 大大 的的 人人 流流 、 物物 流流 和和 商商 流流 。 一一是是 項(xiàng)項(xiàng) 目目 位位 置置 偏偏 遠(yuǎn)遠(yuǎn) ， 水水 電電 路路 訊訊 等等 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 設(shè)設(shè) 施施 相相 對(duì)對(duì) 落落 后后 ， 近近 期期 難難 以以 形形成成 良良 好好 的的 周周 邊邊 環(huán)環(huán) 境境 ；； 二二 是是 廣廣 利利 港港 常常 駐駐 人人 口口 較較 少少 ， 近近 期期 難難 以以 吸吸 引引資資 金金 和和 人人 才才 ；； 三三 是是 東東 營(yíng)營(yíng) 近近 海海 海海 洋洋 資資 源源 較較 少少 ， 養(yǎng)養(yǎng) 殖殖 規(guī)規(guī) 模模 小小 ， 養(yǎng)養(yǎng) 殖殖業(yè)業(yè) 品品 種種 單單 一一 。 優(yōu)優(yōu) 勢(shì)勢(shì) 分分 析析 ：： 一一 是是 廣廣 利利 港港 作作 為為 ““ 海海 上上 東東 營(yíng)營(yíng) ”” 建建 設(shè)設(shè) 的的 重重 要要 基基 地地 ， 已已 經(jīng)經(jīng) 列列 入入政政 府府 總總 體體 規(guī)規(guī) 劃劃 ， 在在 25 年年 內(nèi)內(nèi) 周周 邊邊 現(xiàn)現(xiàn) 狀狀 將將 得得 到到 徹徹 底底 改改 變變 ；； 二二 是是 未未 Page 20 11/24/2020 Created by 牛金鋒 （ : 4052035） —————————————————————————————————————————————— 來來 的的 廣廣 利利 港港 將將 成成 為為 國(guó)國(guó) 家家 一一 級(jí)級(jí) 漁漁 港港 ， 建建 成成 后后 可可 一一 次次 性性 停停 泊泊 漁漁 船船 數(shù)數(shù)千千 艘艘 ， 年年 交交 易易 額額 達(dá)達(dá) 幾幾 萬(wàn)萬(wàn) 噸噸 ， 對(duì)對(duì) 于于 繁繁 榮榮 東東 營(yíng)營(yíng) 漁漁 業(yè)業(yè) 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 將將 起起 到到 積積 極極的的 推推 動(dòng)動(dòng) 作作 用用 。 三三 是是 項(xiàng)項(xiàng) 目目 市市 場(chǎng)場(chǎng) 價(jià)價(jià) 值值 巨巨 大大 ， 帶帶 有有 明明 顯顯 的的 唯唯 一一 性性 和和 壟壟斷斷 性性 機(jī)機(jī) 會(huì)會(huì) 分分 析析 ：： 投投 資資 者者 購(gòu)購(gòu) 買買 商商 業(yè)業(yè) 地地 產(chǎn)產(chǎn) 看看 重重 的的 是是 市市 場(chǎng)場(chǎng) 的的 啟啟 動(dòng)動(dòng) 情情 況況 （（ 關(guān)關(guān) 系系 到到 租租金金 的的 價(jià)價(jià) 格格 ）） 和和 未未 來來 的的 升升 值值 潛潛 力力 ， 對(duì)對(duì) 于于 概概 念念 足足 、 市市 場(chǎng)場(chǎng) 啟啟 動(dòng)動(dòng) 看看 好好 的的項(xiàng)項(xiàng) 目目 銷銷 售售 情情 況況 較較 好好 ；； 而而 對(duì)對(duì) 于于 市市 場(chǎng)場(chǎng) 啟啟 動(dòng)動(dòng) 緩緩 慢慢 、 開開 發(fā)發(fā) 商商 不不 重重 視視 前前 期期炒炒 作作 和和 市市 場(chǎng)場(chǎng) 運(yùn)運(yùn) 作作 的的 項(xiàng)項(xiàng) 目目 ， 投投 資資 者者 大大 多多 持持 幣幣 觀觀 望望 ， 銷銷 售售 難難 度度 加加 大大 。因因 市市 場(chǎng)場(chǎng) 啟啟 動(dòng)動(dòng) 不不 足足 而而 積積 壓壓 資資 金金 的的 商商 業(yè)業(yè) 地地 產(chǎn)產(chǎn) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 層層 出出 不不 窮窮 ， 已已 經(jīng)經(jīng) 引引起起 社社 會(huì)會(huì) 各各 界界 的的 重重 視視 和和 注注 意意 。 專專 業(yè)業(yè) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 啟啟 動(dòng)動(dòng) 已已 經(jīng)經(jīng) 不不 能能 靠靠 政政 府府 干干 預(yù)預(yù) ，應(yīng)應(yīng) 借借 鑒鑒 外外 地地 先先 進(jìn)進(jìn) 的的 成成 功功 經(jīng)經(jīng) 驗(yàn)驗(yàn) ， 快快 速速 啟啟 動(dòng)動(dòng) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 來來 增增 加加 購(gòu)購(gòu) 房房 業(yè)業(yè) 主主 的的投投 資資 信信 心心 和和 購(gòu)購(gòu) 買買 愿愿 望望 ， 從從 而而 帶帶 動(dòng)動(dòng) 商商 品品 房房 銷銷 售售 。 本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目 中中 的的 周周 邊邊商商 鋪鋪 和和 批批 發(fā)發(fā) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 的的 產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)權(quán) 銷銷 售售 均均 應(yīng)應(yīng) 參參 照照 考考 慮慮 。 Page 21 11/24/2020 Created by 牛金鋒 （ : 4052035） —————————————————————————————————————————————— 營(yíng)營(yíng) 銷銷 戰(zhàn)戰(zhàn) 略略 根根 據(jù)據(jù) 本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目 市市 場(chǎng)場(chǎng) 定定 位位 和和 開開 發(fā)發(fā) 特特 點(diǎn)點(diǎn) ， 項(xiàng)項(xiàng) 目目 的的 營(yíng)營(yíng) 銷銷 推推 廣廣 策策 略略 分分為為 以以 下下 四四 個(gè)個(gè) 部部 分分 。 一一 、 目目 標(biāo)標(biāo) 客客 戶戶 定定 位位 分分 析析 （（ 一一 ）） 目目 標(biāo)標(biāo) 客客 戶戶 區(qū)區(qū) 域域 暫暫 時(shí)時(shí) 鎖鎖 定定 整整 個(gè)個(gè) 東東 營(yíng)營(yíng) 市市 （（ 包包 括括 市市 區(qū)區(qū) 和和 轄轄 區(qū)區(qū) 內(nèi)內(nèi) 三三 縣縣 兩兩 區(qū)區(qū) ）） 及及 東東營(yíng)營(yíng) 周周 邊邊 縣縣 市市 ， 以以 經(jīng)經(jīng) 營(yíng)營(yíng) 業(yè)業(yè) 戶戶 和和 投投 資資 業(yè)業(yè) 主主 兩兩 個(gè)個(gè) 類類 別別 分分 析析 ， 還還 要要 充充 分分考考 慮慮 以以 漁漁 業(yè)業(yè) 為為 生生 的的 外外 來來 人人 士士 。 （（ 二二 ）） 目目 標(biāo)標(biāo) 客客 戶戶 特特 征征 按按 當(dāng)當(dāng) 前前 東東 營(yíng)營(yíng) 市市 商商 品品 房房 價(jià)價(jià) 格格 和和 此此 項(xiàng)項(xiàng) 目目 位位 置置 等等 綜綜 合合 因因 素素 分分 析析 ，沿沿 街街 商商 鋪鋪 每每 套套 總總 價(jià)價(jià) 在在 20 萬(wàn)萬(wàn) 左左 右右 ， 按按 揭揭 付付 款款 首首 付付 40%即即 8 萬(wàn)萬(wàn) 元元 左左右右 ， 每每 月月 還還 款款 千千 元元 左左 右右 ；； 產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)權(quán) 式式 批批 發(fā)發(fā) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 可可 劃劃 分分 為為 10—— 100 平平方方 米米 的的 不不 同同 面面 積積 ， 單單 價(jià)價(jià) 在在 萬(wàn)萬(wàn) 14 萬(wàn)萬(wàn) /套套 左左 右右 。 通通 過過 調(diào)調(diào) 查查 表表 明明 ，東東 營(yíng)營(yíng) 市市 民民 中中 家家 有有 存存 款款 5 萬(wàn)萬(wàn) 元元 以以 上上 ， 年年 收收 入入 在在 3 萬(wàn)萬(wàn) 元元 以以 上上 的的 人人 群群將將 成成 為為 產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)權(quán) 式式 批批 發(fā)發(fā) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 投投 資資 置置 業(yè)業(yè) 的的 首首 選選 客客 戶戶 ， 其其 中中 居居 住住 在在 廣廣 利利港港 周周 邊邊 的的 漁漁 民民 由由 于于 長(zhǎng)長(zhǎng) 期期 漂漂 泊泊 在在 外外 ， 對(duì)對(duì) 于于 ““ 一一 代代 商商 鋪鋪 養(yǎng)養(yǎng) 三三 代代 ”” 的的理理 解解 尤尤 為為 嚴(yán)嚴(yán) 重重 ， 他他 們們 必必 將將 成成 為為 該該 市市 場(chǎng)場(chǎng) 的的 第第 一一 批批 投投 資資 置置 業(yè)業(yè) 業(yè)業(yè) 主主 。 （（ 三三 ）） 目目 標(biāo)標(biāo) 客客 戶戶 細(xì)細(xì) 分分 根根 據(jù)據(jù) 以以 上上 目目 標(biāo)標(biāo) 客客 戶戶 特特 征征 ， 此此 項(xiàng)項(xiàng) 目目 的的 目目 標(biāo)標(biāo) 客客 戶戶 可可 細(xì)細(xì) 分分 為為 以以 下下幾幾 類類 人人 群群 ：： 廣廣 利利 港港 原原 來來 以以 漁漁 業(yè)業(yè) 為為 生生 的的 居居 民民 在在 廣廣 利利 港港 停停 靠靠 的的 漁漁 船船 老老 板板 、 流流 動(dòng)動(dòng) 的的 漁漁 民民 Page 22 11/24/2020 Created by 牛金鋒 （ : 4052035） —————————————————————————————————————————————— 廣廣 利利 港港 管管 理理 局局 、 漁漁 政政 部部 門門 、 邊邊 防防 、 社社 區(qū)區(qū) 的的 工工 作作 人人 員員 及及 海海洋洋 與與 水水 產(chǎn)產(chǎn) 局局 的的 職職 工工 自自 身身 經(jīng)經(jīng) 營(yíng)營(yíng) 水水 產(chǎn)產(chǎn) 品品 或或 餐餐 飲飲 行行 業(yè)業(yè) 的的 人人 群群 二二 次次 置置 業(yè)業(yè) 的的 人人 群群 東東 營(yíng)營(yíng) 市市 和和 油油 田田 年年 收收 入入 在在 3 萬(wàn)萬(wàn) 元元 以以 上上 的的 人人 群群 二二 、 整整 體體 形形 象象 策策 劃劃 推推 廣廣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 形形 象象 ， 主主 要要 指指 該該 項(xiàng)項(xiàng) 目目 視視 覺覺 識(shí)識(shí) 別別 ， 其其 核核 心心 部部 分分 包包 括括 項(xiàng)項(xiàng) 目目的的 名名 稱稱 、 標(biāo)標(biāo) 志志 、 標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn) 色色 、 標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn) 字字 體體 等等 。 要要 求求 造造 型型 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 既既 要要 富富 有有意意 境境 ， 又又 要要 突突 出出 個(gè)個(gè) 性性 ， 形形 象象 鮮鮮 明明 ， 便便 于于 記記 憶憶 ， 便便 于于 宣宣 傳傳 ， 以以 統(tǒng)統(tǒng)一一 運(yùn)運(yùn) 用用 于于 項(xiàng)項(xiàng) 目目 形形 象象 包包 裝裝 。 （（ 一一 ）） 項(xiàng)項(xiàng) 目目 視視 覺覺 識(shí)識(shí) 別別 系系 統(tǒng)統(tǒng) 名名 稱稱 （（ 1）） 項(xiàng)項(xiàng) 目目 名名 一一 個(gè)個(gè) 好好 的的 項(xiàng)項(xiàng) 目目 名名 稱稱 ， 使使 人人 有有 親親 切切 喜喜 愛愛 之之 感感 ， 讓讓 人人 印印 象象 深深 刻刻 ，讓讓 人人 們們 注注 意意 、 記記 憶憶 、 喜喜 愛愛 、 傳傳 播播 。 好好 的的 項(xiàng)項(xiàng) 目目 首首 先先 要要 有有 一一 個(gè)個(gè) 響響 亮亮易易 記記 的的 項(xiàng)項(xiàng) 目目 名名 稱稱 ， 目目 前前 的的 項(xiàng)項(xiàng) 目目 名名 稱稱 暫暫 定定 為為 ““ 東東 營(yíng)營(yíng) 廣廣 利利 港港 海海 鮮鮮 批批發(fā)發(fā) 市市 場(chǎng)場(chǎng) ”” 考考 慮慮 到到 地地 理理 位位 置置 ， 項(xiàng)項(xiàng) 目目 特特 點(diǎn)點(diǎn) 等等 因因 素素 ， 在在 名名 稱稱 方方 面面 應(yīng)應(yīng) 高高度度 重重 視視