【正文】 建設(shè)10000平方米交易市場時：如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）10000平方米＝600萬元如定價每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400－700）10000平方米＝700萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）10000平方米＝800萬元建設(shè)30000平方米交易市場時：如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）30000平方米＝1800萬元如定價每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400－700）30000平方米＝2100萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）30000平方米＝2400萬元三期工程：如定價每平方米1100元，則全部售出后銷售利潤：（1100－700）10000平方米＝400萬元如定價每平方米1200元，則全部售出后銷售利潤：（1200－700）10000平方米＝500萬元如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）10000平方米＝600萬元四期工程不進(jìn)行分析，假定一個銷售利潤1000萬元。為便于計(jì)算總利潤，我們?nèi)∶總€項(xiàng)目定價的最低值和最高值。由此計(jì)算出該項(xiàng)目完工并按計(jì)劃出售后可實(shí)現(xiàn)利潤3540萬元－4380萬元（建設(shè)10000平方米市場時），或4740萬元－5980萬元（建設(shè)30000平方米市場時）?？偫麧櫆y算表總利潤測算表單位：萬元內(nèi)容項(xiàng)目最低價最高價海鮮城沿街商鋪的出售（可出售面積22000平方米）15401980海鮮批發(fā)交易攤位的出售（可出售面積10000平方米或30000平方米）600　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。?800）800　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。?400）住宅樓出售（可出售建筑面積10000平方米400600海洋渡假村1000合計(jì)3540　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。?740）4380　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。?980）（三）各項(xiàng)目產(chǎn)出及盈虧保本點(diǎn)分析一期工程保本點(diǎn)分析：一期工程單位面積造價約700元/平方米，企業(yè)需投入資金1540萬元，加上前期造景投入的200萬元，合計(jì)投入1740萬元。工程完工后每平方米我們擬訂1400－1600三種價格方案，分別計(jì)算相應(yīng)的資金回收額，并假定在項(xiàng)目開始接受預(yù)訂直到全部售出的時間為一年，也就是投資回收期暫定為一年，建設(shè)期銷售比例定為60%，則可計(jì)算出不同價格下的盈虧保本點(diǎn)。如定價每平方米1400元計(jì)算，賣出全部可出售面積22000平方米的57%，即12540平方米即可回籠資金1755萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米125400平方米－1740萬元≈0萬元如定價每平方米1500元計(jì)算，賣出全部可出售面積22000平方米的54%，即11880平方米即可回籠資金1782萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米11880平方米－1740萬元≈0萬元如定價每平方米1600元計(jì)算，賣出全部可出售面積22000平方米的49%，即10800平方米即可回籠資金1728萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1600元/平方米10800平方米－1740萬元≈0萬元二期工程保本點(diǎn)分析：二期工程單位面積造價700元/平方米，企業(yè)需要投入資金700－2100萬元，工程完工后每平方米以三種不同的價格計(jì)算保本點(diǎn)：建設(shè)10000平方米時：如定價每平方米1300元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1300元/平方米5400平方米－700萬元≈0萬元如定價每平方米1400元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的50%，即5000平方米即可回籠資金700萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米5000平方米－700萬元≈0萬元如定價每平方米1500元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的47%，即4700平方米即可回籠資金705萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米4700平方米－700萬元≈0萬元建設(shè)30000平方米時：如定價每平方米1300元計(jì)算，賣出全部可出售面積30000平方米的54%，即16200平方米即可回籠資金2106萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1300元/平方米16200平方米－2100萬元≈0萬元如定價每平方米1400元計(jì)算，賣出全部可出售面積30000平方米的50%，即15000平方米即可回籠資金2100萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米15000平方米－2100萬元≈0萬元如定價每平方米1500元計(jì)算，賣出全部可出售面積30000平方米的47%，即14000平方米即可回籠資金2100萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米14000平方米－2100萬元≈0萬元三期工程保本點(diǎn)分析：三期工程單位面積造價按700元/平方米計(jì)算，企業(yè)需要投入資金700萬元，工程完工后每平方米售價按三種不同的價格方案分別計(jì)算保本點(diǎn)如下：如定價每平方米1100元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的64%，即6400平方米即可回籠資金704萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1100元/平方米6400平方米－700萬元≈0萬元如定價每平方米1200元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的58%，即5800平方米即可回籠資金696萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1200元/平方米5800平方米－700萬元≈0萬元如定價每平方米1300元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1300元/平方米5400平方米－700萬元≈0萬元四期工程保本點(diǎn)分析：目為整個計(jì)劃的最后一項(xiàng)，有很多不確定性因素，因此在這里不做詳細(xì)分析。附表：各項(xiàng)目出售面積保本點(diǎn)分析表 四、風(fēng)險分析此項(xiàng)目的主要風(fēng)險主要分為政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險和金融財(cái)務(wù)風(fēng)險等幾個方面。政策風(fēng)險主要來自政府的關(guān)政策的調(diào)整。解決辦法就是加大公關(guān)力度，對政府在項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)的不利政策及時進(jìn)行了解和掌握，并指定專人進(jìn)行及時跟進(jìn)，加強(qiáng)公關(guān)和協(xié)調(diào)，保證將此風(fēng)險降到最低限度。市場風(fēng)險主要來自市場，最主要的還是銷售風(fēng)險，而銷售風(fēng)險還是來自對市場的營造和把握能力問題。在此項(xiàng)目中，由于我們進(jìn)行了大規(guī)模的前期造景升級和項(xiàng)目炒作工作，因此可以初步把握一期工程的可實(shí)現(xiàn)性，對于后期開發(fā)，如要有效降低其風(fēng)險，解決途徑主要是加強(qiáng)市場前營銷工作，加大市場調(diào)查力度，力爭做到以需要定目標(biāo)，以客戶定產(chǎn)品。經(jīng)營管理風(fēng)險主要來自企業(yè)內(nèi)部，由于企業(yè)首次涉足房地產(chǎn)市場，開發(fā)和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的不足將成為最大的成功障礙，解決途徑主要是加強(qiáng)市場考察工作，參照相似項(xiàng)目決定工程進(jìn)度和資金運(yùn)作流程，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，以市場方式運(yùn)作整個項(xiàng)目，引進(jìn)專業(yè)公司參與項(xiàng)目的全過程等。金融財(cái)務(wù)風(fēng)險主要來自國家利率的調(diào)整和財(cái)務(wù)成本、費(fèi)用的變動。解決途徑主要是加強(qiáng)成本控制和管理，聘請專業(yè)會計(jì)、審計(jì)人員加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)全流程管理和控制，最大限度地降低此種風(fēng)險。五、項(xiàng)目投資價值判斷 通過對該項(xiàng)目的投資規(guī)模、收益預(yù)測、投資回收期及市場需求狀況、風(fēng)險及對策等方面的審慎分析，不管是從長期發(fā)展看，還是從短期收益看，該項(xiàng)目都具有很好的投資價值。同時，從該項(xiàng)目的機(jī)會效應(yīng)看，已被東營京市政府列為“海上東營”重點(diǎn)建設(shè)工程，將作為東營市標(biāo)性建筑物，該項(xiàng)目也具有較好的社會投資價值，有助于提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應(yīng)。六、特別說明從該項(xiàng)目的全局考慮，企業(yè)如果只建設(shè)一期商鋪而不進(jìn)行二期三期乃至四期工程的建設(shè)，一方面會違背政府意愿，不能取得政府各方面的大力支持，同時也不能有效地保證一期工程建設(shè)　產(chǎn)品按預(yù)定計(jì)劃售出，因此，二期工程不是可建可不建的問題，而是必須要建。二期工程建設(shè)最大的障礙來自于資金和市場啟動情況，一期工程如能如期建設(shè)并按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售，則一方面可以解決二期工程的開工資金，另一方面也會為二期海鮮批發(fā)市場交易攤位的出售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在此我們針對建設(shè)10000平方米和30000平方米兩種方案的資金來源分別進(jìn)行特別分析說明。如建設(shè)10000平方米，總投資為700萬元，開工建設(shè)所需資金為總投資的30%，即210萬元，這筆資金可從一期商鋪的銷售利潤中得到，具體為：當(dāng)一期商鋪定價分別為1400、1500、1600元/平方米銷售時，銷售利潤分別為151760、1980萬元，%、%、%時即可籌措到此筆資金。如建設(shè)30000平方米，總投資為2100萬元，開工建設(shè)所需資金為總投資的30%，即630萬元，這筆資金可從一期商鋪的銷售中利潤得到，具體為：當(dāng)一期商鋪定價分別為1400、1500、1600元/平方米銷售時，銷售利潤分別為151760、1980萬元，%、%、%時即可籌措到此筆資金。附表：二期項(xiàng)目開工建設(shè)資金來源分析表附：房地產(chǎn)開發(fā)貸款運(yùn)作需要準(zhǔn)備的材料清單向商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部提出申請，并提供相關(guān)材料供銀行方面調(diào)查核實(shí)。所提供的主要材料應(yīng)包括：企業(yè)的基本情況、法人和法人代表的證明文件；財(cái)政部門或會計(jì)事務(wù)部門審核通過的上年度的及近期的財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表，主要經(jīng)營狀況和經(jīng)營利潤報(bào)告表、信用等級證明和資質(zhì)等級證明；基本賬戶開戶銀行開戶證明和貸款證；項(xiàng)目用地土地使用證明和計(jì)劃局、城建部門、土地管理部門批準(zhǔn)的立項(xiàng)、規(guī)劃和施工文件；項(xiàng)目設(shè)計(jì)草圖和資信機(jī)構(gòu)的預(yù)算（匡算）說明書；項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告；擔(dān)保人的基本情況及擔(dān)保人擬同意擔(dān)保的有關(guān)證明文件、或抵押單、質(zhì)物清單。房地產(chǎn)抵押貸款運(yùn)作說明房地產(chǎn)抵押貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商（抵押人）以一定的房地產(chǎn)或其它固定的、有價值的財(cái)產(chǎn)或有價證券作為如期償還貸款的保證物，向商業(yè)銀行進(jìn)行抵押從而取得貸款的融資方法。抵押貸款對借貸雙方均有利，但也存在一定風(fēng)險。隨著政治、經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境的變化，特別是通貨膨脹的影響經(jīng)及利率的變化，對借貸雙方均存在一定風(fēng)險。因此開發(fā)商和商業(yè)銀行為保護(hù)各自的利益，在利息計(jì)算和本金償還方面會達(dá)成一定共識才開始放貸。從還貸的方式來看，抵押貸款主要存在以下幾種形式：（一）漸進(jìn)式抵押貸款這種方式往往由借貸雙方協(xié)商確定，并不一定是平均地分期還貸，可能會根據(jù)借貸方的收益水平規(guī)定合理的償還期，或者每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小。（二）遞減式還款這種還款方式的特點(diǎn)是每個還款期的償還本金一定，但應(yīng)付本息逐期減少，這種方式在個人購房抵押貸款中運(yùn)用非常普遍。（三）定息抵押此種還款方式是商業(yè)銀行規(guī)定的整個還款期內(nèi)抵押貸款利率固定的做法。這種情況下，銀行則可能要承擔(dān)未來利率變動的風(fēng)險，但銀行為降低風(fēng)險，通常貸款利率均定在一個較高的水平。（四）重新協(xié)議利率抵押這種還款方法是借貸雙方考慮利率變動因素的影響，為保護(hù)各自的利益，允許雙方在還款期限內(nèi)每隔一定年期（三至五年）重新協(xié)議抵押貸款利率的做法。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商獲取抵押貸款時要經(jīng)過申請、銀行審核、協(xié)議簽約、公證幾個階段才能落實(shí)。通常情況下，銀行方面