【正文】 場(chǎng)啟動(dòng)情況，一期工程如能如期建設(shè)并按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售，則一方面可以解決二期工程的開工資金，另一方面也會(huì)為二期海鮮批發(fā)市場(chǎng)交易攤位的出售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在此我們針對(duì)建設(shè)10000平方米和30000平方米兩種方案的資金來源分別進(jìn)行特別分析說明。如建設(shè)10000平方米，總投資為700萬元，開工建設(shè)所需資金為總投資的30%，即210萬元，這筆資金可從一期商鋪的銷售利潤(rùn)中得到，具體為：當(dāng)一期商鋪定價(jià)分別為1400、1500、1600元/平方米銷售時(shí)，銷售利潤(rùn)分別為151760、1980萬元，%、%、%時(shí)即可籌措到此筆資金。如建設(shè)30000平方米，總投資為2100萬元，開工建設(shè)所需資金為總投資的30%，即630萬元，這筆資金可從一期商鋪的銷售中利潤(rùn)得到，具體為：當(dāng)一期商鋪定價(jià)分別為1400、1500、1600元/平方米銷售時(shí)，銷售利潤(rùn)分別為151760、1980萬元，%、%、%時(shí)即可籌措到此筆資金。附表：二期項(xiàng)目開工建設(shè)資金來源分析表附：房地產(chǎn)開發(fā)貸款運(yùn)作需要準(zhǔn)備的材料清單向商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部提出申請(qǐng)，并提供相關(guān)材料供銀行方面調(diào)查核實(shí)。所提供的主要材料應(yīng)包括：企業(yè)的基本情況、法人和法人代表的證明文件；財(cái)政部門或會(huì)計(jì)事務(wù)部門審核通過的上年度的及近期的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，主要經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)報(bào)告表、信用等級(jí)證明和資質(zhì)等級(jí)證明；基本賬戶開戶銀行開戶證明和貸款證；項(xiàng)目用地土地使用證明和計(jì)劃局、城建部門、土地管理部門批準(zhǔn)的立項(xiàng)、規(guī)劃和施工文件；項(xiàng)目設(shè)計(jì)草圖和資信機(jī)構(gòu)的預(yù)算（匡算）說明書；項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告；擔(dān)保人的基本情況及擔(dān)保人擬同意擔(dān)保的有關(guān)證明文件、或抵押?jiǎn)巍①|(zhì)物清單。房地產(chǎn)抵押貸款運(yùn)作說明房地產(chǎn)抵押貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商（抵押人）以一定的房地產(chǎn)或其它固定的、有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)或有價(jià)證券作為如期償還貸款的保證物，向商業(yè)銀行進(jìn)行抵押從而取得貸款的融資方法。抵押貸款對(duì)借貸雙方均有利，但也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。隨著政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的變化，特別是通貨膨脹的影響經(jīng)及利率的變化，對(duì)借貸雙方均存在一定風(fēng)險(xiǎn)。因此開發(fā)商和商業(yè)銀行為保護(hù)各自的利益，在利息計(jì)算和本金償還方面會(huì)達(dá)成一定共識(shí)才開始放貸。從還貸的方式來看，抵押貸款主要存在以下幾種形式：（一）漸進(jìn)式抵押貸款這種方式往往由借貸雙方協(xié)商確定，并不一定是平均地分期還貸，可能會(huì)根據(jù)借貸方的收益水平規(guī)定合理的償還期，或者每次還款額相同但還款的時(shí)間間隔逐漸變小。（二）遞減式還款這種還款方式的特點(diǎn)是每個(gè)還款期的償還本金一定，但應(yīng)付本息逐期減少，這種方式在個(gè)人購房抵押貸款中運(yùn)用非常普遍。（三）定息抵押此種還款方式是商業(yè)銀行規(guī)定的整個(gè)還款期內(nèi)抵押貸款利率固定的做法。這種情況下，銀行則可能要承擔(dān)未來利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，但銀行為降低風(fēng)險(xiǎn)，通常貸款利率均定在一個(gè)較高的水平。（四）重新協(xié)議利率抵押這種還款方法是借貸雙方考慮利率變動(dòng)因素的影響，為保護(hù)各自的利益，允許雙方在還款期限內(nèi)每隔一定年期（三至五年）重新協(xié)議抵押貸款利率的做法。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商獲取抵押貸款時(shí)要經(jīng)過申請(qǐng)、銀行審核、協(xié)議簽約、公證幾個(gè)階段才能落實(shí)。通常情況下，銀行方面根據(jù)開發(fā)商的資信程度、經(jīng)營(yíng)收益、申請(qǐng)借款余額和時(shí)間長(zhǎng)短，以及抵押物價(jià)值評(píng)估的結(jié)果來定，一般不超過抵押物現(xiàn)時(shí)價(jià)值的70%，對(duì)住房按揭貸款最高為七成按揭。銀行為項(xiàng)目投資的抵押貸款，期限通常不超過5年，而為房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)上的購房抵押貸款，期限通常在10年以上，最多不超過20年。銀行貸款發(fā)展商向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入資金，按償還期限的不同，可分為短期貸款和長(zhǎng)期貸款。其中短期貸款必須在一年內(nèi)償還，一般可作為企業(yè)短期資金周轉(zhuǎn)；而在房屋建成一定的階段，發(fā)展商或可用以作抵押，籌集長(zhǎng)期貸款?！　“l(fā)展商無論自有資金多少，在每一個(gè)具體開發(fā)項(xiàng)目上，相當(dāng)程度上充當(dāng)“皮包公司”的角色。自有資金多的發(fā)展商，同時(shí)可從事多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，而在每個(gè)項(xiàng)目上自有資金運(yùn)用較小，大多數(shù)的資金靠貸款。因此，發(fā)展商一般都與銀行或其他形式的金融機(jī)構(gòu)保持著較緊密的聯(lián)系?！　“l(fā)展商進(jìn)行銀行貸款，一般可采取以下幾種方式，即短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。一般情況下，應(yīng)優(yōu)先考慮以開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)或在建工程作抵押的房地產(chǎn)抵押貸款?！　》康禺a(chǎn)抵押貸款有時(shí)也稱為建筑貸款，它的特征是彈性大和變化大，這是因?yàn)橘J款形式和條款沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，往往是根據(jù)借款人的需要和市場(chǎng)的情況而確定，并隨著市場(chǎng)情況變動(dòng)而改變。其中有針對(duì)項(xiàng)目可行性的項(xiàng)目貸款，亦有針對(duì)公司的信譽(yù)和實(shí)力的公司貸款。貸款年期一般與房產(chǎn)建筑期相同，但還應(yīng)根據(jù)發(fā)展商的需要而延長(zhǎng)或縮短。銀行提供貸款主要是按項(xiàng)目的可行性、借款人的資信和還款能力來考慮的。貸款金額可包括兩部分，一是土地使用費(fèi)的貸款，二是建筑費(fèi)用的貸款?！　〗ㄖJ款的好處是當(dāng)發(fā)展商沒有足夠開發(fā)資金時(shí)，可利用其土地作用權(quán)向銀行借款，確保有充裕資金周轉(zhuǎn)；或發(fā)展商本身雖已有足夠資本，但無需全部投入，而透過這類融資途徑，使其更能靈活運(yùn)用自有資金發(fā)展其他業(yè)務(wù)。房產(chǎn)抵押貸款這類貸款的對(duì)象是購買發(fā)展商所建造的房產(chǎn)的購房者。購房者無論是預(yù)購樓花或購買現(xiàn)成房屋，只要愿意將其所屬的預(yù)購房屋合同的權(quán)益或房屋產(chǎn)權(quán)抵押予銀行，皆可向銀行申請(qǐng)貸款來支付部分的樓價(jià)款。房產(chǎn)抵押貸款不像建筑貸款的彈性大和變化大，反而每宗貸款模式都大致相同的。按現(xiàn)時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來看，對(duì)新造房屋，銀行一般可提 供長(zhǎng)達(dá)二十年的房產(chǎn)抵押貸款。借款入以分期付款方式，按月攤還本金和利息予銀行，這種還款方式的好處是不會(huì)給予借款人造成經(jīng)濟(jì)上的過重負(fù)擔(dān)。此外，在貸款期內(nèi)，若借款人有充裕資金，銀行是容許其提前償還部分或全部借款，給予彈性處理。房產(chǎn)抵押貸款不但能賦予購房者直接的財(cái)務(wù)上幫助，而且還能給予發(fā)展商以莫大的收益。因?yàn)槊恳晃毁彿空?，未必都有足夠的?jīng)濟(jì)實(shí)力支付全部樓價(jià)款，倘若發(fā)展商能成功地安排銀行提供房產(chǎn)抵押貸款服務(wù)，便可支持那些缺乏足夠資金而又有意購置房地產(chǎn)的個(gè)人或機(jī)構(gòu)，直接將銷售對(duì)象范圍擴(kuò)大，從而增促房地產(chǎn)的銷售數(shù)量。銷售數(shù)量的上升，可使發(fā)展商很快地回收其已支出的部分或全部資金，甚至計(jì)劃中的利潤(rùn)也能于短時(shí)間內(nèi)賺取得到。因此，發(fā)展商都樂意主動(dòng)與銀行聯(lián)絡(luò)，安排這類貸款服務(wù)于購房者，而有些更借此間接融資，籌措足夠資金來發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目，既簡(jiǎn)單便利而又不用支付銀行利息，可謂一舉兩得，從而減免了建筑貸款的負(fù)擔(dān)?！　°y行在提供融資服務(wù)時(shí)，一般要按以下條件對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估：借款用途、擬投資項(xiàng)目的可行性、借款人的資信和還款能力、還款來源、抵押物的實(shí)際價(jià)值以及市場(chǎng)情況等?！　√峁┵J款的首要原則，是擬作抵押的土地使用權(quán)的地塊或房產(chǎn)的所在地必須已實(shí)施有關(guān)房地產(chǎn)抵押的規(guī)定和辦法。目前，我國(guó)很多地區(qū)和城市都已頒布了此類辦法和規(guī)定，這將有利于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資，并促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的繁榮和發(fā)展?！航M織管理篇』有了好的項(xiàng)目，有了好的策劃，有了好的市場(chǎng)，有了充足的資金支持，如何加強(qiáng)項(xiàng)目的組織和管理就顯得尤為重要。簡(jiǎn)單說就是如何建立一個(gè)組織機(jī)構(gòu)，用什么樣的人去組織管理，如何發(fā)　揮公司員工積極性和主動(dòng)性的問題。它包括以下幾個(gè)方面：機(jī)構(gòu)：人員構(gòu)成智力構(gòu)成組織培訓(xùn)管理費(fèi)用預(yù)算一、組織構(gòu)架及人員編制、安排及人選建議成立項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總公司，名稱待定。公司設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)，主要業(yè)務(wù)職能部門包括：工程部、市場(chǎng)策劃部（招商部）、銷售部、財(cái)務(wù)部、行政部（物業(yè)管理部暫時(shí)不設(shè)）。人員編制、安排及人選建議（共二十人）1：總經(jīng)理1人副總經(jīng)理1人財(cái)務(wù)總監(jiān)1人工程部2人市場(chǎng)策劃部（招商部）2人銷售部12人財(cái)務(wù)部（由財(cái)務(wù)總監(jiān)1人組成）行政部1人其中：工程部招聘有一定資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員2名市場(chǎng)策劃部招聘有一定經(jīng)驗(yàn)和較專業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷人員2名。銷售部招聘有一定經(jīng)驗(yàn)和客戶資源的售樓管理及售樓員10人財(cái)務(wù)部暫由總公司指定1名。行政部暫定員1名。根據(jù)設(shè)置，成立后的公司有管理人員6人，一般工作人員14名。由于公司有總公司的大力支持，先期可以解決大部分人員。二、各崗位職權(quán)內(nèi)容董事會(huì)（1）決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；（2）制訂公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決策方案；（3）制訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；（4）制訂公司增加或減少注冊(cè)資本的方案；（5）擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；（6）決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置；（7）聘任或解聘公司總經(jīng)理、總經(jīng)理及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，決定其報(bào)酬事項(xiàng)；（8）制訂公司的基本管理制度；總經(jīng)理（1）主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。組織實(shí)施董事會(huì)決議；（2）組織實(shí)施公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的投資方案；（3）擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；（4）擬訂公司的基本管理制度；（5）制訂公司的具體章程；（6）聘任或解聘應(yīng)由董事會(huì)聘任或解聘以外的管理人員；（7）對(duì)下屬部分及人員進(jìn)行及指導(dǎo)及監(jiān)督。副總經(jīng)理（1）在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作；（2）協(xié)助組織、實(shí)施公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；（3）配合總經(jīng)理完成公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；（4）配合總經(jīng)理擬訂公司基本管理制度及規(guī)章；（5）具體分管下屬各個(gè)部門的工作；（6）在總經(jīng)理缺席時(shí)經(jīng)總經(jīng)理指派代替總經(jīng)理職權(quán)。工程部（1）組織各類工程招標(biāo)、議標(biāo)；（2）組織管理各類工程；（3）監(jiān)督各類工程的進(jìn)度、技術(shù)指標(biāo)及質(zhì)量；（4）各類工程的驗(yàn)收及評(píng)議；（5）進(jìn)行各類工程圖紙的的設(shè)計(jì)、修改及評(píng)議；（6）進(jìn)行各類工程預(yù)算用決策；（7）制定本部門工作制度和工作計(jì)劃；（8）組織培訓(xùn)本部門工作人員。市場(chǎng)策劃（招商部）（1）制訂總體市場(chǎng)策略及操作方法；（2）策劃與操作各類市場(chǎng)推廣活動(dòng)；（3）負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體對(duì)外招租、合資合作開發(fā)；（4）組織培訓(xùn)本部門工作人員；（5）制定本部門工作制度和工作計(jì)劃；（6）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查研究與分析，提供公司決策依據(jù)。財(cái)務(wù)部（1）辦理各種財(cái)務(wù)事務(wù)；（2）制定月、年度財(cái)政預(yù)決算文件；（3）合理分配、核算、監(jiān)督公司各種財(cái)政行為；（4）制定各類財(cái)務(wù)制度；（5）處理與各類金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)關(guān)系。銷售部：（1）銷售策略的制訂；（2）銷售模擬過程的預(yù)案制訂；（3）銷售資料的準(zhǔn)備；（4）銷售組織與日常管理；（5）售樓中心的管理與維護(hù)；行政部（1）負(fù)責(zé)公司的人力資源管理；（2）處理日常辦公室工作；（3）制定公司日常辦公室規(guī)章制度；（4）全面負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)及申報(bào)產(chǎn)權(quán)工作；（5）整理保存各類文件檔案；（6）申報(bào)辦理各類有關(guān)公司駝作的手續(xù)。三、人員智力構(gòu)成為保證該項(xiàng)目能取得成功，人才是一個(gè)非常重要的因素，我們建議，在未來的公司人員智力組成中至少應(yīng)包括以下專業(yè)人才：市場(chǎng)營(yíng)銷專家主要參與市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)研究和銷售策劃工作，負(fù)責(zé)制訂價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)策略和具體銷售方案。建筑設(shè)計(jì)專家：主要參與公司的建筑設(shè)計(jì)工作，負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)意、建筑評(píng)議選擇。工程管理專家主要參與工程施工管理，負(fù)責(zé)監(jiān)控工程質(zhì)量、進(jìn)度及成本控制、提供技術(shù)指導(dǎo)。建筑材料行家主要參與建筑設(shè)計(jì)要求工作，負(fù)責(zé)建筑材料成本的控制、比較、優(yōu)化選擇，保證建筑設(shè)計(jì)要求能夠到到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。公關(guān)能手參與項(xiàng)目的全過程，負(fù)責(zé)各種社會(huì)關(guān)系。方案高手參與項(xiàng)目全過程，負(fù)責(zé)起草和設(shè)計(jì)所有的文案。律師參與合同文本的起草及審核，負(fù)責(zé)規(guī)避相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。行政主管參與項(xiàng)目的全過程，負(fù)責(zé)處理日常事務(wù)性工作。善于用人的老板參與項(xiàng)目的全過程，負(fù)責(zé)將眾多個(gè)人的能力集合成企業(yè)優(yōu)勢(shì)。四、管理費(fèi)用的支出管理費(fèi)用按行業(yè)慣例可以用總投資的3%進(jìn)行估算，三年的管理費(fèi)用約為4500萬元3%=135萬元每年的管理費(fèi)用約為135萬元247。3＝45萬元。如按成立后每人每年12000元工資計(jì)算，20名員工理人員每年需支出工資240000元?！喉?xiàng)目工作進(jìn)度』項(xiàng)目實(shí)施工作進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年零九個(gè)月（33個(gè)月）左右的時(shí)間內(nèi)全部建成。項(xiàng)目工作計(jì)劃進(jìn)度如下表：階段劃分時(shí)間實(shí)施項(xiàng)目工作內(nèi)容負(fù)責(zé)部門項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段2004年3月4月組建公司成立項(xiàng)目公司，部門設(shè)置，人員招聘，培訓(xùn)鑫奧特公司項(xiàng)目手續(xù)申辦前期考察，項(xiàng)目可行性報(bào)告編制，項(xiàng)目策劃，建筑方案設(shè)計(jì)，綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)，辦理建設(shè)規(guī)劃許可證等項(xiàng)目公司建筑公司銷售準(zhǔn)備項(xiàng)目策劃方案的實(shí)施，項(xiàng)目宣傳炒作，項(xiàng)目形象推廣，銷售接待中心的設(shè)置，東西城售樓處的設(shè)置，項(xiàng)目公司項(xiàng)目建設(shè)與銷售階段2004年4月10月一期工程建設(shè)相關(guān)景觀的建設(shè)，沿街商鋪的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目公司建筑公司項(xiàng)目銷售內(nèi)部認(rèn)購，招商招租，項(xiàng)目預(yù)售，資金回籠2004年9月2005年12月二、三期工程建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)商和品住宅的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目公司建筑公司項(xiàng)目銷售內(nèi)部認(rèn)購，招商招租，項(xiàng)目預(yù)售，資金回籠2006年1月2006年12月四期工程建設(shè)酒店的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目公司建筑公司項(xiàng)目銷售產(chǎn)權(quán)銷售，資金回籠項(xiàng)目招商招商會(huì)議的舉辦，客戶洽談，招商成功市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目銷售同步進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司的組建或?qū)ν夂献?，商鋪招租、市?chǎng)招商，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目公司物業(yè)管理根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和業(yè)主入住情況物業(yè)管理物業(yè)管理公司的組建或?qū)ν夂献鳎?xiàng)目物業(yè)管理工作開展項(xiàng)目公司60 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