【正文】 項(xiàng)目工作計(jì)劃進(jìn)度如下表：階段劃分時(shí)間實(shí)施項(xiàng)目工作內(nèi)容負(fù)責(zé)部門項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段2004年3月4月組建公司成立項(xiàng)目公司，部門設(shè)置，人員招聘，培訓(xùn)鑫奧特公司項(xiàng)目手續(xù)申辦前期考察，項(xiàng)目可行性報(bào)告編制，項(xiàng)目策劃，建筑方案設(shè)計(jì)，綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)，辦理建設(shè)規(guī)劃許可證等項(xiàng)目公司建筑公司銷售準(zhǔn)備項(xiàng)目策劃方案的實(shí)施，項(xiàng)目宣傳炒作，項(xiàng)目形象推廣，銷售接待中心的設(shè)置，東西城售樓處的設(shè)置，項(xiàng)目公司項(xiàng)目建設(shè)與銷售階段2004年4月10月一期工程建設(shè)相關(guān)景觀的建設(shè)，沿街商鋪的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目公司建筑公司項(xiàng)目銷售內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，招商招租，項(xiàng)目預(yù)售，資金回籠2004年9月2005年12月二、三期工程建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)商和品住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目公司建筑公司項(xiàng)目銷售內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，招商招租，項(xiàng)目預(yù)售，資金回籠2006年1月2006年12月四期工程建設(shè)酒店的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目公司建筑公司項(xiàng)目銷售產(chǎn)權(quán)銷售，資金回籠項(xiàng)目招商招商會(huì)議的舉辦，客戶洽談，招商成功市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目銷售同步進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司的組建或?qū)ν夂献?，商鋪招租、市?chǎng)招商，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目公司物業(yè)管理根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和業(yè)主入住情況物業(yè)管理物業(yè)管理公司的組建或?qū)ν夂献鳎?xiàng)目物業(yè)管理工作開(kāi)展項(xiàng)目公司60 / 60。如按成立后每人每年12000元工資計(jì)算，20名員工理人員每年需支出工資240000元。四、管理費(fèi)用的支出管理費(fèi)用按行業(yè)慣例可以用總投資的3%進(jìn)行估算，三年的管理費(fèi)用約為4500萬(wàn)元3%=135萬(wàn)元每年的管理費(fèi)用約為135萬(wàn)元247。行政主管參與項(xiàng)目的全過(guò)程，負(fù)責(zé)處理日常事務(wù)性工作。方案高手參與項(xiàng)目全過(guò)程，負(fù)責(zé)起草和設(shè)計(jì)所有的文案。建筑材料行家主要參與建筑設(shè)計(jì)要求工作，負(fù)責(zé)建筑材料成本的控制、比較、優(yōu)化選擇，保證建筑設(shè)計(jì)要求能夠到到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。建筑設(shè)計(jì)專家：主要參與公司的建筑設(shè)計(jì)工作，負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)意、建筑評(píng)議選擇。銷售部：（1）銷售策略的制訂；（2）銷售模擬過(guò)程的預(yù)案制訂；（3）銷售資料的準(zhǔn)備；（4）銷售組織與日常管理；（5）售樓中心的管理與維護(hù)；行政部（1）負(fù)責(zé)公司的人力資源管理；（2）處理日常辦公室工作；（3）制定公司日常辦公室規(guī)章制度；（4）全面負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)及申報(bào)產(chǎn)權(quán)工作；（5）整理保存各類文件檔案；（6）申報(bào)辦理各類有關(guān)公司駝作的手續(xù)。市場(chǎng)策劃（招商部）（1）制訂總體市場(chǎng)策略及操作方法；（2）策劃與操作各類市場(chǎng)推廣活動(dòng)；（3）負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體對(duì)外招租、合資合作開(kāi)發(fā)；（4）組織培訓(xùn)本部門工作人員；（5）制定本部門工作制度和工作計(jì)劃；（6）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查研究與分析，提供公司決策依據(jù)。副總經(jīng)理（1）在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作；（2）協(xié)助組織、實(shí)施公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；（3）配合總經(jīng)理完成公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；（4）配合總經(jīng)理擬訂公司基本管理制度及規(guī)章；（5）具體分管下屬各個(gè)部門的工作；（6）在總經(jīng)理缺席時(shí)經(jīng)總經(jīng)理指派代替總經(jīng)理職權(quán)。二、各崗位職權(quán)內(nèi)容董事會(huì)（1）決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；（2）制訂公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決策方案；（3）制訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；（4）制訂公司增加或減少注冊(cè)資本的方案；（5）擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；（6）決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置；（7）聘任或解聘公司總經(jīng)理、總經(jīng)理及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，決定其報(bào)酬事項(xiàng)；（8）制訂公司的基本管理制度；總經(jīng)理（1）主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。根據(jù)設(shè)置，成立后的公司有管理人員6人，一般工作人員14名。銷售部招聘有一定經(jīng)驗(yàn)和客戶資源的售樓管理及售樓員10人財(cái)務(wù)部暫由總公司指定1名。公司設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)，主要業(yè)務(wù)職能部門包括：工程部、市場(chǎng)策劃部（招商部）、銷售部、財(cái)務(wù)部、行政部（物業(yè)管理部暫時(shí)不設(shè)）。簡(jiǎn)單說(shuō)就是如何建立一個(gè)組織機(jī)構(gòu)，用什么樣的人去組織管理，如何發(fā)　揮公司員工積極性和主動(dòng)性的問(wèn)題。目前，我國(guó)很多地區(qū)和城市都已頒布了此類辦法和規(guī)定，這將有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資，并促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的繁榮和發(fā)展?！　°y行在提供融資服務(wù)時(shí)，一般要按以下條件對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估：借款用途、擬投資項(xiàng)目的可行性、借款人的資信和還款能力、還款來(lái)源、抵押物的實(shí)際價(jià)值以及市場(chǎng)情況等。銷售數(shù)量的上升，可使發(fā)展商很快地回收其已支出的部分或全部資金，甚至計(jì)劃中的利潤(rùn)也能于短時(shí)間內(nèi)賺取得到。房產(chǎn)抵押貸款不但能賦予購(gòu)房者直接的財(cái)務(wù)上幫助，而且還能給予發(fā)展商以莫大的收益。借款入以分期付款方式，按月攤還本金和利息予銀行，這種還款方式的好處是不會(huì)給予借款人造成經(jīng)濟(jì)上的過(guò)重負(fù)擔(dān)。房產(chǎn)抵押貸款不像建筑貸款的彈性大和變化大，反而每宗貸款模式都大致相同的。房產(chǎn)抵押貸款這類貸款的對(duì)象是購(gòu)買發(fā)展商所建造的房產(chǎn)的購(gòu)房者。貸款金額可包括兩部分，一是土地使用費(fèi)的貸款，二是建筑費(fèi)用的貸款。貸款年期一般與房產(chǎn)建筑期相同，但還應(yīng)根據(jù)發(fā)展商的需要而延長(zhǎng)或縮短?！　》康禺a(chǎn)抵押貸款有時(shí)也稱為建筑貸款，它的特征是彈性大和變化大，這是因?yàn)橘J款形式和條款沒(méi)有固定的標(biāo)準(zhǔn)，往往是根據(jù)借款人的需要和市場(chǎng)的情況而確定，并隨著市場(chǎng)情況變動(dòng)而改變。　　發(fā)展商進(jìn)行銀行貸款，一般可采取以下幾種方式，即短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。自有資金多的發(fā)展商，同時(shí)可從事多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，而在每個(gè)項(xiàng)目上自有資金運(yùn)用較小，大多數(shù)的資金靠貸款。其中短期貸款必須在一年內(nèi)償還，一般可作為企業(yè)短期資金周轉(zhuǎn)；而在房屋建成一定的階段，發(fā)展商或可用以作抵押，籌集長(zhǎng)期貸款。銀行為項(xiàng)目投資的抵押貸款，期限通常不超過(guò)5年，而為房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)上的購(gòu)房抵押貸款，期限通常在10年以上，最多不超過(guò)20年。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取抵押貸款時(shí)要經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、銀行審核、協(xié)議簽約、公證幾個(gè)階段才能落實(shí)。這種情況下，銀行則可能要承擔(dān)未來(lái)利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，但銀行為降低風(fēng)險(xiǎn)，通常貸款利率均定在一個(gè)較高的水平。（二）遞減式還款這種還款方式的特點(diǎn)是每個(gè)還款期的償還本金一定，但應(yīng)付本息逐期減少，這種方式在個(gè)人購(gòu)房抵押貸款中運(yùn)用非常普遍。因此開(kāi)發(fā)商和商業(yè)銀行為保護(hù)各自的利益，在利息計(jì)算和本金償還方面會(huì)達(dá)成一定共識(shí)才開(kāi)始放貸。抵押貸款對(duì)借貸雙方均有利，但也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。所提供的主要材料應(yīng)包括：企業(yè)的基本情況、法人和法人代表的證明文件；財(cái)政部門或會(huì)計(jì)事務(wù)部門審核通過(guò)的上年度的及近期的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，主要經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)報(bào)告表、信用等級(jí)證明和資質(zhì)等級(jí)證明；基本賬戶開(kāi)戶銀行開(kāi)戶證明和貸款證；項(xiàng)目用地土地使用證明和計(jì)劃局、城建部門、土地管理部門批準(zhǔn)的立項(xiàng)、規(guī)劃和施工文件；項(xiàng)目設(shè)計(jì)草圖和資信機(jī)構(gòu)的預(yù)算（匡算）說(shuō)明書(shū)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告；擔(dān)保人的基本情況及擔(dān)保人擬同意擔(dān)保的有關(guān)證明文件、或抵押?jiǎn)?、質(zhì)物清單。如建設(shè)30000平方米，總投資為2100萬(wàn)元，開(kāi)工建設(shè)所需資金為總投資的30%，即630萬(wàn)元，這筆資金可從一期商鋪的銷售中利潤(rùn)得到，具體為：當(dāng)一期商鋪定價(jià)分別為1400、1500、1600元/平方米銷售時(shí)，銷售利潤(rùn)分別為151760、1980萬(wàn)元，%、%、%時(shí)即可籌措到此筆資金。在此我們針對(duì)建設(shè)10000平方米和30000平方米兩種方案的資金來(lái)源分別進(jìn)行特別分析說(shuō)明。六、特別說(shuō)明從該項(xiàng)目的全局考慮，企業(yè)如果只建設(shè)一期商鋪而不進(jìn)行二期三期乃至四期工程的建設(shè)，一方面會(huì)違背政府意愿，不能取得政府各方面的大力支持，同時(shí)也不能有效地保證一期工程建設(shè)　產(chǎn)品按預(yù)定計(jì)劃售出，因此，二期工程不是可建可不建的問(wèn)題，而是必須要建。五、項(xiàng)目投資價(jià)值判斷 通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的投資規(guī)模、收益預(yù)測(cè)、投資回收期及市場(chǎng)需求狀況、風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策等方面的審慎分析，不管是從長(zhǎng)期發(fā)展看，還是從短期收益看，該項(xiàng)目都具有很好的投資價(jià)值。金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自國(guó)家利率的調(diào)整和財(cái)務(wù)成本、費(fèi)用的變動(dòng)。在此項(xiàng)目中，由于我們進(jìn)行了大規(guī)模的前期造景升級(jí)和項(xiàng)目炒作工作，因此可以初步把握一期工程的可實(shí)現(xiàn)性，對(duì)于后期開(kāi)發(fā)，如要有效降低其風(fēng)險(xiǎn)，解決途徑主要是加強(qiáng)市場(chǎng)前營(yíng)銷工作，加大市場(chǎng)調(diào)查力度，力爭(zhēng)做到以需要定目標(biāo)，以客戶定產(chǎn)品。解決辦法就是加大公關(guān)力度，對(duì)政府在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的不利政策及時(shí)進(jìn)行了解和掌握，并指定專人進(jìn)行及時(shí)跟進(jìn)，加強(qiáng)公關(guān)和協(xié)調(diào)，保證將此風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。附表：各項(xiàng)目出售面積保本點(diǎn)分析表 四、風(fēng)險(xiǎn)分析此項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)主要分為政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)和金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等幾個(gè)方面。1200元/平方米5800平方米－700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1300元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米14000平方米－2100萬(wàn)元≈0萬(wàn)元三期工程保本點(diǎn)分析：三期工程單位面積造價(jià)按700元/平方米計(jì)算，企業(yè)需要投入資金700萬(wàn)元，工程完工后每平方米售價(jià)按三種不同的價(jià)格方案分別計(jì)算保本點(diǎn)如下：如定價(jià)每平方米1100元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的64%，即6400平方米即可回籠資金704萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1300元/平方米16200平方米－2100萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1400元計(jì)算，賣出全部可出售面積30000平方米的50%，即15000平方米即可回籠資金2100萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米5000平方米－700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的47%，即4700平方米即可回籠資金705萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1600元/平方米10800平方米－1740萬(wàn)元≈0萬(wàn)元二期工程保本點(diǎn)分析：二期工程單位面積造價(jià)700元/平方米，企業(yè)需要投入資金700－2100萬(wàn)元，工程完工后每平方米以三種不同的價(jià)格計(jì)算保本點(diǎn)：建設(shè)10000平方米時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米125400平方米－1740萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元計(jì)算，賣出全部可出售面積22000平方米的54%，即11880平方米即可回籠資金1782萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。工程完工后每平方米我們擬訂1400－1600三種價(jià)格方案，分別計(jì)算相應(yīng)的資金回收額，并假定在項(xiàng)目開(kāi)始接受預(yù)訂直到全部售出的時(shí)間為一年，也就是投資回收期暫定為一年，建設(shè)期銷售比例定為60%，則可計(jì)算出不同價(jià)格下的盈虧保本點(diǎn)。由此計(jì)算出該項(xiàng)目完工并按計(jì)劃出售后可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3540萬(wàn)元－4380萬(wàn)元（建設(shè)10000平方米市場(chǎng)時(shí)），或4740萬(wàn)元－5980萬(wàn)元（建設(shè)30000平方米市場(chǎng)時(shí)）。（二）總利潤(rùn)分析一期工程：如定價(jià)每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤(rùn)：（1400－700）22000平方米＝1540萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤(rùn)：（1500－700）22000平方米＝1760萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1600元，則全部售出后銷售利潤(rùn)：（1600－700）22000平方米＝1980萬(wàn)元二期工程：建設(shè)10000平方米交易市場(chǎng)時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤(rùn)：（1300－700）10000平方米＝600萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤(rùn)：（1400－700）10000平方米＝700萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤(rùn)：（1500－700）10000平方米＝800萬(wàn)元建設(shè)30000平方米交易市場(chǎng)時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤(rùn)：（1300－700）30000平方米＝1800萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤(rùn)：（1400－700）30000平方米＝2100萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤(rùn)：（1500－700）30000平方米＝2400萬(wàn)元三期工程：如定價(jià)每平方米1100元，則全部售出后銷售利潤(rùn)：（1100－700）10000平方米＝400萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1200元，則全部售出后銷售利潤(rùn)：（1200－700）10000平方米＝500萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤(rùn)：（1300－700）10000平方米＝600萬(wàn)元四期工程不進(jìn)行分析，假定一個(gè)銷售利潤(rùn)1000萬(wàn)元。保守的估計(jì)，上述部分建設(shè)項(xiàng)目建成后售價(jià)能上升一倍，即平均達(dá)到1500元/平方米，利潤(rùn)空間十分巨大。從建筑市場(chǎng)原材料及各種費(fèi)用價(jià)格來(lái)看，沿街商鋪及海鮮批發(fā)市場(chǎng)和酒店建筑成本完全可控制在700元/平方米左右。三、不同價(jià)格下銷售收入和利潤(rùn)變動(dòng)分析我們假定商鋪、海鮮批發(fā)市場(chǎng)和住宅樓建筑成本均為700元/平方米，建設(shè)期銷售比例均定為60%，全部項(xiàng)目銷售完畢不超過(guò)兩年，分別設(shè)計(jì)三種不同的產(chǎn)品價(jià)格組合，由此分析不同價(jià)格下銷售收入和銷售利潤(rùn)水平（不考慮價(jià)格對(duì)銷售進(jìn)度的影響）。四期工程以三期工程回款作為四期工程的建設(shè)投入資金，完成四期工程的建設(shè)。資金投入：700元/平方米30000平方米＝2100萬(wàn)元資金籌措：上述2100萬(wàn)元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤(rùn)解決，按照慣例，2100萬(wàn)元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即630萬(wàn)元即可開(kāi)工建設(shè)，此630萬(wàn)元資金來(lái)源為售出第一期的部分商鋪利潤(rùn)。資金投入：700元/平方米10000平方米＝700萬(wàn)