【正文】 工程完工后每平方米我們擬訂 1400－ 1600 三種價格方案，分別計算相應(yīng)的資金回收額。backgroundcolor:00aa0039。5980） （三）各項目產(chǎn)出及盈虧保本點分析 一期工程保本點分析： 一 期 工 程 單 位 面 積 造 價 約 700 元 / 平 方 米 ， 企 業(yè) 需 投 入 資 金 1B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。540 1980 海鮮批發(fā)交易攤位的出售（可出售面積 10000 平方米或 30000 平方米） 600 （ 1800） 800 （ 2400） 住宅樓出售（可出售建筑面積 10000 平方米 400 600 海洋渡假村 1000 合計 3B style=39。color:white。5980 萬元（建設(shè) 30000 平方米市場時）。color:white。backgroundcolor:00aa0039。由此計算出該項目完工并按計劃出售后可實現(xiàn)利潤 3B style=39。500 萬元 如定價每平方米 1300 元，則全部售出后 銷售利潤：（ 1300－ 700） 10000 平方米＝ 600 萬元 四期工程不進行分析，假定一個銷售利潤 1000 萬元。color:white。backgroundcolor:00aa0039。500 元，則全部售出后 銷售利潤：（ 1B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。500 元，則全部售出后 銷售利潤：（ 1B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。500 元，則全部售出后 銷售利潤：（ 1B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。 （二）總利潤分析 一期工程： 如定價每平方米 1400 元，則全部售出后 銷 售 利 潤 ： （ 1400 － 700 ） 22020 平 方 米 ＝ 1B style=39。500 元 /平方米，利潤空間十分巨大。color:white。前期炒作工作結(jié)束后，該項目的升值空間將十分巨大。（見附表） 按比例銷售收入和銷售利潤分析表： 四、經(jīng)濟效益分析 （一）價格分析 雖然從目前來看，該項目還存在諸如水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施落后、常駐人口較少、海洋資源較少等不容忽視的問題，但總的說來還是一個人氣問題，只要前期“造景升值，分步開發(fā)”能按照計劃進行，則可實現(xiàn)既定利潤目標(biāo)。 四期工程視前三期開發(fā)實際效果暫不進行具體估算，只假定一個 1000 萬元的利潤目標(biāo)。 三期工程 資金投入： 700 元 /平方米 10000 平方米＝ 700 萬元 資金籌措：上述 700 萬元可由二期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例， 700 萬元的工程，企業(yè)只需要出資 30%，即 210 萬元即可開工建設(shè)，此 210 萬元資金來源為售出第二期的交易攤位利潤。 其次計算 30000 平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來源。 首先計算 10000 平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來源。兩種方式各有利弊，前者雖可降低風(fēng)險但不容易形成規(guī)模，后者容易形成規(guī)模但風(fēng)險相對較大，資金需求量也較大。500 萬元，加上內(nèi)部認(rèn)購的部分資金（暫定為100 萬元）可以全部投入，則還有將近 700－ 900 萬元的資金缺口，該資金缺口可以企業(yè)目前所有的開發(fā)項目土地所有權(quán)或在建工程作抵押向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款。color:white。540萬 元 。color:white。具體工程資金投入、需求與資金籌集方式如下： 一期工程： 公司自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部分，即完成全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“海港之歌”廣場及市場大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，同時建設(shè)售樓處和相應(yīng)廣告宣傳、炒作約需 200 萬元，由公司自有資金解決。 資金投入計劃與資金籌措方式： 該項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。backgroundcolor:00aa0039。5140 － 6B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。5140 － 6B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。5 年 2020 年 投資額 200 1B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。5 年 200B style=39。color:white。 （需要說明的是，該項目投資時考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原 材料價格的可能變化。 四期工程靜態(tài)投資為 2020 萬元。5 平方米 ,約可住 133 戶。color:white。 三期工程靜態(tài)投資為 700 萬元。因此按照審慎的原則，擬先期進行試探性建設(shè)，即可先期建設(shè) 200 個－ 600 個單位的攤位，建筑面積為 10000－ 30000 平方米。backgroundcolor:00aa0039?？紤]到該部分如果全部建為批發(fā)交易市場投資額較大（按 700 元 /平方米計算， 60000 平方米需要投資 4200 余萬元），且按一個出售單位 B style=39。540 萬元。color:white。 二、項目資金投入與資金籌措 一期工程初步估算靜態(tài)投資為 1740 萬元，其中第一部分工程總投資約為 200 萬元 。 四期為“鑫奧特海洋渡假村”的開發(fā)建設(shè)。backgroundcolor:00aa0039。5 年 6 月動工至 200B style=39。color:white?？紤]到資金狀況，住宅樓的開發(fā)建設(shè)可在二期海鮮 批 發(fā) 交 易 市 場 啟 動 后 鋪 開 。5 年 9 月結(jié)束。color:white。backgroundcolor:00aa0039。工期預(yù)計為 6 個月，200B style=39。工期預(yù)計為6 個月， 2020 年 6 月動工至 2020 年 12 月結(jié) 束。一部分為全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“漁港船歌”及市場進口的修建、地上附著物的拆除等前期工程，同時建設(shè)售樓接待中心、開展大規(guī)模的宣傳炒作。項目總建設(shè)期為兩年半，合計 30 個月，工期從 2020 年 6 月開始，至 2020 年 12 月底結(jié)束。為便于企業(yè)融資，此部分還附有金融機構(gòu)項目借款程序和有關(guān)說明。backgroundcolor:00aa0039。5 銷售物品計劃和準(zhǔn)備 銷售部 16 業(yè)主培訓(xùn)活動策劃 銷售部 購房知識、項目介紹 17 施工圍墻、現(xiàn)場氣氛營造 銷售 部 18 胸卡、名片、手提袋 銷售部 19 銷售環(huán)境布置 銷售部 旗幟、導(dǎo)視牌等 20 服裝選型、定做 銷售部 統(tǒng)一服裝 21 業(yè)主培訓(xùn)活動實施 銷售部 22 銷售要點、統(tǒng)一說辭的培訓(xùn) 銷售部 23 銷售收款計劃 項目公司 24 銷售人員安排 銷售部 2B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。5 銷售操作 簽約履行、樓款回收 6 成交匯總 回款復(fù)審、糾紛處理 7 客戶入住 入住通知、管理移交 8 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 分戶 匯總、轉(zhuǎn)移完成 9 項目總結(jié) 業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情 四、營銷服務(wù)策劃實施 （一）財務(wù)策略 序號 分類實施 實施內(nèi)容 1 信貸策略 選擇適當(dāng)銀行 控制貸款規(guī)模、周期 合理選擇質(zhì)押資產(chǎn) 銀企關(guān)系塑造 信貸與按揭互動操作 2 付款方式策略 多種付款選擇 優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化 付款方式優(yōu)缺點分析 付款方式引導(dǎo) 付款方式變通 3 按揭策略 明晰項目按揭資料 盡可能擴大年限至 30 年 按揭比例 首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略 按揭銀行選擇藝術(shù) 保險公司及條約 公證處及條約 按揭各項費用控制 （二）商業(yè)合作關(guān)系 序號 關(guān)系分類 關(guān) 系 主 體 1 雙方關(guān)系 開發(fā)商與政府 開發(fā)商與策劃商 開發(fā)商與設(shè)計院 開發(fā)商與承建商 開發(fā)商與代理商 開發(fā)商與廣告商 開發(fā)商與物業(yè)管理商 開發(fā)商與銀行（融資單位） 2 三方關(guān)系 開發(fā)商、策劃商、政府 開發(fā)商、策劃商、設(shè)計院 開發(fā)商、策劃商、代理商 開發(fā)商、策劃商、廣告商 開發(fā)商、策劃商、物業(yè)管理商 開發(fā)商、策劃商、銀行（融資單位） 3 多方關(guān)系 開發(fā)商、策劃 商、其他合作方 （三）工作協(xié)調(diào)配合 人 員 工 作 職 責(zé) 開發(fā)商主要負(fù)責(zé)人 與策劃代理商確定合作事宜、簽署合同 完善能有效工作的組織架購和人員配備 分權(quán)銷售部門、并明確其責(zé)任 全員營銷的發(fā)動和組織 監(jiān)督營銷策劃工作的執(zhí)行 策劃代理商項目負(fù)責(zé)人 合作洽談 銷售策劃工作對接、與項目方銷售人員的配合 銷售策劃工作成果分塊執(zhí)行、落實、跟蹤 信息反饋 工作效果總結(jié) 財務(wù)部 了解項目銷售工作進展 參與重大營銷活動 銷售管理工作，配合催收房款 配合銷售部核算價格，參 與制定價格策略 及時辦理劃撥營銷推廣費用 工程部 工程進度與銷售進度的匹配 嚴(yán)把工程質(zhì)量 文明施工，控制現(xiàn)場形象 銷售活動的現(xiàn)場配合 物業(yè)管理公司 各銷售階段營銷推廣方案的配合執(zhí)行 工程驗收與工地想象維護 銷售文件配合 銷售買場的管理 軍體操練 保安員與售樓員的工作銜接、默契配合 附表 1：項目銷售前準(zhǔn)備工作進度計劃表 序號 工作事項 時間 負(fù)責(zé)部門 備注 1 銷售部門組建 項目公司 與策劃商合作 2 銷售人員招聘、培訓(xùn)和專項培訓(xùn) 銷售部 3 銷售接待中心設(shè)置 項目公司 沙盤、模型、展板 4 宣傳單頁印刷 項目公司 項目形象、賣點 B style=39。color:white。 銷售網(wǎng)絡(luò) 為克服項目位置偏遠(yuǎn)的不利條件，便于城區(qū)客戶了解項目，建議開發(fā)商在東西城各設(shè)置售樓處一處，西城可以設(shè)在水產(chǎn)品批發(fā)市場門口，東城設(shè)在人流聚 集區(qū)，各自安排銷售人員現(xiàn)場售樓。 （五）其他銷售建議 銷售代理商（銷售顧問） 與房地產(chǎn)銷售策劃代理商的合作將加快項目銷售速度，專業(yè)房地產(chǎn)策劃銷售運營公司在房地產(chǎn)銷售方面具有豐富的經(jīng)驗和技巧，并熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情和客戶心理，對此項目的把握更為準(zhǔn)確，應(yīng)積極與其合作。backgroundcolor:00aa0039。 價格浮動策略 為體現(xiàn)房產(chǎn)升值，增強投資者信心，吸引更多客戶購房，在銷售擴張期建議每兩個月上浮20 元，爭取在預(yù)定銷售期內(nèi)，商鋪價格上浮到 1800 元 /平方米以上，市場攤位價格上浮到1B style=39。backgroundcolor:00aa0039。501700 元 /平方米，市場攤位上浮到 13B style=39。color:white。5000 元左右的微型車等 價格分期策略 內(nèi)部認(rèn)購價格 內(nèi)部認(rèn)購期間屬于期房，此時房價不宜定高，從建筑成本和現(xiàn)在東營房地產(chǎn)行情看，沿