【正文】 建筑總高 其中：渡假酒店 B style=39。 （ 4）注重漁港漁碼頭的景觀設(shè)計(jì)。項(xiàng)目總體布局合理，突出體現(xiàn)了功能性與實(shí)用性。 （ 2）水文地質(zhì)：根據(jù)地質(zhì)勘察結(jié)果，場區(qū)內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建筑混凝土無腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。backgroundcolor:00aa0039。color:white。其中臨街商鋪部分是項(xiàng)目開發(fā)中的優(yōu)質(zhì)版塊，建議借鑒外地成形市場調(diào)整規(guī)劃，如有難度，可申請(qǐng)減少批發(fā)市場建筑面積，以達(dá)到容積率指數(shù)不變。color:white。鑒于本項(xiàng)目為購物、休閑、觀光、餐飲為主的主題公園，面向消費(fèi)群體大部分為市區(qū)內(nèi)有車一族，相對(duì)于這部分群體來說，交通相對(duì)便利。 （二）建設(shè)條件 位置條件 項(xiàng)目位于東營市本年度破土動(dòng) 工的寬 100 米，深 7 米的新建優(yōu)質(zhì)漁港碼頭西側(cè)，是“海上東營”建設(shè)的重要基地。backgroundcolor:00aa0039。color:white。 附：廣利港概況： 廣利港自 1993 年開始開發(fā)建設(shè)漁民村，現(xiàn)已建成漁民村三個(gè)，常駐人口 3B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。廣利港批發(fā)市場的建成，不但可以滿足東營三縣兩區(qū)的水產(chǎn)品消費(fèi)，濱洲、淄博等周邊地區(qū)因地理位置靠近，也會(huì)來此進(jìn)行水產(chǎn)交易。 （二）可借助的天鵝湖旅游資源 本項(xiàng)目緊臨亞洲最大的平原水庫 天鵝湖風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，水域遼闊，四季水鳥不絕，每年吸引數(shù)萬游客，而周圍缺乏相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施及旅游項(xiàng)目。在《東營市廣利港總體規(guī)劃》中，廣利港的 發(fā)展定位是：以引進(jìn)外資和利用民間投資為主，鼓勵(lì)發(fā)展具有經(jīng)濟(jì)活力的外資企業(yè)和私營企業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展海產(chǎn)品養(yǎng)殖、加工、貿(mào)易一體化的產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。backgroundcolor:00aa0039。color:white。本著為投資企業(yè)負(fù)責(zé)的態(tài)度，在深化外地成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合本地實(shí)際的情況下，我們秉承“市場開發(fā)帶動(dòng)本項(xiàng)目銷售”的核心思 想，在充分考慮項(xiàng)目所需要?jiǎng)佑玫馁Y金，充分考慮項(xiàng)目價(jià)值潛力開發(fā)，充分考慮項(xiàng)目借助外力與外界合資合作的基礎(chǔ)上，本著對(duì)投資企業(yè)高度負(fù)責(zé)的態(tài)度和務(wù)實(shí)的精神，注重項(xiàng)目的投資安全性，以使企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。 五、信息性 俗話說“多存芝麻好打油 ”。本策劃根據(jù)企業(yè)目前的資產(chǎn)、市場、管理等實(shí)際情況，對(duì)如何發(fā)揮各自內(nèi)在價(jià)值潛力做出了科學(xué)的、可操作性的價(jià)值回報(bào)方案，并對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行組合，更便于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策?！笨梢?，優(yōu)化生存環(huán)境，策劃人間動(dòng)態(tài)，創(chuàng)新性原則首當(dāng)其沖，這也是本項(xiàng)目策劃的一個(gè)最基本的出發(fā)點(diǎn)之一。 二、創(chuàng)新性 創(chuàng)新是事物得以發(fā)展的動(dòng)力，是人類賴以生存和發(fā)展的主要手段。東營廣利港海鮮批發(fā)市場項(xiàng)目策劃 目 錄 序 言 項(xiàng)目總論 產(chǎn)品定位篇 市場營銷篇 經(jīng)濟(jì)效益篇 組織管理篇 項(xiàng)目工作進(jìn)度 『序 言』 建設(shè)“東營廣利港海鮮批發(fā)市場”是東營經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一件大事，項(xiàng)目建設(shè)在即將興起的國家一級(jí)漁港 廣利港，被東營市政府列為發(fā)展“海上東營”的龍頭項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后將產(chǎn)生明顯的社會(huì)效益和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。美國學(xué)者 S本策劃從產(chǎn)品定位、市場營銷、效益分析、管理模式等諸多方面進(jìn)行了有益的探索和創(chuàng)新。 四、集中性 在戰(zhàn)爭中，集中優(yōu)勢(shì)兵力攻擊對(duì)方關(guān)鍵性的部分，成為軍事謀略的上策。一個(gè)好的項(xiàng)目策劃，是以信息的收集、加工、整理、利用開始的，而好的開始就意味著成功的一半，因此，信息性原則是本策劃的基礎(chǔ)性原則，也是關(guān)鍵性的原則。 『項(xiàng)目總論』 本篇從“政府政策與規(guī)劃趨勢(shì)、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值、項(xiàng)目的主要建設(shè)指標(biāo)”三個(gè)方面分析，意在使企業(yè)對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)宏觀的了解。backgroundcolor:00aa0039。500 萬美元。 （三）東營市海洋與漁業(yè)局已將規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)五園”列入議事日程，其中“一區(qū)”就是中心城防潮堤以內(nèi)的約 20 萬畝的現(xiàn)代化漁業(yè)示范區(qū)，本項(xiàng)目已經(jīng)被作為重點(diǎn)調(diào)控中心工作來抓。本項(xiàng)目作 為其“東鄰”實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。 （四）珍貴的經(jīng)濟(jì)價(jià)值 本項(xiàng)目是進(jìn)入廣利港兩條道路入口的交會(huì)位置，占地利；是政府批準(zhǔn)和支持的大型海鮮交易批發(fā)市場，項(xiàng)目含有唯一和壟 斷性價(jià)值，據(jù)天時(shí)；項(xiàng)目符合城市群體“下午經(jīng)濟(jì)與周末經(jīng)濟(jì)、特色經(jīng)濟(jì)，假期經(jīng)濟(jì)”體會(huì)漁港休閑生活的特定場所，更是漁產(chǎn)品批發(fā)零售、廉價(jià)海鮮餐飲的聚集地，有人和。5 公里。backgroundcolor:00aa0039。color:white。backgroundcolor:00aa0039。5 艘，燈標(biāo)一座。隨著黃東鐵路支線、環(huán)渤海高速公路和東營經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，廣利港具備了更便捷的交通條件和競爭優(yōu)勢(shì)。 環(huán)境條件 東營是 一個(gè)缺少景觀的城市，本項(xiàng)目依托于東營市淡水湖景區(qū)與海港景區(qū)兩大得天獨(dú)厚、相對(duì)唯一的重要景區(qū)，造景升值對(duì)于項(xiàng)目來說十分重要。backgroundcolor:00aa0039。 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目開發(fā)的沿街商鋪，是整個(gè)工程創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的主體部分，注重人性化的設(shè)計(jì)，以滿足業(yè)主的居 住需求，在舒適、配套、環(huán)境、起居、通風(fēng)等方面都有一定要求。backgroundcolor:00aa0039。50 平方米三種，進(jìn)深 10 米，廚衛(wèi)齊全。 （ 3）地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗（ 1993） 13 號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖（ 1990）”有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程防震烈度為八度。 （ 1）商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施齊全。 附建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 1 總用地面積 72480 平方米 2 總建筑面積 110000 平方米 3 地下建筑面積 7680 平方米 4 地上建筑面積 104000 平方米 其中：渡假酒店 12020 平方米 低層商鋪 22020 平方米 市場 60000 平方米 住宅 10000 平方米 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。特別提示的是環(huán)境保護(hù)：停車場汽車排放尾氣對(duì)地面周圍空氣的污染。在景觀上，注重造景提升建筑品質(zhì)；在建筑上，著力體現(xiàn)海洋文化，建設(shè)一處極具海港特色的建筑豐碑，同時(shí)吹響鑫奧特品牌在東營地產(chǎn)業(yè)的沖鋒號(hào)角，讓“建筑銘刻歷史、讓建筑改變生活”。住漁村、觀海港景色、吃海鮮，聞?dòng)[漁家風(fēng)俗。color:white。 （二）入口廣場景區(qū) “漁港船歌” 趕海大道向南 200 米左右，即本項(xiàng)目沿街商品房部分和整個(gè)項(xiàng)目的入口，建議在此設(shè)置小型廣場 “漁港之歌”。backgroundcolor:00aa0039。東營雖然是濱海城市，但多數(shù)市民尚未領(lǐng)略到濱海風(fēng)情，將此 部分開發(fā)并啟動(dòng)物美價(jià)廉的海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂的專業(yè)街區(qū)，不但可以滿足商品房的商業(yè)空間，也填補(bǔ)了東營的市場空白，更能帶動(dòng)已經(jīng)成型的冷藏廠開發(fā)和后期大型批發(fā)市場的銷售開發(fā)工作。50 平方米和 B 型 100 平方米左右兩種， C 戶型B style=39。 （四）大型海鮮批發(fā)市場 “漁家賣場” 建筑于項(xiàng)目的中心位置，總規(guī)劃面積六萬平方米，是項(xiàng)目開發(fā)的核心區(qū)，由于啟動(dòng)批發(fā)市場不確定因素較多，建議分步開發(fā)，前期開發(fā)控制在三萬平方米以內(nèi)，二期作為儲(chǔ)備項(xiàng)目。另一種是不違被政府總體規(guī)劃原則下，設(shè)計(jì)分體街區(qū)式市場。酒店是建立在港口整體規(guī)基礎(chǔ)上，面向旅游人群、批發(fā)經(jīng)營業(yè)主， 為其提供餐飲、娛樂、住宿、會(huì)議等服務(wù)，建議規(guī)劃縮小規(guī)模，還可結(jié)合旅游資源的開發(fā)，辟出部分面積建設(shè)“漁船展覽館”，向國家旅游局申請(qǐng)定點(diǎn)，收藏各種漁具與漁船模型，再現(xiàn)漁港、漁船的發(fā)展歷史，或者在條件成熟的情況下開發(fā)以旅游渡假為主“產(chǎn)權(quán)式”酒店，對(duì)外銷售或合作經(jīng)營。銀行儲(chǔ)蓄利率的降低和股票 、期貨等項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的加大，使人們轉(zhuǎn)向相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資，全國正掀起大眾百姓（中等收入家庭）買房的熱潮，全國房地產(chǎn)市場發(fā)展總體呈上升趨勢(shì)，有些城市和地區(qū)的房價(jià)持續(xù)上漲。5 萬 /平方米以上。調(diào)查表明，東營商品房價(jià)格呈總體上漲趨勢(shì)，其中住宅10 年間從 800 多元 /平方米漲到現(xiàn)在 2020 元 /平方米左右；商鋪 10 年間從 1000 多元 /平方米漲到現(xiàn)在的 30004000 元 /平方米左右。 優(yōu)勢(shì)分析： 一是廣利港作為“海上東營”建設(shè)的重要基地，已經(jīng)列入政府總體規(guī)劃，在 2B style=39。三是項(xiàng)目市場價(jià)值巨大，帶有明顯的唯一性和壟斷性 機(jī)會(huì)分析： 投資者購買商業(yè)地產(chǎn)看重 的是市場的啟動(dòng)情況（關(guān)系到租金的價(jià)格）和未來的升值潛力，對(duì)于概念足、市場啟動(dòng)看好的項(xiàng)目銷售情況較好；而對(duì)于市場啟動(dòng)緩慢、開發(fā)商不重視前期炒作和市場運(yùn)作的項(xiàng)目，投資者大多持幣觀望，銷售難度加大。 營銷戰(zhàn)略 根據(jù)本項(xiàng)目市場定位和開發(fā)特點(diǎn)，項(xiàng)目的營銷推廣策 略分為以下四個(gè)部分。color:white。color:white。 （一）項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng) 名稱 （ 1）項(xiàng)目名 一個(gè)好的項(xiàng)目名稱，使人有親切喜愛之感，讓人印象深刻，讓人們注意、記憶、喜愛 、傳播。 標(biāo)志（略） 標(biāo)準(zhǔn)色（略） 標(biāo)準(zhǔn)字體（略） （二）形象的延展及運(yùn)用 工地環(huán)境包裝視覺 （ 1）建筑物主體 開工建設(shè)后，在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的項(xiàng)目噴繪巨幅廣告，突出項(xiàng)目整體形象，吸引到現(xiàn)場參觀人群的注意力。 附：接待中心的設(shè)計(jì)要求詳表 序 號(hào) 內(nèi) 容 設(shè)計(jì)要求 1 接待中心室內(nèi)外展示 室外巨幅噴繪廣告、燈箱、導(dǎo)視牌等 2 接待中心功能分區(qū) 項(xiàng)目展示區(qū)、客戶洽談區(qū)、大客戶接待處、銷售人員辦公區(qū) 3 接待中心大門橫眉 項(xiàng)目公司名稱和醒目的接待中心標(biāo)志 4 接待中心形象墻 項(xiàng)目公司標(biāo)志 B style=39。一般按以下五個(gè)階段發(fā)布： 銷售準(zhǔn)備階段 首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段 二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段 三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段 掃尾階段銷售 公司安排專人對(duì)各個(gè)時(shí)期廣告效果進(jìn)行監(jiān)控和調(diào)查評(píng)估，及時(shí)向公司反饋信息，便于對(duì)下期廣告策略的修正和發(fā)布。backgroundcolor:00aa0039。 （ 4）開工儀式 邀請(qǐng)東營市主要領(lǐng)導(dǎo)、水產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)等參加，媒體同時(shí)進(jìn)行采訪報(bào)道，以擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，引起目標(biāo)客戶注意。5）開盤儀式 組織策劃大型公關(guān)活動(dòng)，除組織市級(jí)領(lǐng) 導(dǎo)參與外，還可組織體現(xiàn)海文化、漁文化的大型文藝活動(dòng)，邀請(qǐng)媒體參與宣傳，進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，增強(qiáng)目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度，促進(jìn)銷售。56 萬元 按項(xiàng)目收入的 0.B style=39。投資后由專業(yè)公司統(tǒng)一租賃，并給予投資者每年 6%的三年租金回報(bào)； 東營市唯一的大型漁產(chǎn)品批發(fā)零售市場； 東營市唯一的大型專業(yè)經(jīng)營 海鮮的美食街 （二）銷售策略 沿街商鋪銷售策略 為了體現(xiàn)開發(fā)商在市場啟動(dòng)的可靠性和保證性，以給予投資業(yè)主一定比例的租金回報(bào)，來打消其關(guān)于市場啟動(dòng)的顧慮。 建筑面積 100 平方米 100 平方米 建筑成本 相同，在 800 元 /平方米左右 相同，在 800 元 /平方米左右 定價(jià) 17B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。5000+ 租 金收入18000=33000 元；三年租金支出： 31B style=39。 結(jié)論 采用“先銷售后承租”方式，以啟動(dòng)市場促進(jìn)商鋪銷售的方式，銷售利潤基本是相同的，如果根據(jù)市場反映及時(shí)調(diào)整銷售價(jià)格和租金收入兩個(gè)敏感點(diǎn)，將獲得意外收獲，具體運(yùn)作方式和價(jià)格根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。backgroundcolor:00aa0039。backgroundcolor:00aa0039。為促進(jìn)其銷售，可以 先期進(jìn)行市場調(diào)查，了解目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的需求，然后采取先預(yù)定后銷售的方式對(duì)外銷售。向政府爭取凡是來此經(jīng)營的業(yè)戶享受減免相關(guān)稅費(fèi)、簡化手續(xù)辦理的相關(guān)優(yōu)惠政策。color:white。color:white。 （四）價(jià)格定位及策略 定價(jià)方法 主要按期房價(jià)、現(xiàn)房價(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購買價(jià)、并考慮地段位置、鋪面朝向等因素綜合定價(jià)。backgroundcolor:00aa0039。5000 元左右的微型車等 價(jià)格分期策略 內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格 內(nèi)部認(rèn)購期間屬于期房，此時(shí)房價(jià)不宜定高，從建筑成本和現(xiàn)在東營房地產(chǎn)行情看，沿街商鋪定價(jià)為