【導(dǎo)讀】顯的社會(huì)效益和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。本策劃書在“效益，謹(jǐn)慎，創(chuàng)新”的原則下，注重項(xiàng)目的。作的重要依據(jù)，注重項(xiàng)目實(shí)施過程中的技術(shù)性和可操作性。研究報(bào)告”，但也是基于項(xiàng)目的可行而進(jìn)行的，項(xiàng)目不可行，任何的策劃都將失去意義。創(chuàng)新是事物得以發(fā)展的動(dòng)力，是人類賴以生存和發(fā)展的主要手段。生活增加潛在的危險(xiǎn)?？梢?，優(yōu)化生存環(huán)境，策劃人間動(dòng)態(tài)，創(chuàng)新性。原則首當(dāng)其沖，這也是本項(xiàng)目策劃的一個(gè)最基本的出發(fā)點(diǎn)之一。本策劃根據(jù)企業(yè)目前的資產(chǎn)、市場(chǎng)、管理等實(shí)際情況，對(duì)。在戰(zhàn)爭(zhēng)中，集中優(yōu)勢(shì)兵力攻擊對(duì)方關(guān)鍵性的部分，成為軍事謀略的上策。省內(nèi)沿海七地市中，產(chǎn)量與GDP比重均處于末位，2020年，市政府為加快東營漁業(yè)經(jīng)濟(jì)，并提出了各項(xiàng)具體發(fā)展目標(biāo)，根據(jù)目標(biāo)，東營市到。求產(chǎn)生重大影響。產(chǎn)批發(fā)、零售商進(jìn)行大批的海上水產(chǎn)品交易，交易后，漁船轉(zhuǎn)向羊口批發(fā)市場(chǎng)?？h兩區(qū)的水產(chǎn)品消費(fèi)，濱洲、淄博等周邊地區(qū)因地理位置靠近，也會(huì)來此進(jìn)行水產(chǎn)交易。

　　

【正文】 groundcolor:00aa0039。540 萬元。 二期工程靜態(tài)投資為 700－ 2100 萬元?？紤]到該部分如果全部建為批發(fā)交易市場(chǎng)投資額較大（按 700 元 /平方米計(jì)算， 60000 平方米需要投資 4200 余萬元），且按一個(gè)出售單位 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。50 平方米計(jì)算，將有 1200 余個(gè)經(jīng)營攤位，這樣大的規(guī)模不但東營市場(chǎng)一時(shí)難以消化，即使再向周邊輻射，也一時(shí)難以做到，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此按照審慎的原則，擬先期進(jìn)行試探性建設(shè)，即可先期建設(shè) 200 個(gè)－ 600 個(gè)單位的攤位，建筑面積為 10000－ 30000 平方米。該部分計(jì)劃投資 700－ 2100 萬元。 三期工程靜態(tài)投資為 700 萬元。計(jì)劃建設(shè)住宅樓四座，建筑面積 10000 平方米，每戶住宅面積 7B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。5 平方米 ,約可住 133 戶。該部分按每平方米 700 元建筑成本計(jì)算，需投入資金 700 萬元。 四期工程靜態(tài)投資為 2020 萬元。該酒店總建筑面積約 12020 平方米，總投資約 2020 萬元。 （需要說明的是，該項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對(duì)投入的影響以及建筑原 材料價(jià)格的可能變化。） 總投資估算表如下： 總投資估算表 單位：萬元 項(xiàng)目 全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場(chǎng)、“漁港船歌”廣場(chǎng)及市場(chǎng)大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，售樓接待中心的建設(shè)和大規(guī)模的廣告宣傳炒作 海鮮美食街商鋪的開發(fā)建設(shè) 海鮮批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè) 住宅建設(shè) “海鮮大酒店”的開發(fā)建設(shè) 建設(shè)時(shí)間 2020 年 2020－ 200B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。5 年 200B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。5 年 200B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。5 年 2020 年 投資額 200 1B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。540 700－ 2100 700 2020 總投資 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。5140 － 6B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。540 該 項(xiàng) 目 靜 態(tài) 總 投 資 為 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。5140 － 6B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。540 萬元。 資金投入計(jì)劃與資金籌措方式： 該項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下： 自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除 與銷售的關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。具體工程資金投入、需求與資金籌集方式如下： 一期工程： 公司自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部分，即完成全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場(chǎng)、“海港之歌”廣場(chǎng)及市場(chǎng)大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，同時(shí)建設(shè)售樓處和相應(yīng)廣告宣傳、炒作約需 200 萬元，由公司自有資金解決。第二部分即 22020 平方米上下雙層商鋪的開發(fā)建設(shè)，公司自籌資金投入 300 萬元及工程總包單位融資，完成進(jìn)度至商鋪封頂，約 1B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。540萬 元 。 由 于 一 期 工 程 所 需 資 金 量 較 大 ， 建 設(shè) 單 位 如 墊 資 300 － B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。500 萬元，加上內(nèi)部認(rèn)購的部分資金（暫定為100 萬元）可以全部投入，則還有將近 700－ 900 萬元的資金缺口，該資金缺口可以企業(yè)目前所有的開發(fā)項(xiàng)目土地所有權(quán)或在建工程作抵押向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款。 二期工程： 此期工程由于受規(guī)劃限制，目前暫定兩種方式可供選擇，一是先期建設(shè)200 個(gè)交易攤位，建 筑面積為 10000 平方米；二是一次建設(shè) 600 個(gè)攤位，建筑面積 30000 平方米。兩種方式各有利弊，前者雖可降低風(fēng)險(xiǎn)但不容易形成規(guī)模，后者容易形成規(guī)模但風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，資金需求量也較大。在此分別進(jìn)行估算。 首先計(jì)算 10000 平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來源。 資金投入： 700 元 /平方米 10000 平方米＝ 700 萬元 資金籌措：上述 700 萬元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例， 700 萬元的工程，企業(yè)只需要出資 30%，即 210 萬元左右即可開工建設(shè)，此 210 萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤 。 其次計(jì)算 30000 平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來源。 資金投入： 700 元 /平方米 30000 平方米＝ 2100 萬元 資金籌措：上述 2100 萬元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例， 2100 萬元的工程，企業(yè)只需要出資 30%，即 630 萬元即可開工建設(shè)，此 630 萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。 三期工程 資金投入： 700 元 /平方米 10000 平方米＝ 700 萬元 資金籌措：上述 700 萬元可由二期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例， 700 萬元的工程，企業(yè)只需要出資 30%，即 210 萬元即可開工建設(shè)，此 210 萬元資金來源為售出第二期的交易攤位利潤。 四期工程 以三期工程回款作為四期工程的建設(shè)投入資金，完成四期工程的建設(shè)。 四期工程視前三期開發(fā)實(shí)際效果暫不進(jìn)行具體估算，只假定一個(gè) 1000 萬元的利潤目標(biāo)。 三、不同價(jià)格下銷售收入和利潤變動(dòng)分析 我們假定商鋪、海鮮批發(fā)市場(chǎng)和住宅樓建筑成本均為 700 元 /平方米，建設(shè)期銷售比例均定為 60%，全部項(xiàng)目銷售完畢不超過兩年，分別設(shè)計(jì)三種不同的產(chǎn)品價(jià)格組合，由此分析不同價(jià)格下銷售收入和銷售利潤水平（不考慮價(jià)格對(duì)銷售進(jìn)度的影響）。（見附表） 按比例銷售收入和銷售利潤分析表： 四、經(jīng)濟(jì)效益分析 （一）價(jià)格分析 雖然從目前來看，該項(xiàng)目還存在諸如水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施落后、常駐人口較少、海洋資源較少等不容忽視的問題，但總的說來還是一個(gè)人氣問題，只要前期“造景升值，分步開發(fā)”能按照計(jì)劃進(jìn)行，則可實(shí)現(xiàn)既定利潤目標(biāo)。從建筑市場(chǎng)原材料及各種費(fèi)用價(jià)格來看，沿街商鋪及海鮮批發(fā)市場(chǎng)和酒店建筑成本完全可控制在 700 元 /平方米左右。前期炒作工作結(jié)束后，該項(xiàng)目的升值空間將十分巨大。保守的估計(jì)，上述部分建設(shè)項(xiàng)目建成后售價(jià)能上升一倍，即平均達(dá)到 1B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。500 元 /平方米，利潤空間十分巨大。在本篇第三部分我們已經(jīng)對(duì)不同價(jià)格下的銷售收入和利潤情況進(jìn)行了詳細(xì)分析和測(cè)算，這里不再贅述。 （二）總利潤分析 一期工程： 如定價(jià)每平方米 1400 元，則全部售出后 銷 售 利 潤 ： （ 1400 － 700 ） 22020 平 方 米 ＝ 1B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。540 萬元 如定價(jià)每平方米 1B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。500 元，則全部售出后 銷售利潤：（ 1B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。500－ 700） 22020 平方米＝1760 萬元 如定價(jià)每平方米 1600 元，則全部售出后 銷售利潤：（ 1600－ 700） 22020 平方米＝ 1980 萬元 二期工程： 建設(shè) 10000 平方米交易市場(chǎng)時(shí)： 如定價(jià)每平方米 1300 元，則全部售出后 銷售利潤：（ 1300－ 700） 10000 平方米＝ 600 萬元 如定價(jià)每平方米 1400 元，則全部售出后 銷售利潤：（ 1400－ 700） 10000 平方米＝ 700 萬元 如定價(jià)每平方米 1B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。500 元，則全部售出后 銷售利潤：（ 1B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。500－ 700） 10000 平方米＝800 萬元 建設(shè) 30000 平方米交易市場(chǎng)時(shí)： 如定價(jià)每平方米 1300 元，則全部售出后 銷售利潤：（ 1300－ 700） 30000 平方米＝ 1800 萬元 如定價(jià)每平方米 1400 元，則全部售出后 銷售利潤：（ 1400－ 700） 30000 平方米＝ 2100 萬元 如定價(jià)每平方米 1B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。500 元，則全部售出后 銷售利潤：（ 1B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。500－ 700） 30000 平方米＝2400 萬元 三期工程： 如定價(jià)每平方米 1100 元，則全部售出后 銷售利潤：（ 1100－ 700） 10000 平方米＝ 400 萬元 如定價(jià)每平方米 1200 元，則全部售出后 銷 售 利 潤 ： （ 1200 － 700 ） 10000 平方米＝ B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。500 萬元 如定價(jià)每平方米 1300 元，則全部售出后 銷售利潤：（ 1300－ 700） 10000 平方米＝ 600 萬元 四期工程不進(jìn)行分析，假定一個(gè)銷售利潤 1000 萬元。 為便于計(jì)算總利潤，我們?nèi)∶總€(gè)項(xiàng)目定價(jià)的最低值和最高值。由此計(jì)算出該項(xiàng)目完工并按計(jì)劃出售后可實(shí)現(xiàn)利潤 3B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。540 萬元－ 4380 萬元（建設(shè) 10000 平 方 米 市 場(chǎng) 時(shí) ） ， 或 4740 萬元－ B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。5980 萬元（建設(shè) 30000 平方米市場(chǎng)時(shí)）。 總利潤測(cè)算表 總利潤測(cè)算表 單位：萬元 內(nèi)容 項(xiàng)目 最低價(jià) 最高價(jià) 海鮮城沿街商鋪的出售（可出售面積 22020 平方米） 1B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。540 1980 海鮮批發(fā)交易攤位的出售（可出售面積 10000 平方米或 30000 平方米） 600 （ 1800） 800 （ 2400） 住宅樓出售（可出售建筑面積 10000 平方米 400 600 海洋渡假村 1000 合計(jì) 3B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。540 （ 4740） 4380 （ B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。5980） （三）各項(xiàng)目產(chǎn)出及盈虧保本點(diǎn)分析 一期工程保本點(diǎn)分析： 一 期 工 程 單 位 面 積 造 價(jià) 約 700 元 / 平 方 米 ， 企 業(yè) 需 投 入 資 金 1B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。540 萬元，加上前期造景投入的 200 萬元，合計(jì)投入 1740 萬元。工程完工后每平方米我們擬訂 1400－ 1600 三種價(jià)格方案，分別計(jì)算相應(yīng)的資金