【正文】 項目工作計劃進度如下表：階段劃分時間實施項目工作內容負責部門項目建設準備階段2004年3月4月組建公司成立項目公司，部門設置，人員招聘，培訓鑫奧特公司項目手續(xù)申辦前期考察，項目可行性報告編制，項目策劃，建筑方案設計，綜合管網設計，施工圖設計，辦理建設規(guī)劃許可證等項目公司建筑公司銷售準備項目策劃方案的實施，項目宣傳炒作，項目形象推廣，銷售接待中心的設置，東西城售樓處的設置，項目公司項目建設與銷售階段2004年4月10月一期工程建設相關景觀的建設，沿街商鋪的開發(fā)建設項目公司建筑公司項目銷售內部認購，招商招租，項目預售，資金回籠2004年9月2005年12月二、三期工程建設批發(fā)市場商和品住宅的開發(fā)建設項目公司建筑公司項目銷售內部認購，招商招租，項目預售，資金回籠2006年1月2006年12月四期工程建設酒店的開發(fā)建設項目公司建筑公司項目銷售產權銷售，資金回籠項目招商招商會議的舉辦，客戶洽談，招商成功市場經營與項目銷售同步進行市場經營市場經營公司的組建或對外合作，商鋪招租、市場招商，市場經營項目公司物業(yè)管理根據項目建設進度和業(yè)主入住情況物業(yè)管理物業(yè)管理公司的組建或對外合作，項目物業(yè)管理工作開展項目公司60 / 60。如按成立后每人每年12000元工資計算，20名員工理人員每年需支出工資240000元。四、管理費用的支出管理費用按行業(yè)慣例可以用總投資的3%進行估算，三年的管理費用約為4500萬元3%=135萬元每年的管理費用約為135萬元247。行政主管參與項目的全過程，負責處理日常事務性工作。方案高手參與項目全過程，負責起草和設計所有的文案。建筑材料行家主要參與建筑設計要求工作，負責建筑材料成本的控制、比較、優(yōu)化選擇，保證建筑設計要求能夠到到規(guī)定標準。建筑設計專家：主要參與公司的建筑設計工作，負責建筑設計創(chuàng)意、建筑評議選擇。銷售部：（1）銷售策略的制訂；（2）銷售模擬過程的預案制訂；（3）銷售資料的準備；（4）銷售組織與日常管理；（5）售樓中心的管理與維護；行政部（1）負責公司的人力資源管理；（2）處理日常辦公室工作；（3）制定公司日常辦公室規(guī)章制度；（4）全面負責房地產開發(fā)業(yè)務及申報產權工作；（5）整理保存各類文件檔案；（6）申報辦理各類有關公司駝作的手續(xù)。市場策劃（招商部）（1）制訂總體市場策略及操作方法；（2）策劃與操作各類市場推廣活動；（3）負責項目的整體對外招租、合資合作開發(fā)；（4）組織培訓本部門工作人員；（5）制定本部門工作制度和工作計劃；（6）進行市場調查研究與分析，提供公司決策依據。副總經理（1）在總經理的領導下進行公司的生產經營管理工作；（2）協(xié)助組織、實施公司年度經營計劃和投資方案；（3）配合總經理完成公司內部管理機構設置方案；（4）配合總經理擬訂公司基本管理制度及規(guī)章；（5）具體分管下屬各個部門的工作；（6）在總經理缺席時經總經理指派代替總經理職權。二、各崗位職權內容董事會（1）決定公司的經營計劃和投資方案；（2）制訂公司年度財務預算方案、決策方案；（3）制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；（4）制訂公司增加或減少注冊資本的方案；（5）擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；（6）決定公司內部管理機構的設置；（7）聘任或解聘公司總經理、總經理及財務負責人，決定其報酬事項；（8）制訂公司的基本管理制度；總經理（1）主持公司的生產經營管理工作。根據設置，成立后的公司有管理人員6人，一般工作人員14名。銷售部招聘有一定經驗和客戶資源的售樓管理及售樓員10人財務部暫由總公司指定1名。公司設總經理、副總經理、財務總監(jiān)，主要業(yè)務職能部門包括：工程部、市場策劃部（招商部）、銷售部、財務部、行政部（物業(yè)管理部暫時不設）。簡單說就是如何建立一個組織機構，用什么樣的人去組織管理，如何發(fā)　揮公司員工積極性和主動性的問題。目前，我國很多地區(qū)和城市都已頒布了此類辦法和規(guī)定，這將有利于房地產開發(fā)項目的融資，并促進當地房地產業(yè)的繁榮和發(fā)展?！　°y行在提供融資服務時，一般要按以下條件對貸款項目進行評估：借款用途、擬投資項目的可行性、借款人的資信和還款能力、還款來源、抵押物的實際價值以及市場情況等。銷售數量的上升，可使發(fā)展商很快地回收其已支出的部分或全部資金，甚至計劃中的利潤也能于短時間內賺取得到。房產抵押貸款不但能賦予購房者直接的財務上幫助，而且還能給予發(fā)展商以莫大的收益。借款入以分期付款方式，按月攤還本金和利息予銀行，這種還款方式的好處是不會給予借款人造成經濟上的過重負擔。房產抵押貸款不像建筑貸款的彈性大和變化大，反而每宗貸款模式都大致相同的。房產抵押貸款這類貸款的對象是購買發(fā)展商所建造的房產的購房者。貸款金額可包括兩部分，一是土地使用費的貸款，二是建筑費用的貸款。貸款年期一般與房產建筑期相同，但還應根據發(fā)展商的需要而延長或縮短。　　房地產抵押貸款有時也稱為建筑貸款，它的特征是彈性大和變化大，這是因為貸款形式和條款沒有固定的標準，往往是根據借款人的需要和市場的情況而確定，并隨著市場情況變動而改變?！　“l(fā)展商進行銀行貸款，一般可采取以下幾種方式，即短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。自有資金多的發(fā)展商，同時可從事多個項目的開發(fā)，而在每個項目上自有資金運用較小，大多數的資金靠貸款。其中短期貸款必須在一年內償還，一般可作為企業(yè)短期資金周轉；而在房屋建成一定的階段，發(fā)展商或可用以作抵押，籌集長期貸款。銀行為項目投資的抵押貸款，期限通常不超過5年，而為房地產消費市場上的購房抵押貸款，期限通常在10年以上，最多不超過20年。一般來說，房地產開發(fā)商獲取抵押貸款時要經過申請、銀行審核、協(xié)議簽約、公證幾個階段才能落實。這種情況下，銀行則可能要承擔未來利率變動的風險，但銀行為降低風險，通常貸款利率均定在一個較高的水平。（二）遞減式還款這種還款方式的特點是每個還款期的償還本金一定，但應付本息逐期減少，這種方式在個人購房抵押貸款中運用非常普遍。因此開發(fā)商和商業(yè)銀行為保護各自的利益，在利息計算和本金償還方面會達成一定共識才開始放貸。抵押貸款對借貸雙方均有利，但也存在一定風險。所提供的主要材料應包括：企業(yè)的基本情況、法人和法人代表的證明文件；財政部門或會計事務部門審核通過的上年度的及近期的財務會計報表，主要經營狀況和經營利潤報告表、信用等級證明和資質等級證明；基本賬戶開戶銀行開戶證明和貸款證；項目用地土地使用證明和計劃局、城建部門、土地管理部門批準的立項、規(guī)劃和施工文件；項目設計草圖和資信機構的預算（匡算）說明書；項目開發(fā)可行性研究報告；擔保人的基本情況及擔保人擬同意擔保的有關證明文件、或抵押單、質物清單。如建設30000平方米，總投資為2100萬元，開工建設所需資金為總投資的30%，即630萬元，這筆資金可從一期商鋪的銷售中利潤得到，具體為：當一期商鋪定價分別為1400、1500、1600元/平方米銷售時，銷售利潤分別為151760、1980萬元，%、%、%時即可籌措到此筆資金。在此我們針對建設10000平方米和30000平方米兩種方案的資金來源分別進行特別分析說明。六、特別說明從該項目的全局考慮，企業(yè)如果只建設一期商鋪而不進行二期三期乃至四期工程的建設，一方面會違背政府意愿，不能取得政府各方面的大力支持，同時也不能有效地保證一期工程建設　產品按預定計劃售出，因此，二期工程不是可建可不建的問題，而是必須要建。五、項目投資價值判斷 通過對該項目的投資規(guī)模、收益預測、投資回收期及市場需求狀況、風險及對策等方面的審慎分析，不管是從長期發(fā)展看，還是從短期收益看，該項目都具有很好的投資價值。金融財務風險主要來自國家利率的調整和財務成本、費用的變動。在此項目中，由于我們進行了大規(guī)模的前期造景升級和項目炒作工作，因此可以初步把握一期工程的可實現(xiàn)性，對于后期開發(fā)，如要有效降低其風險，解決途徑主要是加強市場前營銷工作，加大市場調查力度，力爭做到以需要定目標，以客戶定產品。解決辦法就是加大公關力度，對政府在項目建設過程中出現(xiàn)的不利政策及時進行了解和掌握，并指定專人進行及時跟進，加強公關和協(xié)調，保證將此風險降到最低限度。附表：各項目出售面積保本點分析表 四、風險分析此項目的主要風險主要分為政策風險、市場風險、經營管理風險和金融財務風險等幾個方面。1200元/平方米5800平方米－700萬元≈0萬元如定價每平方米1300元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬元，從而達到盈虧保本點。1500元/平方米14000平方米－2100萬元≈0萬元三期工程保本點分析：三期工程單位面積造價按700元/平方米計算，企業(yè)需要投入資金700萬元，工程完工后每平方米售價按三種不同的價格方案分別計算保本點如下：如定價每平方米1100元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的64%，即6400平方米即可回籠資金704萬元，從而達到盈虧保本點。1300元/平方米16200平方米－2100萬元≈0萬元如定價每平方米1400元計算，賣出全部可出售面積30000平方米的50%，即15000平方米即可回籠資金2100萬元，從而達到盈虧保本點。1400元/平方米5000平方米－700萬元≈0萬元如定價每平方米1500元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的47%，即4700平方米即可回籠資金705萬元，從而達到盈虧保本點。1600元/平方米10800平方米－1740萬元≈0萬元二期工程保本點分析：二期工程單位面積造價700元/平方米，企業(yè)需要投入資金700－2100萬元，工程完工后每平方米以三種不同的價格計算保本點：建設10000平方米時：如定價每平方米1300元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬元，從而達到盈虧保本點。1400元/平方米125400平方米－1740萬元≈0萬元如定價每平方米1500元計算，賣出全部可出售面積22000平方米的54%，即11880平方米即可回籠資金1782萬元，從而達到盈虧保本點。工程完工后每平方米我們擬訂1400－1600三種價格方案，分別計算相應的資金回收額，并假定在項目開始接受預訂直到全部售出的時間為一年，也就是投資回收期暫定為一年，建設期銷售比例定為60%，則可計算出不同價格下的盈虧保本點。由此計算出該項目完工并按計劃出售后可實現(xiàn)利潤3540萬元－4380萬元（建設10000平方米市場時），或4740萬元－5980萬元（建設30000平方米市場時）。（二）總利潤分析一期工程：如定價每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400－700）22000平方米＝1540萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）22000平方米＝1760萬元如定價每平方米1600元，則全部售出后銷售利潤：（1600－700）22000平方米＝1980萬元二期工程：建設10000平方米交易市場時：如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）10000平方米＝600萬元如定價每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400－700）10000平方米＝700萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）10000平方米＝800萬元建設30000平方米交易市場時：如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）30000平方米＝1800萬元如定價每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400－700）30000平方米＝2100萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）30000平方米＝2400萬元三期工程：如定價每平方米1100元，則全部售出后銷售利潤：（1100－700）10000平方米＝400萬元如定價每平方米1200元，則全部售出后銷售利潤：（1200－700）10000平方米＝500萬元如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）10000平方米＝600萬元四期工程不進行分析，假定一個銷售利潤1000萬元。保守的估計，上述部分建設項目建成后售價能上升一倍，即平均達到1500元/平方米，利潤空間十分巨大。從建筑市場原材料及各種費用價格來看，沿街商鋪及海鮮批發(fā)市場和酒店建筑成本完全可控制在700元/平方米左右。三、不同價格下銷售收入和利潤變動分析我們假定商鋪、海鮮批發(fā)市場和住宅樓建筑成本均為700元/平方米，建設期銷售比例均定為60%，全部項目銷售完畢不超過兩年，分別設計三種不同的產品價格組合，由此分析不同價格下銷售收入和銷售利潤水平（不考慮價格對銷售進度的影響）。四期工程以三期工程回款作為四期工程的建設投入資金，完成四期工程的建設。資金投入：700元/平方米30000平方米＝2100萬元資金籌措：上述2100萬元可由一期工程建設所產生的利潤解決，按照慣例，2100萬元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即630萬元即可開工建設，此630萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。資金投入：700元/平方米10000平方米＝700萬