【正文】 一說詞項目平面圖交樓標(biāo)準(zhǔn)選用建筑材料物業(yè)管理內(nèi)容3價格體系價目表付款方式按揭辦理辦法利率表辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費用入住流程入住收費明細(xì)表物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)合同文本預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書）銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本個人商品房抵押合同個人商品房商業(yè)性借款合同保險合同公證書『經(jīng)濟(jì)效益篇』概述：本篇由項目建設(shè)進(jìn)度、資金投入與籌措、產(chǎn)出效益分析和風(fēng)險分析四部分組成，并綜合考慮市場多方面因素，通過價格、銷售進(jìn)度等的不同變化，優(yōu)化組合成多種投入產(chǎn)出方案，旨在通過對項目建設(shè)進(jìn)度、投資與收益的分析等，測算出各投資期產(chǎn)品的不同價格、不同銷售進(jìn)度情況下項目的盈虧保本點，從而幫助企業(yè)進(jìn)行正確的資金運作，降低投資風(fēng)險，最大限度地獲得既得利益。一、項目建設(shè)進(jìn)度 該項目工程施工準(zhǔn)備分為四期進(jìn)行滾動開發(fā)。一期開發(fā)分成兩部分同時進(jìn)行。另一部分為海鮮美食休閑街－－“漁舟唱晚”的開發(fā)建設(shè)。二期為10000－30000平方米海鮮批發(fā)市場－－“漁家賣場”的建設(shè)。三期為建設(shè)四棟住宅樓－－“漁人之家”。工期預(yù)計為6個月，2005年6月動工至2005年12月結(jié)束。工期預(yù)計為12個月，2006年1月動工至2006年12月結(jié)束。第二部分靜態(tài)總投資約為1540萬元?？紤]到該部分如果全部建為批發(fā)交易市場投資額較大（按700元/平方米計算，60000平方米需要投資4200余萬元），且按一個出售單位50平方米計算，將有1200余個經(jīng)營攤位，這樣大的規(guī)模不但東營市場一時難以消化，即使再向周邊輻射，也一時難以做到，風(fēng)險相對較大。該部分計劃投資700－2100萬元。計劃建設(shè)住宅樓四座，建筑面積10000平方米，每戶住宅面積75平方米,約可住133戶。四期工程靜態(tài)投資為2000萬元。（需要說明的是，該項目投資時考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。資金投入計劃與資金籌措方式： 　　該項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。具體工程資金投入、需求與資金籌集方式如下：一期工程： 　　公司自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部分，即完成全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“海港之歌”廣場及市場大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，同時建設(shè)售樓處和相應(yīng)廣告宣傳、炒作約需200萬元，由公司自有資金解決。由于一期工程所需資金量較大，建設(shè)單位如墊資300－500萬元，加上內(nèi)部認(rèn)購的部分資金（暫定為100萬元）可以全部投入，則還有將近700－900萬元的資金缺口，該資金缺口可以企業(yè)目前所有的開發(fā)項目土地所有權(quán)或在建工程作抵押向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款。兩種方式各有利弊，前者雖可降低風(fēng)險但不容易形成規(guī)模，后者容易形成規(guī)模但風(fēng)險相對較大，資金需求量也較大。首先計算10000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來源。其次計算30000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來源。三期工程資金投入：700元/平方米10000平方米＝700萬元資金籌措：上述700萬元可由二期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例，700萬元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即210萬元即可開工建設(shè)，此210萬元資金來源為售出第二期的交易攤位利潤。 　　四期工程視前三期開發(fā)實際效果暫不進(jìn)行具體估算，只假定一個1000萬元的利潤目標(biāo)。（見附表）按比例銷售收入和銷售利潤分析表：四、經(jīng)濟(jì)效益分析（一）價格分析雖然從目前來看，該項目還存在諸如水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施落后、常駐人口較少、海洋資源較少等不容忽視的問題，但總的說來還是一個人氣問題，只要前期“造景升值，分步開發(fā)”能按照計劃進(jìn)行，則可實現(xiàn)既定利潤目標(biāo)。前期炒作工作結(jié)束后，該項目的升值空間將十分巨大。在本篇第三部分我們已經(jīng)對不同價格下的銷售收入和利潤情況進(jìn)行了詳細(xì)分析和測算，這里不再贅述。為便于計算總利潤，我們?nèi)∶總€項目定價的最低值和最高值?？偫麧櫆y算表總利潤測算表單位：萬元內(nèi)容項目最低價最高價海鮮城沿街商鋪的出售（可出售面積22000平方米）15401980海鮮批發(fā)交易攤位的出售（可出售面積10000平方米或30000平方米）600　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。?800）800　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2400）住宅樓出售（可出售建筑面積10000平方米400600海洋渡假村1000合計3540　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。?740）4380　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。?980）（三）各項目產(chǎn)出及盈虧保本點分析一期工程保本點分析：一期工程單位面積造價約700元/平方米，企業(yè)需投入資金1540萬元，加上前期造景投入的200萬元，合計投入1740萬元。如定價每平方米1400元計算，賣出全部可出售面積22000平方米的57%，即12540平方米即可回籠資金1755萬元，從而達(dá)到盈虧保本點。1500元/平方米11880平方米－1740萬元≈0萬元如定價每平方米1600元計算，賣出全部可出售面積22000平方米的49%，即10800平方米即可回籠資金1728萬元，從而達(dá)到盈虧保本點。1300元/平方米5400平方米－700萬元≈0萬元如定價每平方米1400元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的50%，即5000平方米即可回籠資金700萬元，從而達(dá)到盈虧保本點。1500元/平方米4700平方米－700萬元≈0萬元建設(shè)30000平方米時：如定價每平方米1300元計算，賣出全部可出售面積30000平方米的54%，即16200平方米即可回籠資金2106萬元，從而達(dá)到盈虧保本點。1400元/平方米15000平方米－2100萬元≈0萬元如定價每平方米1500元計算，賣出全部可出售面積30000平方米的47%，即14000平方米即可回籠資金2100萬元，從而達(dá)到盈虧保本點。1100元/平方米6400平方米－700萬元≈0萬元如定價每平方米1200元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的58%，即5800平方米即可回籠資金696萬元，從而達(dá)到盈虧保本點。1300元/平方米5400平方米－700萬元≈0萬元四期工程保本點分析：目為整個計劃的最后一項，有很多不確定性因素，因此在這里不做詳細(xì)分析。政策風(fēng)險主要來自政府的關(guān)政策的調(diào)整。市場風(fēng)險主要來自市場，最主要的還是銷售風(fēng)險，而銷售風(fēng)險還是來自對市場的營造和把握能力問題。經(jīng)營管理風(fēng)險主要來自企業(yè)內(nèi)部，由于企業(yè)首次涉足房地產(chǎn)市場，開發(fā)和建設(shè)經(jīng)驗的不足將成為最大的成功障礙，解決途徑主要是加強(qiáng)市場考察工作，參照相似項目決定工程進(jìn)度和資金運作流程，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，以市場方式運作整個項目，引進(jìn)專業(yè)公司參與項目的全過程等。解決途徑主要是加強(qiáng)成本控制和管理，聘請專業(yè)會計、審計人員加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)全流程管理和控制，最大限度地降低此種風(fēng)險。同時，從該項目的機(jī)會效應(yīng)看，已被東營京市政府列為“海上東營”重點建設(shè)工程，將作為東營市標(biāo)性建筑物，該項目也具有較好的社會投資價值，有助于提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應(yīng)。二期工程建設(shè)最大的障礙來自于資金和市場啟動情況，一期工程如能如期建設(shè)并按計劃實現(xiàn)銷售，則一方面可以解決二期工程的開工資金，另一方面也會為二期海鮮批發(fā)市場交易攤位的出售打下堅實的基礎(chǔ)。如建設(shè)10000平方米，總投資為700萬元，開工建設(shè)所需資金為總投資的30%，即210萬元，這筆資金可從一期商鋪的銷售利潤中得到，具體為：當(dāng)一期商鋪定價分別為1400、1500、1600元/平方米銷售時，銷售利潤分別為151760、1980萬元，%、%、%時即可籌措到此筆資金。附表：二期項目開工建設(shè)資金來源分析表附：房地產(chǎn)開發(fā)貸款運作需要準(zhǔn)備的材料清單向商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部提出申請，并提供相關(guān)材料供銀行方面調(diào)查核實。房地產(chǎn)抵押貸款運作說明房地產(chǎn)抵押貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商（抵押人）以一定的房地產(chǎn)或其它固定的、有價值的財產(chǎn)或有價證券作為如期償還貸款的保證物，向商業(yè)銀行進(jìn)行抵押從而取得貸款的融資方法。隨著政治、經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境的變化，特別是通貨膨脹的影響經(jīng)及利率的變化，對借貸雙方均存在一定風(fēng)險。從還貸的方式來看，抵押貸款主要存在以下幾種形式：（一）漸進(jìn)式抵押貸款這種方式往往由借貸雙方協(xié)商確定，并不一定是平均地分期還貸，可能會根據(jù)借貸方的收益水平規(guī)定合理的償還期，或者每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小。（三）定息抵押此種還款方式是商業(yè)銀行規(guī)定的整個還款期內(nèi)抵押貸款利率固定的做法。（四）重新協(xié)議利率抵押這種還款方法是借貸雙方考慮利率變動因素的影響，為保護(hù)各自的利益，允許雙方在還款期限內(nèi)每隔一定年期（三至五年）重新協(xié)議抵押貸款利率的做法。通常情況下，銀行方面根據(jù)開發(fā)商的資信程度、經(jīng)營收益、申請借款余額和時間長短，以及抵押物價值評估的結(jié)果來定，一般不超過抵押物現(xiàn)時價值的70%，對住房按揭貸款最高為七成按揭。銀行貸款發(fā)展商向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入資金，按償還期限的不同，可分為短期貸款和長期貸款?！　“l(fā)展商無論自有資金多少，在每一個具體開發(fā)項目上，相當(dāng)程度上充當(dāng)“皮包公司”的角色。因此，發(fā)展商一般都與銀行或其他形式的金融機(jī)構(gòu)保持著較緊密的聯(lián)系。一般情況下，應(yīng)優(yōu)先考慮以開發(fā)項目土地使用權(quán)或在建工程作抵押的房地產(chǎn)抵押貸款。其中有針對項目可行性的項目貸款，亦有針對公司的信譽和實力的公司貸款。銀行提供貸款主要是按項目的可行性、借款人的資信和還款能力來考慮的?！　〗ㄖJ款的好處是當(dāng)發(fā)展商沒有足夠開發(fā)資金時，可利用其土地作用權(quán)向銀行借款，確保有充裕資金周轉(zhuǎn)；或發(fā)展商本身雖已有足夠資本，但無需全部投入，而透過這類融資途徑，使其更能靈活運用自有資金發(fā)展其他業(yè)務(wù)。購房者無論是預(yù)購樓花或購買現(xiàn)成房屋，只要愿意將其所屬的預(yù)購房屋合同的權(quán)益或房屋產(chǎn)權(quán)抵押予銀行，皆可向銀行申請貸款來支付部分的樓價款。按現(xiàn)時我國房地產(chǎn)市場情況來看，對新造房屋，銀行一般可提 供長達(dá)二十年的房產(chǎn)抵押貸款。此外，在貸款期內(nèi)，若借款人有充裕資金，銀行是容許其提前償還部分或全部借款，給予彈性處理。因為每一位購房者，未必都有足夠的經(jīng)濟(jì)實力支付全部樓價款，倘若發(fā)展商能成功地安排銀行提供房產(chǎn)抵押貸款服務(wù)，便可支持那些缺乏足夠資金而又有意購置房地產(chǎn)的個人或機(jī)構(gòu)，直接將銷售對象范圍擴(kuò)大，從而增促房地產(chǎn)的銷售數(shù)量。因此，發(fā)展商都樂意主動與銀行聯(lián)絡(luò)，安排這類貸款服務(wù)于購房者，而有些更借此間接融資，籌措足夠資金來發(fā)展房地產(chǎn)項目，既簡單便利而又不用支付銀行利息，可謂一舉兩得，從而減免了建筑貸款的負(fù)擔(dān)?！　√峁┵J款的首要原則，是擬作抵押的土地使用權(quán)的地塊或房產(chǎn)的所在地必須已實施有關(guān)房地產(chǎn)抵押的規(guī)定和辦法?！航M織管理篇』有了好的項目，有了好的策劃，有了好的市場，有了充足的資金支持，如何加強(qiáng)項目的組織和管理就顯得尤為重要。它包括以下幾個方面：機(jī)構(gòu)：人員構(gòu)成智力構(gòu)成組織培訓(xùn)管理費用預(yù)算一、組織構(gòu)架及人員編制、安排及人選建議成立項目開發(fā)建設(shè)總公司，名稱待定。人員編制、安排及人選建議（共二十人）1：總經(jīng)理1人副總經(jīng)理1人財務(wù)總監(jiān)1人工程部2人市場策劃部（招商部）2人銷售部12人財務(wù)部（由財務(wù)總監(jiān)1人組成）行政部1人其中：工程部招聘有一定資質(zhì)和經(jīng)驗的工程技術(shù)人員2名市場策劃部招聘有一定經(jīng)驗和較專業(yè)的市場營銷人員2名。行政部暫定員1名。由于公司有總公司的大力支持，先期可以解決大部分人員。組織實施董事會決議；（2）組織實施公司年度經(jīng)營計劃的投資方案；（3）擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；（4）擬訂公司的基本管理制度；（5）制訂公司的具體章程；（6）聘任或解聘應(yīng)由董事會聘任或解聘以外的管理人員；（7）對下屬部分及人員進(jìn)行及指導(dǎo)及監(jiān)督。工程部（1）組織各類工程招標(biāo)、議標(biāo)；（2）組織管理各類工程；（3）監(jiān)督各類工程的進(jìn)度、技術(shù)指標(biāo)及質(zhì)量；（4）各類工程的驗收及評議；（5）進(jìn)行各類工程圖紙的的設(shè)計、修改及評議；（6）進(jìn)行各類工程預(yù)算用決策；（7）制定本部門工作制度和工作計劃；（8）組織培訓(xùn)本部門工作人員。財務(wù)部（1）辦理各種財務(wù)事務(wù)；（2）制定月、年度財政預(yù)決算文件；（3）合理分配、核算、監(jiān)督公司各種財政行為；（4）制定各類財務(wù)制度；（5）處理與各類金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)關(guān)系。三、人員智力構(gòu)成為保證該項目能取得成功，人才是一個非常重要的因素，我們建議，在未來的公司人員智力組成中至少應(yīng)包括以下專業(yè)人才：市場營銷專家主要參與市場調(diào)查、市場定位、市場研究和銷售策劃工作，負(fù)責(zé)制訂價格、競爭策略和具體銷售方案。工程管理專家主要參與工程施工管理，負(fù)責(zé)監(jiān)控工程質(zhì)量、進(jìn)度及成本控制、提供技術(shù)指導(dǎo)。公關(guān)能手參與項目的全過程，負(fù)責(zé)各種社會關(guān)系。律師參與合同文本的起草及審核，負(fù)責(zé)規(guī)避相應(yīng)的法律風(fēng)險。善于用人的老板參與項目的全過程，負(fù)責(zé)將眾多個人的能力集合成企業(yè)優(yōu)勢。3＝45萬元?！喉椖抗ぷ鬟M(jìn)度』項目實施工作進(jìn)度安排本項目計劃在兩年零九個月（33個月）左右的時間內(nèi)全部