【正文】 居、通風(fēng)等方面都有一定要求。項目設(shè)主入口一個，次入口三個，其中，商鋪布局主次分明，各有優(yōu)勢，并處于廣利鎮(zhèn)兩條主路之間。同時應(yīng)考慮到，由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料都提出了更高的要求，因此，項目在建筑上應(yīng)采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息，為業(yè)主裝修裝飾成漁家特色的店鋪打好基礎(chǔ)。東營是沿海城市，但海洋文化和漁文化并不突出，我們在項目策劃中重點(diǎn)突出海洋文化、漁文化，以極少的投資為項目穿上蔚藍(lán)文化的外衣，從而創(chuàng)造出不可預(yù)估的商業(yè)價值。項目主入口做為中心廣場，主景為“漁港船歌”大型雕塑，雕塑著力表現(xiàn)漁民們在晨霧中推船出海的場景，成為廣場標(biāo)志；圍繞“漁港船歌”雕塑設(shè)有綠地、霧噴、花壇、木棧道等景觀小品；沿趕海大道兩側(cè)商鋪前退線50米寬綠化帶可做為中心廣場的輔助廣場,按北斗七星方位布局成七個小型廣場, 安放北斗七星激光地?zé)襞c北極星激光地?zé)?以散置卵石鋪設(shè)廣場小路,設(shè)激光地?zé)?、旱噴、地?zé)舻?、花壇等景觀小品。該方案受益期長，但投資回報慢。市場分析一、全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢良好，經(jīng)濟(jì)增長勢頭強(qiáng)勁，社會安定，工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)效益明顯好轉(zhuǎn)，居民收入和消費(fèi)信心增加，這些無可非議地成為房地產(chǎn)市場活躍的基礎(chǔ)，調(diào)查表明，東營商品房價格呈總體上漲趨勢，其中住宅10年間從800多元/平方米漲到現(xiàn)在2000元/平方米左右；商鋪10年間從1000多元/平方米漲到現(xiàn)在的30004000元/平方米左右。本項目中的周邊商鋪和批發(fā)市場的產(chǎn)權(quán)銷售均應(yīng)參照考慮。好的項目首先要有一個響亮易記的項目名稱，目前的項目名稱暫定為“東營廣利港海鮮批發(fā)市場”考慮到地理位置，項目特點(diǎn)等因素，在名稱方面應(yīng)高度重視，可以聘請風(fēng)水先生、起名大師參與甚至借機(jī)炒作宣傳。一般按以下五個階段發(fā)布：銷售準(zhǔn)備階段首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段掃尾階段銷售公司安排專人對各個時期廣告效果進(jìn)行監(jiān)控和調(diào)查評估，及時向公司反饋信息，便于對下期廣告策略的修正和發(fā)布。投資后由專業(yè)公司統(tǒng)一租賃，并給予投資者每年6%的三年租金回報；東營市唯一的大型漁產(chǎn)品批發(fā)零售市場；東營市唯一的大型專業(yè)經(jīng)營海鮮的美食街（二）銷售策略沿街商鋪銷售策略為了體現(xiàn)開發(fā)商在市場啟動的可靠性和保證性，以給予投資業(yè)主一定比例的租金回報，來打消其關(guān)于市場啟動的顧慮。其返租利率一般定在總投資的5％7％。招商招租政策。入市價格開盤銷售一個月內(nèi)，為吸引客戶，商鋪價格上浮到16501700元/平方米，市場攤位上浮到13501400元/平方米。項目總建設(shè)期為兩年半，合計30個月，工期從2004年6月開始，至2006年12月底結(jié)束?？紤]到資金狀況，住宅樓的開發(fā)建設(shè)可在二期海鮮批發(fā)交易市場啟動后鋪開。因此按照審慎的原則，擬先期進(jìn)行試探性建設(shè)，即可先期建設(shè)200個－600個單位的攤位，建筑面積為10000－30000平方米。）總投資估算表如下：總投資估算表單位：萬元項目全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“漁港船歌”廣場及市場大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，售樓接待中心的建設(shè)和大規(guī)模的廣告宣傳炒作海鮮美食街商鋪的開發(fā)建設(shè)海鮮批發(fā)市場的建設(shè)住宅建設(shè)“海鮮大酒店”的開發(fā)建設(shè)建設(shè)時間2004年2004－2005年2005年2005年2006年投資額2001540700－21007002000總投資5140－6540該項目靜態(tài)總投資為5140－6540萬元。在此分別進(jìn)行估算。三、不同價格下銷售收入和利潤變動分析我們假定商鋪、海鮮批發(fā)市場和住宅樓建筑成本均為700元/平方米，建設(shè)期銷售比例均定為60%，全部項目銷售完畢不超過兩年，分別設(shè)計三種不同的產(chǎn)品價格組合，由此分析不同價格下銷售收入和銷售利潤水平（不考慮價格對銷售進(jìn)度的影響）。由此計算出該項目完工并按計劃出售后可實現(xiàn)利潤3540萬元－4380萬元（建設(shè)10000平方米市場時），或4740萬元－5980萬元（建設(shè)30000平方米市場時）。1400元/平方米5000平方米－700萬元≈0萬元如定價每平方米1500元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的47%，即4700平方米即可回籠資金705萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。附表：各項目出售面積保本點(diǎn)分析表 四、風(fēng)險分析此項目的主要風(fēng)險主要分為政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險和金融財務(wù)風(fēng)險等幾個方面。五、項目投資價值判斷 通過對該項目的投資規(guī)模、收益預(yù)測、投資回收期及市場需求狀況、風(fēng)險及對策等方面的審慎分析，不管是從長期發(fā)展看，還是從短期收益看，該項目都具有很好的投資價值。所提供的主要材料應(yīng)包括：企業(yè)的基本情況、法人和法人代表的證明文件；財政部門或會計事務(wù)部門審核通過的上年度的及近期的財務(wù)會計報表，主要經(jīng)營狀況和經(jīng)營利潤報告表、信用等級證明和資質(zhì)等級證明；基本賬戶開戶銀行開戶證明和貸款證；項目用地土地使用證明和計劃局、城建部門、土地管理部門批準(zhǔn)的立項、規(guī)劃和施工文件；項目設(shè)計草圖和資信機(jī)構(gòu)的預(yù)算（匡算）說明書；項目開發(fā)可行性研究報告；擔(dān)保人的基本情況及擔(dān)保人擬同意擔(dān)保的有關(guān)證明文件、或抵押單、質(zhì)物清單。這種情況下，銀行則可能要承擔(dān)未來利率變動的風(fēng)險，但銀行為降低風(fēng)險，通常貸款利率均定在一個較高的水平。自有資金多的發(fā)展商，同時可從事多個項目的開發(fā)，而在每個項目上自有資金運(yùn)用較小，大多數(shù)的資金靠貸款。貸款金額可包括兩部分，一是土地使用費(fèi)的貸款，二是建筑費(fèi)用的貸款。房產(chǎn)抵押貸款不但能賦予購房者直接的財務(wù)上幫助，而且還能給予發(fā)展商以莫大的收益。簡單說就是如何建立一個組織機(jī)構(gòu)，用什么樣的人去組織管理，如何發(fā)　揮公司員工積極性和主動性的問題。二、各崗位職權(quán)內(nèi)容董事會（1）決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案；（2）制訂公司年度財務(wù)預(yù)算方案、決策方案；（3）制訂公司的利潤分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；（4）制訂公司增加或減少注冊資本的方案；（5）擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；（6）決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置；（7）聘任或解聘公司總經(jīng)理、總經(jīng)理及財務(wù)負(fù)責(zé)人，決定其報酬事項；（8）制訂公司的基本管理制度；總經(jīng)理（1）主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作。建筑設(shè)計專家：主要參與公司的建筑設(shè)計工作，負(fù)責(zé)建筑設(shè)計創(chuàng)意、建筑評議選擇。四、管理費(fèi)用的支出管理費(fèi)用按行業(yè)慣例可以用總投資的3%進(jìn)行估算，三年的管理費(fèi)用約為4500萬元3%=135萬元每年的管理費(fèi)用約為135萬元247。如按成立后每人每年12000元工資計算，20名員工理人員每年需支出工資240000元。建筑材料行家主要參與建筑設(shè)計要求工作，負(fù)責(zé)建筑材料成本的控制、比較、優(yōu)化選擇，保證建筑設(shè)計要求能夠到到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。副總經(jīng)理（1）在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作；（2）協(xié)助組織、實施公司年度經(jīng)營計劃和投資方案；（3）配合總經(jīng)理完成公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；（4）配合總經(jīng)理擬訂公司基本管理制度及規(guī)章；（5）具體分管下屬各個部門的工作；（6）在總經(jīng)理缺席時經(jīng)總經(jīng)理指派代替總經(jīng)理職權(quán)。公司設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)，主要業(yè)務(wù)職能部門包括：工程部、市場策劃部（招商部）、銷售部、財務(wù)部、行政部（物業(yè)管理部暫時不設(shè)）。銷售數(shù)量的上升，可使發(fā)展商很快地回收其已支出的部分或全部資金，甚至計劃中的利潤也能于短時間內(nèi)賺取得到。房產(chǎn)抵押貸款這類貸款的對象是購買發(fā)展商所建造的房產(chǎn)的購房者?！　“l(fā)展商進(jìn)行銀行貸款，一般可采取以下幾種方式，即短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商獲取抵押貸款時要經(jīng)過申請、銀行審核、協(xié)議簽約、公證幾個階段才能落實。抵押貸款對借貸雙方均有利，但也存在一定風(fēng)險。六、特別說明從該項目的全局考慮，企業(yè)如果只建設(shè)一期商鋪而不進(jìn)行二期三期乃至四期工程的建設(shè)，一方面會違背政府意愿，不能取得政府各方面的大力支持，同時也不能有效地保證一期工程建設(shè)　產(chǎn)品按預(yù)定計劃售出，因此，二期工程不是可建可不建的問題，而是必須要建。解決辦法就是加大公關(guān)力度，對政府在項目建設(shè)過程中出現(xiàn)的不利政策及時進(jìn)行了解和掌握，并指定專人進(jìn)行及時跟進(jìn)，加強(qiáng)公關(guān)和協(xié)調(diào)，保證將此風(fēng)險降到最低限度。1300元/平方米16200平方米－2100萬元≈0萬元如定價每平方米1400元計算，賣出全部可出售面積30000平方米的50%，即15000平方米即可回籠資金2100萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。工程完工后每平方米我們擬訂1400－1600三種價格方案，分別計算相應(yīng)的資金回收額，并假定在項目開始接受預(yù)訂直到全部售出的時間為一年，也就是投資回收期暫定為一年，建設(shè)期銷售比例定為60%，則可計算出不同價格下的盈虧保本點(diǎn)。從建筑市場原材料及各種費(fèi)用價格來看，沿街商鋪及海鮮批發(fā)市場和酒店建筑成本完全可控制在700元/平方米左右。資金投入：700元/平方米10000平方米＝700萬元資金籌措：上述700萬元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例，700萬元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即210萬元左右即可開工建設(shè)，此210萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售的關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。三期工程靜態(tài)投資為700萬元。四期為“鑫奧特海洋渡假村”的開發(fā)建設(shè)。一部分為全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“漁港船歌”及市場進(jìn)口的修建、地上附著物的拆除等前期工程，同時建設(shè)售樓接待中心、開展大規(guī)模的宣傳炒作。（五）其他銷售建議銷售代理商（銷售顧問）與房地產(chǎn)銷售策劃代理商的合作將加快項目銷售速度，專業(yè)房地產(chǎn)策劃銷售運(yùn)營公司在房地產(chǎn)銷售方面具有豐富的經(jīng)驗和技巧，并熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情和客戶心理，對此項目的把握更為準(zhǔn)確，應(yīng)積極與其合作?？蛇m當(dāng)收取少量履約保證金（如5000元），約定經(jīng)營業(yè)戶后兩年繼續(xù)租賃?！皾O人之家”公寓的銷售“漁人之家”住宅項目的劣勢在于緊靠海鮮批發(fā)市場，周圍環(huán)境嘈雜，優(yōu)勢在于“雙水景”的獨(dú)特景觀，一面看海，另一面看湖。“返租回報”啟動市場的銷售方式與傳統(tǒng)銷售方式的比較：（以100平方米商鋪為例）對比內(nèi)容“先銷售后承租回報”方式傳統(tǒng)銷售方式市場形成確保市場的啟動和形成，第一年向社會招商免租金，市場迅速形成，第二年和第三年收取租金合計收18000元（保守）。（1）媒體建議（項目公司可根據(jù)實際情況選擇運(yùn)用）媒體分類媒體選擇投放形式及頻率目標(biāo)區(qū)域和特點(diǎn)現(xiàn)場廣告工地圍墻、接待中心室內(nèi)外、參觀路線、項目入口噴繪廣告和展板、導(dǎo)視牌到現(xiàn)場參觀的客戶、廣利港當(dāng)?shù)鼐用?、?？繚O民戶外廣告在西城顯著位置人群聚集之處或主要交通干道設(shè)置單立柱廣告巨幅形象廣告受眾面廣，媒體費(fèi)較高報紙雜志東營日報、勝利日報、電視周報、齊魯晚報、魯中晨報等形象廣告和軟性文字資料，按銷售周期分階段發(fā)布受眾面廣，價格相對便宜電視廣告東營電視臺、勝利電視臺、有線臺等專題片、形象廣告分階段發(fā)布受眾廣泛，廣告效果明顯電臺廣告東營廣播電臺交通頻道和新聞時段黃金時段投放乘坐出租車的顧客直郵資料印刷品和信函郵寄到達(dá)或?qū)Ｈ送斗拍繕?biāo)明確，有車族和重點(diǎn)客戶，如餐飲經(jīng)營業(yè)主、水產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)主、停靠漁船等宣傳畫冊樓書、宣傳單頁等接待中心、銷售網(wǎng)絡(luò)、展銷會、及專人定點(diǎn)發(fā)送來訪客戶、重點(diǎn)客戶網(wǎng)絡(luò)宣傳公司網(wǎng)站、東營信息港、勝利局域網(wǎng)及國內(nèi)招商網(wǎng)站項目網(wǎng)頁受眾廣泛、價格優(yōu)惠其他宣傳自備看樓車，上噴項目廣告流動廣告、發(fā)放宣傳單頁、組織活動用重點(diǎn)客戶（2）印刷品的種類序號分類1購房須知2詳細(xì)價格表3銷售控制表4樓書5宣傳海報、折頁6認(rèn)購書7正式合同8交房標(biāo)準(zhǔn)9物業(yè)管理內(nèi)容10物業(yè)管理公約公關(guān)活動策劃（1）內(nèi)部認(rèn)購在項目建設(shè)開工后、預(yù)售證辦理前，采取直銷方式或小范圍組織客戶對項目進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，簽定《內(nèi)部認(rèn)購書》，收取訂金，增強(qiáng)項目銷售信心。（3）建筑名項目主廣場命名為“漁港船歌”主題廣場三條商業(yè)街命名為“漁舟唱晚”海濱休閑渡假、海鮮美食街；住宅區(qū)命名為“漁人之家”公寓大型海鮮批發(fā)零售市場命名為“漁家賣場”酒店和洗浴中心命名為鑫奧特海洋渡假村。一、目標(biāo)客戶定位分析（一）目標(biāo)客戶區(qū)域暫時鎖定整個東營市（包括市區(qū)和轄區(qū)內(nèi)三縣兩區(qū)）及東營周邊縣市，以經(jīng)營業(yè)戶和投資業(yè)主兩個類別分析，還要充分考慮以漁業(yè)為生的外來人士。三、本項目優(yōu)劣勢與機(jī)會分析劣勢分析：項目周邊暫時不能形成規(guī)模龐大的人流、物流和商流。銀行儲蓄利率的降低和股票、期貨等項目投資風(fēng)險的加大，使人們轉(zhuǎn)向相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資，全國正掀起大眾百姓（中等收入家庭）買房的熱潮，全國房地產(chǎn)市場發(fā)展總體呈上升趨勢，有些城市和地區(qū)的房價持續(xù)上漲。建議結(jié)合國內(nèi)大型漁業(yè)批發(fā)市場經(jīng)驗，聘請規(guī)劃設(shè)計專家調(diào)整。（三）海鮮餐飲街區(qū)開發(fā)“漁舟唱晚”“漁舟唱晚”為港口休閑與餐飲集中的景區(qū)，是整個項目中的亮點(diǎn)。來到漁碼頭，你可以去參觀專門打造鐵錨、船舵的作坊，可以去看一看漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標(biāo)本，可以到腌制作坊里嘗試制作糟魚和釀酒，甚至你還可以從漁人碼頭隨漁船出海打漁，并親手烹飪捕回的海鮮…… 三、產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品的設(shè)計涉及項目的利潤，在符合政府規(guī)劃的前提下，應(yīng)盡量優(yōu)化產(chǎn)品的布局，最大程度促進(jìn)投入資金增值和資金周轉(zhuǎn)速度的加快，如設(shè)計方案已呈報，應(yīng)采用公關(guān)方