【正文】 居、通風(fēng)等方面都有一定要求。項(xiàng)目設(shè)主入口一個(gè)，次入口三個(gè)，其中，商鋪布局主次分明，各有優(yōu)勢(shì)，并處于廣利鎮(zhèn)兩條主路之間。同時(shí)應(yīng)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料都提出了更高的要求，因此，項(xiàng)目在建筑上應(yīng)采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息，為業(yè)主裝修裝飾成漁家特色的店鋪打好基礎(chǔ)。東營(yíng)是沿海城市，但海洋文化和漁文化并不突出，我們?cè)陧?xiàng)目策劃中重點(diǎn)突出海洋文化、漁文化，以極少的投資為項(xiàng)目穿上蔚藍(lán)文化的外衣，從而創(chuàng)造出不可預(yù)估的商業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目主入口做為中心廣場(chǎng)，主景為“漁港船歌”大型雕塑，雕塑著力表現(xiàn)漁民們?cè)诔快F中推船出海的場(chǎng)景，成為廣場(chǎng)標(biāo)志；圍繞“漁港船歌”雕塑設(shè)有綠地、霧噴、花壇、木棧道等景觀小品；沿趕海大道兩側(cè)商鋪前退線50米寬綠化帶可做為中心廣場(chǎng)的輔助廣場(chǎng),按北斗七星方位布局成七個(gè)小型廣場(chǎng), 安放北斗七星激光地?zé)襞c北極星激光地?zé)?以散置卵石鋪設(shè)廣場(chǎng)小路,設(shè)激光地?zé)?、旱噴、地?zé)舻?、花壇等景觀小品。該方案受益期長(zhǎng)，但投資回報(bào)慢。市場(chǎng)分析一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，社會(huì)安定，工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)效益明顯好轉(zhuǎn)，居民收入和消費(fèi)信心增加，這些無(wú)可非議地成為房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的基礎(chǔ)，調(diào)查表明，東營(yíng)商品房?jī)r(jià)格呈總體上漲趨勢(shì)，其中住宅10年間從800多元/平方米漲到現(xiàn)在2000元/平方米左右；商鋪10年間從1000多元/平方米漲到現(xiàn)在的30004000元/平方米左右。本項(xiàng)目中的周邊商鋪和批發(fā)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)銷售均應(yīng)參照考慮。好的項(xiàng)目首先要有一個(gè)響亮易記的項(xiàng)目名稱，目前的項(xiàng)目名稱暫定為“東營(yíng)廣利港海鮮批發(fā)市場(chǎng)”考慮到地理位置，項(xiàng)目特點(diǎn)等因素，在名稱方面應(yīng)高度重視，可以聘請(qǐng)風(fēng)水先生、起名大師參與甚至借機(jī)炒作宣傳。一般按以下五個(gè)階段發(fā)布：銷售準(zhǔn)備階段首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段掃尾階段銷售公司安排專人對(duì)各個(gè)時(shí)期廣告效果進(jìn)行監(jiān)控和調(diào)查評(píng)估，及時(shí)向公司反饋信息，便于對(duì)下期廣告策略的修正和發(fā)布。投資后由專業(yè)公司統(tǒng)一租賃，并給予投資者每年6%的三年租金回報(bào)；東營(yíng)市唯一的大型漁產(chǎn)品批發(fā)零售市場(chǎng)；東營(yíng)市唯一的大型專業(yè)經(jīng)營(yíng)海鮮的美食街（二）銷售策略沿街商鋪銷售策略為了體現(xiàn)開發(fā)商在市場(chǎng)啟動(dòng)的可靠性和保證性，以給予投資業(yè)主一定比例的租金回報(bào)，來(lái)打消其關(guān)于市場(chǎng)啟動(dòng)的顧慮。其返租利率一般定在總投資的5％7％。招商招租政策。入市價(jià)格開盤銷售一個(gè)月內(nèi)，為吸引客戶，商鋪價(jià)格上浮到16501700元/平方米，市場(chǎng)攤位上浮到13501400元/平方米。項(xiàng)目總建設(shè)期為兩年半，合計(jì)30個(gè)月，工期從2004年6月開始，至2006年12月底結(jié)束。考慮到資金狀況，住宅樓的開發(fā)建設(shè)可在二期海鮮批發(fā)交易市場(chǎng)啟動(dòng)后鋪開。因此按照審慎的原則，擬先期進(jìn)行試探性建設(shè)，即可先期建設(shè)200個(gè)－600個(gè)單位的攤位，建筑面積為10000－30000平方米。）總投資估算表如下：總投資估算表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場(chǎng)、“漁港船歌”廣場(chǎng)及市場(chǎng)大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，售樓接待中心的建設(shè)和大規(guī)模的廣告宣傳炒作海鮮美食街商鋪的開發(fā)建設(shè)海鮮批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)住宅建設(shè)“海鮮大酒店”的開發(fā)建設(shè)建設(shè)時(shí)間2004年2004－2005年2005年2005年2006年投資額2001540700－21007002000總投資5140－6540該項(xiàng)目靜態(tài)總投資為5140－6540萬(wàn)元。在此分別進(jìn)行估算。三、不同價(jià)格下銷售收入和利潤(rùn)變動(dòng)分析我們假定商鋪、海鮮批發(fā)市場(chǎng)和住宅樓建筑成本均為700元/平方米，建設(shè)期銷售比例均定為60%，全部項(xiàng)目銷售完畢不超過(guò)兩年，分別設(shè)計(jì)三種不同的產(chǎn)品價(jià)格組合，由此分析不同價(jià)格下銷售收入和銷售利潤(rùn)水平（不考慮價(jià)格對(duì)銷售進(jìn)度的影響）。由此計(jì)算出該項(xiàng)目完工并按計(jì)劃出售后可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3540萬(wàn)元－4380萬(wàn)元（建設(shè)10000平方米市場(chǎng)時(shí)），或4740萬(wàn)元－5980萬(wàn)元（建設(shè)30000平方米市場(chǎng)時(shí)）。1400元/平方米5000平方米－700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的47%，即4700平方米即可回籠資金705萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。附表：各項(xiàng)目出售面積保本點(diǎn)分析表 四、風(fēng)險(xiǎn)分析此項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)主要分為政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)和金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等幾個(gè)方面。五、項(xiàng)目投資價(jià)值判斷 通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的投資規(guī)模、收益預(yù)測(cè)、投資回收期及市場(chǎng)需求狀況、風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策等方面的審慎分析，不管是從長(zhǎng)期發(fā)展看，還是從短期收益看，該項(xiàng)目都具有很好的投資價(jià)值。所提供的主要材料應(yīng)包括：企業(yè)的基本情況、法人和法人代表的證明文件；財(cái)政部門或會(huì)計(jì)事務(wù)部門審核通過(guò)的上年度的及近期的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，主要經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)報(bào)告表、信用等級(jí)證明和資質(zhì)等級(jí)證明；基本賬戶開戶銀行開戶證明和貸款證；項(xiàng)目用地土地使用證明和計(jì)劃局、城建部門、土地管理部門批準(zhǔn)的立項(xiàng)、規(guī)劃和施工文件；項(xiàng)目設(shè)計(jì)草圖和資信機(jī)構(gòu)的預(yù)算（匡算）說(shuō)明書；項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告；擔(dān)保人的基本情況及擔(dān)保人擬同意擔(dān)保的有關(guān)證明文件、或抵押?jiǎn)?、質(zhì)物清單。這種情況下，銀行則可能要承擔(dān)未來(lái)利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，但銀行為降低風(fēng)險(xiǎn)，通常貸款利率均定在一個(gè)較高的水平。自有資金多的發(fā)展商，同時(shí)可從事多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，而在每個(gè)項(xiàng)目上自有資金運(yùn)用較小，大多數(shù)的資金靠貸款。貸款金額可包括兩部分，一是土地使用費(fèi)的貸款，二是建筑費(fèi)用的貸款。房產(chǎn)抵押貸款不但能賦予購(gòu)房者直接的財(cái)務(wù)上幫助，而且還能給予發(fā)展商以莫大的收益。簡(jiǎn)單說(shuō)就是如何建立一個(gè)組織機(jī)構(gòu)，用什么樣的人去組織管理，如何發(fā)　揮公司員工積極性和主動(dòng)性的問(wèn)題。二、各崗位職權(quán)內(nèi)容董事會(huì)（1）決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；（2）制訂公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決策方案；（3）制訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；（4）制訂公司增加或減少注冊(cè)資本的方案；（5）擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；（6）決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置；（7）聘任或解聘公司總經(jīng)理、總經(jīng)理及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，決定其報(bào)酬事項(xiàng)；（8）制訂公司的基本管理制度；總經(jīng)理（1）主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。建筑設(shè)計(jì)專家：主要參與公司的建筑設(shè)計(jì)工作，負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)意、建筑評(píng)議選擇。四、管理費(fèi)用的支出管理費(fèi)用按行業(yè)慣例可以用總投資的3%進(jìn)行估算，三年的管理費(fèi)用約為4500萬(wàn)元3%=135萬(wàn)元每年的管理費(fèi)用約為135萬(wàn)元247。如按成立后每人每年12000元工資計(jì)算，20名員工理人員每年需支出工資240000元。建筑材料行家主要參與建筑設(shè)計(jì)要求工作，負(fù)責(zé)建筑材料成本的控制、比較、優(yōu)化選擇，保證建筑設(shè)計(jì)要求能夠到到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。副總經(jīng)理（1）在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作；（2）協(xié)助組織、實(shí)施公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；（3）配合總經(jīng)理完成公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；（4）配合總經(jīng)理擬訂公司基本管理制度及規(guī)章；（5）具體分管下屬各個(gè)部門的工作；（6）在總經(jīng)理缺席時(shí)經(jīng)總經(jīng)理指派代替總經(jīng)理職權(quán)。公司設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)，主要業(yè)務(wù)職能部門包括：工程部、市場(chǎng)策劃部（招商部）、銷售部、財(cái)務(wù)部、行政部（物業(yè)管理部暫時(shí)不設(shè)）。銷售數(shù)量的上升，可使發(fā)展商很快地回收其已支出的部分或全部資金，甚至計(jì)劃中的利潤(rùn)也能于短時(shí)間內(nèi)賺取得到。房產(chǎn)抵押貸款這類貸款的對(duì)象是購(gòu)買發(fā)展商所建造的房產(chǎn)的購(gòu)房者?！　“l(fā)展商進(jìn)行銀行貸款，一般可采取以下幾種方式，即短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)商獲取抵押貸款時(shí)要經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、銀行審核、協(xié)議簽約、公證幾個(gè)階段才能落實(shí)。抵押貸款對(duì)借貸雙方均有利，但也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。六、特別說(shuō)明從該項(xiàng)目的全局考慮，企業(yè)如果只建設(shè)一期商鋪而不進(jìn)行二期三期乃至四期工程的建設(shè)，一方面會(huì)違背政府意愿，不能取得政府各方面的大力支持，同時(shí)也不能有效地保證一期工程建設(shè)　產(chǎn)品按預(yù)定計(jì)劃售出，因此，二期工程不是可建可不建的問(wèn)題，而是必須要建。解決辦法就是加大公關(guān)力度，對(duì)政府在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的不利政策及時(shí)進(jìn)行了解和掌握，并指定專人進(jìn)行及時(shí)跟進(jìn)，加強(qiáng)公關(guān)和協(xié)調(diào)，保證將此風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。1300元/平方米16200平方米－2100萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1400元計(jì)算，賣出全部可出售面積30000平方米的50%，即15000平方米即可回籠資金2100萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。工程完工后每平方米我們擬訂1400－1600三種價(jià)格方案，分別計(jì)算相應(yīng)的資金回收額，并假定在項(xiàng)目開始接受預(yù)訂直到全部售出的時(shí)間為一年，也就是投資回收期暫定為一年，建設(shè)期銷售比例定為60%，則可計(jì)算出不同價(jià)格下的盈虧保本點(diǎn)。從建筑市場(chǎng)原材料及各種費(fèi)用價(jià)格來(lái)看，沿街商鋪及海鮮批發(fā)市場(chǎng)和酒店建筑成本完全可控制在700元/平方米左右。資金投入：700元/平方米10000平方米＝700萬(wàn)元資金籌措：上述700萬(wàn)元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤(rùn)解決，按照慣例，700萬(wàn)元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即210萬(wàn)元左右即可開工建設(shè)，此210萬(wàn)元資金來(lái)源為售出第一期的部分商鋪利潤(rùn)。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售的關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。三期工程靜態(tài)投資為700萬(wàn)元。四期為“鑫奧特海洋渡假村”的開發(fā)建設(shè)。一部分為全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場(chǎng)、“漁港船歌”及市場(chǎng)進(jìn)口的修建、地上附著物的拆除等前期工程，同時(shí)建設(shè)售樓接待中心、開展大規(guī)模的宣傳炒作。（五）其他銷售建議銷售代理商（銷售顧問(wèn)）與房地產(chǎn)銷售策劃代理商的合作將加快項(xiàng)目銷售速度，專業(yè)房地產(chǎn)策劃銷售運(yùn)營(yíng)公司在房地產(chǎn)銷售方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)和技巧，并熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情和客戶心理，對(duì)此項(xiàng)目的把握更為準(zhǔn)確，應(yīng)積極與其合作?？蛇m當(dāng)收取少量履約保證金（如5000元），約定經(jīng)營(yíng)業(yè)戶后兩年繼續(xù)租賃?！皾O人之家”公寓的銷售“漁人之家”住宅項(xiàng)目的劣勢(shì)在于緊靠海鮮批發(fā)市場(chǎng)，周圍環(huán)境嘈雜，優(yōu)勢(shì)在于“雙水景”的獨(dú)特景觀，一面看海，另一面看湖。“返租回報(bào)”啟動(dòng)市場(chǎng)的銷售方式與傳統(tǒng)銷售方式的比較：（以100平方米商鋪為例）對(duì)比內(nèi)容“先銷售后承租回報(bào)”方式傳統(tǒng)銷售方式市場(chǎng)形成確保市場(chǎng)的啟動(dòng)和形成，第一年向社會(huì)招商免租金，市場(chǎng)迅速形成，第二年和第三年收取租金合計(jì)收18000元（保守）。（1）媒體建議（項(xiàng)目公司可根據(jù)實(shí)際情況選擇運(yùn)用）媒體分類媒體選擇投放形式及頻率目標(biāo)區(qū)域和特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)廣告工地圍墻、接待中心室內(nèi)外、參觀路線、項(xiàng)目入口噴繪廣告和展板、導(dǎo)視牌到現(xiàn)場(chǎng)參觀的客戶、廣利港當(dāng)?shù)鼐用瘛⑼？繚O民戶外廣告在西城顯著位置人群聚集之處或主要交通干道設(shè)置單立柱廣告巨幅形象廣告受眾面廣，媒體費(fèi)較高報(bào)紙雜志東營(yíng)日?qǐng)?bào)、勝利日?qǐng)?bào)、電視周報(bào)、齊魯晚報(bào)、魯中晨報(bào)等形象廣告和軟性文字資料，按銷售周期分階段發(fā)布受眾面廣，價(jià)格相對(duì)便宜電視廣告東營(yíng)電視臺(tái)、勝利電視臺(tái)、有線臺(tái)等專題片、形象廣告分階段發(fā)布受眾廣泛，廣告效果明顯電臺(tái)廣告東營(yíng)廣播電臺(tái)交通頻道和新聞時(shí)段黃金時(shí)段投放乘坐出租車的顧客直郵資料印刷品和信函郵寄到達(dá)或?qū)Ｈ送斗拍繕?biāo)明確，有車族和重點(diǎn)客戶，如餐飲經(jīng)營(yíng)業(yè)主、水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)主、?？繚O船等宣傳畫冊(cè)樓書、宣傳單頁(yè)等接待中心、銷售網(wǎng)絡(luò)、展銷會(huì)、及專人定點(diǎn)發(fā)送來(lái)訪客戶、重點(diǎn)客戶網(wǎng)絡(luò)宣傳公司網(wǎng)站、東營(yíng)信息港、勝利局域網(wǎng)及國(guó)內(nèi)招商網(wǎng)站項(xiàng)目網(wǎng)頁(yè)受眾廣泛、價(jià)格優(yōu)惠其他宣傳自備看樓車，上噴項(xiàng)目廣告流動(dòng)廣告、發(fā)放宣傳單頁(yè)、組織活動(dòng)用重點(diǎn)客戶（2）印刷品的種類序號(hào)分類1購(gòu)房須知2詳細(xì)價(jià)格表3銷售控制表4樓書5宣傳海報(bào)、折頁(yè)6認(rèn)購(gòu)書7正式合同8交房標(biāo)準(zhǔn)9物業(yè)管理內(nèi)容10物業(yè)管理公約公關(guān)活動(dòng)策劃（1）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)在項(xiàng)目建設(shè)開工后、預(yù)售證辦理前，采取直銷方式或小范圍組織客戶對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，簽定《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書》，收取訂金，增強(qiáng)項(xiàng)目銷售信心。（3）建筑名項(xiàng)目主廣場(chǎng)命名為“漁港船歌”主題廣場(chǎng)三條商業(yè)街命名為“漁舟唱晚”海濱休閑渡假、海鮮美食街；住宅區(qū)命名為“漁人之家”公寓大型海鮮批發(fā)零售市場(chǎng)命名為“漁家賣場(chǎng)”酒店和洗浴中心命名為鑫奧特海洋渡假村。一、目標(biāo)客戶定位分析（一）目標(biāo)客戶區(qū)域暫時(shí)鎖定整個(gè)東營(yíng)市（包括市區(qū)和轄區(qū)內(nèi)三縣兩區(qū)）及東營(yíng)周邊縣市，以經(jīng)營(yíng)業(yè)戶和投資業(yè)主兩個(gè)類別分析，還要充分考慮以漁業(yè)為生的外來(lái)人士。三、本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)與機(jī)會(huì)分析劣勢(shì)分析：項(xiàng)目周邊暫時(shí)不能形成規(guī)模龐大的人流、物流和商流。銀行儲(chǔ)蓄利率的降低和股票、期貨等項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的加大，使人們轉(zhuǎn)向相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資，全國(guó)正掀起大眾百姓（中等收入家庭）買房的熱潮，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體呈上升趨勢(shì)，有些城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。建議結(jié)合國(guó)內(nèi)大型漁業(yè)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，聘請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)專家調(diào)整。（三）海鮮餐飲街區(qū)開發(fā)“漁舟唱晚”“漁舟唱晚”為港口休閑與餐飲集中的景區(qū)，是整個(gè)項(xiàng)目中的亮點(diǎn)。來(lái)到漁碼頭，你可以去參觀專門打造鐵錨、船舵的作坊，可以去看一看漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標(biāo)本，可以到腌制作坊里嘗試制作糟魚和釀酒，甚至你還可以從漁人碼頭隨漁船出海打漁，并親手烹飪捕回的海鮮…… 三、產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品的設(shè)計(jì)涉及項(xiàng)目的利潤(rùn)，在符合政府規(guī)劃的前提下，應(yīng)盡量?jī)?yōu)化產(chǎn)品的布局，最大程度促進(jìn)投入資金增值和資金周轉(zhuǎn)速度的加快，如設(shè)計(jì)方案已呈報(bào)，應(yīng)采用公關(guān)方