【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 完成總量的 80% C、 第三次銷售高潮 完成全部銷售， 同時良好營造發(fā)展商品牌 完成 余量 核心推廣策略 （ 1） 采用 IMC（整合營銷傳播）的手法，將實際銷售與廣告、 SP、公關(guān)等緊密結(jié)合。 C、永不付月供方式投資分析： 回報率 總價 首期 10 年回報 5 成 10 年月供 每月回報 每月毛利 10 年毛利 % 10 萬 5 萬 萬 549 元 566 元 17 元 2040 元 此種方式的特點是購鋪不直接返還租金，租金每月由發(fā)展商代交投資者按揭款，投資者只需投資首期， 10 年不用交一分 錢， 10 年后得到一個完整的具有 60 年產(chǎn)權(quán)的黃金商鋪。 回報率 總價 首期 5 成 5 年一次性回報 實付首期 5 成 10 年月供 月回報 回報與月供差額 % 10 5 549 542 7 % 10 5 549 550 +1 % 10 5 549 566 +17 8% 10 5 4 1 549 667 +117 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3） 高回報率，產(chǎn)權(quán)式商鋪投資在大大規(guī)避了投資風(fēng)險的同時，依然 具有了商鋪投資的傳統(tǒng)優(yōu)點 高投資回報率。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 36 分眾的誕生 “ 分眾 ” 一詞 是日本著名研究機構(gòu)，博報堂生活綜合研究所 于 1985 年提出（研究課題以社會生活為重點，尤其重在調(diào)查， 分析消費者生活與心理的變化） 它獲 得日本流行語大獎 肯定了這個名詞對社會變遷的解釋能力 也肯定了它可能帶來的思維影響力 ?? 大眾化的消費社會正逐日崩潰 以劃一性為基礎(chǔ)的大眾已經(jīng)快要消失 代之而起的是個別化、差異化的小群體，該研究所認(rèn)為這是一種 “ 被分割了的大眾 ” 因而鑄造出此一名詞為 “ 分眾 ” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 租售價格： 經(jīng)與部分?jǐn)傊鳒贤私饽壳颁佄蛔饨饍r格如下： 2535 元 /㎡ /月。 六安市順達(dá)大市場 六安市順達(dá)大市場占地面積 畝，總投資 8000 萬元，建筑面積 88000 平方米。目前在此經(jīng)商的業(yè)主由三部分人組成，來源分別為六安市區(qū)，六安鄉(xiāng)鎮(zhèn)，浙江臺州等地的三方面業(yè)主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。雖然專業(yè)市場發(fā)展有區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平較低的根源，但總體上看，目前專業(yè)市場的類型不全，重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重，成交額少，輻射能力不強，管理不規(guī)范。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。爭取到 20xx 年基本形成副中心商業(yè)區(qū)。緊鄰 火車站的 站前區(qū) 從發(fā)展 商品貿(mào)易市場 起步，逐步向高檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)推進。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)態(tài) 經(jīng)營特點 商場名稱 百貨商場 規(guī)模 較 大 ，品 種 齊全，毛利相對較高，多采用專柜經(jīng)營方式 白云商廈、商之都、金商都 主題性商場 經(jīng)營品種限于一定主題 國美電器、蘇寧電器 等 專業(yè)市場 經(jīng)營品種專業(yè)性較強 義 烏 小商品市場，順達(dá)大市場，建材大市場等 超市 采用開放式貨架經(jīng)營方式，主營家庭日常必需品，毛率低，客流量大 蘇果超市 等 連鎖專賣店 規(guī)模較小，利潤高 夢特嬌、真維斯等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 13 1999 年 9 月，六安撤地設(shè)市，房地產(chǎn)市場從 20xx 年后正式開始起步發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建跨區(qū)域 “ 經(jīng)濟特區(qū) ” 成立一個跨行政區(qū)域的實驗區(qū)，建議由分屬合六巢三市的肥西縣三河鎮(zhèn)、廬江縣同大鎮(zhèn)、舒城縣杭埠鎮(zhèn)組成省會經(jīng)濟圈的試驗區(qū)，可作為省會經(jīng)濟圈內(nèi)具有先試先行權(quán)的 “ 新特區(qū) ” 。 東與 省 會 合肥市相 連 ，南 與 安 慶 市接壤，西 與 信 陽 市毗 鄰 ，北接淮南市、阜 陽 市。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。實現(xiàn)三市金融的通融通兌，可以開通同城票據(jù)交換業(yè)務(wù)、免收異地存取款手續(xù)費。 8 房產(chǎn)市場 當(dāng)前房地產(chǎn)市場進入飛速發(fā)展階段 六安房地產(chǎn)市場起步較晚，得益于區(qū)域城市化進程不斷加快，舊城改造日益推進，房地產(chǎn)市場一直處于快速上升的發(fā)展時期。另一方面隨著市場供應(yīng)量的加大，居民的購房需求得到部分有效釋放，開始進入理性購房消費階段，使得開發(fā)商開始重視項目的前期定位和策劃，注重小區(qū)品質(zhì)的提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 多街： 在中心城區(qū)形成一批具有特色的專業(yè)街。運用城市土地配置的市場經(jīng)濟機制，促進城市中心地段商業(yè)金融核心區(qū)的逐步形成。 金安區(qū)商業(yè)中心 位于七里站附近。結(jié)合城北改造和淠河新村等的建設(shè)，在解放北路梅山北路交叉口以北區(qū)域形成區(qū)級商業(yè)中心，主要為周邊地區(qū)及城市北部地區(qū)服務(wù)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。到 20xx 年，該市場經(jīng)營的商品 90%來自義烏市場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 劣勢 （ 1）零售為主，檔次不高，主要是靠商品價格低吸引消費者。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 專業(yè)市場檔次低而不專，缺乏網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 43 （ 2） 業(yè)主所購買的商鋪，經(jīng)營則委托經(jīng)營公司統(tǒng)一經(jīng)營，經(jīng)營公司與 義烏商品城或常熟服裝城、中山燈具城等品牌商家合作，利用其先進管理保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 53 TV 報道、欄目 〈 義烏 簽約 全佳福 、 全佳福 產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)售〉 社會新聞 〈產(chǎn)權(quán)式商鋪始開盤即滿堂彩〉 經(jīng)濟專欄、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象研究 〈創(chuàng)富講座、聽者云集〉 社會新聞報道 〈商業(yè)研討會專題報道〉 經(jīng)濟類報道 〈剖析“ 全佳福 現(xiàn)象”〉 談話類專題欄目 報紙硬廣 廣告主題 （ 1）軟文式廣告主題 B1《一個革命性的投資模式》 B2《創(chuàng)富時代完全攻略篇》 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。要點是對消費者的攻心戰(zhàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時又給投資者以信心，相信能獲得穩(wěn)定的回報。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 34 Part 2 自我認(rèn)知 了解過去 全佳福品牌批發(fā)市場 規(guī)劃總建筑面積 70000 ㎡ 。 目前市 場內(nèi)的經(jīng)營戶也基本是以六安本地為主，產(chǎn)品以批發(fā)為主，零售為輔。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 六安大市場一期商業(yè)建筑面積 萬平方米，約 300 間商鋪。 28 速發(fā)展，擴大了整個義烏小商品批發(fā)市場 的規(guī)模，東、西區(qū)市場連體，占地 100 畝，商鋪約 1500 間，集服裝、鞋帽、布匹、五金家電、食品百貨為一體，是當(dāng)前皖西及周邊地區(qū)規(guī)模最大的小商品批發(fā)市場，市場布局合理，配套設(shè)施完善，享受政府給予的多項優(yōu)惠政策。另外，在北部九里溝發(fā)展蔬菜、糧油等批發(fā)市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。隨著西南部城市新區(qū)的開發(fā)和人口的集聚，該副中心可以向霍山路方向拓展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 18 結(jié)論： ? 六安人均 GDP、商品零售額和儲蓄額處于較快的增長水平，居民消費能力正在釋放的同時，消費潛力也在增強， ? 六安現(xiàn)有商業(yè)格局由核心商圈、步行街、專業(yè)市場和大量的街鋪組成， ? 六安商業(yè)正由快速發(fā)展向結(jié)構(gòu)調(diào)整階段演進，市場表現(xiàn)為街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展， ? 六安市總體的商業(yè)布局已經(jīng)完成。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本部分結(jié)論： 從總體上看，六安房地產(chǎn)市場發(fā)展的動力主要有來自于經(jīng)濟環(huán)境趨好，宏觀政策有力驅(qū)動，城市化加快和城建拉動等因素 。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 9 房地產(chǎn)市場開發(fā)量持續(xù)增長，市場競爭激烈 去年以來是六安市住宅市場上的供應(yīng)量快步向前的一年，全年可供銷售的商 品房約 117 萬㎡，主要集中于城南區(qū)一帶，這一區(qū)域 20 萬㎡以上大盤將近 5 個，另外還有其他板塊和市中心的樓盤，開發(fā)量的持續(xù)增長必將加劇六安市房地產(chǎn)市場的競爭。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。全市 188 個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 、 8 個 街道。 2 全佳福品牌批發(fā)市場 營銷策略架構(gòu)表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6 城市發(fā)展規(guī)劃 合六巢享受 “ 同城 ” 待遇 構(gòu)建省會經(jīng)濟圈，圈內(nèi)各個城市的通訊、金融等都要突破行政壁壘，合肥、六安、巢湖三地市民未來能夠在諸多方面享受到 “ 同城 ” 待遇，省會經(jīng)濟圈內(nèi)實現(xiàn) “ 五同 ” ，就是交通同管、信息同享、水利同修、金融通兌、城市同建。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但是，持續(xù)上漲的房價限制了部分市場需求，使得有限需求呈現(xiàn)遞減趨勢。社會消費品零售總額的增長幅度逐年加大，已經(jīng)進入 良性 發(fā)展階段。 ? 一心 ：即由市級商業(yè)中心區(qū)塊，作為 六安 市本級輻射整個 六安 市域乃至周邊地區(qū)和縣（市）的市級商業(yè)和現(xiàn)代商務(wù)中心。以皖西路 、解放路 為主要軸線布置商業(yè)街，結(jié)合皋城廣場、人民公園，北向聯(lián)系文化館和博物館，西側(cè)連接新建的東大街商業(yè)街。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。特色街建設(shè)以餐飲、摩托車修理等為主要業(yè)態(tài)；以中小型超市和農(nóng) 貿(mào)市場作為區(qū)內(nèi)社區(qū)商業(yè)中心的主體，輔以便利店和社區(qū)配套的商業(yè)、服務(wù)業(yè)設(shè)施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速