【正文】 、農(nóng)機(jī)、茶葉、倉儲(chǔ)物流等近 10 類商業(yè)板塊。 目前市 場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)戶也基本是以六安本地為主，產(chǎn)品以批發(fā)為主，零售為輔。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 33 結(jié)論： ? 六安現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模趨于飽和，商業(yè)物業(yè)消化能力基本被釋放。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 34 Part 2 自我認(rèn)知 了解過去 全佳福品牌批發(fā)市場(chǎng) 規(guī)劃總建筑面積 70000 ㎡ 。因此本項(xiàng)目將面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和考驗(yàn)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。對(duì)于本項(xiàng)目而言 ，借助這一現(xiàn)有的明星品牌，進(jìn)行產(chǎn)品的宣傳推廣，達(dá)到招商與興旺市場(chǎng)的作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 40 Part 4 營(yíng)銷策 略 全佳福品牌批發(fā)市場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)式投資方案定位 《 全佳福品牌批發(fā)市場(chǎng) 》，并引進(jìn)品牌商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的“產(chǎn)權(quán)式商城”投資模式。 價(jià)格定位 物業(yè)價(jià)格的制定是一個(gè)綜合而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟呗赃^程，在未對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)研之前，制 訂本業(yè)態(tài)的商鋪?zhàn)赓U價(jià)格顯然是不科學(xué)的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 C、 理由：避免與大百貨業(yè)態(tài)相沖突，同時(shí)對(duì)消費(fèi)者來講也是一種有益的互補(bǔ)；真正體現(xiàn)了購(gòu)物中心的功能。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2） 最大程度降低置業(yè)門檻，能使投資者能夠以最輕松的方式投資商鋪，從而最大程度的擴(kuò)大了顧客層面。同時(shí)又給投資者以信心，相信能獲得穩(wěn)定的回報(bào)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而多出來的 17 元可以考慮稅的問題。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 A、按揭方式投資分析 ? 供樓階段 回報(bào)率 總價(jià) 首期 5 成 5 年一次性 回報(bào) 實(shí)付首期 5成 10年月供 月回報(bào) 5 年總月供 投資者實(shí)付 回報(bào)與月供 差額 % 10 5 549 566 32940 48940 +17 在這一階段，投資者的利益體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一次性回報(bào) 5 年，使投資者只要付出少量的資金就可以參與投資。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?？偨Y(jié)：在產(chǎn)權(quán)式投資的模式下，投資者前期付出 3~5 萬的投資，可獲得超過 58 萬元的投資回報(bào)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。火完成總盤的 40% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 50 爆熱銷， B、 第二次銷售高潮 結(jié)合好又多開業(yè)、延續(xù)火爆熱銷， 形成二次搶購(gòu)。要點(diǎn)是對(duì)消費(fèi)者的攻心戰(zhàn)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 52 新聞炒作、軟性宣傳 報(bào)紙宣傳主題 A1《商業(yè)恐龍入 六安 消息篇》 A2《義烏人真的來了 消息被證實(shí)篇》 A3《幕后巨頭浮出水面 全佳福醞釀大動(dòng)作》 A4《商家如何應(yīng)對(duì)“恐龍 — 義烏》 A5《義烏簽約 全佳福 》 以上部分在第一次銷售高潮期間投放 A6《商鋪投資模式大型研討會(huì)在六安召開》 A7《 義烏 引起商業(yè)中心轉(zhuǎn)移？ 現(xiàn)象分析篇》 A8《產(chǎn)權(quán)式商城炙手可熱、熱銷場(chǎng)景報(bào)道》 以上部分在第二次銷售高潮期間投放 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 53 TV 報(bào)道、欄目 〈 義烏 簽約 全佳福 、 全佳福 產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)售〉 社會(huì)新聞 〈產(chǎn)權(quán)式商鋪始開盤即滿堂彩〉 經(jīng)濟(jì)專欄、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象研究 〈創(chuàng)富講座、聽者云集〉 社會(huì)新聞報(bào)道 〈商業(yè)研討會(huì)專題報(bào)道〉 經(jīng)濟(jì)類報(bào)道 〈剖析“ 全佳福 現(xiàn)象”〉 談話類專題欄目 報(bào)紙硬廣 廣告主題 （ 1）軟文式廣告主題 B1《一個(gè)革命性的投資模式》 B2《創(chuàng)富時(shí)代完全攻略篇》 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 54 B3《“民工排隊(duì)買鋪”？之怪 現(xiàn)象篇》 B4《產(chǎn)權(quán)商鋪火爆 六安 之跟蹤報(bào)道 采訪發(fā)展商篇》 B5《產(chǎn)權(quán)商鋪火爆 六安 之跟蹤報(bào)道 采訪策劃?rùn)C(jī)構(gòu)篇》 B6《 六安 人的遺憾篇》 以上部分在第一次銷售高潮期間投放 B7《 六安 人掀起第三次投資浪潮》 B8《投資模式分解 之 終身回報(bào)老年保障計(jì)劃》 B9《投資模式分解 之 子女教育保障計(jì)劃》 B10《投資模式分解 之 家庭幸福計(jì)劃》 B11《老會(huì)計(jì)師終于投資了生平第一單生意》 B12《金山是怎樣被鍬動(dòng)的？ 投資原理分析》 B13《你也能做個(gè)富爸爸》 以上部分在三次銷售高潮期間循環(huán)投放 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 4） 以各類型活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)作為非常規(guī)媒體，以活動(dòng)為各銷售時(shí)段的市場(chǎng)導(dǎo)火索；并通過常規(guī)媒體報(bào)道使之成為當(dāng)階段社會(huì)焦點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)術(shù)上的高度統(tǒng)一性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 48 產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)運(yùn)作關(guān)系圖： 五大關(guān)系人在產(chǎn)權(quán)式商城運(yùn)作模式中都承擔(dān)著各自的同時(shí)又相互關(guān)聯(lián)的角色。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。投資者實(shí)際付出不到總價(jià)的 5 成（ 48940）就可以完全擁有產(chǎn)權(quán)。以下分析投資者的收益。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 成交條件： 5 成十年按揭。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 操作關(guān)鍵： （ 4） 如何在最短時(shí)間內(nèi)讓 六安 消費(fèi)者接受《產(chǎn)權(quán)式商鋪投資》這一全新投資概念。 43 （ 2） 業(yè)主所購(gòu)買的商鋪，經(jīng)營(yíng)則委托經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)公司與 義烏商品城或常熟服裝城、中山燈具城等品牌商家合作，利用其先進(jìn)管理保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報(bào)。 D、 三、 產(chǎn)權(quán)式投資方式 全佳福品牌批發(fā)市場(chǎng) 產(chǎn) 權(quán)式投資模式具有以下主要特點(diǎn)： （ 1） 業(yè)主和投資者可以根據(jù)自身的實(shí)力投入資金，獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)與收益權(quán)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 42 商場(chǎng)主題經(jīng)營(yíng)定位： （ 1） 商場(chǎng)主題定位： 一層主題： 全佳福 精品名店： A、 對(duì)象：滿足白領(lǐng)、金領(lǐng)消費(fèi)族群對(duì)品質(zhì)生活的要求，同時(shí)也提供家庭主婦在日常家居消費(fèi)之外的較高物質(zhì)需求。 41 *均價(jià) 6000 元各層均價(jià)水平 層數(shù) 面積（平方米） 均價(jià)（元） 總價(jià)（萬元） 首層 3073 19000 2 3101 5300 3 3232 5000 1616 4 2768 4500 5 2735 4100 6 2735 3600 7 2735 3000 8 2735 2500 合計(jì) 23114 98%銷售折扣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）次主力客戶： 合肥、南京 市高收入人群、 江蘇 周邊市縣投資者。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 39 Y 區(qū)招商定位 Y 區(qū)由于所處位置及平面布局，如按照常規(guī)商鋪進(jìn)行銷售、招商難度較大 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 38 整體定位 啟動(dòng)皖西資本時(shí)代的商業(yè)航母 主樓 招商 定位： 根據(jù)本項(xiàng)目前期銷售、招商及本區(qū)域特定的因素綜合考量，本項(xiàng)目如按照現(xiàn)有六安及周邊縣區(qū)的品牌能力不足以支撐整個(gè)主樓的去劃，必須借助外力 進(jìn)行品牌嫁接和扶植。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在前期銷售中由于 市場(chǎng)定位 不明確 ，加之缺乏一定的營(yíng)銷理念，至使項(xiàng)目銷售不利，以至 于內(nèi)鋪招商、銷售剩余缺乏賣點(diǎn) 的 存量房 至今仍在銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 專業(yè)市場(chǎng)檔次低而不專，缺乏網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 經(jīng)營(yíng)狀況： 市場(chǎng)整體共規(guī)劃有商鋪 6000 間左右。 其他 市場(chǎng)自 08 年 7 月開業(yè)以來，總體經(jīng)營(yíng)情況較好，已經(jīng)產(chǎn)生了一定的聚集和輻射效應(yīng)，目前在該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的客戶有部分是在溫州市場(chǎng)和該市場(chǎng)同時(shí)經(jīng)營(yíng)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。二期規(guī)劃用地面積 190 畝，建筑面積 20 萬平方米，目前 正在建造 ，到 20xx 年年底全部竣工。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。以經(jīng)營(yíng)家具燈飾為主，兼營(yíng)建材五金。 劣勢(shì) （ 1）零售為主，檔次不高，主要是靠商品價(jià)格低吸引消費(fèi)者。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 六安大市場(chǎng)第二期依托一期（商鋪地上二層，總建筑面積 2 萬平方米）已經(jīng)成功的綜合大市場(chǎng)和強(qiáng)勁的人氣及購(gòu)買力而興建的，其東