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拆遷評估中遇到的問題與對策-資料下載頁

2025-08-15 23:20本頁面
  

【正文】 所有權證,有的即使有證件,上面缺少對用途的記載,而房屋的用途直接影響到房屋的拆遷補償金額,故認定被拆房屋的用途成為拆遷當事人爭論的焦點。一幢居民臨街樓,原房屋實際用途為住宅,隨著經濟的發(fā)展,一樓的戶主擅自將其住房改造成商業(yè)用房使用,而改造后又沒到房地產管理部門變更原房屋所有權手續(xù),在拆遷評估過程中,被拆遷戶往往要求,一樓按實際使用的商業(yè)用房評估,而拆遷人認為以房屋所有權證上未記載商用房,以私自改造房屋使用性質,是違法為由,要求以居住房評估,作為我們評估機構又無權認定其用途,形成矛盾。 案例 鞍山道 140號拆遷項目 案例分析 從上圖可以看出該樓一樓為商業(yè)用房,其余各層為住宅。雖然一樓為實際為商業(yè)用途,但產權證載用途卻為居住。針對這種情況我們按照 《 估價指導意見 》第十二條 “被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規(guī)定的,從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質和面積協商一致的,可按協商結果進行評估,對被拆遷房屋性質不能協商一致的; 案例分析 拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質和面積協商一致的,可按協商結果進行評估,對被拆遷房屋性質不能協商一致的;應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。”的規(guī)定按照產權證載用途評估,如果拆遷人和被拆遷人對使用用途達成一致意見的按照協商結果進行評估。這種情況雙方當事人又很難協商一致,這就要求評估機構,不但要有豐富的理論知識 ,而且要有一定的協調能力,既要從政策上說服當事人,又要使規(guī)劃部門盡早拿出確認結果。 解決對策 《 估價指導意見 》 第十二條中規(guī)定“被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規(guī)定的,從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質和面積協商一致的,可按協商結果進行評估,對被拆遷房屋性質不能協商一致的;應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認?!边@種情況雙方當事人又很難協商一致,這就要求評估機構,不但要有豐富的理論知道 ,而且要有一定的協調能力,即要從政策上說服當事人,又要使規(guī)劃部門盡早拿出確認結果。在解決拆遷當事人之間 的矛盾,減少評估結果的差異。 問題 突擊建房、裝修問題 在拆遷評估過中經常會遇到被拆遷人突擊建房,裝修問題,剛剛進入拆遷入戶調查在一夜之間就冒出許多不同結構的簡易棚及構筑物,對于新建的房屋或棚,被拆遷人根本提供不出合法有效手續(xù),入戶調查難,不給予評估,不予登記,不給予評估,就會出現被拆遷人不讓入戶,不讓調查登記,給入戶調查帶來很大困難,甚至出現個別戶煽風點火,集眾上訪,對抗合法拆遷,出現不穩(wěn)定因素,增大拆遷難度 下圖為雙港某一項目的搶建房 下圖為雙港某一項目的搶裝修的照片 解決對策 針對這類情況,事先給拆遷人講明,在實際入戶調查時,把新建的與以前建的都給予詳細的登記,讓被拆遷人簽字,拒不簽字的,讓與拆遷當事人無利害關系的第三代人代簽,一般要有兩個部門以上的人員代簽,如街道辦事處,拆遷辦的同志,同時對建筑物的室內外進行錄像,拍照,做好第一手資料,然后舉行由被拆遷人、拆遷人、街道辦事處,拆遷辦、評估人員參加的協調會,首先聲明這各突擊建房是違法行為,然后商定按評估結果的給予補償的比例只給建造成本適當的補償。 解決對策 在對這種情況的拆遷評估時,我們一般采取成本法中工料分析方法;測算新建房屋的實際成本協商的比例做為拆遷補償的評估結果,效果非常明顯。這樣使拆遷人認識到突出建房、裝修即是一種違法行為,又得不償失,是無得可圖的蠢事,即保持了社會的穩(wěn)定,又使拆遷評估工作順利進行。 問題 估價時點問題 《 估價指導意見 》 里規(guī)定“拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的,以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點”。但在實際操作過程中,往往由于各種原因房屋拆遷的范圍確定后,房屋拆遷許可證還沒有拿到,或者拆遷許可證拿到后很久才進行拆遷。這樣一來,以拆遷許可證頒發(fā)之日為估價時點就很不合理,不能保障被拆遷人的合法權益和拆遷工作的展開。 解決對策 評估時間前置,評估時點后置 在舊城區(qū)實施拆遷改造時,辦理規(guī)劃、用地等相關手續(xù)后,到拆遷管理部門 審核時,尚需一定的時間,在這段時間內,評估機構就應當和拆遷管理部門一起 到現場摸底調查,了解規(guī)劃區(qū)域的房地產市場情況,所在城市的區(qū)位、地段以及 房屋結構、建筑年代等情況,并對不同結構、使用性質、建筑年代的房屋入戶抽查,做好記錄,掌握第一手資料。 解決對策 房屋拆遷許可證發(fā)放后,不論什么時間進行的 分戶評估,評估時點都應確定在拆遷期限內的某一天,這樣一是有利于拆遷評估的公平、公正,切實保護拆遷人當事人的合法權益;二是不受拆遷當事人的后期各種因素影響;三是節(jié)約評估所需的時間,有利于拆遷工作如期 完成。 我們在評估河西灰堆某一拆遷項目時,我們采用了首先在調查的時點出預評報告,然后根據評估時點對預評報告進行修正的方法進行了處理。
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