拆遷評估中遇到的問題與對策-資料下載頁
2025-08-15 23:20本頁面
【正文】 所有權(quán)證，有的即使有證件，上面缺少對用途的記載，而房屋的用途直接影響到房屋的拆遷補償金額，故認(rèn)定被拆房屋的用途成為拆遷當(dāng)事人爭論的焦點。一幢居民臨街樓，原房屋實際用途為住宅，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，一樓的戶主擅自將其住房改造成商業(yè)用房使用，而改造后又沒到房地產(chǎn)管理部門變更原房屋所有權(quán)手續(xù)，在拆遷評估過程中，被拆遷戶往往要求，一樓按實際使用的商業(yè)用房評估，而拆遷人認(rèn)為以房屋所有權(quán)證上未記載商用房，以私自改造房屋使用性質(zhì)，是違法為由，要求以居住房評估，作為我們評估機構(gòu)又無權(quán)認(rèn)定其用途，形成矛盾。 案例 鞍山道 140號拆遷項目 案例分析 從上圖可以看出該樓一樓為商業(yè)用房，其余各層為住宅。雖然一樓為實際為商業(yè)用途，但產(chǎn)權(quán)證載用途卻為居住。針對這種情況我們按照 《 估價指導(dǎo)意見 》第十二條 “被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可按協(xié)商結(jié)果進行評估，對被拆遷房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的； 案例分析 拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可按協(xié)商結(jié)果進行評估，對被拆遷房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的；應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。”的規(guī)定按照產(chǎn)權(quán)證載用途評估，如果拆遷人和被拆遷人對使用用途達(dá)成一致意見的按照協(xié)商結(jié)果進行評估。這種情況雙方當(dāng)事人又很難協(xié)商一致，這就要求評估機構(gòu)，不但要有豐富的理論知識 ，而且要有一定的協(xié)調(diào)能力，既要從政策上說服當(dāng)事人，又要使規(guī)劃部門盡早拿出確認(rèn)結(jié)果。 解決對策 《 估價指導(dǎo)意見 》 第十二條中規(guī)定“被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可按協(xié)商結(jié)果進行評估，對被拆遷房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的；應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)?！边@種情況雙方當(dāng)事人又很難協(xié)商一致，這就要求評估機構(gòu)，不但要有豐富的理論知道 ，而且要有一定的協(xié)調(diào)能力，即要從政策上說服當(dāng)事人，又要使規(guī)劃部門盡早拿出確認(rèn)結(jié)果。在解決拆遷當(dāng)事人之間 的矛盾，減少評估結(jié)果的差異。 問題 突擊建房、裝修問題 在拆遷評估過中經(jīng)常會遇到被拆遷人突擊建房，裝修問題，剛剛進入拆遷入戶調(diào)查在一夜之間就冒出許多不同結(jié)構(gòu)的簡易棚及構(gòu)筑物，對于新建的房屋或棚，被拆遷人根本提供不出合法有效手續(xù)，入戶調(diào)查難，不給予評估，不予登記，不給予評估，就會出現(xiàn)被拆遷人不讓入戶，不讓調(diào)查登記，給入戶調(diào)查帶來很大困難，甚至出現(xiàn)個別戶煽風(fēng)點火，集眾上訪，對抗合法拆遷，出現(xiàn)不穩(wěn)定因素，增大拆遷難度 下圖為雙港某一項目的搶建房 下圖為雙港某一項目的搶裝修的照片 解決對策 針對這類情況，事先給拆遷人講明，在實際入戶調(diào)查時，把新建的與以前建的都給予詳細(xì)的登記，讓被拆遷人簽字，拒不簽字的，讓與拆遷當(dāng)事人無利害關(guān)系的第三代人代簽，一般要有兩個部門以上的人員代簽，如街道辦事處，拆遷辦的同志，同時對建筑物的室內(nèi)外進行錄像，拍照，做好第一手資料，然后舉行由被拆遷人、拆遷人、街道辦事處，拆遷辦、評估人員參加的協(xié)調(diào)會，首先聲明這各突擊建房是違法行為，然后商定按評估結(jié)果的給予補償?shù)谋壤唤o建造成本適當(dāng)?shù)难a償。 解決對策 在對這種情況的拆遷評估時，我們一般采取成本法中工料分析方法；測算新建房屋的實際成本協(xié)商的比例做為拆遷補償?shù)脑u估結(jié)果，效果非常明顯。這樣使拆遷人認(rèn)識到突出建房、裝修即是一種違法行為，又得不償失，是無得可圖的蠢事，即保持了社會的穩(wěn)定，又使拆遷評估工作順利進行。 問題 估價時點問題 《 估價指導(dǎo)意見 》 里規(guī)定“拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點”。但在實際操作過程中，往往由于各種原因房屋拆遷的范圍確定后，房屋拆遷許可證還沒有拿到，或者拆遷許可證拿到后很久才進行拆遷。這樣一來，以拆遷許可證頒發(fā)之日為估價時點就很不合理，不能保障被拆遷人的合法權(quán)益和拆遷工作的展開。 解決對策 評估時間前置，評估時點后置 在舊城區(qū)實施拆遷改造時，辦理規(guī)劃、用地等相關(guān)手續(xù)后，到拆遷管理部門 審核時，尚需一定的時間，在這段時間內(nèi)，評估機構(gòu)就應(yīng)當(dāng)和拆遷管理部門一起 到現(xiàn)場摸底調(diào)查，了解規(guī)劃區(qū)域的房地產(chǎn)市場情況，所在城市的區(qū)位、地段以及 房屋結(jié)構(gòu)、建筑年代等情況，并對不同結(jié)構(gòu)、使用性質(zhì)、建筑年代的房屋入戶抽查，做好記錄，掌握第一手資料。 解決對策 房屋拆遷許可證發(fā)放后，不論什么時間進行的 分戶評估，評估時點都應(yīng)確定在拆遷期限內(nèi)的某一天，這樣一是有利于拆遷評估的公平、公正，切實保護拆遷人當(dāng)事人的合法權(quán)益；二是不受拆遷當(dāng)事人的后期各種因素影響；三是節(jié)約評估所需的時間，有利于拆遷工作如期 完成。 我們在評估河西灰堆某一拆遷項目時，我們采用了首先在調(diào)查的時點出預(yù)評報告，然后根據(jù)評估時點對預(yù)評報告進行修正的方法進行了處理。
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