【正文】 主要依當事人之間設定的合同發(fā)生 ,是一項獨立的用益性他項權利。 其法律依據(jù)有 : (1)《中華人民共和國物權法》第八十七條規(guī)定：“不動產(chǎn)權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利”。 (2)《中華人民共和國民法通則》第五章“民事權利”中 ,相鄰通行權 ,相鄰一方必須在他方土地上通行時 ,相鄰方享有相鄰通行權 ,對因此造成他方損失的 ,應當給予適當賠償。 96 (3)最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行 .中華人民共和國民法通則 若干問題的意見》第 100條 :：“一方必須在相鄰一方使用的土地上通行的 ,應當予以準許 ,因此造成的 損失的 ,應當給予適當?shù)难a償”；第 101條：“ :對于一方所有的或者使用的建筑物范圍內歷史形成的必經(jīng)通道 ,所有權人或者使用權人不的堵塞。因堵塞影響他人生產(chǎn)、生活 ,他人要求排除妨礙或者恢復原狀的，應當予以支持”。 （ 4）《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第 54條第二款規(guī)定：“平面交叉使用土地的可以確定為共有土地使用權；也可以將土地使用權確定給主要用途或優(yōu)先使用單位，次要的服從使用單位可確定為他項權利?！? 97 根據(jù)上述法律，可以得出以下結論；供地權利人通常負有“容忍”或“不行為”的義務，用地方負有適當補償?shù)牧x務。但現(xiàn)實生活中，由于歷史、俗成、法律等原因，有些通行權是無償取得的，所以通行權的影響有兩種形式；一是減值影響，如供地方無償供地，用地方有償取得通行權；二是增值影響，如供地方有償供地，用地方無償取得通行權。 98 通行權的評估 通行權的評估方法有三種：一是成本法，二是收益現(xiàn)值法，三是剩余法。所謂成本法就是購買通行權所花費用的總和；收益現(xiàn)值法是指將未來若干年的影響收益折算到現(xiàn)在的現(xiàn)值之和；剩余法是假設受影響的開發(fā)量完成后的正常交易價格，扣除建筑物建造費用和建筑物建造、買賣有關的專業(yè)費、利息、稅收等費用后的收益額來確定通行權影響的一種方法。下面結合實例具體說明如下： 99 例：某工廠后院有一塊空地，經(jīng)規(guī)劃批準進行房地產(chǎn)開發(fā)，該工廠因為保留生產(chǎn)的原因，不能為其提供出路。宗地東鄰一條小胡同，屬農(nóng)村集體用地，四鄰情況具體見圖 1。 100 現(xiàn)需對該宗地進行評估。針對宗地無出路的事實，首先分析如何取得通行權。取的通行權有兩種形式：一是租用農(nóng)村集體用地，二是征用農(nóng)村集體用地。現(xiàn)階段法律禁止集體用地流轉且農(nóng)民因開發(fā)商流動性較大也不想租用，政府為促進房地產(chǎn)開發(fā)，愿意為其辦理征用地手續(xù)，故在評估中我們選擇了成本法，具體做法如下： 101 首先假設待開發(fā)地塊有出路，用基準地價系數(shù)修正法和剩余法對其評估，評估結果為1000萬元。其次調查開發(fā)商征用地的費用大致有三類：一是土地補償費，安置補助費、青苗費，以及征地過程中的土地土地管理費，耕地占用稅等；二是土地開發(fā)費；三是土地純收益。三項合計大約為 20萬元。最后。綜合確定無出路開發(fā)地塊的評估價格為 100020＝ 980萬元。經(jīng)掛牌交易，以此價格成交。 102 （二）地下建設用地使用權評估 《中華人民共和國物權法》第一百三十六條規(guī)定“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權”。 2023年 9月 28日公布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（中華人民共和國國土資源部令第 39號）提出“在中華人民共和國境內以招標、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設立國有建設用地使用權的，適用本規(guī)定”。 103 項目背景： 經(jīng) A市人民政府批準，將位于該市商服中心位置、老運河拐彎處的建筑物拆除，政府擬將涉及的土地使用權收購后，地面用于市民休閑的“河灣綠地廣場”建設，地下建設商城，并擬將拍賣（出讓）地下商城的 40年期土地使用權。目前地面建筑物已拆遷實現(xiàn)了場平，地下商城規(guī)劃建設指標已確定，規(guī)劃總建筑面積 18380平方米，其中含地下車位 3080平方米，土地使用權面積為 28003平方米。 104 本人角色： 政府出讓商業(yè)用地地下空間使用權價值咨詢和估價顧問 特殊情況 依據(jù)土地使用權的權力狀況合理確定拍賣底價。 關鍵問題 （ 1）土地使用權價值評估 （ 2）規(guī)劃條件下地下空間權的價值分攤 （ 3）確定拍賣底價方案 105 可供挑選的方案 （ 1）土地使用權價格評估方法 a、成本逼近法 b、基準地價修正系數(shù)法 c、剩余法 d、收益還原法 e、市場比較法 （ 2）規(guī)劃條件下地下空間權價值分攤 a、占有了一定年限的地表使用權 b、占有了一定年限的空中使用權 c、占有了一定年限的商業(yè)用途的地下使用權 106 （ 3）確定拍賣底價方案 a、評估價格上浮 20%作拍賣底價（ 20%為人民法院委托拍賣標的物時的升價、減價幅度） b、評估價格下浮 20%作拍賣底價 c、評估價格作拍賣底價 107 排除可供挑選方案的原因 （ 1）土地使用權價格評估方法 a、排除成本逼近法 原因：由于估價對象為城市中心商業(yè)用地使用權，其取得費與開發(fā)費難以確定故排除該方法。 b、排除基準地價修正系數(shù)法 由于基準地價內涵為完整權力狀態(tài)下的價格，同時修正體系也為正常條件下建立的，本案為部分土地使用權價格，故應排除該方法。 c、采用剩余法進行評估 由于本案為待開發(fā)建設的土地，同時規(guī)劃條件已確定，樓價及建筑相關費用可從市場調查取得，故可選用該方法。 108 d、采用收益還原法進行評估 本案為待開發(fā)商業(yè)用土地，開發(fā)建設后的物業(yè)具有收益，其收益可從市場調查獲取，同時規(guī)劃建設指標已確定，故可選用該方法。 e、市場比較法可做為剩余法與收益還原法的輔助方法，不可直接選用。 本案為地下商城的建設，同一供應圈內可比實例缺乏，故不可直接選用；可在剩余法確定樓價與建筑費用時輔助使用；也可在收益還原法確定客觀受益的時候輔助使用。 109 ★綜上所述，本案可通過市場比較法確定建成后物業(yè)的樓價，而后選用剩余法測算地價；還可通過市場比較法確定建成后物業(yè)的客觀收益而后選用收益還原法測算地價。分別測算后比較測算結果，依據(jù)下列情況確定最終結果。 Ⅰ 、兩結果懸殊小于 20%，按二者算術平均數(shù)作為最后結果。 Ⅱ 、兩結果懸殊大于 20%，小于 50%，結合當?shù)貙嶋H，取加權平均數(shù)作為最后結果。 Ⅲ 、兩結果懸殊大于 50%，可按當?shù)貙嶋H剔除其中之一，選另一個為最終結果。 110 （ 2）規(guī)劃條件下地下空間權價值分攤確定 可組織 20位以上專家，依特爾菲法經(jīng)二輪咨詢，將土地使用權價格從效力上分解可表示為： 地表使用權價格 =1/3土地使用權價格 空中使用權價格 =1/3土地使用權價格 地下使用權價格 =1/3土地使用權價格 a、地下空間使用權占有了 1/3地表使用權； 原因：地下空間使用權的設立，限定了地表使用權的用途；同時地表使用權的特定用途（綠地）為地下空間使用權的商業(yè)用途帶來了較優(yōu)越的條件。 111 b、地下空間使用權占有了 1/3空中使用權； 原因：空中使用權可自地表以上無限向上，但由于地下空間使用權的設立，限定了一定高度的空間使用權。 c、地下空間使用權占有了全部地下使用權； ★綜上所述：地下空間使用權由 1/3地表使用權， 1/3空中使用權及全部地下使用權構成，依公式表示： 地下空間使用權 =1/3地表使用權 +1/3空中使用權 +地下使用權 =1/9土地使用權價格 +1/9土地使用權價格+1/3土地使用權價格 =5/9土地使用權價格 112 （ 3）確定拍賣底價方案 a、排除評估價格上浮 20%作拍賣底價 原因：土地使用權價格的拍賣應依市場評估價格作為基點，上浮 20%無依據(jù)，易流拍。 b、排除評估價格下浮 20%作拍賣底價 原因：下浮 20%無依據(jù)，易造成國有資產(chǎn)流失。 c、確定以評估價格作拍賣底價 113 體會 （ 1）運用該方案指導估價師進行了評估，其估價報告與結果均得到了政府認可；拍賣結果以高出底價 25%成交，其估價結果得到市場驗證。 （ 2）土地使用權價格是一個“權力束”價值的體現(xiàn)，關鍵要對土地使用權的“權力”分拆透徹，并輔之于正確的方法測算，才能得出客觀公正的價格。 （ 3）本案為探索性估價，由于《土地估價規(guī)程》對此類項目的估價未進行規(guī)定，難免存在某些問題。 114 a、地下使用權影響著地表使用權與空間使用權，本案確定為 1/3的影響度缺乏科學依據(jù)，有待進一步研究。 b、空中使用權、地表使用權、地下使用權三者互相影響、相互作用，構成土地使用權，各自在其中占據(jù)的份額較難界定，本案將其均攤的做法缺乏科學依據(jù)，有待進一步研究。 C、地下商城建設的深度、質量、采光、通風等規(guī)劃布局等，影響著商城的使用及收益，在缺乏比較案例的情況下，采用地面建筑指標運用市場比較法確定其建筑成本及客觀受益的做法缺乏科學依據(jù)，有待進一步研究。 115 謝 謝 大 家 116 117 演講完畢，謝謝觀看！