【正文】 特許經(jīng)營權(quán)剩余使用年限熟短原則計(jì)算剩余經(jīng)營年限。（二）預(yù)測各年凈利潤首先，應(yīng)當(dāng)從委托方或相關(guān)當(dāng)事方獲取被評(píng)估加油站過去（至少三年）的歷史收益資料及未來收益的預(yù)測資料（五年，如果經(jīng)營期短于五年，就是經(jīng)營期內(nèi)）。其次，分析被評(píng)估加油站經(jīng)營狀況、歷史業(yè)績、發(fā)展前景和加油站行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)要素及發(fā)展前景，收集被評(píng)估加油站所涉及交易、收入、支出等業(yè)務(wù)合法性和未來預(yù)測可靠性的證據(jù)，充分考慮未來各種可能性發(fā)生的概率及其影響。再次，對(duì)被評(píng)估加油站收益預(yù)測進(jìn)行分析、判斷和調(diào)整，確信相關(guān)預(yù)測的合理性?！獱I業(yè)收入的預(yù)測。營業(yè)收入的預(yù)測可采用趨勢分析法。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)被評(píng)估加油站歷史銷售資料及未來預(yù)測資料，分析該加油站營業(yè)收入的歷史發(fā)展情況和未來趨勢，同時(shí)結(jié)合同行業(yè)其他企業(yè)的歷史銷售情況及發(fā)展趨勢進(jìn)行對(duì)比分析，對(duì)該加油站未來營業(yè)收入的發(fā)展趨勢做出合理判斷，確定營業(yè)收入的預(yù)測值。———成本費(fèi)用的預(yù)測。成本預(yù)測主要包括：營業(yè)成本、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。成本費(fèi)用預(yù)測可采用營業(yè)收入百分比法。即確定各項(xiàng)成本費(fèi)用占營業(yè)收入的比值，根據(jù)未來各年?duì)I業(yè)收入的預(yù)測值，確定成本費(fèi)用的預(yù)測值。———其他業(yè)務(wù)利潤及營業(yè)外收支情況分析和預(yù)測。根據(jù)被評(píng)估加油站提供的歷年會(huì)計(jì)報(bào)表，如果歷年沒有其他業(yè)務(wù)利潤，在未來收益值中將該項(xiàng)按零值計(jì)算；如果發(fā)生額很小也可忽略不計(jì)；如果發(fā)生額較大，也可采用營業(yè)收入百分比法進(jìn)行預(yù)測。營業(yè)外收支一般來說發(fā)生額較小，可根據(jù)被評(píng)估加油站提供的歷史資料，分析確定一定的數(shù)額，并假設(shè)在剩余經(jīng)營期內(nèi)每年保持不變。根據(jù)以上分析，確定預(yù)測期各年凈利潤，公式為：Et=利潤總額所得稅=營業(yè)收入營業(yè)成本主營業(yè)務(wù)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用+其他業(yè)務(wù)利潤+營業(yè)外收入營業(yè)外支出所得稅最后，評(píng)估人員應(yīng)關(guān)注，剩余經(jīng)營年限短于與地上房屋建筑物及土地使用權(quán)的剩余使用年限時(shí)，相關(guān)終值的計(jì)算。剩余經(jīng)營年限是采用房屋建筑物、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)剩余使用年限熟短原則確定的。在劃撥土地使用權(quán)條件下，土地的剩余使用年期可按房屋和特許經(jīng)營權(quán)熟短來設(shè)定。在特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限大于房屋剩余使用年限時(shí)，按房屋的剩余使用年限確定剩余經(jīng)營年期，這時(shí)應(yīng)考慮將在經(jīng)營終點(diǎn)的特許經(jīng)營加盟費(fèi)的攤余價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)；二者同時(shí)到期，只考慮各年凈利潤的折現(xiàn)；在特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限小于房屋剩余使用年限時(shí)，按特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限確定剩余經(jīng)營年期，這時(shí)應(yīng)考慮將在經(jīng)營終點(diǎn)的房屋建筑物價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)。（三）確定折現(xiàn)率與凈利潤口徑對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率為凈資產(chǎn)收益率。評(píng)估人員應(yīng)考慮多個(gè)因素，合理確定折現(xiàn)率。（1）考慮被評(píng)估加油站的歷史收益水平，即通過歷史資料計(jì)算分析其歷史凈資產(chǎn)收益 率水平。（2）搜集同行業(yè)其他企業(yè)凈資產(chǎn)收益率的資料。（3）采用以下公式：資產(chǎn)報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)收益率+行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)收益率+企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)收益率。其中，無風(fēng)險(xiǎn)收益率可采用同期或近期發(fā)行的長期國債利率，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)收益率可查閱相關(guān)行業(yè)統(tǒng)計(jì)資料。企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)主要來自企業(yè)外部和內(nèi)部兩個(gè)方面，外部風(fēng)險(xiǎn)來自于企業(yè)所處具體經(jīng)濟(jì)地理位置、市場環(huán)境、自然與意外等；內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要來自經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于加油站的特許經(jīng)營其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)一般很小，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的判斷要結(jié)合被評(píng)估加油站歷年借款情況。最后結(jié)合上述三種情況，綜合確定折現(xiàn)率。（四）計(jì)算企業(yè)價(jià)值將以上步驟計(jì)算的各項(xiàng)參數(shù)代入公式P= + 中，計(jì)算P值。（五）確定評(píng)估結(jié)論根據(jù)加油站企業(yè)價(jià)值確定拆遷補(bǔ)償金額時(shí)要考慮兩個(gè)問題：一是成品油庫存；二是土地使用權(quán)的性質(zhì)。由于加油站經(jīng)營產(chǎn)品的特殊性，庫存成品油必須是由加油站自行處理的一項(xiàng)內(nèi)容。因此，在評(píng)估時(shí)庫存成品油（包括在加油機(jī)、管線及儲(chǔ)油罐內(nèi)的）的價(jià)值要從企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)論中扣除，扣除的金額應(yīng)該是：庫存成品油價(jià)值=庫存成品油數(shù)量成品油銷售單價(jià)用收益法計(jì)算的企業(yè)價(jià)值中所含土地價(jià)值是全地價(jià)（即出讓價(jià)），如果被評(píng)估加油站的土地使用權(quán)是劃撥地，應(yīng)考慮在企業(yè)價(jià)值中扣除企業(yè)價(jià)值計(jì)算期限內(nèi)土地使用權(quán)出讓金。評(píng)估結(jié)論：拆遷補(bǔ)償金額=加油站企業(yè)價(jià)值庫存成品油價(jià)值劃撥土地出讓金（六）完成拆遷評(píng)估報(bào)告拆遷評(píng)估報(bào)告是對(duì)全部拆遷評(píng)估工作的總結(jié)，注意應(yīng)披露以下重要事項(xiàng)：（1）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、評(píng)估對(duì)象的存在狀況、權(quán)利狀況和受到的限制；（2）影響評(píng)估分析、判斷和結(jié)論的評(píng)估假設(shè)和限定條件，并就其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響進(jìn)行必要說明；（3）披露相關(guān)財(cái)務(wù)分析、調(diào)整情況；（4）其他需要披露的事項(xiàng)。第五篇：浙江省城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估暫行辦法范文浙江省城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估暫行辦法第一條 為了規(guī)范城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估行為，維護(hù)房屋拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國價(jià)格法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《浙江省社會(huì)中介機(jī)構(gòu)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，市、縣人民政府和有關(guān)管理部門進(jìn)行房屋拆遷評(píng)估管理，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守本辦法。第三條 本辦法中的下列用詞含義如下：（一）房屋具體區(qū)位：是指在某一個(gè)特定的地段內(nèi)，房屋相對(duì)于所在地段、拆遷地塊的優(yōu)劣程度。（二）市場比較法：是指房屋拆遷評(píng)估中以同類房屋的市場成交價(jià)格為基礎(chǔ)，進(jìn)行適當(dāng)修正，作為該被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估方法。（三）成本法：是指房屋拆遷評(píng)估中以開發(fā)或建造與被拆遷房屋相同用途、相同結(jié)構(gòu)的房屋需要的成本和費(fèi)用，再加上正常利潤和稅金作為該被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估方法。（四）房屋的重置價(jià)格：是指前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)。（五）房屋用途：是指住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房及其他房屋等用途。第四條 市、縣房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同價(jià)格、國土資源、規(guī)劃等行政管理部門按照當(dāng)?shù)厣弦煌惖囟?、同類用途新建房屋的市場平均價(jià)格，確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并在每年3月底前公布。第五條 市、縣房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，制訂上一各類房屋的重置價(jià)格，房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、成新、層次、朝向等因素的確定方法或其變動(dòng)幅度，房屋裝修和附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。第六條 市、縣房屋拆遷管理部門可以制訂非住宅采用市場比較法、成本法進(jìn)行拆遷評(píng)估的有關(guān)管理規(guī)定，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。第七條 房屋拆遷價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。房屋拆遷評(píng)估中的主要評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。房屋拆遷評(píng)估報(bào)告必須經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字并經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章。第八條 被拆遷房屋及其附屬物和安置用房的評(píng)估基準(zhǔn)日以房屋拆遷許可證核發(fā)之日為準(zhǔn)。第九條 被拆遷房屋、安置用房的貨幣補(bǔ)償金額，由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以政府公布的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、朝向、裝修及其它因素經(jīng)評(píng)估確定。第十條 被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為：被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額=〔房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)區(qū)位差價(jià)系數(shù)（1+層次差價(jià)率）（1+朝向差價(jià)率）（1+其他因素差價(jià)率）同類房屋的重置價(jià)格+被拆遷房屋的重置價(jià)格成新率〕建筑面積安置用房評(píng)估金額的計(jì)算公式為：安置用房評(píng)估金額＝〔房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)區(qū)位差價(jià)系數(shù)（1+層次差價(jià)率）（1+朝向差價(jià)率）（1+其他因素差價(jià)率）同類房屋的重置價(jià)格+安置房屋的重置價(jià)格成新率〕建筑面積 附屬物、裝修補(bǔ)償金額按規(guī)定辦法計(jì)算后補(bǔ)償給其所有人，法律、法規(guī)另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。第十一條 不能采用本辦法第四、九條規(guī)定的辦法進(jìn)行拆遷評(píng)估的商業(yè)、辦公、工業(yè)及其他房屋，適用市場比較法。因缺乏足夠的市場成交案例不能采用市場比較法時(shí)，適用成本法。第十二條 被拆遷房屋合法占有的土地面積，超過其建筑面積除以標(biāo)準(zhǔn)容積率的，超過部分的土地面積按照《浙江省實(shí)施辦法》第二十九條規(guī)定予以補(bǔ)償。標(biāo)準(zhǔn)容積率為：，辦公、，各市、縣人民政府在此標(biāo)準(zhǔn)上下浮動(dòng)15%范圍內(nèi)確定。被拆遷房屋合法使用的土地面積，以土地使用證的記載為準(zhǔn)。第十三條 房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)提出不少于兩家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)名單，并說明其資質(zhì)、信譽(yù)等情況，供被拆遷人選擇。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷管理部門提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)名單后10日內(nèi)作出選擇。評(píng)估機(jī)構(gòu)由房屋拆遷管理部門按參加選擇的被拆遷人的多數(shù)意見確定。評(píng)估機(jī)構(gòu)所得贊成票相等或者被拆遷人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)作出選擇的，由房屋拆遷管理部門確定。第十四條 拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)由拆遷人委托，并簽訂評(píng)估委托合同。拆遷人應(yīng)將按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的評(píng)估費(fèi)用一次性存入市、縣房屋拆遷管理部門在已協(xié)商簽訂監(jiān)管協(xié)議的銀行中開設(shè)的專戶，評(píng)估完成后10日內(nèi)經(jīng)市、縣房屋拆遷管理部門同意方可使用。拆遷許可證規(guī)定范圍內(nèi)的拆遷房屋及其附屬物的評(píng)估與安置用房的評(píng)估應(yīng)當(dāng)委托同一家評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。第十五條 拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供評(píng)估所必須的資料，并協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)開展現(xiàn)場查勘。第十六條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估合同約定的時(shí)間和內(nèi)容完成委托任務(wù)。接受委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓受托的評(píng)估業(yè)務(wù)。第十七條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供全部被評(píng)估房屋的整體評(píng)估報(bào)告和各套分報(bào)告，同時(shí)向被拆遷人出具分報(bào)告。第十八條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號(hào)、評(píng)估因素、依據(jù)、結(jié)果等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會(huì)監(jiān)督。公示時(shí)間不得少于10日。第十九條 評(píng)估機(jī)構(gòu)在出具評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)向房屋拆遷當(dāng)事人解釋拆遷評(píng)估的依據(jù)、選用的評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生過程等。第二十條 當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示時(shí)間內(nèi)向原評(píng)估機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核，原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后10個(gè)工作日內(nèi)出具書面復(fù)核結(jié)果。第二十一條 當(dāng)事人對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在收到復(fù)核結(jié)果后10日內(nèi)向市、縣房屋拆遷主管部門書面申請裁決，當(dāng)事人為市、縣房屋拆遷管理部門的，應(yīng)向市、縣人民政府申請裁決。裁決部門受理裁決申請后，可提請市、縣房屋拆遷評(píng)估技術(shù)委員會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行鑒定，房屋拆遷評(píng)估技術(shù)委員會(huì)出具的鑒定結(jié)論可作為裁決依據(jù)，裁決部門應(yīng)當(dāng)自受理裁決之日起30日內(nèi)作出書面裁決。第二十二條 房屋拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定費(fèi)用，由申請人在提出裁決申請時(shí)，按評(píng)估費(fèi)的50%向房屋拆遷管理部門交納。第二十三條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)人員在房屋拆遷價(jià)格評(píng)估中違反規(guī)定的，由房地產(chǎn)主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進(jìn)行處罰，并依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第二十四條 本辦法由省建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。第二十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行。