【導(dǎo)讀】（一）“標(biāo)本房屋”市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線。先評(píng)估出在拆遷片區(qū)內(nèi)有代表性的“標(biāo)本房屋”。建筑類型，建造年代，建筑結(jié)構(gòu)，樓層、戶型、朝向、面積、裝修等。用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因。慎重對(duì)待一手房的成交價(jià)和房地產(chǎn)行政管理。要防止把狀況差異的幅度直接作為價(jià)格差異。，再采取被拆遷當(dāng)事?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第八條第2款。和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。（三）復(fù)估結(jié)果改變的，需重新出具估價(jià)報(bào)告；結(jié)果不改。的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

　　

【正文】 準(zhǔn)價(jià)評(píng)估結(jié)果的表達(dá) ? （一）拆遷基準(zhǔn)價(jià)結(jié)果表達(dá)的基本要求 ? ? 用途的分類要根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況，原則上為： ? （ 1）縣城： ? 成套房（商品房、集資房、房改全產(chǎn)權(quán)房等 ） ? 獨(dú)棟住宅（自建獨(dú)棟住宅、別墅） ? 商業(yè)用房 ? 工業(yè)及其他公共用途房地產(chǎn) ? （ 2）城市 ? A：居住房地產(chǎn) ? 具體可以分為：別墅（包括獨(dú)棟、小獨(dú)棟、TOWNHOUSE和雙拼 ），公寓、普通住宅、簡(jiǎn)易住宅 ? B：商服業(yè)房地產(chǎn) ? 具體可以分為：商業(yè)房地產(chǎn)，旅館房地產(chǎn) ，餐飲房地產(chǎn) ，娛樂(lè)房地產(chǎn) 。 ? C：工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn) ? D：公共用途房地產(chǎn) ? ? （ 1）縣城 ? 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 ? 磚混結(jié)構(gòu)：磚混一等，磚混二等 ? 磚木結(jié)構(gòu)：磚木一等，磚木二等，磚木三等 ? 木結(jié)構(gòu) ? 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) ? （ 2）城市 評(píng)估對(duì)象結(jié)構(gòu)類型表 結(jié)構(gòu)類型 總的含義 木板房 鈣塑板房 平房 簡(jiǎn)易 結(jié)構(gòu) 其他簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋 結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、材料低劣、造價(jià)低廉且一般為單層的房地產(chǎn) 木結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu)三等 磚木結(jié)構(gòu)二等 磚木結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu)一等 由磚墻、木梁和木屋架承重，并由磚墻圍護(hù)的房屋 磚混結(jié)構(gòu)二等 磚混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu)一等 部分鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，主要由磚墻承重的房屋 框架大板結(jié)構(gòu) 框架輕板結(jié)構(gòu) 剪力墻結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu) 排架結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 其他鋼混結(jié)構(gòu) 建筑物的全部或承重部分為鋼筋混凝土的房屋 鋼結(jié)構(gòu) ? 、土地使用權(quán)性質(zhì)（出讓或劃拔）表達(dá) ? ? 例如：本報(bào)告的商業(yè)用房拆遷基準(zhǔn)價(jià)對(duì)應(yīng)的房屋（含土地）基準(zhǔn)條件為：處第一層、容積率為 1，磚混結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)為法定最高出讓年限，進(jìn)深為 8米，寬深比為 1： 2，一面臨街、形狀規(guī)則，房屋所有權(quán)為商品房產(chǎn)權(quán)，新舊程度為全新狀態(tài)，裝修標(biāo)準(zhǔn)為粗裝修，臨街狀況為直接臨街。 （二）拆遷基準(zhǔn)價(jià)表達(dá)的簡(jiǎn)單實(shí)例 成套房（商品房、集資房、房改全產(chǎn)權(quán)房等成套房）價(jià)格結(jié)果 基準(zhǔn)價(jià)格（元 / 平方米 ） 級(jí)別 區(qū)位（詳見(jiàn)區(qū)域級(jí)別 圖） 框架結(jié)構(gòu)房屋 磚混結(jié)構(gòu)房屋 磚木結(jié)構(gòu)房屋 土木結(jié)構(gòu)房屋 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋 一級(jí) 背街、紅軍大道（含五福廣場(chǎng)）、永福街、大街、橫街所圍范圍 666 586 516 446 341 二級(jí) 東至濱江大道、鳳凰大道南段、平川大道，南至東街、西街，西至將軍大道（汽車站至建材大市場(chǎng)段）、普惠路，北至興國(guó)大道、筲箕街、興國(guó)貿(mào)易廣場(chǎng)、瀲江大道所圍范圍 563 483 413 343 238 三級(jí) 東至濱江大道，南至將軍公園，西至將軍大道、鹽業(yè)大酒店，北至客家路、平川大道北端口、紅軍路 的國(guó)興實(shí)業(yè)集團(tuán)所圍范圍 512 432 362 292 187 四級(jí) 一、二、三級(jí)區(qū)域以外的區(qū)域 461 381 311 241 136 注：（ 1 ）以路為級(jí)別分界線的，道路兩旁紅線 20 米以內(nèi)的物業(yè)參照高級(jí)別補(bǔ)償；（ 2 ）上述價(jià)格的單位為每平方米計(jì)價(jià)建筑面積；（ 3 ）表中的結(jié)果含地價(jià)；（ 4 ）具體范圍 以 圖為準(zhǔn)。 七、拆遷基準(zhǔn)價(jià)的應(yīng)用體系 ? （一）拆遷基準(zhǔn)價(jià)的修正體系 ? ? 目的：修正同一拆遷基準(zhǔn)價(jià)級(jí)別內(nèi)各房屋微觀區(qū)位的差異 ? 商業(yè)房地產(chǎn)： 商服繁華程度、交通條件，臨街狀 況、距離臨街線的距離 ? 居住房地產(chǎn)： 距商服中心的距離，交通條件，公共配套設(shè)施完備度、基礎(chǔ)設(shè)施條件，環(huán)境景觀， ? 工業(yè)房地產(chǎn)： 聚集規(guī)?；蚺涮讌f(xié)作條件，基礎(chǔ)設(shè) 施條件， 交通條件，與原材料或市場(chǎng)的接近程度 ? 區(qū)位因素除以上所列外，對(duì)于一層商業(yè)用房，則還包括樓層；對(duì)于一套住房，則還包括樓層和朝向 ? ? 土地：面積、形狀、地勢(shì)、地形、地質(zhì)條件、估價(jià)對(duì)象范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施完備度，土地平整程度 ? 建筑物：規(guī)?；蛎娣e，結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備（廚衛(wèi)設(shè)備、電梯、空調(diào)、消防、其他） ? 裝飾裝修（外立面、內(nèi)墻面、地面、天花板）、式樣或空間布局、工程質(zhì)量、新舊程度、屋頂、其他 ? ? 土地使用權(quán)的性質(zhì)與剩余年限 ? 房屋所有權(quán)的性質(zhì) ? 城市規(guī)劃限制條件（容積率、建筑密度） ? 物業(yè)管理、開發(fā)商品牌 （二）房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)格的應(yīng)用 ? ? 被拆遷房屋 (住宅 )貨幣補(bǔ)償價(jià)格 ? = {[（房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià) 轉(zhuǎn)換成完全產(chǎn)權(quán)的成本） （ 1 + 區(qū)位差價(jià)率） （ 1 + 樓層差價(jià)率） （ 1 + 朝向差價(jià)率） （ 1 + 其他因素差價(jià)率） 同類房屋基準(zhǔn)重置價(jià)格 ] 年期修正系數(shù) + 同類用途房屋評(píng)估重置價(jià)格 成新率 } 建筑面積。 ? ? 被拆遷房屋 (商業(yè)用房 )貨幣補(bǔ)償價(jià)格 = {[（房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià) 轉(zhuǎn)換成完全產(chǎn)權(quán)的成本） （ 1 + 區(qū)位差價(jià)率） （ 1 + 樓層差價(jià)率） （ 1 + 建筑結(jié)構(gòu)形式差價(jià)率） 房屋修正系數(shù) （ 1 + 房屋層高差價(jià)率） 臨街狀況修正系數(shù) 形狀修正系數(shù) 同類房屋基準(zhǔn)重置價(jià)格 ] 年期修正系數(shù) + 同類用途房屋評(píng)估重置價(jià)格 成新率 } 建筑面積。 ? 價(jià)格計(jì)算公式 ? 被拆遷房屋（工業(yè)及其它用房 ） 貨幣補(bǔ)償價(jià)格 = 被拆遷房屋所占土地的價(jià)格 + 被拆遷房屋的重置價(jià)格 成新率 ? 注：房改房的轉(zhuǎn)換成完全產(chǎn)權(quán)的成本按房地產(chǎn)成交價(jià)格的 1%扣除 ? 其它的劃拔土地轉(zhuǎn)換成完全產(chǎn)權(quán)的成本按評(píng)估宗地價(jià)格的 50%扣除 八、拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估的藝術(shù)性探討 ? （一）如何處理委托方的要求 ? （二）如何增強(qiáng)評(píng)估成果的操作性 ? （三）如何減少對(duì)評(píng)估結(jié)果的誤解 ? （四）如何通過(guò)評(píng)估結(jié)果減少未來(lái)拆遷補(bǔ)償中的矛盾 ? （五）如何回答被拆遷人代表的提問(wèn) 九、拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估的職業(yè)道德 ? （一）拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估的獨(dú)立性問(wèn)題 ? （二）拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估的客觀性問(wèn)題 ? （三）拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估的專業(yè)勝任能力 ? （四）拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估對(duì)有關(guān)各方的責(zé)任