【正文】 主要依當(dāng)事人之間設(shè)定的合同發(fā)生 ,是一項(xiàng)獨(dú)立的用益性他項(xiàng)權(quán)利。 其法律依據(jù)有 : (1)《中華人民共和國物權(quán)法》第八十七條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利”。 (2)《中華人民共和國民法通則》第五章“民事權(quán)利”中 ,相鄰?fù)ㄐ袡?quán) ,相鄰一方必須在他方土地上通行時(shí) ,相鄰方享有相鄰?fù)ㄐ袡?quán) ,對因此造成他方損失的 ,應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)賠償。 96 (3)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行 .中華人民共和國民法通則 若干問題的意見》第 100條 :：“一方必須在相鄰一方使用的土地上通行的 ,應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許 ,因此造成的 損失的 ,應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償”；第 101條：“ :對于一方所有的或者使用的建筑物范圍內(nèi)歷史形成的必經(jīng)通道 ,所有權(quán)人或者使用權(quán)人不的堵塞。因堵塞影響他人生產(chǎn)、生活 ,他人要求排除妨礙或者恢復(fù)原狀的，應(yīng)當(dāng)予以支持”。 （ 4）《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第 54條第二款規(guī)定：“平面交叉使用土地的可以確定為共有土地使用權(quán)；也可以將土地使用權(quán)確定給主要用途或優(yōu)先使用單位，次要的服從使用單位可確定為他項(xiàng)權(quán)利?！? 97 根據(jù)上述法律，可以得出以下結(jié)論；供地權(quán)利人通常負(fù)有“容忍”或“不行為”的義務(wù)，用地方負(fù)有適當(dāng)補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)。但現(xiàn)實(shí)生活中，由于歷史、俗成、法律等原因，有些通行權(quán)是無償取得的，所以通行權(quán)的影響有兩種形式；一是減值影響，如供地方無償供地，用地方有償取得通行權(quán)；二是增值影響，如供地方有償供地，用地方無償取得通行權(quán)。 98 通行權(quán)的評估 通行權(quán)的評估方法有三種：一是成本法，二是收益現(xiàn)值法，三是剩余法。所謂成本法就是購買通行權(quán)所花費(fèi)用的總和；收益現(xiàn)值法是指將未來若干年的影響收益折算到現(xiàn)在的現(xiàn)值之和；剩余法是假設(shè)受影響的開發(fā)量完成后的正常交易價(jià)格，扣除建筑物建造費(fèi)用和建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、稅收等費(fèi)用后的收益額來確定通行權(quán)影響的一種方法。下面結(jié)合實(shí)例具體說明如下： 99 例：某工廠后院有一塊空地，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，該工廠因?yàn)楸Ａ羯a(chǎn)的原因，不能為其提供出路。宗地東鄰一條小胡同，屬農(nóng)村集體用地，四鄰情況具體見圖 1。 100 現(xiàn)需對該宗地進(jìn)行評估。針對宗地?zé)o出路的事實(shí)，首先分析如何取得通行權(quán)。取的通行權(quán)有兩種形式：一是租用農(nóng)村集體用地，二是征用農(nóng)村集體用地?，F(xiàn)階段法律禁止集體用地流轉(zhuǎn)且農(nóng)民因開發(fā)商流動(dòng)性較大也不想租用，政府為促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，愿意為其辦理征用地手續(xù)，故在評估中我們選擇了成本法，具體做法如下： 101 首先假設(shè)待開發(fā)地塊有出路，用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法對其評估，評估結(jié)果為1000萬元。其次調(diào)查開發(fā)商征用地的費(fèi)用大致有三類：一是土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗費(fèi)，以及征地過程中的土地土地管理費(fèi)，耕地占用稅等；二是土地開發(fā)費(fèi)；三是土地純收益。三項(xiàng)合計(jì)大約為 20萬元。最后。綜合確定無出路開發(fā)地塊的評估價(jià)格為 100020＝ 980萬元。經(jīng)掛牌交易，以此價(jià)格成交。 102 （二）地下建設(shè)用地使用權(quán)評估 《中華人民共和國物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”。 2023年 9月 28日公布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（中華人民共和國國土資源部令第 39號）提出“在中華人民共和國境內(nèi)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設(shè)立國有建設(shè)用地使用權(quán)的，適用本規(guī)定”。 103 項(xiàng)目背景： 經(jīng) A市人民政府批準(zhǔn)，將位于該市商服中心位置、老運(yùn)河拐彎處的建筑物拆除，政府?dāng)M將涉及的土地使用權(quán)收購后，地面用于市民休閑的“河灣綠地廣場”建設(shè)，地下建設(shè)商城，并擬將拍賣（出讓）地下商城的 40年期土地使用權(quán)。目前地面建筑物已拆遷實(shí)現(xiàn)了場平，地下商城規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)已確定，規(guī)劃總建筑面積 18380平方米，其中含地下車位 3080平方米，土地使用權(quán)面積為 28003平方米。 104 本人角色： 政府出讓商業(yè)用地地下空間使用權(quán)價(jià)值咨詢和估價(jià)顧問 特殊情況 依據(jù)土地使用權(quán)的權(quán)力狀況合理確定拍賣底價(jià)。 關(guān)鍵問題 （ 1）土地使用權(quán)價(jià)值評估 （ 2）規(guī)劃條件下地下空間權(quán)的價(jià)值分?jǐn)? （ 3）確定拍賣底價(jià)方案 105 可供挑選的方案 （ 1）土地使用權(quán)價(jià)格評估方法 a、成本逼近法 b、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 c、剩余法 d、收益還原法 e、市場比較法 （ 2）規(guī)劃條件下地下空間權(quán)價(jià)值分?jǐn)? a、占有了一定年限的地表使用權(quán) b、占有了一定年限的空中使用權(quán) c、占有了一定年限的商業(yè)用途的地下使用權(quán) 106 （ 3）確定拍賣底價(jià)方案 a、評估價(jià)格上浮 20%作拍賣底價(jià)（ 20%為人民法院委托拍賣標(biāo)的物時(shí)的升價(jià)、減價(jià)幅度） b、評估價(jià)格下浮 20%作拍賣底價(jià) c、評估價(jià)格作拍賣底價(jià) 107 排除可供挑選方案的原因 （ 1）土地使用權(quán)價(jià)格評估方法 a、排除成本逼近法 原因：由于估價(jià)對象為城市中心商業(yè)用地使用權(quán)，其取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)難以確定故排除該方法。 b、排除基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 由于基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為完整權(quán)力狀態(tài)下的價(jià)格，同時(shí)修正體系也為正常條件下建立的，本案為部分土地使用權(quán)價(jià)格，故應(yīng)排除該方法。 c、采用剩余法進(jìn)行評估 由于本案為待開發(fā)建設(shè)的土地，同時(shí)規(guī)劃條件已確定，樓價(jià)及建筑相關(guān)費(fèi)用可從市場調(diào)查取得，故可選用該方法。 108 d、采用收益還原法進(jìn)行評估 本案為待開發(fā)商業(yè)用土地，開發(fā)建設(shè)后的物業(yè)具有收益，其收益可從市場調(diào)查獲取，同時(shí)規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)已確定，故可選用該方法。 e、市場比較法可做為剩余法與收益還原法的輔助方法，不可直接選用。 本案為地下商城的建設(shè)，同一供應(yīng)圈內(nèi)可比實(shí)例缺乏，故不可直接選用；可在剩余法確定樓價(jià)與建筑費(fèi)用時(shí)輔助使用；也可在收益還原法確定客觀受益的時(shí)候輔助使用。 109 ★綜上所述，本案可通過市場比較法確定建成后物業(yè)的樓價(jià)，而后選用剩余法測算地價(jià)；還可通過市場比較法確定建成后物業(yè)的客觀收益而后選用收益還原法測算地價(jià)。分別測算后比較測算結(jié)果，依據(jù)下列情況確定最終結(jié)果。 Ⅰ 、兩結(jié)果懸殊小于 20%，按二者算術(shù)平均數(shù)作為最后結(jié)果。 Ⅱ 、兩結(jié)果懸殊大于 20%，小于 50%，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，取加權(quán)平均數(shù)作為最后結(jié)果。 Ⅲ 、兩結(jié)果懸殊大于 50%，可按當(dāng)?shù)貙?shí)際剔除其中之一，選另一個(gè)為最終結(jié)果。 110 （ 2）規(guī)劃條件下地下空間權(quán)價(jià)值分?jǐn)偞_定 可組織 20位以上專家，依特爾菲法經(jīng)二輪咨詢，將土地使用權(quán)價(jià)格從效力上分解可表示為： 地表使用權(quán)價(jià)格 =1/3土地使用權(quán)價(jià)格 空中使用權(quán)價(jià)格 =1/3土地使用權(quán)價(jià)格 地下使用權(quán)價(jià)格 =1/3土地使用權(quán)價(jià)格 a、地下空間使用權(quán)占有了 1/3地表使用權(quán)； 原因：地下空間使用權(quán)的設(shè)立，限定了地表使用權(quán)的用途；同時(shí)地表使用權(quán)的特定用途（綠地）為地下空間使用權(quán)的商業(yè)用途帶來了較優(yōu)越的條件。 111 b、地下空間使用權(quán)占有了 1/3空中使用權(quán)； 原因：空中使用權(quán)可自地表以上無限向上，但由于地下空間使用權(quán)的設(shè)立，限定了一定高度的空間使用權(quán)。 c、地下空間使用權(quán)占有了全部地下使用權(quán)； ★綜上所述：地下空間使用權(quán)由 1/3地表使用權(quán)， 1/3空中使用權(quán)及全部地下使用權(quán)構(gòu)成，依公式表示： 地下空間使用權(quán) =1/3地表使用權(quán) +1/3空中使用權(quán) +地下使用權(quán) =1/9土地使用權(quán)價(jià)格 +1/9土地使用權(quán)價(jià)格+1/3土地使用權(quán)價(jià)格 =5/9土地使用權(quán)價(jià)格 112 （ 3）確定拍賣底價(jià)方案 a、排除評估價(jià)格上浮 20%作拍賣底價(jià) 原因：土地使用權(quán)價(jià)格的拍賣應(yīng)依市場評估價(jià)格作為基點(diǎn)，上浮 20%無依據(jù)，易流拍。 b、排除評估價(jià)格下浮 20%作拍賣底價(jià) 原因：下浮 20%無依據(jù)，易造成國有資產(chǎn)流失。 c、確定以評估價(jià)格作拍賣底價(jià) 113 體會(huì) （ 1）運(yùn)用該方案指導(dǎo)估價(jià)師進(jìn)行了評估，其估價(jià)報(bào)告與結(jié)果均得到了政府認(rèn)可；拍賣結(jié)果以高出底價(jià) 25%成交，其估價(jià)結(jié)果得到市場驗(yàn)證。 （ 2）土地使用權(quán)價(jià)格是一個(gè)“權(quán)力束”價(jià)值的體現(xiàn)，關(guān)鍵要對土地使用權(quán)的“權(quán)力”分拆透徹，并輔之于正確的方法測算，才能得出客觀公正的價(jià)格。 （ 3）本案為探索性估價(jià)，由于《土地估價(jià)規(guī)程》對此類項(xiàng)目的估價(jià)未進(jìn)行規(guī)定，難免存在某些問題。 114 a、地下使用權(quán)影響著地表使用權(quán)與空間使用權(quán)，本案確定為 1/3的影響度缺乏科學(xué)依據(jù)，有待進(jìn)一步研究。 b、空中使用權(quán)、地表使用權(quán)、地下使用權(quán)三者互相影響、相互作用，構(gòu)成土地使用權(quán)，各自在其中占據(jù)的份額較難界定，本案將其均攤的做法缺乏科學(xué)依據(jù)，有待進(jìn)一步研究。 C、地下商城建設(shè)的深度、質(zhì)量、采光、通風(fēng)等規(guī)劃布局等，影響著商城的使用及收益，在缺乏比較案例的情況下，采用地面建筑指標(biāo)運(yùn)用市場比較法確定其建筑成本及客觀受益的做法缺乏科學(xué)依據(jù)，有待進(jìn)一步研究。 115 謝 謝 大 家 116 117 演講完畢，謝謝觀看！