【正文】 房地產(chǎn)糾紛索賠案第一例 ? 銀先生再次與李律師重新分析案情，又去了相關部門調取了當時 2棟 32B的見證合同，針對一審判決，提出了四點上訴理由： ? 關于 2棟更改為 1棟的涂改之處沒有銀先生的任何確認； ? 原 2棟 32B的購房合同見證件、當時的認購書、購房發(fā)票等證據(jù)，仍存于區(qū)國土局某部門，這些充分證明合同標的為 2棟 32B的事實； ? 開發(fā)商在第一次的應訴答辯中曾承認 1棟 32B房產(chǎn)證屬辦證失誤所致； ? 根據(jù)最高人民法院關于民事證據(jù)的若干規(guī)定，開發(fā)商主張合同變更應承擔舉證責任。并繼續(xù)要求開發(fā)商雙倍賠償。 房地產(chǎn)糾紛索賠案第一例 ? 此時，正值最高人民法院 《 關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 頒布。深圳市中院受理該案后，組成合議庭對該案進行審理。律師又再次去國土部門查詢了產(chǎn)權檔案資料，發(fā)現(xiàn)該樓盤 99年12月核準的 1棟 32B房產(chǎn)證已經(jīng)無效，該房已于 03年5月登記于開發(fā)商名下，登記價格僅為人民幣 16萬多元。 房地產(chǎn)糾紛索賠案第一例 ? 二審法院審理認為，被上訴人（開發(fā)商）故意隱瞞涉案房產(chǎn) “ 2棟 32 B”已售給他人的事實，采用欺詐手段與上訴人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，依法屬于可撤銷合同。 03年 10月份，深圳中院在庭審分析后，依據(jù)有關法律法規(guī)判決撤銷雙方當事人于98年 11月簽訂的 《 深圳市房地產(chǎn)買賣合同 》 ；最終判決被上訴人（開發(fā)商）返還上訴人雙倍退還購房款及全額退還購房款利息、辦證費、入伙費、鑒證費、入伙費等合計 63萬多元。 房地產(chǎn)糾紛索賠案第一例 律師點評： ? “ 誠實信用 ” 是民事活動的基本準則，違反誠信原則理當付出相應的誠信代價。 ? 除我國消費者權益保護法在消費領域率先就欺詐行為規(guī)定了雙倍賠償標準外，最高人民法院 《 關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋 》 也明確規(guī)定對房地開發(fā)商的欺詐行為，適用雙倍賠償標準。加重了房地產(chǎn)開發(fā)商的誠實義務，這無疑是法律的一大進步。 ? 本案中深圳市中級人民法院及其法官清楚、準確地適用雙倍賠償標準，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序維護消費者權益均將起到積極的推進和警示作用。 房屋未辦過戶手續(xù) 該買賣合同是否有效 [案情 ]： ? 2022年 4月 20日，郭某與曾某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，雙方約定：郭某自愿將其所有的一套商品房，作價 100000 元出售給曾某，簽訂協(xié)議之日曾某預付房款 80000元，余款 20220元于同年 8月 20日前郭某交付房屋時一次性支付。郭某承諾在 9月 20日之前協(xié)助曾某辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。 ? 協(xié)議簽訂后，曾某按約付清了房款，郭某也交付了房屋。后郭某反悔，不想把房子賣給曾某。 2022年 9月20日，曾某依約要求郭某辦理房屋過戶手續(xù)遭郭某拒絕，郭某于同年 9月 10日訴至法院，以房屋未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)要求法院判令曾某歸還房屋，并表示愿意退還房款本息。 房屋未辦過戶手續(xù) 該買賣合同是否有效 [分歧 ]： ? 對本案郭某與曾某簽訂的買賣房屋協(xié)議是否有效。 ? 本案中郭某與曾某之間的房屋買賣協(xié)議體現(xiàn)了雙方的真實意思表示，且已房款兩清，郭某拒絕協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權變更手續(xù)，侵害了曾某的合法權益。故本案應依據(jù)我國 《 民法通則 》 及相關司法解釋，認定郭某與曾某的房屋協(xié)議有效。 避免房地產(chǎn)糾紛，教你“購房要術” ? 房地產(chǎn)糾紛中，問題最多的是產(chǎn)權和房屋質量問題，當然，其它如購房合同、 “ 面積誤差 ” 等投訴也不少。因此，消費者在購房時，首要的是解決好這四個問題：仔細看清產(chǎn)權證書產(chǎn)權是買房時要解決的頭等大事，在這個問題上一定要慎之又慎，決不能有一點含糊。如果消費者所購買的樓房不是現(xiàn)樓，而是預售樓，那么在挑選樓盤時就應詳細查驗發(fā)展商的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)企業(yè)資質證書、國有土地使用證、建設用地規(guī)劃證、建設工程規(guī)劃、施工許可證等，這些證書缺一不可，否則發(fā)展商無權售房。如果買上證書不全的樓房，就會留下無窮的煩惱。此外，消費者在購房時，所購買的樓必須屬于國有土地，這是最有保障的。而集體土地、違法建筑、被查封或抵押的土地上的房屋千萬不能購買，這就要求消費者在買房時一定要看清它的土地所有權。 ? 買現(xiàn)樓注意質量律師提醒消費者，如果購買的不是預售房而是現(xiàn)樓的話，消費者一定要注意樓房質量。 ? 消費者首先要看發(fā)展商用的是哪一家施工單位，如果是正規(guī)的大公司，那么樓房質量一般就有保證，而發(fā)展商如用的是名不見經(jīng)傳的施工單位或包給 “ 游擊隊 ” 施工，那么房屋質量就難有保證；二是在買房時，請有經(jīng)驗的人幫助看一下；三是要查驗建設工程竣工驗收備案證明書、住宅質量保證書、住宅使用說明書以及物業(yè)管理方案，此外還需要注意審查發(fā)展商承諾的公用設施和交付使用條件是否齊備，以避免不必要的損失。 ? 付款前應簽好有效合同房屋買賣合同的簽訂是有條件的，內容與形式必須都要合法，否則便是不合法或無效的合同。如果消費者在購房時，交錢后才知道簽的是無效合同，就會留下無窮的后患。律師建議，簽合同最好采用標準文本，按 《 商品房購銷合同示范文本 》 簽訂。萬一將來產(chǎn)生糾紛，對于消費者來說，選用仲裁方式解決可能比訴訟方式更有利。購房合同糾紛中，最常見的是延期交房的問題。許多發(fā)展商在按時交不了房子的時候，往往使用 “ 小區(qū)配套完成后 ” 、 “ 質量驗收后 ” 等一些模糊的字眼搪塞。針對這個問題，消費者在購房簽約時，必須在合同中寫明某年某月某日交房并注明延期責任。為使合同落到實處，在合同簽訂時，最好請律師從法律的角度代審合同。 “ 面積誤差 ”不應大于 5%為了多賺錢，一些發(fā)展商經(jīng)常在房屋面積計量上打主意。雖然在售房前說明按使用面積計價，但發(fā)展商實際上卻以建筑面積計價，其實測面積常常與合同暫定面積有一個誤差。而有的房產(chǎn)商利用消費者對相關知識的欠缺而鉆誤差空子，大玩數(shù)字游戲，還有的利用人們在分攤共有共用建筑面積認識上的誤差找機會。專家指出，一般這種面積誤差不得大于 5%，否則，消費者就可投訴發(fā)展商。