拆遷房屋評(píng)估-資料下載頁(yè)
2025-01-23 18:09本頁(yè)面
【正文】 0。t+nvV=C[1（ 1R） Nn]=C[（ 1R） n+R]vNNvV=C[(1R)n+R]=C[(1R)Nt+R]vt+nNv⑵ 年金法：將每年的折舊額折現(xiàn)。v⑶ 羅斯法v 建筑物價(jià)值的減損在整個(gè)耐用年限內(nèi)并不是平均的，而是逐年增加。v 先根據(jù)直線折舊法計(jì)算出年折舊額，再把耐用年限平分五期，并假定每一期的折舊額為定額法下年折舊額的比率分別為：v第一期： 3/5v第二期： 4/5v第三期： 5/5v第四期： 6/5v第五期： 7/52. 實(shí)際觀察法―― 估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)，直接觀察建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素所造成的折舊總額。v建筑物損耗：可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗（修理或更換），預(yù)計(jì)修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復(fù)的損耗 (如外墻的刷新)，反之，為不可修復(fù)的損耗。對(duì)于可修復(fù)的損耗，可直接估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為折舊額。 v例 180萬(wàn)元（包括裝修與設(shè)備），經(jīng)濟(jì)壽命為 50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 2萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為 30萬(wàn)元，平均壽命為 5年，已使用 3年；設(shè)備的重置價(jià)格為 60萬(wàn)元，平均壽命為 15年，已使用 10年。殘值率假設(shè)均為零。求現(xiàn)值。v其折舊總額計(jì)算如下：門窗等損壞的折舊額＝ 2(萬(wàn)元 )裝修的折舊額＝ 301/53 ?。?18(萬(wàn)元 )設(shè)備的折舊額＝ 601/1510 ＝ 40(萬(wàn)元 )長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額＝ (18023060)1/5010＝ (萬(wàn)元 )該建筑物的折舊總額＝ 2+18+40+＝ (萬(wàn)元 )v該建筑物現(xiàn)值 ==(萬(wàn)元 )3. 成新法v不以耐用年限和已使用年數(shù)為基準(zhǔn)，而是根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等部分的實(shí)際完損程度來(lái)確定建筑物的成新度，依據(jù)實(shí)地觀察，判定建筑物的成新折扣度。vV=C qv例 900萬(wàn)元，成新率為 80%，求其現(xiàn)值及折舊額。v【 解 】 該建筑物的現(xiàn)值為：v90080%=720（萬(wàn)元）v折舊額 =重新購(gòu)建價(jià)格 現(xiàn)值v=900720v=180（萬(wàn)元）v建筑物的成新率 根據(jù) 建筑物的完損等級(jí) 評(píng)定的有關(guān)規(guī)定來(lái)確定。v房屋完損狀況，根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，分成下列各類：完好房： 十、九、八成新 基本完好房 ：七、六成新 一般損壞房： 五、四成新 嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房： 三成以下七、成本法運(yùn)用，土地總面積 2500m2，是 6年前通過(guò)征用農(nóng)地所得，當(dāng)時(shí)費(fèi)用 800元 /m2，現(xiàn)時(shí)取得該類土地需要 1000元 /m2。地上建筑總面積6000m2，是 2年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià) 800元 /m2，現(xiàn)實(shí)建筑同類建筑物 1100元/m2，估計(jì)該建筑物有八成新，該類建筑物的殘值率為 2%，試選用所給資料評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)?？們r(jià) 778萬(wàn)元 單價(jià) /m2 2023m2，容積率為 。土地是在1999年 4月通過(guò)出讓方式取得的，出讓年限 40年。建筑物于 2023年 10月建成使用的。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地 40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格為 500元 /m2，同類建筑重置價(jià)格是 1000元 /m2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi) 5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格 30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命 5年；設(shè)備的重置價(jià)格 50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命 15年。殘值率假設(shè)均為零，資本化率為 8%。求該房地產(chǎn)在 2023年 4月的市場(chǎng)價(jià)格。V=+=演講完畢，謝謝觀看！
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