拆遷評(píng)估中遇到的問(wèn)題與對(duì)策(編輯修改稿)
2024-09-11 23:20 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 公示期滿后，拆遷評(píng)估單位應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶(hù)評(píng)估報(bào)告。 第十三條 拆遷人或被拆遷人對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，可以向拆遷評(píng)估單位咨詢(xún)。拆遷評(píng)估單位應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷評(píng)估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。 拆遷評(píng)估所依據(jù)的文件 第十四條 被拆遷人要求對(duì)其被拆遷房屋評(píng)估補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)自收到分戶(hù)評(píng)估報(bào)告 3日內(nèi)向拆遷人或其委托的拆遷單位提供書(shū)面申請(qǐng)。拆遷人或接受委托的拆遷單位接到申請(qǐng)后 2日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)通知拆遷評(píng)估單位對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估。拆遷評(píng)估單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估，并在 5日內(nèi)出具分戶(hù)評(píng)估報(bào)告。 拆遷評(píng)估所依據(jù)的文件 第十五條 拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，自收到分戶(hù)評(píng)估報(bào)告之日起 5日內(nèi)，可以向原拆遷評(píng)估單位書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核。該單位應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核申請(qǐng)之日起 5日內(nèi)給予答復(fù)。評(píng)估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，出具書(shū)面通知。 第十六條 拆遷當(dāng)事人對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起 5日內(nèi)，可以向天津市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。 拆遷評(píng)估所依據(jù)的文件 天津市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起 10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的評(píng)估報(bào)告的評(píng)估依據(jù)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。 評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告，本市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)作出的維持評(píng)估報(bào)告的鑒定意見(jiàn)為最終評(píng)估結(jié)論；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，拆遷評(píng)估單位應(yīng)當(dāng)改正調(diào)整，重新出具評(píng)估報(bào)告。 申請(qǐng)?zhí)旖蚴蟹康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)技術(shù)鑒定的費(fèi)用由申請(qǐng)人交納。評(píng)估存在技術(shù)問(wèn)題的，技術(shù)鑒定費(fèi)用由拆遷評(píng)估單位承擔(dān)。 拆遷評(píng)估所依據(jù)的文件 《 天津市城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)成果報(bào)告 》 （中心城區(qū)）（ 2022年 5月 8日起實(shí)施）； 《 關(guān)于同意調(diào)整我市中心城區(qū)及各區(qū)縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的批復(fù) 》 （津政函 [2022]48號(hào)）（ 2022年 5月6日起實(shí)施）； 拆遷評(píng)估所依據(jù)的文件 《 關(guān)于貫徹建設(shè)部 《 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 》的通知 》 （津房拆 [2022]100號(hào)）； 1 《 天津市房屋拆遷許可證審批程序 》 （ 2022年 7月 1日起施行）； 拆遷評(píng)估中所遇到的問(wèn)題 估價(jià)方法問(wèn)題 估價(jià)過(guò)程中的答疑問(wèn)題 被拆遷房屋的性質(zhì)認(rèn)定問(wèn)題 突擊建房、裝修問(wèn)題 估價(jià)時(shí)點(diǎn)問(wèn)題 問(wèn)題 1：估價(jià)方法問(wèn)題 拆遷評(píng)估的三大方法： 市場(chǎng)法 收益法 成本法 市場(chǎng)比較法的內(nèi)涵 定義 市場(chǎng)比較法，就是指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格 作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 應(yīng)用前提 （ 1）充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng) ； （ 2）參照物及估價(jià)對(duì)象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。 收益法的內(nèi)涵 定義 收益法 ，也稱(chēng)收益資本化法、收益還原法。收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 應(yīng)用前提 （ 1）估價(jià)對(duì)象有經(jīng)濟(jì)收益或潛在收益 （ 2）未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)能較容易量化 成本法的內(nèi)涵 定義 成本法，簡(jiǎn)要說(shuō)，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重新構(gòu)建價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 應(yīng)用前提 （ 1）自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng) （ 2）該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn) 天津市拆遷的主要模式 目前天津市主要按市場(chǎng)法進(jìn)行拆遷，被拆遷房屋的價(jià)值主要以下面的方法確定 房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算公式為： V1=KtKfKmVoA （ a） 式中： V1一房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格； Vo—— 評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)； A— 被拆遷房屋建筑面積； Kt—— 房屋成新程度修正系數(shù)； K0一樓層修正系數(shù)：Km—— 朝向修正系數(shù)。 公式（ a）適用于成片房屋拆遷，由評(píng)估機(jī)構(gòu)選取典型樣本進(jìn)行評(píng)估，其估價(jià)結(jié)果作為該類(lèi)房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)（ Vo），再根據(jù)同類(lèi)房地產(chǎn)個(gè)體的差異進(jìn)行成新程度、樓層、朝向的修正，得出拆遷房屋的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（ V1）。區(qū)位、用途因素已在評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)中考慮。裝修、設(shè)施因素在評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)中按一般水平進(jìn)行評(píng)估，被拆遷房屋個(gè)體的裝修差異一般情況不再予以考慮。 該模式遇到的問(wèn)題 天津市房屋拆遷補(bǔ)償金額主要由 V1— 房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格來(lái)決定，而其核心 Vo— 評(píng)估基準(zhǔn)
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