【正文】 ? 接替臨時售樓處接受客戶登記 開盤預熱，項目全面展示 必備區(qū)域沙盤 ：第一強銷期 售樓處、樣板間 OPEN DAY—— 新生活 體驗日 08/3 市場預熱期 第一強銷期 第二強銷期 第三強銷期 08/5 08/7 08/9 08/11 09/1 09/3 09/5 09/7 09/9 09/11 看樓專車 /住戶專車 ? 鑒于項目位置較為偏僻陌生，在繁華地區(qū)設立定時看樓車，方便客戶看房，同時利用往來頻繁的車體廣告作為宣傳 看房班車啟動 —— 4班次 /天 開通看樓專線，任意地區(qū)均可直達 08/3 市場預熱期 第一強銷期 第二強銷期 第三強銷期 08/5 08/7 08/9 08/11 09/1 09/3 09/5 09/7 09/9 09/11 活動時間：一次開盤 二次開盤 活動目的：制造首批開盤火爆場面，引起市場轟動，同時通過大型活動造勢，擴大項目影響力和知名度。 優(yōu)惠措施：現(xiàn)場抽取大獎，一等獎五名，馬爾代夫 7日游 可選擇天津地區(qū)廣受喜愛的那英、孫楠、郭德綱等藝人進行表演 千人開盤大型公關活動 第一強銷期 大型公關活動 08/3 市場預熱期 第一強銷期 第二強銷期 第三強銷期 08/5 08/7 08/9 08/11 09/1 09/3 09/5 09/7 09/9 09/11 第一強銷期 成家總動員系列暖場活動 ? 圣誕 Party ? 元旦 Party ? 情人節(jié)活動 —— ? 結(jié)婚證優(yōu)惠活動 ? 玫瑰之約 ? 活動目的：意向客戶轉(zhuǎn)化，新積累客戶篩選 感動愛人心的 12個瞬間 推廣主題 —— 城市，在東邊矗立 前提： ? 經(jīng)過半年的媒體轟炸，市場對項目已較為熟悉，形象和主要賣點較充分傳遞 策略： 價值展示： ? 依靠突破常規(guī)和超越目前市場現(xiàn)狀的現(xiàn)場展示來提升價值，強化客戶信心 活動營銷 ： ? 持續(xù)進行客戶暖場和渠道活動，不斷制造新的熱點 持續(xù)升溫： ? 繼續(xù)進行強有力的立體媒體轟炸 08/3 市場預熱期 第一強銷期 第二強銷期 第三強銷期 08/5 08/7 08/9 08/11 09/1 09/3 09/5 09/7 09/9 09/11 ：第二強銷期 08/3 市場預熱期 第一強銷期 第二強銷期 第三強銷期 08/5 08/7 08/9 08/11 09/1 09/3 09/5 09/7 09/9 09/11 ：第二強銷期 推廣主題 —— 城市，在東邊矗立 09年春交會 —— 主打項目小高產(chǎn)品 成家總動員系列暖場活動 ? 婦女節(jié) ? 青年節(jié) ? 父親節(jié)母親節(jié) ? 兒童節(jié) 推出各種優(yōu)惠政策 活動時間： 09/5/9 活動目的：第三次開盤選房，營造緊迫感，消化前期積累客戶，并繼續(xù)儲備新客戶 設置原則： 醒目、顯眼，標明項目名稱和電話 樓體條幅主要設置于地塊東側(cè) 08/3 市場預熱期 第一強銷期 第二強銷期 第三強銷期 08/5 08/7 08/9 08/11 09/1 09/3 09/5 09/7 09/9 09/11 ：第二強銷期 樓體條幅 08/3 市場預熱期 第一強銷期 第二強銷期 第三強銷期 ：第三強銷期 08/5 08/7 08/9 08/11 09/1 09/3 09/5 09/7 09/9 09/11 推廣主題 —— 城市，在東邊沸騰 活動時間： 09/8/23 活動目的：第四次開盤選房，營造緊迫感，消化前期積累客戶，并繼續(xù)儲備新客戶 營銷組織總控圖 ?營銷節(jié)點 蓄勢期 市場預熱期 一次強銷期 二次強銷期 ?宣傳推廣 ?銷售目標 ?關鍵工作 銷售人員培訓到位 全盤工作統(tǒng)籌安排 春交會參展準備 示范區(qū)開放籌備 銷售說辭準備，銷售進場 價格摸查和價格表制作 開盤選房方案確定籌備 開盤活動的落實跟進 價格及策略調(diào)整 秋教會參展籌備 ?工程節(jié)點 ?銷售階段 春交會 8/12日售樓處開放 8/20 樣板間開放 9/28春交會9/30開盤 預計一期 08年 10月開盤， 09年 ，一期銷售期 12個月，銷售量 28萬平米，銷售額 22億 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2月 3月 4月 …… 售樓處樣板間開放 報紙 /戶外 /銷售熱線 戶外 /報紙 /DM/網(wǎng)絡 /電臺 /現(xiàn)場 /國美展場 戶外 /導視 /報紙 /網(wǎng)絡 /DM ?活動組織 千人開盤 看房班車啟動 ?看房車 區(qū)域論壇 奠基儀式、品牌發(fā)布會 產(chǎn)品發(fā)布會Open Day 圣誕狂歡節(jié) 開工 12/14二次開盤 5/9三次開盤 8/23四次開盤 三次強銷期 系列開盤、暖場活動．．． 總控圖 推廣費用預算：推廣費用按總銷售額 1%計，約 2100萬 費用包括 類別 具體內(nèi)容涉及 預算 (萬元 ) 比例 媒體推廣費用 （ 882萬） 42% 報紙 每日新報 /今晚報 /平面廣告以及軟文宣傳 315 15% 網(wǎng)絡 搜房、焦點、新浪、和訊等主流網(wǎng)站 63 3% 戶外廣告 市中心、外環(huán)線、中環(huán)線、津漢公路 378 18% 小眾媒體 老客戶 /新客戶區(qū)域鎖定 84 4% 直郵 /短信 直投、直郵、短信 42 2% 活動費用 （ 567萬） 27% 品牌推廣活動 宣傳差異化產(chǎn)品、宣傳區(qū)域優(yōu)勢、樹立企業(yè)品牌 126 4% 客戶互動活動 老業(yè)主答謝、區(qū)域經(jīng)濟論壇、慈善活動等 210 10% 看房車 拓展客戶資源，與客戶保持互動溝通 84 4% 房展會 業(yè)內(nèi)對話活動 /其他公關活動 /事件營銷活動 189 9% 銷售物料費用 （ 126萬） 6% 樓書 /折頁 /海報 樓書 /折頁 /戶型單張 /手提袋等 126 6% 現(xiàn)場包裝 （ 441萬） 21% 銷售中心 模型 /洽談桌椅 /吧臺 /展板等 168 8% 樣板房設計制作 4套樣板間，按 2500元 /㎡ 計算 147 7% 銷售通路及樣板示范區(qū) 導示牌 /現(xiàn)場圍墻 /綠化 126 6% 廣告公司費用 （ 84萬） 4% 58萬 /月 —— 84 4% 合計 —— —— 2100 100% 推廣費用 ? 分期計劃 ? 回款計劃 ? 經(jīng)濟測算 6 項目思路之推售策略 Sale stage 一期一批 一期二批 一期三批 一期一批 一期一批 實際占地面積： 68546平方米 建筑面積： 139880平方米 公共服務設施規(guī)劃小學和幼兒園：12022平方米 一期二批 實際占地面積： 27619平方米 建筑面積： 50120平方米 一期三批 實際占地面積： 56439平方米 建筑面積： 90000平方米 推售原則 ? 一批：大量洋房在保證一定銷售價格的前提下，實現(xiàn)銷售速度； 小高層低價入市，保證銷售速度； ? 三次推售要基本保證兩種產(chǎn)品均勻搭配； ? 。 分期推售 展示區(qū)及銷售中心 住宅地塊 商業(yè)地塊 在商業(yè)地塊內(nèi)設置：銷售中心、展示區(qū)、配套(大型綜合超市 ) 由于項目時間非常緊張，住宅地塊內(nèi)沒有充分的時間進行展示，且現(xiàn)狀商業(yè)地塊條件較好，周邊環(huán)境整潔，通達性好，因此選擇在商業(yè)地塊內(nèi)作展示區(qū) 大型綜合超市家樂福 銷售中心 樣板間展示 啟動區(qū) 08 . 10 月前前期銷售洋房小高層一期二期三期一期三批一期二批一期一批 項目的強推期 ? 08年秋交會開盤 ? 09年春交會三批開盤 項目平均每季度銷售量為 ７萬平方米左右 秋交會 春交會 71940 銷售面積（平方米） 銷售周期 67940 72620 67500 銷售周期 ? 項目依據(jù)開發(fā)商要求預計 08年 10月底開盤 ? 項目 08年 10月至 12月預計回款為 ? 預計總銷售收入 項目前三個月回款 一期預計總銷售收入 規(guī)模 當前基準漲幅 漲幅 漲幅 漲幅 銷售價格 7800 9% 8502 % 8757 % 9107 % 9472銷售面積 20240 20240 27890 22770銷售收入 172080480 177242894 254003780 215669154銷售價格 6600 9% 7194 % 7410 % 7632 % 7937銷售面積 49700 49700 44730 44730銷售收入 357541800 368268054 341384486 355039866銷售面積合計 69940 69940 72620 67500280000 銷售收入合計 529622280 545510948 595388266 57070901991140188860洋房小高層經(jīng)濟測算 各類物業(yè)實現(xiàn)全盤均價 產(chǎn)品類型 洋房 小高層 全盤 全盤均價 （元 /平米） 9128 7531 8049 各階段回款金額 時間 回款額度（億元） 全盤均價： 8049元 /平米 全盤均價 THE END THANKS FOR YOUR TIME