【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 價(jià) 定價(jià) ?建筑、園林、景觀及公共部分內(nèi)容 ?物業(yè)戶型建議 ?配套（小學(xué)、幼兒園、超市） 4 項(xiàng)目思路之產(chǎn)品策略 Product Strategy 產(chǎn)品選最具優(yōu)勢(shì)的差異化特征 小面積、高性能集約物業(yè) 藍(lán)海 —— 產(chǎn)品策略 建筑內(nèi)容 ? 外立面色彩 根據(jù)本項(xiàng)目“時(shí)尚 、激情 、 繁華深處”的形象定位，色彩要絢麗，質(zhì)感，具有視覺(jué)沖擊力。因此，建議使用墨黑、陽(yáng)紅、（質(zhì)感、活力）雙色系為主線條，白色等色調(diào)為底色，整體上體現(xiàn)項(xiàng)目的外立面風(fēng)格。 ? 外立面建筑元素 為了體現(xiàn)項(xiàng)目的青春氣質(zhì)、時(shí)尚動(dòng)感性、視覺(jué)沖擊力，在外立面的建筑元素中，建議使用木質(zhì)窗欞、大飄窗、外伸陽(yáng)臺(tái)以及裝飾性建筑元素，讓外立面產(chǎn)生錯(cuò)落有致，變化多姿的動(dòng)感；防止外立面帶給消費(fèi)者呆板、沉悶的感覺(jué)。 外立面 建筑內(nèi)容 本項(xiàng)目的住宅部分，除了滿足居家功能外，很大程度上需要考慮小型公司的辦公功能。因此，除了通風(fēng)、采光性要求外，在小戶型的空間尺寸上，戶型面積上建議多樣化，滿足不同類型的公司辦公的需求。 住宅部分 商業(yè)部分于本項(xiàng)目非利潤(rùn)重點(diǎn) ,為利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn) ,應(yīng)引起重視 ,在物業(yè)發(fā)展建議方面如下： ? 建議底層使用石材，提升商業(yè)的檔次； ? 采用騎廊，增加商業(yè)部分的檔次感、品質(zhì)感； ? 考慮商業(yè)功能分區(qū)，不同的街面、不同的樓層，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)不同，在建筑規(guī)劃方面，盡可能提前考慮。 ? 根據(jù)商業(yè)部分的規(guī)劃，建議獨(dú)體商業(yè)在建筑形式、風(fēng)格上具有獨(dú)特性，形成項(xiàng)目的標(biāo)志性建筑。 商業(yè)部分 園林及景觀內(nèi)容 本案的園林面積雖然較小，但也是項(xiàng)目的點(diǎn)睛之筆。建議使用開(kāi)放式、參與性強(qiáng)的園林規(guī)劃形式。采用喬木、灌木（長(zhǎng)綠植物）、植被形成立體園林，具有層次感。同時(shí)建議物業(yè)及園林景觀于芙蓉華庭連接非分割 . 園林規(guī)劃內(nèi)容 本項(xiàng)目商業(yè)為社區(qū)型情景商業(yè)街，因此在景觀的打造上形成亮點(diǎn)，能吸引往來(lái)人群的眼球。建議使用雕塑、噴泉、花車等進(jìn)行整體包裝。其次，每個(gè)景觀組團(tuán)（以街區(qū)為組團(tuán)）都圍繞一個(gè)主題進(jìn)行包裝，打造成主題式景觀，賦予一定的文化內(nèi)涵，便于項(xiàng)目的后期營(yíng)銷推廣，形成項(xiàng)目的賣點(diǎn)群。 景觀性建筑內(nèi)容 公共內(nèi)容 ? 電梯 由于項(xiàng)目為小戶型，而且在未來(lái)的客戶群中，商務(wù)型人流量較大，建議使用 2部以上電梯于項(xiàng)目?jī)?nèi)部左右兩端。因?yàn)檫@兩端是該部分人流最為集中，是項(xiàng)目上下交通組織的樞紐區(qū)域。電梯的功能定位于小戶型的客戶群需求，不包括商業(yè)部分。 ? 爬梯 根據(jù)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃，建議使用 3部爬梯，組織三層商業(yè)部分上下交通。不建議使用電動(dòng)扶梯，因?yàn)槠涑杀靖?，而且維護(hù)費(fèi)用大，實(shí)際使用還比較危險(xiǎn)。根據(jù)成都市目前使用電動(dòng)扶梯的情況看，除了大型商場(chǎng)，社區(qū)商業(yè)一般都沒(méi)有使用電動(dòng)扶梯，即使配置了電動(dòng)扶梯的項(xiàng)目（如東方時(shí)代商城、成都花園商業(yè)街、大世界商業(yè)廣場(chǎng)）都處于閑置狀態(tài)。 電梯及爬梯 ? 在項(xiàng)目的電梯入口處設(shè)置一個(gè)小型的大堂。因?yàn)楸卷?xiàng)目的小戶型客戶群商務(wù)辦公的性質(zhì)較強(qiáng)，因此在電梯入口的大堂包裝上應(yīng)該具有小型寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)。層高方面考慮能否挑高，增強(qiáng)項(xiàng)目的品質(zhì)感、檔次感。其次，大堂空間能容納一個(gè)前臺(tái)、郵件收發(fā)箱、企業(yè)告示牌。墻面使用大理石或者面磚，增強(qiáng)項(xiàng)目的層次感。這也是項(xiàng)目形成 賣點(diǎn) 的地方之一。 大堂 ? 一層贈(zèng)送小院 ? 二層舒適型平層，部分戶型帶有退層 ? 三層、四層增送夾層，三樓上躍四樓下錯(cuò) ? 五層贈(zèng)送閣樓和露臺(tái) 創(chuàng)新戶型建議 產(chǎn)品舒適性較高 現(xiàn)有市場(chǎng)洋房的 絕對(duì) 升級(jí)產(chǎn)品 一層 二層 五層 四層 三層 閣樓 夾層 戶型 洋房戶型 一層贈(zèng)送地下室、前花園 附加值總面積超過(guò)平層面積 充分體現(xiàn)舒適性、超值性 —— 贈(zèng)送私家小院 面積（㎡） 比例 建筑 面積 60% 贈(zèng)送 面積 花園 40% 總可用面積 100% ?多種入戶設(shè)計(jì)，生活動(dòng)線靈活宜人； ?贈(zèng)私家庭院，坐擁無(wú)限綠意，前花園下沉式設(shè)計(jì)，創(chuàng)造情趣空間； ?私家車庫(kù)前院直接入戶，盡顯便捷舒適。 戶型增值建議 戶型 洋房戶型 充分體現(xiàn)舒適性、超值性 —— 頂層送閣樓 頂層贈(zèng)送閣樓和大量室外面積 ，充分享受陽(yáng)光，創(chuàng)造完美天際線 面積（㎡） 比例 建筑面積 52% 贈(zèng)送面積 露臺(tái) 48% 閣樓 總可用面積 100% ?屋頂花園和空中閣樓，空中的私屬庭院，私家養(yǎng)生園； ?客廳獨(dú)具 ，媲美別墅的奢華高度； ?贈(zèng)送多處超面寬露臺(tái)，陽(yáng)光美景滋養(yǎng)情趣人生； ?全明戶型，空間感強(qiáng)烈，享受寬 House的軒敞。 戶型增值建議 戶型 洋房戶型 衛(wèi)生間帶凸窗 凸窗贈(zèng)送面積最大化 : 南北兩側(cè)大面積凸窗，雙向臥室送凸窗，衛(wèi)生間帶凸窗。 小高層增值空間無(wú)限 —— 雙凸窗的應(yīng)用 面積（㎡） 比例 建筑面積 74% 贈(zèng)送面積 陽(yáng)臺(tái) 26% 露臺(tái) 花園 總計(jì) 100% 贈(zèng)送入戶花園 贈(zèng)送凸窗 贈(zèng)送露臺(tái) 贈(zèng)送凸窗 戶型增值建議 戶型 小高層戶型 可變房 可變房 大露臺(tái) 充分體現(xiàn)舒適性、超值性 —— 大露臺(tái) /入戶花園 /內(nèi)庭院 戶型增值建議 內(nèi)庭院和陽(yáng)臺(tái)結(jié)合拉大面寬， 跳送內(nèi)庭院和主臥陽(yáng)臺(tái)，建筑面積達(dá) 120平米，使用率提高 30% 戶型 小高層戶型 滿足業(yè)主最基本生活配套需求 商業(yè) ?商業(yè)以滿足基本生活配套為原則，注重與生態(tài)的結(jié)合；形成建筑與生態(tài)的完美融合。 ?精致的小商鋪空間設(shè)計(jì)、落地大玻璃門(mén)窗，使小空間具有大感覺(jué)。 引進(jìn)大型綜合超市，餐飲、社區(qū)菜市場(chǎng)、社區(qū)診所、美容美發(fā)、便利店、藥店、西點(diǎn)房、干洗店、自助銀行、通訊營(yíng)業(yè)廳、汽車沖洗美容和其它 配套建議 ?解決小太陽(yáng)家庭、拆遷戶等客戶后顧之憂，為客戶提供便利； ?完善生活氛圍及配套的完整展示，增加客戶的購(gòu)買信心； 配置原因 幼兒園和小學(xué) ?解放路路一側(cè)，交通便利，為整個(gè)小區(qū)提供方便； ?距離商業(yè)地塊較近，購(gòu)物、居家都比較方便； 配置位置 ?考慮到本案屬于超大規(guī)模項(xiàng)目，建議配套 2022㎡ 的中大規(guī)模幼兒園和 8000 ㎡ 的小學(xué)； 配置規(guī)模 規(guī)劃中大規(guī)模幼兒園和小學(xué)，滿足基本需求 配套建議 ? 推廣策略總綱 ? 客戶及渠道策略 ? 活動(dòng)策略 ? 展示策略 ? 優(yōu)惠活動(dòng) ? 總控 5 項(xiàng)目思路之推廣策略 Promotion Strategy 紅海 —— 推廣策略 粗放型推廣，爭(zhēng)取一切可行有效的客戶渠道和促銷手段，增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)殺客能力，不放過(guò)一個(gè)客戶。 項(xiàng)目一期核心賣點(diǎn)提煉 綜合屬性大盤(pán) 區(qū)域發(fā)展的城市化價(jià)值 高性價(jià)比的洋房產(chǎn)品 一年內(nèi)銷售 28萬(wàn)平米 住宅，實(shí)現(xiàn)銷售額約 22億元 樹(shù)立鵬潤(rùn)品牌影響力 目標(biāo) 營(yíng)銷上實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的機(jī)會(huì)和優(yōu)勢(shì)： 空港華明知名度高，不存在較大抗性，我們并不“陌生” 2 、區(qū)域內(nèi)少量項(xiàng)目已經(jīng)入市，我們并不“孤單” 3 、鵬潤(rùn)自身的客戶渠道優(yōu)勢(shì)和家電行業(yè)背景“有利可圖” 一年內(nèi)銷售 28住宅，實(shí)現(xiàn)銷售額約 22億元 樹(shù)立鵬潤(rùn)品牌影響力 目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的營(yíng)銷核心問(wèn)題： Q 如何吸引到如此眾多的客戶？ Q2 、如何提高上門(mén)量，積累有效客源？ Q3 、如何制造購(gòu)買沖動(dòng)，讓客戶“買單”？ 解決問(wèn)題導(dǎo)向的 ABC策略 A、打通更廣的客戶渠道，讓項(xiàng)目一夜傾城，無(wú)人不曉 B 、大活動(dòng)造勢(shì)，小活動(dòng)暖場(chǎng)不斷，看房車?yán)?，制造更多客戶到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的機(jī)會(huì) C 、眼動(dòng)＋心動(dòng)＝行動(dòng) “眼動(dòng)” —— 具有震撼效應(yīng)的現(xiàn)場(chǎng)展示 “心動(dòng)” —— 打動(dòng)客戶心坎的優(yōu)惠策略 “行動(dòng)” —— 殺手級(jí)銷售團(tuán)隊(duì)，“一個(gè)都不能少” Q如何吸引到如此眾多的客戶？ Q2 、如何提高上門(mén)量，積累有效客源？ Q3 、如何制造購(gòu)買沖動(dòng)，讓客戶“買單”？ A、打通更廣的客戶渠道，讓項(xiàng)目一夜傾城，無(wú)人不曉 主題：增強(qiáng)項(xiàng)目與城市的聯(lián)系，體現(xiàn)項(xiàng)目造 “ 城 ” 的規(guī)模和功能 —— “ 城市，在東邊升起。 ” 二二聯(lián)動(dòng) Costumer Database 短信平臺(tái) 銷售渠道： 鵬潤(rùn)渠道： 天津國(guó)美微型展場(chǎng) 天津國(guó)美客戶渠道 常規(guī)渠道： 房展會(huì)、戶外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、短信、電臺(tái)、直投等全方位手段應(yīng)用 2022年在售樓盤(pán)至少將達(dá)到 9個(gè)，可針對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)展全市范圍的聯(lián)動(dòng)。 客戶數(shù)據(jù)庫(kù)包含進(jìn)入天津后所有成交 /未成客戶信息 利用天津的國(guó)美門(mén)店，設(shè)立項(xiàng)目展位或展架 DM派發(fā) 口碑傳播： 老帶新 網(wǎng)上團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠 在項(xiàng)目網(wǎng)站上組織購(gòu)房團(tuán) —— 成家集結(jié)號(hào)，拉升項(xiàng)目人氣，口碑傳播 12 分片封鎖 /強(qiáng)大互動(dòng)團(tuán)隊(duì) 1 聯(lián)動(dòng) 2022年，天津代理項(xiàng)目將達(dá)到十個(gè) 也就是說(shuō)，為您打造一座售樓處時(shí)，您擁有的是十座售樓處 犀地、天鵝湖、科貿(mào)、假日風(fēng)景、萊因小鎮(zhèn)、花園 5座、霞光道五號(hào)、陽(yáng)光尚城、宏城壹號(hào)、科研廣場(chǎng) … 12 充分利用國(guó)美門(mén)店，做項(xiàng)目分展場(chǎng)／設(shè)置展架 2 國(guó)美渠道 國(guó)美微型展廳 項(xiàng)目展架 3 常規(guī)渠道 ? 項(xiàng)目網(wǎng)站 ? 網(wǎng)絡(luò)廣告 是對(duì)線上宣傳的補(bǔ)充。憑借天津焦點(diǎn)、搜房等主流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)形成的專業(yè)影響力和口碑轉(zhuǎn)播，形成對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)推廣，利用專欄、軟文及廣告等綜合形式，深度報(bào)道項(xiàng)目及時(shí)間，形成與客戶的持續(xù)互動(dòng)。 ? 博客的運(yùn)用 報(bào)紙廣告 ? 報(bào)紙廣告市樹(shù)立項(xiàng)目形象的必要途徑，也是快速形成項(xiàng)目認(rèn)知的方式之一。 ? 報(bào)紙廣告以平面廣告和軟文的形式，樹(shù)立項(xiàng)目的新銳形象，并可以快速在目標(biāo)客戶群中形成對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知。 ? 可通過(guò)軟文炒作，樹(shù)立項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值感和學(xué)城主題概念。 DM/短信 效果：直指目標(biāo)客戶，即時(shí)信息簡(jiǎn)單有效； 成本：直效、低成本，性價(jià)比高； 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 配合營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)進(jìn)行 。 網(wǎng)絡(luò)廣告