【文章內(nèi)容簡介】 價 定價 ?建筑、園林、景觀及公共部分內(nèi)容 ?物業(yè)戶型建議 ?配套（小學、幼兒園、超市） 4 項目思路之產(chǎn)品策略 Product Strategy 產(chǎn)品選最具優(yōu)勢的差異化特征 小面積、高性能集約物業(yè) 藍海 —— 產(chǎn)品策略 建筑內(nèi)容 ? 外立面色彩 根據(jù)本項目“時尚 、激情 、 繁華深處”的形象定位，色彩要絢麗，質感，具有視覺沖擊力。因此，建議使用墨黑、陽紅、（質感、活力）雙色系為主線條，白色等色調為底色，整體上體現(xiàn)項目的外立面風格。 ? 外立面建筑元素 為了體現(xiàn)項目的青春氣質、時尚動感性、視覺沖擊力，在外立面的建筑元素中，建議使用木質窗欞、大飄窗、外伸陽臺以及裝飾性建筑元素，讓外立面產(chǎn)生錯落有致，變化多姿的動感；防止外立面帶給消費者呆板、沉悶的感覺。 外立面 建筑內(nèi)容 本項目的住宅部分，除了滿足居家功能外，很大程度上需要考慮小型公司的辦公功能。因此，除了通風、采光性要求外，在小戶型的空間尺寸上，戶型面積上建議多樣化，滿足不同類型的公司辦公的需求。 住宅部分 商業(yè)部分于本項目非利潤重點 ,為利潤增長點 ,應引起重視 ,在物業(yè)發(fā)展建議方面如下： ? 建議底層使用石材，提升商業(yè)的檔次； ? 采用騎廊，增加商業(yè)部分的檔次感、品質感； ? 考慮商業(yè)功能分區(qū)，不同的街面、不同的樓層，商業(yè)經(jīng)營的業(yè)態(tài)不同，在建筑規(guī)劃方面，盡可能提前考慮。 ? 根據(jù)商業(yè)部分的規(guī)劃，建議獨體商業(yè)在建筑形式、風格上具有獨特性，形成項目的標志性建筑。 商業(yè)部分 園林及景觀內(nèi)容 本案的園林面積雖然較小，但也是項目的點睛之筆。建議使用開放式、參與性強的園林規(guī)劃形式。采用喬木、灌木（長綠植物）、植被形成立體園林，具有層次感。同時建議物業(yè)及園林景觀于芙蓉華庭連接非分割 . 園林規(guī)劃內(nèi)容 本項目商業(yè)為社區(qū)型情景商業(yè)街，因此在景觀的打造上形成亮點，能吸引往來人群的眼球。建議使用雕塑、噴泉、花車等進行整體包裝。其次，每個景觀組團（以街區(qū)為組團）都圍繞一個主題進行包裝，打造成主題式景觀，賦予一定的文化內(nèi)涵，便于項目的后期營銷推廣，形成項目的賣點群。 景觀性建筑內(nèi)容 公共內(nèi)容 ? 電梯 由于項目為小戶型，而且在未來的客戶群中，商務型人流量較大，建議使用 2部以上電梯于項目內(nèi)部左右兩端。因為這兩端是該部分人流最為集中，是項目上下交通組織的樞紐區(qū)域。電梯的功能定位于小戶型的客戶群需求，不包括商業(yè)部分。 ? 爬梯 根據(jù)項目的建筑規(guī)劃，建議使用 3部爬梯，組織三層商業(yè)部分上下交通。不建議使用電動扶梯，因為其成本高，而且維護費用大，實際使用還比較危險。根據(jù)成都市目前使用電動扶梯的情況看，除了大型商場，社區(qū)商業(yè)一般都沒有使用電動扶梯，即使配置了電動扶梯的項目（如東方時代商城、成都花園商業(yè)街、大世界商業(yè)廣場）都處于閑置狀態(tài)。 電梯及爬梯 ? 在項目的電梯入口處設置一個小型的大堂。因為本項目的小戶型客戶群商務辦公的性質較強，因此在電梯入口的大堂包裝上應該具有小型寫字樓的標準。層高方面考慮能否挑高，增強項目的品質感、檔次感。其次，大堂空間能容納一個前臺、郵件收發(fā)箱、企業(yè)告示牌。墻面使用大理石或者面磚，增強項目的層次感。這也是項目形成 賣點 的地方之一。 大堂 ? 一層贈送小院 ? 二層舒適型平層，部分戶型帶有退層 ? 三層、四層增送夾層，三樓上躍四樓下錯 ? 五層贈送閣樓和露臺 創(chuàng)新戶型建議 產(chǎn)品舒適性較高 現(xiàn)有市場洋房的 絕對 升級產(chǎn)品 一層 二層 五層 四層 三層 閣樓 夾層 戶型 洋房戶型 一層贈送地下室、前花園 附加值總面積超過平層面積 充分體現(xiàn)舒適性、超值性 —— 贈送私家小院 面積（㎡） 比例 建筑 面積 60% 贈送 面積 花園 40% 總可用面積 100% ?多種入戶設計，生活動線靈活宜人； ?贈私家庭院，坐擁無限綠意，前花園下沉式設計，創(chuàng)造情趣空間； ?私家車庫前院直接入戶，盡顯便捷舒適。 戶型增值建議 戶型 洋房戶型 充分體現(xiàn)舒適性、超值性 —— 頂層送閣樓 頂層贈送閣樓和大量室外面積 ，充分享受陽光，創(chuàng)造完美天際線 面積（㎡） 比例 建筑面積 52% 贈送面積 露臺 48% 閣樓 總可用面積 100% ?屋頂花園和空中閣樓，空中的私屬庭院，私家養(yǎng)生園； ?客廳獨具 ，媲美別墅的奢華高度； ?贈送多處超面寬露臺，陽光美景滋養(yǎng)情趣人生； ?全明戶型，空間感強烈，享受寬 House的軒敞。 戶型增值建議 戶型 洋房戶型 衛(wèi)生間帶凸窗 凸窗贈送面積最大化 : 南北兩側大面積凸窗，雙向臥室送凸窗，衛(wèi)生間帶凸窗。 小高層增值空間無限 —— 雙凸窗的應用 面積（㎡） 比例 建筑面積 74% 贈送面積 陽臺 26% 露臺 花園 總計 100% 贈送入戶花園 贈送凸窗 贈送露臺 贈送凸窗 戶型增值建議 戶型 小高層戶型 可變房 可變房 大露臺 充分體現(xiàn)舒適性、超值性 —— 大露臺 /入戶花園 /內(nèi)庭院 戶型增值建議 內(nèi)庭院和陽臺結合拉大面寬， 跳送內(nèi)庭院和主臥陽臺，建筑面積達 120平米，使用率提高 30% 戶型 小高層戶型 滿足業(yè)主最基本生活配套需求 商業(yè) ?商業(yè)以滿足基本生活配套為原則，注重與生態(tài)的結合；形成建筑與生態(tài)的完美融合。 ?精致的小商鋪空間設計、落地大玻璃門窗，使小空間具有大感覺。 引進大型綜合超市，餐飲、社區(qū)菜市場、社區(qū)診所、美容美發(fā)、便利店、藥店、西點房、干洗店、自助銀行、通訊營業(yè)廳、汽車沖洗美容和其它 配套建議 ?解決小太陽家庭、拆遷戶等客戶后顧之憂，為客戶提供便利； ?完善生活氛圍及配套的完整展示，增加客戶的購買信心； 配置原因 幼兒園和小學 ?解放路路一側，交通便利，為整個小區(qū)提供方便； ?距離商業(yè)地塊較近，購物、居家都比較方便； 配置位置 ?考慮到本案屬于超大規(guī)模項目，建議配套 2022㎡ 的中大規(guī)模幼兒園和 8000 ㎡ 的小學； 配置規(guī)模 規(guī)劃中大規(guī)模幼兒園和小學，滿足基本需求 配套建議 ? 推廣策略總綱 ? 客戶及渠道策略 ? 活動策略 ? 展示策略 ? 優(yōu)惠活動 ? 總控 5 項目思路之推廣策略 Promotion Strategy 紅海 —— 推廣策略 粗放型推廣，爭取一切可行有效的客戶渠道和促銷手段，增強現(xiàn)場殺客能力，不放過一個客戶。 項目一期核心賣點提煉 綜合屬性大盤 區(qū)域發(fā)展的城市化價值 高性價比的洋房產(chǎn)品 一年內(nèi)銷售 28萬平米 住宅，實現(xiàn)銷售額約 22億元 樹立鵬潤品牌影響力 目標 營銷上實現(xiàn)目標的機會和優(yōu)勢： 空港華明知名度高，不存在較大抗性，我們并不“陌生” 2 、區(qū)域內(nèi)少量項目已經(jīng)入市，我們并不“孤單” 3 、鵬潤自身的客戶渠道優(yōu)勢和家電行業(yè)背景“有利可圖” 一年內(nèi)銷售 28住宅，實現(xiàn)銷售額約 22億元 樹立鵬潤品牌影響力 目標 實現(xiàn)目標的營銷核心問題： Q 如何吸引到如此眾多的客戶？ Q2 、如何提高上門量，積累有效客源？ Q3 、如何制造購買沖動，讓客戶“買單”？ 解決問題導向的 ABC策略 A、打通更廣的客戶渠道，讓項目一夜傾城，無人不曉 B 、大活動造勢，小活動暖場不斷，看房車拉客，制造更多客戶到達現(xiàn)場的機會 C 、眼動＋心動＝行動 “眼動” —— 具有震撼效應的現(xiàn)場展示 “心動” —— 打動客戶心坎的優(yōu)惠策略 “行動” —— 殺手級銷售團隊，“一個都不能少” Q如何吸引到如此眾多的客戶？ Q2 、如何提高上門量，積累有效客源？ Q3 、如何制造購買沖動，讓客戶“買單”？ A、打通更廣的客戶渠道，讓項目一夜傾城，無人不曉 主題：增強項目與城市的聯(lián)系，體現(xiàn)項目造 “ 城 ” 的規(guī)模和功能 —— “ 城市，在東邊升起。 ” 二二聯(lián)動 Costumer Database 短信平臺 銷售渠道： 鵬潤渠道： 天津國美微型展場 天津國美客戶渠道 常規(guī)渠道： 房展會、戶外、報廣、網(wǎng)絡、短信、電臺、直投等全方位手段應用 2022年在售樓盤至少將達到 9個，可針對本項目開展全市范圍的聯(lián)動。 客戶數(shù)據(jù)庫包含進入天津后所有成交 /未成客戶信息 利用天津的國美門店，設立項目展位或展架 DM派發(fā) 口碑傳播： 老帶新 網(wǎng)上團購優(yōu)惠 在項目網(wǎng)站上組織購房團 —— 成家集結號，拉升項目人氣，口碑傳播 12 分片封鎖 /強大互動團隊 1 聯(lián)動 2022年，天津代理項目將達到十個 也就是說，為您打造一座售樓處時，您擁有的是十座售樓處 犀地、天鵝湖、科貿(mào)、假日風景、萊因小鎮(zhèn)、花園 5座、霞光道五號、陽光尚城、宏城壹號、科研廣場 … 12 充分利用國美門店，做項目分展場／設置展架 2 國美渠道 國美微型展廳 項目展架 3 常規(guī)渠道 ? 項目網(wǎng)站 ? 網(wǎng)絡廣告 是對線上宣傳的補充。憑借天津焦點、搜房等主流地產(chǎn)網(wǎng)絡形成的專業(yè)影響力和口碑轉播，形成對項目的持續(xù)推廣，利用專欄、軟文及廣告等綜合形式，深度報道項目及時間，形成與客戶的持續(xù)互動。 ? 博客的運用 報紙廣告 ? 報紙廣告市樹立項目形象的必要途徑，也是快速形成項目認知的方式之一。 ? 報紙廣告以平面廣告和軟文的形式，樹立項目的新銳形象，并可以快速在目標客戶群中形成對項目的認知。 ? 可通過軟文炒作，樹立項目區(qū)域價值感和學城主題概念。 DM/短信 效果：直指目標客戶，即時信息簡單有效； 成本：直效、低成本，性價比高； 時間節(jié)點： 配合營銷推廣節(jié)點進行 。 網(wǎng)絡廣告