【正文】 4號 03號 10號 9號 02號 本項目 120號 119號 081月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 建筑面積 ，容積率 建筑面積 ，容積率 建筑面積 ，容積率 建筑面積 17萬平米，容積率 建筑面積 ，容積率 建筑面積 ，容積率 未來商業(yè)主要集中在華明示范鎮(zhèn)和空港物流加工區(qū)內(nèi)，項目周邊商業(yè)競爭激烈 未來競爭分析 —— 商業(yè) 建筑面積 40萬平米，容積率 建筑面積 40萬平米，容積率 供應(yīng)量 80萬平米 (估算） 供應(yīng)量 供應(yīng)量 土地市場 ? 從 2022年 9月至今，伴隨華明新家園和東麗組團的發(fā)展，區(qū)域土地放量顯著，住宅供應(yīng)量約 360萬，商業(yè)供應(yīng)量接近 200萬；項目未來居住、商業(yè)產(chǎn)品均面臨 激烈競爭 。 ? 由于新家園政策的影響，土地價格走高，居住用地最高突破5000元 /平米；未來 12年內(nèi)商品房供應(yīng)充足 ,且價格平臺較高；項目土地成本相對較低， 對抗市場風(fēng)險能力強 。 ? 空港土地供應(yīng)主要以工業(yè)、商業(yè)（大型集中商業(yè)和 4S汽車店 )為主，居住用地較稀缺，但短期內(nèi) 產(chǎn)業(yè)人口 增長有限，其 對住宅的需求量也有限 。 土地市場 2 項目定位 —— 我們的價值是什么？ 從城市功能和發(fā)展的角度，結(jié)合自身的稟賦，挖掘項目在城市中的價值 我們的價值是什么？我們最大的機會是什么？ 需要從城市功能站位上考慮項目價值，動態(tài)的分析新區(qū)發(fā)展規(guī)律。 項目難點判斷 站在戰(zhàn)略層面定位 ?本項目優(yōu)質(zhì)戶型與低總價 . ?本項目區(qū)域價值與投資價值 . ?本區(qū)域未來房產(chǎn)市場競爭力的不可忽視 . XX對項目發(fā)展方向的思考 本項目優(yōu)質(zhì)戶型與低總價 . 項目為 小型 項目，獨棟小戶型公寓。 本項目區(qū)域價值與投資價值 . 新城市 炫動小戶 活力股 城北商圈：處于城北四大商圈中心 本體稟賦：獨棟小戶型公寓 城市形態(tài)：功能完善、有機循環(huán)的城市重要節(jié)點 xx對項目核心價值的理解 項目的核心價值 綜合性質(zhì) 規(guī)模 城北商圈 城市發(fā)展價值 核心價值 優(yōu)勢 劣勢 機會 威脅 住宅 1. 因為城北的歷史問題 ,大區(qū)域市場會受到影響 2. 地塊規(guī)模小，在營銷推廣上難以產(chǎn)生規(guī)模效益 1. 周邊項目較多，每個項目都有小戶型物業(yè)出售 .直接形成競爭 2. 待開發(fā)地塊較多，潛在競爭性項目不容忽視 3. 項目產(chǎn)權(quán)四十年問題 ,容易造成群體抗性 . SWOT 1. 地形規(guī)整，便于建筑產(chǎn)品規(guī)劃 2. 項目近主干道 ,交通便捷 . 3. 項目單價總價低 .戶型設(shè)計好 . 4. 項目位四大商圈交叉區(qū)，周邊商戶較多住宅區(qū)多，市場消費潛力大 1. 項目地處四大商圈交叉間 ,其中近荷花池 、建材市場商圈 ,區(qū)域小戶型較少 ,可以補足這商務(wù)性公寓市場的不足 . 2. 本區(qū)域多數(shù)項目入市在前，可以借鑒其成功經(jīng)驗 3. 項目處于舊城改造區(qū)域，新興商業(yè)將改寫市場格局 4. 本項目定位于小戶型精致公寓 .其投資價格大于一般住宅 ,靈活 ,適用 . 基于項目的核心價值，確立項目發(fā)展方向 線索 泛城 城北商圈 本體 綜合性質(zhì) 規(guī)模 城北商圈 城市發(fā)展價值 核心價值 商業(yè) 人居 小盤 題材引申 項目定位 都市 精致小戶型公寓 項目屬性 項目定位 從項目的客戶群情況看，本項目客戶群主要先擇過渡性投入及投資性選擇的年輕群體，在推廣上面應(yīng)體現(xiàn)出激情、對未來的一種憧憬、訊息的把握對家的歸屬及社會的認同 ? 等元素 ,基于以上分析，項目形象定位于時尚 、 激情 、 繁華深處。 時尚 —— 追求潮流，引領(lǐng)潮流 激情 —— 熱情奔放，狂野不羈 , 認同感 繁華深處 —— 燈紅酒綠 ? 紙醉金迷 ? 于繁華深處乃是一種人性本質(zhì)的回歸與寧靜的需求 . 住宅 ?三層商業(yè)性裙樓 ?十六層精致小戶型公寓 居住定位：城市中心獨棟小戶型公寓，處于四大商圈的交匯 功能定位 客戶定位 ? 本性客戶群體 —— 于城北工作生活便捷謀求成功的 城市白領(lǐng) ,區(qū)域選擇性強 .講究投資性型及過渡性 . —— 借助本區(qū)域經(jīng)濟地位區(qū)位特點，謀求商業(yè)發(fā)展先機的 小型公司 及房地產(chǎn)市場的 投資者 . ? 附性客戶群體 —— 五塊石 \荷花池 \物流中心 \建材市場 商賈 .看好本區(qū)域市場 ,投資性為主 . —— 本區(qū)域客戶 .自行消化 . —— 舊城改造帶來的老城區(qū) 拆遷人口 紅海 —— 競爭策略 藍海 —— 產(chǎn)品策略 紅海 —— 推廣策略 藍海 —— 推售策略 操盤思路：紅海精神 藍海戰(zhàn)略 面對全天津外環(huán)市場，制定合理的價格策略。 產(chǎn)品選擇最具優(yōu)勢的差異化特征，超高性價比。 粗放型推廣，爭取一切可行有效的客戶渠道和促銷手段，不放過一個客戶。 不同階段推出市場空白產(chǎn)品，減少直面競爭。 ? 區(qū)域市場 ? 價格策略 3 項目思路之競爭策略 Competition Strategy 區(qū)域市場 區(qū)域 . 城北 金牛區(qū) 項目區(qū)域住宅項目有 “富麗錦城”、“富麗花城”、“興元華盛”、“匯融名城”、“芙蓉華庭” 、“名人第四城” 、“瑞祥御錦” 、“陽光 80后” 等，都處在建過程中 .主要競爭對手為“陽光 80后”、 “名人第四城”。 項目名稱 項目屬性 陽光 80后 名人第四城 項目地址 李家沱三友路一環(huán)路北四段 北二環(huán)西南交大南門對面 物業(yè)形態(tài) 精裝小戶型公寓 小戶型公寓物業(yè)形態(tài) 戶型區(qū)間 40— 78㎡ 30100㎡ 均價 預(yù)計 5650元 /㎡ 預(yù)計 5200元 /㎡ 總戶數(shù) 346戶 1000戶 車位數(shù) 未定 298個 開盤時間 未定 未確定 銷售情況 預(yù)售 預(yù)售 交房時間 2022年底 項目現(xiàn)在封頂斷水 物管費用 未定 未定 項目簡介 地處北一環(huán) ,交通便捷 ,周邊配套設(shè)施齊全 ,地理優(yōu)勢較明顯 ,整個項目以小戶型為主動 ,總價低 ,適合都市年輕白領(lǐng)自住或投資 ,現(xiàn)接受前期咨詢 . 項目近成都會展中心及西南交大 ,交通便捷 ,該項目集商業(yè) \商務(wù) \小戶型為一體 ,適合投資 . 注 :因開發(fā)手續(xù)問題 ,該項目亮相近一年 ,至今未開盤 . 開發(fā)商 成都前鋒實業(yè)有限公司 名人房產(chǎn) 競爭分析 區(qū)域 . 城北 金牛區(qū) 陽光 80后 : ? 競爭項目客戶群定位及產(chǎn)品定位 此樓盤客戶群年齡特征明顯 ,以年輕白領(lǐng)為主客戶群 .從推廣止面沒有看出區(qū)域劃分的情況 .整個項目為純小戶型項目 ,戶型區(qū)間 40— 78㎡ ,總戶數(shù) 346戶 ,預(yù)計均價 5650元 /㎡ .廣告推廣色彩以綠色為主色調(diào) ,色彩鮮明 \輕快 . ? 競爭項目推廣狀況 目前項目為前期咨詢階段 ,客戶反響較好 .因為項目為精裝小戶型 ,在交房后業(yè)主當(dāng)即可方便入住 ,省去裝修之煩惱 ,對于其定位之客戶群很有吸引力 . 名人第四城 ? 競爭項目客戶群定位及產(chǎn)品定位 此樓盤客戶群定位與陽光 80后相似 .定位語用四個詞進行了推廣 :居家 /商務(wù) /投資 /經(jīng)營 .主題推廣語較有代表性的為 :” 城市上層生活地標(biāo) ,精英人士風(fēng)尚寓所” . ? 競爭項目推廣狀況 因為開發(fā)手續(xù)等問題 ,本項目從亮相至今沒有開盤 ,前期損失了較多客戶 ,現(xiàn)階段咨詢?nèi)栽谶M行中 ,但因為市場所造成的抗性 ,咨詢情況不是很樂觀 . 區(qū)域市場關(guān)鍵結(jié)論 ? 價格（元 /m2） ： （毛坯） 多層、小高 50006000 ?主流產(chǎn)品： 小高 區(qū)域市場市場各物業(yè)類型的均價、主流產(chǎn)品分別為： 區(qū)域市場 多層、小高層 5000 6000 7000 8000 9000 10000 洋房 高層 結(jié)論 ? 項目處于次完全競爭性市場，周邊項目較多 ,但對于本項目同質(zhì)性競爭樓盤僅為陽光 80后 ,市場具有一定的潛力 ,要使項目價格、地段、區(qū)域、投資價值、區(qū)域潛力等優(yōu)勢突顯 ,方可成為本區(qū)域物業(yè)投資新亮點 . ? 區(qū)域內(nèi)待開發(fā)地塊較多，勢必在產(chǎn)品定位方面與本案具會有相似之處，是潛在的有力競爭對手。因此， 項目的未來競爭環(huán)境不容樂觀 。 ? 項目商務(wù)經(jīng)濟的區(qū)位特征，決定了本案的最大價值趨向。在商務(wù)配套、 VI推廣等方面，必須考慮商務(wù)功能的需求。才能最大可能取得價位的提升。 ? 項目地處四大商圈經(jīng)濟交叉區(qū) ,項目推廣上對于城北的地位 。應(yīng)突出的是城北經(jīng)濟地位的穩(wěn)固及區(qū)域發(fā)展之前景 ,同時應(yīng)淡化的是 ,城北居住環(huán)境臟、亂、差的歷史影響 . 區(qū)域 . 城北 金牛區(qū) 基于城北 .金牛區(qū)的大背景下的本項目所處的地位是什么？ 定價 定價策略 1. 根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，項目區(qū)域內(nèi)競爭性項目僅有陽光 80后及名人第四城，因此在項目的價格定位中，采取比較定價法，根據(jù)陽光 80后的售價情況，考慮本案 40年產(chǎn)權(quán)問題 ,確定本案的售價范圍。 競爭項目售價 住宅均價： 5100元 /㎡ (清水房 )，均價 5600元 /㎡ （精裝修戶型）； 本案售價范圍的確定 住宅： 4300～ 4700元 /㎡ （清水房） 注： ，銷售變動采取跟隨跟蹤變動法。根據(jù)陽光 80后 \名人第四城及本案的實際情況售價變動，進行相應(yīng)的調(diào)整。 ,高調(diào)頻的方法進行價格調(diào)整 . 物業(yè)類型 定價基準 入市價格 小高層 4300 4690 ? 根據(jù)當(dāng)前市場行情與項目的具體特點，我們建議將小高的基準價格為 4300元 /m2?？紤]到年增長率和溢價，推算出項目在明年十月入市時的定價如下： 入市價格 =基準價格 + 基準價格 10％ + 基準價格 2% XX溢價 計算依據(jù)： 10%年增長率 ， 2%XX溢