【正文】 購(gòu)置增加成本，重復(fù)維修造成小業(yè)主怨言。 物業(yè)人員定期對(duì)小區(qū)的設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，提高設(shè)備使用年限，降低設(shè)備大維修費(fèi)用。 小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域水電能耗的管理，如電氣照明可將普通照明燈改為L(zhǎng)ED燈；經(jīng)常檢查是否有漏水點(diǎn)； 工程物料的二次利用等等； 物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段成本管理 ?開源措施： 物業(yè)還可以提供如洗衣、訂報(bào)、訂牛奶、訂票、送水、公共區(qū)域的廣告、二手房交易、不可售車位經(jīng)營(yíng)等增值服務(wù)，更好地提升品牌價(jià)值。 物業(yè)應(yīng)提高服務(wù)水平，情系業(yè)主，從感情上維系業(yè)主。物業(yè)管理到位，能夠加快銷售，提高銷售價(jià)格，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。（如萬(wàn)科、世紀(jì)城項(xiàng)目有很大一批老業(yè)主跟隨）。 資金管理 資金、稅務(wù)管理 資金管理 資金是房地產(chǎn)開發(fā)的血液，涉及開發(fā)的命脈，因此時(shí)刻把握住資金，保持資金穩(wěn)健，盡快實(shí)現(xiàn)資金平衡，做好資金使用計(jì)劃。 （一）提高銷售能力 強(qiáng)化銷售，盡快實(shí)現(xiàn)銷售條件，加快資金回籠。銷售回款到位，可大大降低財(cái)務(wù)費(fèi)用； （二）適當(dāng)控制付款比例 根據(jù)銷售情況確定付款比例，地產(chǎn)集團(tuán)公司為保證獲地資金，結(jié)合市場(chǎng)，本年度也相應(yīng)調(diào)低了總承包單位的付款比例；從 2022年開始，每月度 15日定期總經(jīng)理辦公會(huì)集中審議二級(jí)公司資金使用情況，保證了資金的集中使用。 關(guān)于總承包單位付款節(jié)點(diǎn)及付款比例的通知 項(xiàng)目公司進(jìn)度款審核流程 （三）加強(qiáng)銀企合作，通過多種方式進(jìn)行融資 地產(chǎn)集團(tuán)所屬二級(jí)單位目前都有融資任務(wù)，保證在建工程款的支付，上存款部分用于其他地區(qū)的土地拓展。發(fā)揮資金的“杠桿”，發(fā)揮資金的效能，土地、在建工程抵押進(jìn)行融資，以保證公司有更多的土地拓展資金。 稅務(wù)管理 ?房地產(chǎn)所涉及的稅種較多，主要有以下幾種： （ 1）契稅：按照土地出讓金的 3%~4%計(jì)征； （ 2）營(yíng)業(yè)稅及附加：加上日前新增加的地方教育費(fèi)附加，按銷售收入的 %計(jì)征； （ 3）土地增值稅：一般按照銷售額的 2%預(yù)征，清算時(shí)候達(dá)到5%以上； （ 4）所得稅：按照銷售利潤(rùn)的 25%進(jìn)行預(yù)征； （ 5）其他稅種：合同印花稅等 （ 6）土地使用稅：按照土地開發(fā)年限 *土地類別（元 /年 ㎡） *占地面積； 上述稅收合計(jì)約占銷售額的 15%左右； 稅務(wù)管理 ?稅務(wù)籌劃 一、必要性：所占比重較大； 二、通過籌劃可以同稅務(wù)部門溝通，降低相關(guān)額度： 相關(guān)稅費(fèi)的繳納爭(zhēng)取相關(guān)優(yōu)惠政策（減免、返還） 成本記賬要及時(shí)（因此要求工程結(jié)算要及時(shí)）； 多期項(xiàng)目開發(fā)，成本分?jǐn)傄轿?，不要將成本后挪，成本要打足? 利潤(rùn)釋放要均衡，避免前期利潤(rùn)較高，所得稅提前、或多繳； 土地增值稅可以同稅務(wù)部門溝通鎖定，如保定京南一品項(xiàng)目鎖定土增稅稅點(diǎn)為 %，南寧山語(yǔ)城項(xiàng)目鎖定土增稅稅點(diǎn)為5%，避免了清算；長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目作為限價(jià)商品房項(xiàng)目，通過積極與稅務(wù)部門溝通，爭(zhēng)取到政策房條件，土增稅由 5000萬(wàn)元折減到 2500萬(wàn)元，土地增值稅節(jié)約 2500萬(wàn)元； 成本后評(píng)估 成本后評(píng)估 成本后評(píng)估 成本后評(píng)估是成本管理工作最后也是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié) 整理、積累數(shù)據(jù)，形成數(shù)據(jù)庫(kù)； 為后期準(zhǔn)確可行性研究，測(cè)定目標(biāo)成本提供數(shù)據(jù)參考； 總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，為后期開發(fā)提供實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)； 中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司開發(fā)項(xiàng)目成本內(nèi)控指標(biāo) 內(nèi)控指標(biāo) 1 內(nèi)控指標(biāo) 2 內(nèi)控指標(biāo) 3 內(nèi)控指標(biāo) 4 房地產(chǎn)成本信息化 ?工欲善其事，必先利其器 成本關(guān)系到的專業(yè)環(huán)節(jié)多、鏈條長(zhǎng)、時(shí)間久、數(shù)據(jù)多、運(yùn)算多、表格多，成本數(shù)據(jù)的利用價(jià)值高，涉及到企業(yè)的管理核心，為規(guī)范運(yùn)作，必須采用信息化； ?地產(chǎn)集團(tuán)目前在用的軟件有： CRM銷售軟件、易居土地分析軟件、浪潮財(cái)務(wù)軟件、成本軟件有：廣聯(lián)達(dá)圖形算量、預(yù)算軟件；金蝶合同成本管理信息系統(tǒng)； ?目前通過廣聯(lián)達(dá)預(yù)算軟件完成工程量清單編制、組價(jià)；通過金蝶合同成本管理信息系統(tǒng)完成項(xiàng)目公司開發(fā)合同的在線審批；工程款在線審批；下一步完成責(zé)任成本、變更洽商、結(jié)算等的在線審批； 責(zé)任成本管理體系 ?組織機(jī)構(gòu)健全 （ 1）成本是“一把手”工程，主管領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)須全力支持；各部門各專業(yè)都要有成本意識(shí)，全員參與、全員控制。 集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)分工 （對(duì)分管范圍內(nèi)的成本負(fù)責(zé)） （ 2） 集團(tuán)公司業(yè)務(wù)部門成本管理工作 （制度、檢查、指導(dǎo)、審核下達(dá)責(zé)任成本、招標(biāo)、合同審核備案）； （ 3）項(xiàng)目公司成本部（日常成本管理工作，編制責(zé)任成本、成本執(zhí)行、招標(biāo)、合同簽訂、計(jì)價(jià)、結(jié)算等）； 責(zé)任成本管理體系 ?管理制度健全 責(zé)任成本管理制度 （可研報(bào)告成本編制審核流程、責(zé)任成本編制審核流程） 總承包招投標(biāo)管理辦法 專業(yè)分包、物資設(shè)備采購(gòu)定標(biāo)原則 合同評(píng)審備案管理辦法 項(xiàng)目公司進(jìn)度款審核流程 結(jié)算管理辦法 ?考核到位 年度成本檢查、 年度績(jī)效考核辦法 及 細(xì)則 （目標(biāo)利潤(rùn)、目標(biāo)成本指標(biāo)） 年度績(jī)效考核辦法 ?集團(tuán)公司所屬子公司的績(jī)效按照年度進(jìn)行考核，分為八個(gè)方面， 績(jī)效考核辦法 ： （一）營(yíng)業(yè)收入； （二）目標(biāo)利潤(rùn)； （ 1）目標(biāo)成本；（ 2）目標(biāo)利潤(rùn)值； （三）銷售指標(biāo)； （四）財(cái)務(wù)指標(biāo)； （五）進(jìn)度指標(biāo)； （六）客戶滿意度； （七）風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)范管理指標(biāo)； （八）安全指標(biāo)； 房地產(chǎn)成本管理評(píng)價(jià)體系 ?財(cái)務(wù)指標(biāo)： 銷售利潤(rùn)率： ≥15%；銷售凈利潤(rùn)率： %（可研報(bào)告要求） （ 1）地產(chǎn)集團(tuán) 2022年完成營(yíng)收為 142億元；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) ；凈利潤(rùn)率為 %； （ 2）萬(wàn)科 2022年實(shí)現(xiàn)銷售金額為 1412億元；完成營(yíng)收為 1031億元； 實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) ；凈利潤(rùn)率為 %； （ 3）中海地產(chǎn) 2022年實(shí)現(xiàn)銷售金額為 ；完成營(yíng)收為 ；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) ；凈利潤(rùn)率為 %； （銷售價(jià)格較高、精裝修溢價(jià)、成本控制能力） 成本利潤(rùn)率： ≥% 自有資金內(nèi)部收益率： 25%以上 自有資金回報(bào)率： ≥35% 開盤時(shí)間：拿地后 11個(gè)月； 自有資金平衡時(shí)間：拿地后 22個(gè)月自有資金平衡； ?發(fā)展指標(biāo)： 存貨周轉(zhuǎn)率； 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率； 資產(chǎn)負(fù)債率； 營(yíng)業(yè)收入三年復(fù)合增值率； ?成本指標(biāo)： 設(shè)計(jì)變更率： 結(jié)算偏差率： 成本變動(dòng)率：標(biāo)桿企業(yè)控制在 5%以內(nèi)； ?上述指標(biāo)，內(nèi)外對(duì)標(biāo)。 對(duì)內(nèi)：產(chǎn)品線成本對(duì)比、績(jī)效考核指標(biāo)對(duì)標(biāo)； 對(duì)外：成本對(duì)標(biāo)； 房地產(chǎn)成本管理評(píng)價(jià)體系 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，每項(xiàng)成本費(fèi)用相對(duì)來(lái)說都比較“剛性”，在 CPI的作用下，而且會(huì)越來(lái)越高，行業(yè)利潤(rùn)率會(huì)持續(xù)走低；房地產(chǎn)企業(yè)如果依然像過去一樣粗放，不精打細(xì)算，有可能就只是給銀行和稅務(wù)做貢獻(xiàn)，甚至可能虧本； 未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了企業(yè)間品牌和模式競(jìng)爭(zhēng)外，或許是比拼“精巧”的時(shí)代：誰(shuí)的產(chǎn)品成本有優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比和溢價(jià)高；誰(shuí)的管理費(fèi)用率低，精細(xì)化程度高；誰(shuí)的資金投放效益高，誰(shuí)的價(jià)值鏈利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)多，誰(shuí)就更有底氣，更有優(yōu)勢(shì)。 結(jié)語(yǔ) 謝謝聆聽，請(qǐng)予批評(píng)指正！ THANKS