【正文】 要按照資源消耗方式進(jìn)行分?jǐn)?，如土地費(fèi)用應(yīng)按照建設(shè)用地面積所占比例進(jìn)行分?jǐn)偅窗凑杖莘e率進(jìn)行分?jǐn)偅?，容積率相同可以按照可售面積進(jìn)行分?jǐn)偅? （ 3）管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用按照各期所消耗的比例進(jìn)行分?jǐn)偅? （ 4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)各期的銷售計(jì)劃（回款計(jì)劃）、開工計(jì)劃（投資計(jì)劃）測(cè)算各期現(xiàn)金流情況及資金占用費(fèi)用； （ 5）建安費(fèi)用：一定要按照當(dāng)期發(fā)生當(dāng)期歸入，不得分?jǐn)偅? （ 6）以上分?jǐn)傇瓌t，需要認(rèn)真遵守，避免因?yàn)槌杀痉謹(jǐn)倸w集不實(shí)造成銷售定價(jià) 偏低 或 偏高 （帶來(lái)銷售速度緩慢），成本分?jǐn)倸w集原則，一旦確定不能隨意更改。 房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理 房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理 成本管理 成本結(jié)構(gòu) 成本組成 成本測(cè)算 （制定目標(biāo)成本的過(guò)程） 成本分解（下達(dá)責(zé)任成本過(guò)程） 成本管理工作要做好，首先需要了解掌握成本的構(gòu)成、成本的歸集、成本的測(cè)算，以及后續(xù)的成本分解。 房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理 土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理 土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理 土地 人才 資金 土地是根本，有土地才能種莊稼，種“房子”； 資金是血液，房地產(chǎn)是投資行為，資金順暢，開發(fā)才會(huì)流暢； 人才是開發(fā)流暢的保證；涉及到土地經(jīng)營(yíng)、前期報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、營(yíng)銷、物業(yè)、財(cái)務(wù)、金融、成本等專業(yè)； 土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理 招拍掛方式 ? 優(yōu)勢(shì)： 土地關(guān)系清晰、風(fēng)險(xiǎn)??； ? 劣勢(shì)： 土地價(jià)格較高； 股權(quán)合作 ? 優(yōu)勢(shì)： 土地價(jià)格較低；與標(biāo)桿企業(yè)合作能提高開發(fā)經(jīng)驗(yàn)； ? 劣勢(shì)： 可能涉及到土地的關(guān)聯(lián)關(guān)系較為復(fù)雜；具體實(shí)施過(guò)程中可能涉及雙方經(jīng)營(yíng)理念不同； 一二級(jí)聯(lián)動(dòng) ? 優(yōu)勢(shì)： 先入為主，對(duì)地塊本身屬性了解深入，可提前進(jìn)行策劃，先入為主； ? 劣勢(shì)： 前期投入的時(shí)間較長(zhǎng)，涉及到拆遷、市政等土地熟化等過(guò)程； 土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理 房地產(chǎn)集團(tuán)目前 32房地產(chǎn)項(xiàng)目分布在 14個(gè)城市； 重點(diǎn)布局一線城市、省會(huì)城市以及沿海城市； 拿地方式有集團(tuán)公司、城市公司和籌備組（大連、南京、青島等） 土地經(jīng)營(yíng)工作重點(diǎn)是要提前介入； 土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理 土地是房地產(chǎn)開發(fā)是否成功的一個(gè)重要因素，因此選擇土地要把握“樂(lè)觀謹(jǐn)慎”的原則，需要關(guān)注以下因素： ? 地塊條件 ? 外部環(huán)境 ? 微觀經(jīng)濟(jì) ? 宏觀經(jīng)濟(jì) 中央政策 地方政策、城市發(fā)展方向以及及地方購(gòu)買力 地質(zhì)條件； 是否有障礙物； 周邊配套（是否做到七通一平） 中央政策：主要關(guān)注中央對(duì)房地產(chǎn)的政策，房地產(chǎn)行業(yè)作為主要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用明顯，上下游設(shè)計(jì)上千個(gè)行業(yè)。涉及老百姓的日常生活，因此受到廣大人民的關(guān)注，同時(shí)政府對(duì)其關(guān)注又加，目前也從限價(jià)、限貸、限購(gòu)等政策對(duì)其進(jìn)行調(diào)控。 土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理 ?土地經(jīng)營(yíng)階段是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵階段，土地屬性及土地價(jià)格具有優(yōu)勢(shì)可以在開發(fā)過(guò)程中做到得心應(yīng)手，因此在土地獲取過(guò)程中充分做好調(diào)研工作，包括地塊屬性及風(fēng)險(xiǎn)，以及客戶人群、產(chǎn)品類型的調(diào)查研究。 ?土地費(fèi)用包括土地出讓金、土地契稅、土地拆遷費(fèi)用、土地交易服務(wù)費(fèi)等； ?獲地過(guò)程中需要對(duì)地塊區(qū)域的政策、環(huán)境、配套等，地塊周邊的競(jìng)品樓盤銷售定價(jià)、去化速度、建造標(biāo)準(zhǔn)、地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)、地質(zhì)條件等充分進(jìn)行調(diào)研，必須進(jìn)行實(shí)地踏勘； ?建立土地經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略布局，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展，有方向有目標(biāo)地提前進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)，避免機(jī)會(huì)拿地，降低風(fēng)險(xiǎn)； ?提前進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)工作：建立發(fā)展目標(biāo)，合理布局，提前跟蹤，提前部署人員。地產(chǎn)集團(tuán)建立了籌備處、項(xiàng)目公司、集團(tuán)公司三級(jí)土地經(jīng)營(yíng)格局，為防范風(fēng)險(xiǎn)土地競(jìng)買前必須經(jīng)過(guò)總經(jīng)理辦公會(huì)、董事會(huì)、股份公司房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，土地獲取前必須經(jīng)過(guò)立項(xiàng)、可研階段；既保證了提前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究，同時(shí)通過(guò)群策群力，集體決策，降低了土地的風(fēng)險(xiǎn)。 土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理 拿地原則： 低潮期買地 高潮期賣房 ?有選擇性獲地，布局一線、沿海、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)； ?多種獲地方式，謹(jǐn)慎拿地，不拿高價(jià)地、不做“地王”； ?區(qū)分土地性質(zhì)，貫徹“快進(jìn)快出”，提高資金周轉(zhuǎn)速度的土地； ?案例：長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際花園項(xiàng)目（ 2022年樓面地價(jià)僅 5000元 /平米）； ?案例：長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目（售價(jià) 12500元 /㎡）、北京梧桐苑項(xiàng)目（售價(jià) 13600元 /㎡）（限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)） 土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理 幾個(gè)重要的規(guī)劃指標(biāo)： ?顯性指標(biāo)： （ 1）建設(shè)用地面積；（ 2）可售面積；（ 3）容積率；（ 4）限高；（ 5）建筑密度： （ 6）綠化率；（ 7）車位配比；（ 8）學(xué)校、幼兒園等配套面積；（ 9）商業(yè)比例； （ 10）回購(gòu)面積等等； ?隱性指標(biāo)： （ 1）人防面積；（ 2）地勘報(bào)告數(shù)據(jù)（如覆土深度、地質(zhì)條件：如北京、天津、杭州、廣州地質(zhì)條件就不同，開發(fā)時(shí)一定要考慮上述因素）；（ 3）日照；（ 4）樓體間距； 上述指標(biāo)中關(guān)鍵指標(biāo)：容積率和可售面積； ★ 在滿足其他指標(biāo)的前提下可以考慮容積率的分拆問(wèn)題（案例南寧山語(yǔ)城等等），通過(guò)產(chǎn)品差異化，提升產(chǎn)品品質(zhì)，提高產(chǎn)品溢價(jià) ； 策劃定位階段成本管理 策劃定位階段成本管理 一、“思路決定出路” 二、“只有想不到的，沒(méi)有做不到的” 策劃定位階段成本管理 ?房地產(chǎn)策劃定位階段是指在獲地前或獲地后，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，“以客戶為導(dǎo)向、以市場(chǎng)為導(dǎo)向”，確定產(chǎn)品類型的過(guò)程。 是一個(gè)思想創(chuàng)造的過(guò)程，是最有創(chuàng)造價(jià)值的過(guò)程。 ?一宗地塊，可以有不同的產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合，可以都是同種產(chǎn)品（如小高層或高層），也可以是不同種產(chǎn)品組合（如洋房和高層的組合），前提條件是在滿足規(guī)劃指標(biāo)的前提下，如何將土地的價(jià)值最大化，如何將地塊布置更加有效，充分挖掘土地的價(jià)值。 客戶人群確定 建筑風(fēng)格確定 產(chǎn)品組合確定 戶型確定 外立面確定 建造標(biāo)準(zhǔn)確定 成本確定 策劃定位把握的原則：精準(zhǔn)確定客戶人群，關(guān)注專業(yè)化、差異化，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)。 地產(chǎn)集團(tuán)產(chǎn)品效果圖 策劃定位階段成本管理 客戶人群確定：根據(jù)土地屬性（地段），通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，確定目標(biāo)客戶人群（首置、首改、再改比例）；區(qū)域內(nèi)什么產(chǎn)品稀缺，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，走差異化之路； 產(chǎn)品選型（①多層洋房、小高層、高層；②塔樓還是板樓；③幾梯幾戶，戶型多大（一居、二居、三居、四居；戶型比例）； 戶型選擇、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一定要與當(dāng)?shù)氐纳盍?xí)慣、風(fēng)土人情結(jié)合。 （如長(zhǎng)沙山語(yǔ)城項(xiàng)目一期大戶型，以及座便器的設(shè)計(jì)；成都西派國(guó)際的準(zhǔn)豪宅設(shè)計(jì)；大小戶型的選擇） 策劃定位階段成本管理 ?產(chǎn)品定位階段的成本管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是一個(gè)成本策劃的過(guò)程，包括成本的分配方向和分配數(shù)量，是一個(gè)由粗到細(xì)