【正文】 要按照資源消耗方式進行分攤，如土地費用應按照建設用地面積所占比例進行分攤（即按照容積率進行分攤），容積率相同可以按照可售面積進行分攤； （ 3）管理費用、營銷費用按照各期所消耗的比例進行分攤； （ 4）財務費用：根據各期的銷售計劃（回款計劃）、開工計劃（投資計劃）測算各期現金流情況及資金占用費用； （ 5）建安費用：一定要按照當期發(fā)生當期歸入，不得分攤； （ 6）以上分攤原則，需要認真遵守，避免因為成本分攤歸集不實造成銷售定價 偏低 或 偏高 （帶來銷售速度緩慢），成本分攤歸集原則，一旦確定不能隨意更改。 房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理 房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理 成本管理 成本結構 成本組成 成本測算 （制定目標成本的過程） 成本分解（下達責任成本過程） 成本管理工作要做好，首先需要了解掌握成本的構成、成本的歸集、成本的測算，以及后續(xù)的成本分解。 房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理 土地經營階段成本管理 土地經營階段成本管理 土地 人才 資金 土地是根本，有土地才能種莊稼，種“房子”； 資金是血液，房地產是投資行為，資金順暢，開發(fā)才會流暢； 人才是開發(fā)流暢的保證；涉及到土地經營、前期報批報建、規(guī)劃設計、工程管理、營銷、物業(yè)、財務、金融、成本等專業(yè)； 土地經營階段成本管理 招拍掛方式 ? 優(yōu)勢： 土地關系清晰、風險小； ? 劣勢： 土地價格較高； 股權合作 ? 優(yōu)勢： 土地價格較低；與標桿企業(yè)合作能提高開發(fā)經驗； ? 劣勢： 可能涉及到土地的關聯關系較為復雜；具體實施過程中可能涉及雙方經營理念不同； 一二級聯動 ? 優(yōu)勢： 先入為主，對地塊本身屬性了解深入，可提前進行策劃，先入為主； ? 劣勢： 前期投入的時間較長，涉及到拆遷、市政等土地熟化等過程； 土地經營階段成本管理 房地產集團目前 32房地產項目分布在 14個城市； 重點布局一線城市、省會城市以及沿海城市； 拿地方式有集團公司、城市公司和籌備組（大連、南京、青島等） 土地經營工作重點是要提前介入； 土地經營階段成本管理 土地是房地產開發(fā)是否成功的一個重要因素，因此選擇土地要把握“樂觀謹慎”的原則，需要關注以下因素： ? 地塊條件 ? 外部環(huán)境 ? 微觀經濟 ? 宏觀經濟 中央政策 地方政策、城市發(fā)展方向以及及地方購買力 地質條件； 是否有障礙物； 周邊配套（是否做到七通一平） 中央政策：主要關注中央對房地產的政策，房地產行業(yè)作為主要支柱產業(yè)，對經濟拉動作用明顯，上下游設計上千個行業(yè)。涉及老百姓的日常生活，因此受到廣大人民的關注，同時政府對其關注又加，目前也從限價、限貸、限購等政策對其進行調控。 土地經營階段成本管理 ?土地經營階段是房地產開發(fā)的關鍵階段，土地屬性及土地價格具有優(yōu)勢可以在開發(fā)過程中做到得心應手，因此在土地獲取過程中充分做好調研工作，包括地塊屬性及風險，以及客戶人群、產品類型的調查研究。 ?土地費用包括土地出讓金、土地契稅、土地拆遷費用、土地交易服務費等； ?獲地過程中需要對地塊區(qū)域的政策、環(huán)境、配套等，地塊周邊的競品樓盤銷售定價、去化速度、建造標準、地塊的規(guī)劃設計指標、地質條件等充分進行調研，必須進行實地踏勘； ?建立土地經營戰(zhàn)略布局，根據企業(yè)的發(fā)展，有方向有目標地提前進行土地經營，避免機會拿地，降低風險； ?提前進行土地經營工作：建立發(fā)展目標，合理布局，提前跟蹤，提前部署人員。地產集團建立了籌備處、項目公司、集團公司三級土地經營格局，為防范風險土地競買前必須經過總經理辦公會、董事會、股份公司房地產領導小組會議，土地獲取前必須經過立項、可研階段；既保證了提前對項目進行研究，同時通過群策群力，集體決策，降低了土地的風險。 土地經營階段成本管理 拿地原則： 低潮期買地 高潮期賣房 ?有選擇性獲地，布局一線、沿海、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)； ?多種獲地方式，謹慎拿地，不拿高價地、不做“地王”； ?區(qū)分土地性質，貫徹“快進快出”，提高資金周轉速度的土地； ?案例：長陽國際花園項目（ 2022年樓面地價僅 5000元 /平米）； ?案例：長陽國際城項目（售價 12500元 /㎡）、北京梧桐苑項目（售價 13600元 /㎡）（限房價、競地價） 土地經營階段成本管理 幾個重要的規(guī)劃指標： ?顯性指標： （ 1）建設用地面積；（ 2）可售面積；（ 3）容積率；（ 4）限高；（ 5）建筑密度： （ 6）綠化率；（ 7）車位配比；（ 8）學校、幼兒園等配套面積；（ 9）商業(yè)比例； （ 10）回購面積等等； ?隱性指標： （ 1）人防面積；（ 2）地勘報告數據（如覆土深度、地質條件：如北京、天津、杭州、廣州地質條件就不同，開發(fā)時一定要考慮上述因素）；（ 3）日照；（ 4）樓體間距； 上述指標中關鍵指標：容積率和可售面積； ★ 在滿足其他指標的前提下可以考慮容積率的分拆問題（案例南寧山語城等等），通過產品差異化，提升產品品質，提高產品溢價 ； 策劃定位階段成本管理 策劃定位階段成本管理 一、“思路決定出路” 二、“只有想不到的，沒有做不到的” 策劃定位階段成本管理 ?房地產策劃定位階段是指在獲地前或獲地后，通過市場調研，“以客戶為導向、以市場為導向”，確定產品類型的過程。 是一個思想創(chuàng)造的過程，是最有創(chuàng)造價值的過程。 ?一宗地塊，可以有不同的產品業(yè)態(tài)組合，可以都是同種產品（如小高層或高層），也可以是不同種產品組合（如洋房和高層的組合），前提條件是在滿足規(guī)劃指標的前提下，如何將土地的價值最大化，如何將地塊布置更加有效，充分挖掘土地的價值。 客戶人群確定 建筑風格確定 產品組合確定 戶型確定 外立面確定 建造標準確定 成本確定 策劃定位把握的原則：精準確定客戶人群，關注專業(yè)化、差異化，做到人無我有、人有我優(yōu)。 地產集團產品效果圖 策劃定位階段成本管理 客戶人群確定：根據土地屬性（地段），通過市場調研，確定目標客戶人群（首置、首改、再改比例）；區(qū)域內什么產品稀缺，避免同質化競爭，走差異化之路； 產品選型（①多層洋房、小高層、高層；②塔樓還是板樓；③幾梯幾戶，戶型多大（一居、二居、三居、四居；戶型比例）； 戶型選擇、建設標準一定要與當地的生活習慣、風土人情結合。 （如長沙山語城項目一期大戶型，以及座便器的設計；成都西派國際的準豪宅設計；大小戶型的選擇） 策劃定位階段成本管理 ?產品定位階段的成本管理工作是房地產開發(fā)過程中關鍵環(huán)節(jié)，是一個成本策劃的過程，包括成本的分配方向和分配數量，是一個由粗到細